АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41641/2023

г. Краснодар

13 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.10.2024), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), а также третьего лица – департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского дела от 25.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 по делу № А32-41641/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец, заявитель, застройщик) обратилась в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация, ответчик, уполномоченный орган) со следующими требованиями:

– признать уведомления о несоответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 04.07.2023 №№ 24453988, 24453959, 24453990, 24453945, 24453985, 24453982, 24453967, 24453961, 24453962, 24453956, выданные департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент), незаконными;

– признать на 10 индивидуальных жилых домов, оконченных строительством, право собственности предпринимателя (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Уточненные требования основаны на положениях статей 51.1, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 198, 200 Кодекса и мотивированы следующим. На основании выданных департаментом уведомлений о планируемых к строительству объектах индивидуального жилищного строительства на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности, возведено 10 индивидуальных жилых домов. Истец обратился в уполномоченный муниципальный орган за получением уведомлений о соответствии построенных объектов строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Однако предпринимателю направлены уведомления о несоответствии построенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Действия уполномоченного органа незаконны и нарушают права (интересы) предпринимателя, а мотивы отказа в выдаче указанных уведомлений (несоответствие возведенных объектов ранее согласованным параметрам, что создает угрозу жизни и здоровью граждан) не основаны на законе. В связи с добросовестностью действий застройщика, возводившего спорные объекты индивидуального жилищного строительства в соответствии с установленными требованиями, правилами и нормативами, право собственности предпринимателя на построенные жилые дома подлежит признанию в судебном порядке.

К участию в деле в качестве в качестве ответчика привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – департамент.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024, удовлетворено ходатайство предпринимателя об отказе от требований к управлению Росреестра. Уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 04.07.2023 №№ 24453988, 24453959, 24453990, 24453945, 24453985, 24453982, 24453967, 24453961, 24453962, 24453956, выданные департаментом, признаны незаконными. За предпринимателем признано право собственности на индивидуальные жилые дома с кадастровыми номерами 23:49:0126001:2365, 23:49:0126001:2366, 23:49:0126001:2368, 23:49:0126001:2369, 23:49:0126001:2370, 23:49:0126001:2371, 23:49:0126001:2372, 23:49:0126001:2373, 23:49:0126001:2374, 23:49:0126001:2375. Суд также указал, что решение является основанием для управления Росреестра на основании заявления предпринимателя или его законного представителя, действующего на основании доверенности, настоящего решения и технических планов, подготовленных кадастровым инженером ФИО3, без истребования дополнительных документов и с учетом имеющихся обременений на соответствующие земельные участки, осуществить постановку на государственный кадастровый учет указанных объектов индивидуального жилищного строительства, а также осуществить регистрацию права собственности за предпринимателем на эти объекты.

Суды установили, что предпринимателю принадлежат на праве собственности земельные участки из категории земель земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район 

