Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск                                                                                                  Дело №А25-1504/2019

пр. Ленина, 9                                                  

                                                    Резолютивная часть решения оглашена 07 ноября 2019 года

     Решение в полном объеме изготовлено 14 ноября 2019 года

 

          Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 15.03.2019 №01-665,

от ответчика – отсутствует, 

УСТАНОВИЛ:

администрация Зеленчукского муниципального района (далее-истец) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ком» (далее-ответчик) с учетом уточнения заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды от 04.10.2013 №169/13 за период с 04.10.2013 по 31.03.2019 в размере 480 662 рубля и неустойки в размере 2 313 084, 89,49 рублей за период с 16.01.2014 по 15.04.2019 (л.д.11-16, т.1).

До рассмотрения спора по существу истцом требования уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части суммы неустойки, согласно которым период взыскания неустойки определен с 16.01.2014 по 15.04.2019 в размере 2 313 189, 40 рублей, а также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2013 №169/13 (л.д.133-134, т.1).

По смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

Истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований (часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 №13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении.

Принимая во внимание вышеизложенное, ходатайство истца об уточнении иска в части заявления требования о расторжении договора аренды земельного участка подлежит оставлению судом без удовлетворения, поскольку является дополнительным, к рассмотрению принимается только лишь увеличение суммы неустойки. 

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, своего представителя в судебное заседание не направил. 

В соответствии с требованиями частей 1 и 4 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса РФ, копии определений по делу направлялись ответчику судом заказными письмами с уведомлением по адресу, указанному в актуальной выписке из ЕГРЮЛ: 369200, КЧР, 

<

...>. Конверты возвратились в суд с отметкой почтового органа «истек срок хранения». 

По запросу суда от МИ ФНС №1 по КЧР получена полная выписка из ЕГРЮЛ на общество с ограниченной ответственностью «Строй-Ком», согласно которой единственным учредителем и генеральным директором общества является ФИО3, зарегистрированный в Урус-Мартановском районе Чеченской Республики (л.д.150-160, т.1) . 

Вся судебная корреспонденция была дополнительно направлена по адресу регистрации ФИО3, однако конверты возвратились в суд неврученными с указанием причины возврата «отсутствие адресата по указанному адресу».

В судебном заседании 16.10.2019 бывший руководитель ООО "Строй-Ком"- ФИО4, пояснил, что был руководителем данной организации до 27.02.2013, ввиду того, что корреспонденция ООО "Строй-Ком", в том числе и судебная, поступает на его домашний адрес, он обратился в налоговый орган с заявлением, чтобы исключить такую запись, что подтверждается распиской о получении документов, представленных при государственной регистрации юридического лица (л.д.1, т.2).

Также сообщил суду о том, что не обращался с заявлением о заключении договора аренды в администрацию Зеленчукского муниципального района, не подписывал договор о предоставлении земельного участка в аренду и на момент подписания этого договора уже не имел  никакого отношения к ООО «Строй-Ком» (протокол с/з от 16.10.2019).

Истец в письменных пояснениях к исковому заявлению отметил, что основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют, договор аренды заключен в предусмотренном законом порядке, земельный участок передан по акту  приема-передачи от 04.10.2013 (л.д.13-19, т.2).

В судебном заседании представитель истца доводы иска подержал, просил удовлетворить заявленные требования. 

Суд, исследовав материалы дела, выслушав заявленные доводы, считает, что в удовлетворении иска надлежит отказать по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела следует, что на основании постановления администрации Зеленчукского муниципального района от 30.09.2013 №915 обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ком» в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ст. Сторожевая, лесозавод, общей площадью 16 274 кв.м., кадастровый номер 09:06:00150167:48 (л.д.83, т.1).

По условиям договора аренды от 04.10.2013 №169/13 истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 16 274кв.м с кадастровым номером 09:06:0150167:48, расположенный по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ст. Сторожевая, лесозавод, для строительства производственных помещений (л.д.84-87, т.1).

Срок аренды земельного участка составляет три года с 04.10.2013 по 04.10.2016 (пункт 1.2 договора).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 1.3 договора).

