СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                           Дело № А45-9351/2024

резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 октября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                                  Лопатиной Ю.М., 

судей                                                                  Апциаури Л.Н.,

                                                                            Афанасьевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» (№ 07АП-4570/2025) на решение от 03 июня 2025 года (в редакции определения об исправлении опечатки от 04 июня 2025 года) Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-9351/2024 (судья Богер А.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью группа компаний «СОБЕР» (630112, 

<

...>. ИНН 

<

***>) к Мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, красный проспект, дом 34, ИНН 

<

***>) о признании права собственности, встречному исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), город Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» (ИНН 

<

***>), город Новосибирск, об обязании снести самовольную постройку.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: акционерное общество «Региональные электрические сети» (ИНН 

<

***>), Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области; Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Новосибирский государственный педагогический университет» (ИНН 

<

***>), ФИО1, ФИО2, Прокуратура Новосибирской области, Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области.

При участии в судебном заседании:

от АО «РЭС» -  ФИО3 по доверенности № 133/25 от 21.03.2025;

от Мэрии города Новосибирска - ФИО4 по доверенности № 01/40/07637 от 24.12.2024, ФИО5 по доверенности № 01/40/06710 от 20.11.2024;

от ООО ГК «СОБЕР» -  ФИО6 по доверенности от 06.03.2025;

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» (далее – истец,  ООО ГК «СОБЕР») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, Мэрия) о признании права собственности на самовольную постройку: нежилое здание ресторана, общей площадью 1237 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым № 54:35:072115:223, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание (4.6)- рестораны, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с встречным исковым заявлением к ООО ГК «СОБЕР» об обязании снести самовольную постройку: нежилое здание, площадью 1256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223, а также освободить занятую территорию, площадью 98 кв. м, прилегающую с южной стороны к земельному участку с кадастровым номером  54:35:072115:223, путем сноса металлического забора. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Региональные электрические сети» (ИНН 

<

***>), Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области; Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Новосибирский государственный педагогический университет» (ИНН 

<

***>), ФИО1, ФИО2, Прокуратура Новосибирской области, Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области.

Решением от 03 июня 2025 года (в редакции определения об исправлении опечатки от 04 июня 2025 года) Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Суд обязал ООО ГК «СОБЕР» в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу снести своими силами или за свой счет самовольную постройку – нежилое здание, площадью 1256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223, а также освободить занятую территорию, площадью 98 кв. м, прилегающую с южной стороны к земельному участку с кадастровым номером  54:35:072115:223, путем сноса металлического забора.

Не согласившись с указанным решением, ООО ГК «СОБЕР» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель привел следующие доводы: судом осмотр здания не осуществлялся, суд не обладает специальными знаниями, чтобы сделать вывод о том, что спорное здание является зданием ресторана, а по своей конфигурации фактически представляет из себя каркасный торговый павильон, либо ресторан-точку. Эксперты на допросе в судебном заседании от 22.04.2025 подтвердили, что спорное здание – здание ресторана. Данное обстоятельство подтверждается также заявлением на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уведомлением об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, техническим планом, экспертным заключением. Сотрудниками АО «РЭС» был произведен осмотр воздушной линии электропередачи ВЛ 110 кВ К-29/30 Восточная – ТЭЦ-2 вблизи спорного здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223, в ходе которого установлено, что спорное здание расположено на расстоянии от 7,6 до 9 метров от проекции крайнего провода линии электропередачи, чем соблюдены расстояния, предусмотренные пп. «б» пункта 10 Правил № 160 от 24.02.2009, о чем указано в отзыве АО «РЭС» на исковое заявление от 01.04.2025. Таким образом, размещение объекта полностью соответствует Правилам № 160, отсутствует нарушение прав и охраняемых законом интересов собственника объектов электросетевого хозяйства, отсутствует угроза безопасности людей при размещении объекта, и вывод суда об угрозе жизни и здоровью неопределенному кругу лиц противоречит фактическим обстоятельствам дела. Не соблюдение минимальных отступов: от границ здания в двух точках согласно схеме кадастрового инженера до границ смежного земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:49 отступ составляет менее трех метров, а именно 2,92 и 2,58 м – является несущественным и неустранимым нарушением, не может повлечь уничтожения постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Кроме того, согласно Заключению кадастрового инженера ФИО7, которым также руководствовались эксперты ФБУ Алтайской ЛСЭ Минюста России при подготовке заключения № 1577/6-3-24 от 22.01.2025, площадь застройки земельного участка равна S=1291,2/3219*100%=40%, что соответствует Правилам землепользования и застройки города Новосибирска. При применении вывода ВС РФ в определении от 08.08.2017 № 39-КГ17-6 в настоящем деле, судом не учтено, что в 2017 году действовала иная редакция Правил № 160. Вывод суда о том, что имеются нарушения прав собственников смежных земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31, которые являются существенными и неустранимыми, не обоснован нормами материального права, отсутствует указание на то, какие именно права собственников смежных участков нарушены возведением спорной постройки. Истец при возведении постройки предпринял все соответствующие меры для получения разрешения на строительство до его начала, действовал добросовестно, учитывая права и  законные интересы третьих лиц, обращался с заявлением о выдаче разрешения объекта на ввод в эксплуатацию. При наличии охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, возражений эксплуатируемой организации, а также отсутствии порядка согласования изменения охранной зоны объекта электросетевого хозяйства в административном порядке или ином судебном процессе, кроме как в рамках процесса о признании права собственности на самовольную постройку, разрешение вопроса о соответствии объекта требованиям Правил № 160 невозможно. 