<

...> а именно: 23:49:0126001:2365 общей площадью 525 кв. м (участок 112/4); 23:49:0126001:2366 общей площадью 602 кв. м (участок 112/12); 23:49:0126001:2368 общей площадью 400 кв. м (участок 112/5); 23:49:0126001:2369 общей площадью 400 кв. м (участок 112/6); 23:49:0126001:2370 общей площадью 400 кв. м (участок 112/7); 23:49:0126001:2371 общей площадью 400 кв. м (участок 112/8); 23:49:0126001:2372 общей площадью 400 кв. м (участок 112/9); 23:49:0126001:2373 общей площадью 400 кв. м (участок 112/10); 23:49:0126001:2374 общей площадью 580 кв. м (участок 112/11); 23:49:0126001:2375 общей площадью 589 кв. м (участок 112/13). В целях соблюдения уведомительной процедуры предстоящего строительства предприниматель направила департаменту десять уведомлений о предстоящем строительстве на указанных земельных участках. Департаментом предпринимателю выданы уведомления о соответствии: от 21.04.2021 № 7475, от 23.03.2021 № 7080, от 21.04.2021 № 7477, от 21.04.2021 № 7473, от 21.04.2021 № 7474, от 21.04.2021 № 7476, от 21.04.2021 № 7478, от 21.04.2021 № 7479, от 23.03.2021 № 7081, от 23.03.2021 № 7079. По окончанию строительства предприниматель уведомила администрацию об окончании строительства 10 объектов индивидуального жилищного строительства, приложив к заявлению о выдаче уведомлений о соответствии построенных объектов строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, в том числе, подготовленные кадастровым инженером ФИО3 технические планы. Департамент направил предпринимателю уведомления от 04.07.2023 № 24453988, № 24453959, № 24453990, № 24453945, № 24453985, № 24453982, № 24453967, № 24453961, № 24453962, № 24453956 о несоответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В обоснование своей позиции департамент указал следующее. Конфигурации построенных объектов капитального строительства не соответствуют ранее выданным уведомлениям об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства от 27.06.2023, что свидетельствует о самовольном характере возведения объектов. Земельные участки расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, что предполагает запрет размещения объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, в том числе, строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации. Договоры о подключении к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения и на вывоз твердых бытовых отходов отсутствуют. Также установлены ограничения (обременения) прав в виде запрета регистрационных действий, в связи с чем, вопрос о соответствии параметров, указанных в уведомлении, может быть рассмотрен после снятия обременения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Ссылаясь на незаконность уведомлений департамента, отсутствие оснований для признания построенных объектов индивидуального жилищного строительства самовольными, предприниматель оспорила решения уполномоченного органа, а также просила признать право собственности на возведенные объекты в судебном порядке. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 51.1, 55 Градостроительного кодекса, статьями 218, 222 Гражданского кодекса, статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ), статей 5, 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Также суды учли разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» и от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о сносе самовольной постройке» (далее – постановление от 12.12.2003 № 44). Из материалов дела следует, что земельные участки, принадлежащие предпринимателю на праве собственности и на которых возведены спорные объекты, расположены в территориальной зоне «Ж-2», для которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: минимальные отступы от границ земельного участка – 3 м; предельная высота – 15 м; коэффициент использования территории (КИТ) – 0,6; максимальная площадь застройки земельного участка – 50%; минимальное озеленение земельного участка – 30%. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельные участки расположены во II-ой зоне округа горно-санитарной охраны курорта; градостроительная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия. В случае несоответствия внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства внешнему облику предполагаемого к строительству объекта, застройщику направляется уведомление о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства. В связи с расположением земельных участков в зоне «ОГП-О» оползневых процессов, строительство и проектирование необходимо вести в соответствии с заключением об инженерно-геологических условиях участка, выполненное ООО «Управление берегозащитных и противооползневых работ экспертиза», являющегося приложением к уведомлениям о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Строительство объектов согласовано с Федеральной службой охраны России. Получение предпринимателем уведомлений о соответствии указанных в уведомлениях о планируемом строительстве параметров установленным параметрам и допустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на принадлежащих предпринимателю земельных участках считается согласованием департаментом и дает право застройщику осуществлять строительство объектов в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве. Проверяя основания, указанные в обжалуемых предпринимателем уведомлениях, суды исходили из того, что различия параметров площади застройки и высоты объектов являются незначительными и могут возникнуть в процессе строительства объектов, данные отклонения не превышают предельных параметров разрешенного строительства, установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (далее – Правила землепользования и застройки). В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции определением от 22.11.2023 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» (эксперты ФИО4, ФИО5, ФИО6). Суд поставил следующие вопросы: в границах каких земельных участков расположены спорные объекты; описать технико-экономические показатели каждого указанного в первом вопросе объекта; соответствуют ли фактические показатели спорных объектов параметрам, установленным ранее выданным уведомлениям о соответствии, а также технической и проектной документации. Если не соответствуют, то определить указанные несоответствия, причины их возникновения, являются ли данные несоответствия допустимыми; соответствует ли каждый спорный объект градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, Правилам землепользования и застройки, Генеральному плану муниципального образования город-курорт Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах (при наличии), нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости. Если не соответствует, то установить указанные несоответствия и варианты их устранения при наличии соответствующей возможности; создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов, их расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровья граждан. В заключении от 27.03.2024 № 940/161 экспертами сделан вывод о соответствии фактических параметров объектов (10 индивидуальных жилых домов), расположенных в границах земельных участках предпринимателя, определенных по результатам проведенного экспертного осмотра, натурных и геодезических измерений, а также дополнительно представленных документов, параметрам указанных объектов, установленным в ранее выданных департаментом уведомлениях о соответствии. Исключение составляют несущественные расхождения фактических показателей площадей застройки спорных объектов и их высоты. Так, фактические площади застройки жилых домов меньше площадей застройки указанных объектов на величину до 7%. Однако данное обстоятельство является допустимым по причине того, что фактические показатели площадей застройки объектов не превышают показатели, установленные в ранее выданных застройщику уведомлениях. Фактические высоты жилых домов превышают высоты указанных объектов на величину до 5%. Однако данное обстоятельство является допустимым ввиду того, что фактические показатели высот объектов не превышают предельную высоту объекта, равную 15 метрам, установленную в выданных ранее застройщику уведомлениях. По результатам сравнения фактических параметров жилых домов, установленных в процессе проведения осмотра, в частности, назначение, местоположение, этажность, общая площадь, материалы наружных стен и архитектурно-планировочное решение, с их параметрами, отраженными в технических планах, определено их соответствие друг другу, то есть жилые дома соответствуют технической документации. В соответствии с Правилами землепользования земельные участки находятся в территориальной зоне «Ж-2» - зоне малоэтажной жилой застройки высотой до 15 м. Согласно Генеральному плану муниципального образования город-курорт Сочи указанные участки находятся в зоне малоэтажной жилой застройки до 5-ти этажей. То есть, функциональное назначение земельных участков, регламентированное документами территориального планирования и функционального зонирования, не противоречат друг другу. Спорные объекты соответствуют в полном объеме градостроительным требованиям, содержащимся в Правилах землепользования и застройки, предъявляемым к объектам находящимся в территориальной зоне «Ж-2», в части основного вида разрешенного использования земельных участков, их длины и ширины (глубины), процентов застройки, высот ограждений, процентов озеленений и коэффициентов использования территорий (КИТ), а также в части принятых высот зданий и их существующих отступов от границ земельных участков. Также жилые дома подключены к централизованной (городской) системе водоснабжения и к локальным очистным сооружениям (ЛОС), что обеспечивает соблюдение требований статьи 13.1 главы 13 части III «Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон с особыми условиями использования территорий по природным и