Согласно п.2.1 договора общая сумма арендной платы в год составляет 340 582, 27 рублей.

В силу п.2.2 договора размер арендной платы устанавливается ежегодно, с учетом поправочных коэффициентов, изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора, согласно соответствующему нормативному правовому акту, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15 числа, следующего за отчетным (п.2.3 договора).

Истцом в адрес ответчика направлялись претензионные письма от 15.06.2016 №01-1312, от 25.08.2016 №01-1885, от 01.11.2016 №03-2360, от 27.06.2019 №01-1644, содержащие требования об оплате задолженности по арендной плате (л.д.95-111, т.2).

Неисполнение требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения в суд.

В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка от 04.10.2013 №169/13 не прошёл государственную регистрацию, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 09:06:0150167:48 (л.д.91-92, т.1). 

Требование о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ). В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Иными словами, вывод об обоснованности требования арендодателя о взыскании с арендатора платы за пользование арендуемым имуществом может быть заключен при наличии доказательств, подтверждающих то, что в период, за который взыскивается плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.

Из представленного истцом акта обследования спорного земельного участка от 03.06.2019 не усматривается фактическое использование земельного участка арендатором, напротив отмечено, что участок захламлен и не используется длительное время по целевому назначению  (л.д.20, т.2).

Из материалов дела также следует, что спорный договор аренды и акт приема-передачи подписаны ФИО4 с указанием должности - генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Строй-ком». 

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, единственным учредителем и лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ком» является ФИО3  

Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 27.02.2013 за номером 2130919002278 (л.д.44, т.1).

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие полномочия ФИО4 на представление интересов общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ком».

Кроме того, из содержания представленных истцом письменных пояснений следует, что 22.04.2013 в общий отдел администрации Зеленчукского муниципального района поступило заявление, подписанное директором ООО «Строй-Ком» ФИО4, о предварительном согласовании места размещения земельного участка для последующего предоставления в аренду, расположенного по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ст. Сторожевая, лесозавод, площадью 16 200кв.м. К указанному заявлению приложены: копия паспорта гражданина РФ ФИО4, копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица ООО «Строй-Ком», копия свидетельства о постановке на учет ООО «Строй-Ком» в налоговом органе, копия лицензии, акт обследования и выбора земельного участка, результаты топографической съемки, а также кадастровый паспорт земельного участка (л.д.13-16, т.2).

Судом установлено, что к данному заявлению не приложены документы, подтверждающие полномочия заявителя, в том числе актуальная выписка из ЕГРЮЛ, представленные документы, подтверждающие правовой статус юридического лица,  датированы 2007-2008г.г. (л.д.75-81, т.1) .

Таким образом, суд приходит к выводу, что со стороны арендатора договор от 04.10.2013 подписан неуполномоченным лицом.

В пункте 1 статьи 183 Гражданского кодекса РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Доказательства последующего одобрения сделки юридическим лицом отсутствуют,  напротив, все доказательства, имеющиеся в деле, свидетельствуют о том, что спорный договор аренды никогда не исполнялся.

Вместе с тем, также у суда отсутствуют основания для квалификации спорного договора как сделки, заключенной от имени и в интересах ФИО4.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В связи с тем, что договор подписан неуполномоченным лицом со стороны арендатора, у суда отсутствуют основания полагать, что между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям.

Представленный акт приема передачи земельного участка, подписанный неуполномоченным лицом, не может являться доказательством фактической передачи земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ком».

Поскольку истцом не представлены доказательства фактического использования спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды, договор аренды и акт приема-передачи земельного участка подписаны неуполномоченным лицом и не скреплены печатью общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ком», суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 04.10.2013 №169/13 является незаключенным и не порождает правовых последствий для общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ком».

Разрешая вопрос о судебных расходах в виде подлежащей уплате в бюджет государственной пошлины за рассмотрение дела, суд считает, что таковой разрешению не подлежит, поскольку в удовлетворении иска отказано в полном объеме, а истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.110, 112, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина 9, город Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, г. Краснодар, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                              З.Х. Тебуева