Мэрия города Новосибирска представила в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что истец для принятия решения о выдаче разрешения на строительство представил градостроительный план, не соответствующей действительности, приложил письмо ОАО «РЭС», которое фактически не выдавалось, а строительство объекта в охранной зоне ВЛ ПО кВ К-29/30, Восточная ТЭЦ-2, не согласовывалось, не представил документы, подтверждающие право пользования смежными земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31, в том числе для организации проезда, чем нарушил права смежных землепользователей. Судом обоснованно учтено дело № А45-23772/2024, имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области в своем отзыве просит решение суда оставить без изменения, указывая, что месторасположение на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 нарушает ряд требований Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и несет угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Определением от 22.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда судебное разбирательство откладывалось на 18.09.2025; судом предложено Мэрии совместно с ООО ГК «СОБЕР» провести осмотр земельного участка с кадастровым №54:35:072115:223, а также территории площадью 98 3 кв. м, прилегающей с южной стороны к земельному участку с кадастровым № 54:35:072115:223, с целью установления наличия (отсутствия) металлического забора. Результаты осмотра представить к указанной дате в апелляционный суд, а также представить письменные пояснения в части требований об обязании ответчика освободить занятую территорию, площадью 98 кв. м, прилегающую с южной стороны к земельному участку с кадастровым № 54:35:072115:223, путем сноса металлического забора, с учетом довода Росимущества об освобождении указанной территории до обращения Мэрии города Новосибирска в арбитражный суд с встречными исковыми требованиями; правовое обоснование указанных требований с учетом доводов апелляционной жалобы о принадлежности спорной части участка Российской Федерации; сторонам предложено рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения.

До дня судебного заседания от Мэрии поступило ходатайство о приобщении к материалам дела акта осмотра земельного участка от 04.09.2025 № 820376. 

От ООО ГК «СОБЕР» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО ГК «СОБЕР» от 29.08.2025 и акта осмотра земельного участка с кадастровым номером № 54:35:072115:223 от 10.09.2025. 

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей не обеспечили.

В порядке части 6 статьи 121, частей 3, 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель ООО ГК «СОБЕР» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Мэрии города Новосибирска против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, пояснил, что по результатам осмотра забора не установлено.

Представитель ОАО «РЭС» полагал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО ГК  «СОБЕР» были проведены работы по возведению здания, назначение: нежилое, наименование: Здание ресторана, общей площадью 1256,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (далее – здание). 

Здание возведено истцом на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223, площадью 3219 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание (4.6) - рестораны, расположенного по адресу: 

<

...>.

10.02.2014 между мэрией города Новосибирска и ООО «Сиб-Фуд» заключен договор аренды земельного участка № 117492р сроком действия по 10.02.2017, согласно которому ООО «Сиб-Фуд» передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:223, площадью 3219 кв. м, для строительства ресторана по улице Выборной. 

10.12.2021 права и обязанности по Договору переданы ООО ГК «СОБЕР» на основании договора о передаче прав и обязанностей. 01.04.2021 дополнительным соглашением № 2 к Договору срок действия Договора продлен до 24.03.2025. 

Тем самым земельный участок с кадастровым номером: 54:35:072115:223 предоставлен в пользование истцу на праве аренды на основании Договору от 10.12.2021. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 117492р от 10.02.2014, о чем в ЕГРН сделана запись № 54:35:072115:223-54/163/2021-4 от 22.12.2021 года. 

07.06.2023 в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) Мэрия в лице Управления архитектурно-строительной инспекции выдала Ответчику разрешение на строительство здания ресторана. 