санитарно-гигиеническим требованиям» Правилам землепользования и застройки. Согласно данным, содержащимся в градостроительном плане земельного участка от 15.07.2020 № РФ-23-2-09-0-00-2020-0523 информация об объектах, включенных в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, на земельном участке отсутствует. То есть, возведение жилых домов, на земельных участках предпринимателя, не нарушило сохранности объектов культурного наследия на территории исторического поселения регионального значения, что обеспечивает соблюдение требований пункта 13.2.6 статьи 13.2 главы 13 части III Правил землепользования и застройки. Из дополнительно представленных уведомлений о соответствии выявлено, что строительство 7 жилых домов, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0126001:2365; 23:49:0126001:2368; 23:49:0126001:2369; 23:49:0126001:2370; 23:49:0126001:2371; 23:49:0126001:2372; 23:49:0126001:2373, согласовано с ФСО России (ФСБ России) на основании писем. В отношении 3 жилых домов, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0126001:2366; 23:49:0126001:2374; 23:49:0126001:2375 в уведомлениях, выданных департаментом предпринимателю, такие ограничения отсутствуют, согласования для этих участков не требовались. Также перед началом строительства исследуемых объектов выполнены рекомендации и инженерная защита их территорий, предусмотренные заключениями об инженерно-геологических условиях данных участков. Результатами проведенных расчетов ожидаемых уровней шума на территории застройки жилых домов подтверждено, что полученные значения эквивалентного и максимального уровней звука соответствуют санитарным требованиям пункта 14 таблицы 5.35 СанПиНа 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», пункту 22 таблицы 1 СП 51.13330.2011 «Защита от шума» и пункту 17 таблицы 5.1 СП 276.1325800.2016 «Здания и территории. Правила проектирования защиты от шума транспортных потоков», как в дневное, так и в ночное время суток. Кроме того, экспертами сделан вывод о том, что возведенные жилые дома, своим строительно-техническим состоянием, фактическим расположением и эксплуатацией, угрозу для жизни и здоровья граждан не создают. Суды приняли полученное заключение в качестве надлежащего применительно к положениям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Заключение от 27.03.2024 № 940/161 является надлежащим доказательством по делу, подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доводы администрации о том, что данное заключение следовало признать ненадлежащим доказательством по делу в ввиду недостаточности исследованных экспертами материалов, апелляционным судом отклонен как не соответствующий содержанию исследовательской части указанного доказательства. С учетом результатов проведенной по делу экспертизы суды пришли к выводу о том, что фактические параметры возведенных индивидуальных жилых домов, расположенных в границах принадлежащих предпринимателю земельных участков, соответствуют параметрам указанных объектов, согласованным в ранее выданных департаментом уведомлениях о соответствии. Исключением являются несущественные расхождения фактических показателей площадей застройки спорных объектов (фактическая площадь меньше площадей застройки на величину до 7%) и их высоты (фактическая высота больше на величину до 5%). При этом фактические показатели не превышают предельные параметры разрешенного строительства. Таким образом, возведенные на принадлежащих застройщику земельных участках индивидуальные жилые дома соответствуют действующим установленным требованиям, правилам и нормативам, в том числе Правилам землепользования и застройки для территориальной зоны «Ж-2». Несостоятелен и довод администрации о незаконности возведенных объектов как нарушающих требования, предъявляемые ко второй зоне горно-санитарной охраны курорта, поскольку экспертным путем и материалами дела подтверждено, что возведенные жилые дома подключены к централизованной (городской) системе водоснабжения и к локальным очистным сооружениям (ЛОС). Апелляционный суд дополнительно отметил, что застройщику было бы отказано в получении уведомлений о соответствии планируемого строительства объектов индивидуального жилищного строительства при невыполнении соответствующих требований. Довод администрации об отсутствии договоров на подключение к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения и на вывоз твердых бытовых отходов также отклонен. Положения статьи 51.1 Градостроительного кодекса не содержат требований о предоставлении застройщиком договора на вывоз твердо-бытовых и иных отходов при подаче в уполномоченный орган уведомления о завершении строительства. Суд первой инстанции также указал, что наличие нарушений режима использования указанных территорий в связи со строительством спорных объектов не подтверждается материалами дела. Напротив, заключением судебной экспертизы подтверждено соблюдение условий использования земельных участков на территории зон с особыми условиями использования. Отклонен и довод департамента о том, что на земельные участки установлены ограничения (обременения) прав в виде запрещения регистрации, что предполагает рассмотрение вопроса о соответствии параметров, указанных в уведомлениях, после снятия в ЕГРН обременений. Часть 20 статьи 55 Градостроительного кодекса не предусматривает такого обстоятельства в качестве основания для отказа в выдаче застройщику уведомлений о соответствии возведенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности. По окончании строительства регистрируется жилой дом, запрет, наложенный на регистрационные действия в отношении земельного участка, не влияет на регистрацию жилого дома, поскольку у дома и у участка будут разные кадастровые номера. Так как запрет наложен на регистрационные действия в отношении земельного участка, а не возведенных жилых домов, оснований для отказа в получении уведомлений о соответствии по данному основанию у администрации не имелось. Исходя из установленных обстоятельств,  суды пришли к выводу о незаконности выданных предпринимателю уведомлений и необоснованности доводов уполномоченного органа о самовольном характере возведенных объектов индивидуального жилищного строительства. Поскольку доводы администрации о незаконной легализации самовольно возведенных предпринимателем объектов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, опровергнуты документально, судебные инстанции удовлетворили требования предпринимателя.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующим. Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса для признания постройки самовольной достаточно установления одного из указанных в приведенной правовой норме признаков. В данном случае имеет место нарушение застройщиком объектов индивидуального жилищного строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, влекущих угрозу жизни и здоровью граждан. Администрация предоставила судам первой и апелляционной инстанций достаточные доказательства наличия признаков самовольной постройки, предусмотренных положениями пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса, однако указанные доказательства судебными инстанциями необоснованно не приняты во внимание. В оспариваемых предпринимателем уведомлениях о несоответствии построенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности департамент правомерно указал следующее. Согласно уведомлениям о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства площадь застройки, высота планируемых объектов, а также конфигурации построенных объектов капитального строительства, не соответствуют выданным застройщику уведомлениям об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства от 27.06.2023. При этом по сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. В соответствии с установленными требованиями в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации. При этом в материалах дела договоры о подключении к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения, а также на вывоз твердо-бытовых и иных отходов, отсутствуют. Также согласно выписке из ЕГРН на земельные участки установлены ограничения (обременения) прав виде запрещения регистрации, в связи с чем, вопрос о соответствие параметров, указанных в уведомлении, может быть рассмотрен после снятия обременения из ЕГРН. В обоснование соответствия возведенных объектов индивидуального жилищного строительства ранее выданным уведомлениям и технической документации суды первой и апелляционной инстанции ссылались на экспертное заключение, подготовленное НПП ООО «СтройТехЭкспертиза». Принимая в качестве допустимого доказательства названное заключение, суды оставили без внимания, что оно не содержит необходимых исследований, достаточных для обоснованного утверждения того, что самовольно возведенные строения соответствуют всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что по фактическим параметрам возведенные дома являются объектами капитального строительства, они соответствуют разрешительной документации, техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. Таким образом, принимая в качестве допустимого доказательства названное заключение, суды необоснованно не учли, что оно не содержит необходимых исследований, достаточных для правомерного утверждения того, что самовольно возведенные строения соответствуют всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исходя из совокупного анализа имеющихся в деле доказательств, а также надлежащей оценки сведений, содержащихся в информации управления Росреестра, суды должны были обратить внимание на несоответствие характеристик земельного участка, указанных в экспертном заключении и фактических характеристик этих объектов. Таким образом, содержание обжалуемых судебных актов не соответствует положениям пунктов 7, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении».

Предприниматель в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, просила оставить принятые по делу судебные акты без изменения. Довод администрации об отсутствии у застройщика договоров о подключении к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения, а также на вывоз твердых бытовых и иных отходов, противоречит положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса. Указанные нормы не содержат требований о предоставлении договора на вывоз бытовых и иных отходов при подаче в уполномоченный орган уведомления о завершении строительства. По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что все жилые дома, возведенные предпринимателем, подключены к централизованной (городской) системе водоснабжения и к локальным очистным сооружениям (ЛОС). Является несостоятельным и довод администрации о том, что ограничение (обременение) в виде запрещения регистрации в отношении земельных участков (выписки из ЕГРН), может служить основанием для выдаче застройщику уведомлений о несоответствии построенных объектов установленным требованиям. Часть 20 статьи 55 Градостроительного кодекса не предусматривает такого основания для выдачи уведомления о несоответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности как наличие обременения на соответствующий земельный участок. Довод департамента о самовольном характере возведенных предпринимателем объектов противоречит заключению судебной экспертизы от 27.03.2024 № 940/161, содержащему все необходимые исследования, достаточные для обоснованного вывода о том, что самовольно возведенные строения соответствуют всем установленным нормам, требованиям и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, обжалуемые судебные акты администрацией исполнены, предпринимателю выданы уведомления о соответствии возведенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за которым зарегистрировано в ЕГРН право собственности на построенные жилые дома.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от управления Росреестра и департамента отзывов на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю принадлежат на праве собственности земельные участки из категории земель земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи, Лазаревский внутригородской район 