20.01.2024 истец получил уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 11/1/11.1-04/00727. 

В настоящее время ООО ГК «СОБЕР» указывает об окончании работ по возведению Здания. 

ООО «ГК «СОБЕР» считает, что нежилое здание не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и используется по назначению, истцом получены необходимые экспертные заключения. 

Поскольку в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, ООО «ГК «СОБЕР» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

19.02.2024 на основании задания о проведении выездного обследования от 16.02.2024 № 9-ПИ консультантом Отдела проведено выездное обследование Земельного участка, по результатам которого установлено, что на Земельном участке ведется строительство объекта, определить функциональную принадлежность которого на момент осмотра не представляется возможным. Земельный участок огорожен металлическим забором. 

21.02.2024 на основании задания о проведении наблюдения за соблюдением обязательных требований № 10-ПИ консультантом отдела проведено наблюдение. 

В ходе проведения наблюдения за соблюдением обязательных требований выявлены нарушения обязательных требований законодательства Российской Федерации, выразившиеся в том, что ответчик использует прилегающую к Земельному участку территорию площадью 98 кв. м без правоустанавливающих документов на землю, а именно: за границами Земельного участка установлен единый металлический забор. 

Кроме того, выявлено, что в границах Земельного участка ведется строительство объекта (свайное поле, фрагменты металлического каркаса, обшивка стен сэндвич-панели), определить функциональную принадлежность которого на момент обследования не представляется возможным, разрешение на строительство отсутствует. 

29.09.2023 управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска направило в адрес ответчика уведомление о прекращении действия разрешения на строительство № 11/1/11.1-04/02821 в связи с тем, что в ходе проверки выявлено несоответствие представленных ответчиком документов с документами, выданными уполномоченным органам и организациями (приказ начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 22.09.2023 № 0039-ОД). 

Мэрией отмечено, что разрешение на строительство Объекта, расположенного на Земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 было отменено, а ответчик в отсутствие разрешения продолжил осуществлять строительство Объекта, тем самым действия ответчика по самовольному возведению Объекта являются незаконными и нарушают право мэрии города Новосибирска на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, а также на участие в градостроительной деятельности, что явилось основанием для обращения с встречным исковым заявлением о сносе спорной самовольной постройки, возведенной ООО ГК «СОБЕР» на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о признании права собственности на самовольную подстроку, суд первой инстанции исходил из недобросовестности действий ООО ГК «СОБЕР» при получении разрешении на строительство, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан при постройке объекта в охранной зоне электросетевого хозяйства без согласования, а также при существенном нарушении прав третьих лиц-владельцев смежных земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31 на пользование земельными участками, в числе которых Российская Федерация. Суд пришел к выводу пришел к выводу, что спорный объект строительства, здание, площадью 1 256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 подлежит сносу и не может быть приведено в соответствии с необходимыми нормами и правилами, тем самым признал встречные исковые требования о сносе объекта подлежащими удовлетворению.

Изменяя решение суда в части, суд апелляционной инстанции исходит из следующих обстоятельств.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, в том числе путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено, что при признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 40 Постановления № 44).

 Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе, на принципах осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; охраны окружающей среды и экологической безопасности.

По правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Из пункта 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

Допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным, относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 18-КГ13-14). 

В пункте 43 Постановления № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В силу пункта 1 стать 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что ООО ГК «СОБЕР» возвело постройку с назначением: нежило здание ресторана, общей площадью 1256,4 кв.м на земельном участке с кадастровым № 54:35:072115:223, предоставленного ему по договору аренды от 10.12.2021 с учетом дополнительных соглашений к нему. 

В обоснование безопасности указанной постройки и ее соответствия всем необходимым строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности, нормам СанПин, безопасной эксплуатации для жизни и здоровья граждан, ООО ГК «СОБЕР» в материалы дела представлены: 

- техническое заключение по результатам натурного обследования несущих конструкций здания 03К24-ТЗ от 19.03.2024, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «СтройТехЭкспертПроект», согласно которому строительные конструкции нежилого здания (здания ресторана), 2024 года постройки площадью 1256, 4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер участка 54:35:072115:223, находятся в работоспособном техническом состоянии. Здание удовлетворяет заданным эксплуатационным требованиям качества выполненных строительных работ соответствует действующим строительным нормам и правилам,

-заключение ООО АЦ «Санитарно-эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования» от 28.03.2024, согласно которому ресторана площадью 1256,4 кв.м., в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223, по адресу: 

<

...> соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов: 

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Новая редакция, с изменениями 28.02.2022 (таб. 7.1.), утвержденными Постановлением № 7 Главным Государственным санитарным врачом Российской Федерации; 

- СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». 

- заключением № 36/24 от 29.03.2024 технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности, по результатам рассмотрения предоставленной документации и на момент технического обследования, установлено, что нежилое здание (здание ресторана), площадью 1256,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223, с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации, 

- заключение кадастрового инженера ФИО7 от 2024 года по предмету исследования на соответствие объекта Правилам землепользования и застройки города Новосибирска. 

При этом из приложенной схемы кадастрового инженера, как обоснованно указал суд первой инстанции, следует, что в двух точках от здания до границ смежного земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:49 отступ составляет менее трех метров, а именно 2,92 м, и 2,58 м что не соответствует Правилам землепользования и застройки города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, кроме того из схемы кадастрового инженера видно, что объект построен в пределах охранной зоны электросетевого хозяйства, распространяемой действие на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223. 

Также, в заключении кадастрового инженера отсутствует какой-либо вывод о соответствии объекта Правилам землепользования и застройки города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 в части соблюдения отступа, отсутствует анализ соблюдения градостроительного плана земельного участка.

Определением от 08.07.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено государственному экспертному учреждению: экспертам Федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы (ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России) с учетом положения Распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р. Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Определить техническое состояние строительных конструкций здания-постройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...>; установить соответствие постройки обязательным требованиям, предъявляемым к параметрам постройки, предусмотренных законом, в том числе градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарным нормам и правилам (требованиям САНПИН), параметрам землепользования и застройки, Правилам землепользования и застройки города Новосибирска Новосибирской области и иным обязательным нормам и правилам, если не соответствуют, то требования каких норм и правил нарушено? 

2. Создает ли постройка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> жизни и здоровью граждан, угрозу обрушения конструкций здания? 

3. Определить, соответствует ли постройка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> пожарной безопасности, а также требованиям по противопожарным разрывам до строений, расположенных как на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223, так и на смежных земельных участках, соответствует ли требованиям нормативных документов по пожарной безопасности? 

4. Имеются ли нарушения с учетом расположения объекта необходимых норм и правил охранной зоны объектов электросетевого хозяйства (объект Восточная-ТЭЦ2»)? 

5. В случае выявлений нарушений необходимых норм и правил, возможно ли приведение постройки в соответствии с параметрами предусмотренными законом, в том числе в соответствии с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, требований пожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки г. Новосибирска и какие мероприятия необходимо провести для устранения выявленных нарушений? 

Согласно выводам, изложенным в заключению судебной экспертизы № 1577/6-3-24 от 22.01.2024: 

По первому вопросу: Объект исследования нежилое здание, выполнен в соответствии с действующими санитарными и гигиеническими нормативами. Эксплуатация объекта не приведет к необратимым или кризисным изменениям природной среды. Уровень воздействия на атмосферный воздух при эксплуатации объекта не превысит допустимых нормативов. В период эксплуатации источники выбросов отсутствуют. Ввиду отсутствия вблизи поверхностных водных источников воздействие на них исключается. Предусмотрены мероприятия, снижающие негативное влияние, оказываемое в период строительства и эксплуатации объекта на земельные ресурсы и почвенно-растительный покров, определены условия сбора и временного накопления всех образующихся отходов. Решения в области обращения с отходами соответствуют законодательству РФ и их реализация не приведет к захламлению прилегающей территории. 

По второму вопросу эксперты указали, что механическая безопасность нежилого здания обеспечена, техническое состояние на день проведения осмотра противопожарным требованиям не противоречит. В связи с этим дальнейшая эксплуатация нежилого здания, в соответствии с нормативными требованиями возможна, без угрозы разрушения строительных конструкций, а, следовательно, угроза жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц отсутствует. 

Нарушения норм и правил, не выявлено, на права и охраняемые законом интересы других лиц исследуемый объект не влияет, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется. 

В связи с тем, что на дату осмотра несоответствий требованиям строительно-техническим, пожарным, градостроительным нормам не выявлено, варианты устранения несоответствий не приведены. Градостроительные ограничения отсутствуют. 

Сохранение вышеуказанного нежилого здания, находящегося в границах земельного участка, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, градостроительных ограничений по нему не установлено, что в том числе подтверждается отсутствием гражданских либо административных дел, где предметом рассмотрения дела являлся бы спорный объект недвижимости, как нарушающий права и охраняемых законом интересов других лиц и создающий угрозу жизни и здоровью граждан. 