<

...> а именно: 23:49:0126001:2365 общей площадью 525 кв. м (участок 112/4); 23:49:0126001:2366 общей площадью 602 кв. м (участок 112/12); 23:49:0126001:2368 общей площадью 400 кв. м (участок 112/5); 23:49:0126001:2369 общей площадью 400 кв. м (участок 112/6); 23:49:0126001:2370 общей площадью 400 кв. м (участок 112/7); 23:49:0126001:2371 общей площадью 400 кв. м (участок 112/8); 23:49:0126001:2372 общей площадью 400 кв. м (участок 112/9); 23:49:0126001:2373 общей площадью 400 кв. м (участок 112/10); 23:49:0126001:2374 общей площадью 580 кв. м (участок 112/11); 23:49:0126001:2375 общей площадью 589 кв. м (участок 112/13).

В целях соблюдения уведомительной процедуры предстоящего строительства предприниматель направила департаменту десять уведомлений о предстоящем строительстве на указанных земельных участках. Департаментом предпринимателю выданы уведомления о соответствии: от 21.04.2021 № 7475, от 23.03.2021 № 7080, от 21.04.2021 № 7477, от 21.04.2021 № 7473, от 21.04.2021 № 7474, от 21.04.2021 № 7476, от 21.04.2021 № 7478, от 21.04.2021 № 7479, от 23.03.2021 № 7081, от 23.03.2021 № 7079.

По окончанию строительства предприниматель уведомила администрацию об окончании строительства 10 объектов индивидуального жилищного строительства, приложив к заявлению о выдаче уведомлений о соответствии построенных объектов строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, в том числе, подготовленные кадастровым инженером ФИО3 технические планы.

Департамент направил предпринимателю уведомления от 04.07.2023 № 24453988, № 24453959, № 24453990, № 24453945, № 24453985, № 24453982, № 24453967, № 24453961, № 24453962, № 24453956 о несоответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В обоснование своей позиции департамент указал следующее. Конфигурации построенных объектов капитального строительства не соответствуют ранее выданным уведомлениям об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства от 27.06.2023, что свидетельствует о самовольном характере возведения объектов. Земельные участки также расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, что предполагает запрет размещения объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, в том числе, строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации. Договоры о подключении к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения и на вывоз твердых бытовых отходов отсутствуют. Также установлены ограничения (обременения) прав в виде запрета регистрационных действий, в связи с чем, вопрос о соответствии параметров, указанных в уведомлении, может быть рассмотрен после снятия обременения из ЕГРН.

Ссылаясь на незаконность уведомлений о несоответствии возведенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности и отсутствие оснований для признания самовольными построенных объектов индивидуального жилищного строительства, предприниматель оспорила решения уполномоченного органа, а также просила признать право собственности на жилые дома в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Для удовлетворения требований о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие этого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства. При этом возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора руководствовались положениями статей 51.1, 55 Градостроительного кодекса, статей 218, 222 Гражданского кодекса, статьей 198, 200, 201 Кодекса. Учтены также судами разъяснения, приведенные в постановлении от 12.12.2023 № 44. В нем указано, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. До 1 марта 2031 года возведение такого объекта на земельном участке для индивидуального жилищного строительства без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса, и регистрация на него права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (пункт 3). При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 19). Отмена уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам или уведомления о соответствии построенного индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой (пункт 26). По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной (пункт 29). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (пункт 39). С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 41). Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки (пункт 42). Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43). Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (пункт 45).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, в том числе заключения экспертизы от 27.03.2024 № 940/161, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего. Индивидуальные жилые дома, возведенные на земельных участках, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, иным обязательным требованиям, правилам и нормативам, установленным, в том числе, Правилам землепользования и застройки и предъявляемым к объектам, находящимся в территориальной зоне «Ж-2», эти объекты не создают угрозу для жизни и здоровья граждан. Мотивы, приведенные уполномоченным органом в выданных застройщику уведомлениях о несоответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, не соответствуют закону и не основаны на материалах дела, не подтверждающих доводы администрации о самовольном характере объектов, возведенных с нарушением параметров, предусмотренных в ранее выданных предпринимателю разрешительных документах. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводам о незаконности оспариваемых застройщиком уведомлений, а также о наличии (доказанности) оснований для признания за предпринимателем права собственности на возведенные жилые индивидуальные дома.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы, приведенные в кассационной жалобе (параметры возведенных объектов не соответствуют уведомлениям об окончании строительства от 27.06.2023, экспертное заключение не имеет определяющего значения для правильного разрешения спора и является одним из доказательств по делу, материалы дела достоверно не подтверждают, что построенные жилые дома соответствуют всем требованиям, нормативам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан), судом округа не принимаются. Эти доводы администрация заявляла в опровержение правовой позиции предпринимателя, они проверялись судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и отклонены с приведением мотивов их непринятия. Суды при разрешении спора правильно установили имеющие значение для дела обстоятельства, полно и всесторонне исследованы доказательства и сделали выводы, основанные на правильном применении норм права. Исполнена судами первой и апелляционной инстанций и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами ввиду иного понимания им положений действующего законодательства и иной оценки доказательств, не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке, не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. Исходя из представленных в материалы настоящего дела доказательств, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского дела от 25.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 по делу № А32-41641/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    М.Н. Малыхина

                                                                                                                               А.И. Мещерин