По третьему вопросу эксперты сделали вывод, что Нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> соответствует требованиям пожарной безопасности, а также требованиям по противопожарным разрывам до строений, расположенных как на земельном участке кадастровым номером - 54:35:072115:223, так и на смежных земельных участках, и нормативным документам по пожарной безопасности. 

По четвертому вопросу эксперты указали: так как данные о величине максимального отклонения проводов в пролете опор «ВЛ ПОкВ К-29/30, Восточная-ТЭЦ-2» около здания на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> отсутствуют, достоверно определить находится ли здание в части охранной зоны «ВЛ ПОкВ К-29/30, Восточная-ТЭЦ-2», где допускается размещение зданий, не представляется возможным.

Определение величины максимального отклонения провода в пролете опор «ВЛ ПОкВ К-29/30. Восточная-ТЭЦ-2» выходит за пределы компетенции экспертов. 

Размещение здания на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> не создает препятствий для доступа обслуживающего персонала и техники в целях обеспечения оперативного, технического и ремонтного обслуживания оборудования, зданий и сооружений объектов электроэнергетики, проведения работ по ликвидации аварий и устранению их последствий так как оно расположено вдоль границы ВЛ 220 кВ так как имеется проезд между задней стеной здания и воздушной линией электропередач с подъездом от ближайшей к трассе ВЛ электропередачи автомобильной дороги. 

По пятому вопросу установлено, что нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> оценивается как работоспособное, здание соответствует санитарным, градостроительным нормам и правилам. 

Исходя из вышеприведенных понятий, установленные выявленные отклонения от градостроительных норм и правил (исследование по первому вопросу) при возведении нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072115:223 по адресу: 

<

...> на дату проведения экспертного осмотра, отнесены: - процент застройки земельного участка ориентировочно составляет 57%, что не соответствует пункту 41 Правила землепользования и застройки муниципального образования. Данный дефект относится к малозначительному и не устранимому. 

В суде первой инстанции по выводам заключения опрошены эксперты ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России ФИО8 и ФИО9, в ходе ответов на вопросы сторон и суда эксперты поддержали выводы, изложенные в заключении. 

При этом относительно соблюдения Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 эксперт ФИО8, указала, что исследуемый объект находится в границах земельного участка с кадастровым № 54:35:072115:223, однако процент застройки земельного участка при строительстве объекта не соблюден, он превышен, составляет более 57% от земельного участка, тем самым на вопрос сторон и суда эксперт ФИО8 ответила, что объект не соответствует Правилам землепользования и застройки, а именно в части процента застройки земельного участка, при этом данный дефект относится к неустранимому; по отступам от здания до границ земельного участка эксперты ответить в судебном заседании не смогли, указав на значительное количество проведения судебных экспертиз и давностью исследования, однако эксперты пояснили, что при изложении вводов руководствовались также заключением кадастрового инженера, имеющегося в материалах дела, вынос границ на местности эксперты не определяли, т.к. не проводили землеустроительную экспертизу.

Апелляционным судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, о чем имеются соответствующие подписки в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом апелляционной инстанции не установлены.

Участвующие в деле лица, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли. 

Проанализировав представленные в дело доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о наличие нарушений Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, в частности относительно не соблюдения минимальных отступов - так от границ здания в двух точках согласно схеме кадастрового инженера до границ смежного земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:49 отступ составляет менее трех метров, а именно 2,92 м, и 2,58 м, а также в части не соблюдения процента застройки земельного участка при строительстве объекта, что не соответствует Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288.

Кроме того, из схемы кадастрового инженера видно, что объект построен в пределах охранной зоны электросетевого хозяйства, распространяемой действие на земельном участке с кадастровым номером54:35:072115:223. 

При этом относительно вопроса № 4 суд не может руководствоваться заключением судебной экспертизы в полном объеме, поскольку относительно выводов судебной экспертизы о наличии нарушений охранной зоны электросетевого хозяйства, эксперты пояснили что не обладают специальными познаниями в измерениях для определениях наличия нарушения или отсутствия нарушения охранной зоны электросетевого хозяйства. 

Из материалов дела следует, что АО «РЭС», ответственное за эксплуатацию ЛЭП «ВЛ 110кВ У-29/30, Восточная ТЭЦ-2 не давало согласование ООО ГК «СОБЕР» на строительство объекта в охранной зоне электропередач, в Мэрию истцом при представлении заявления о выдаче разрешения на строительство представлено письмо АО «РЭС», которое данное лицо не выдавало, что подтверждено третьим лицом АО «РЭС» в ходе рассмотрения дела и согласно ответу АО «РЭС» в письме от 22.09.2023 № РЭС-03/10201.

Кроме того, суд усматривает наличие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранении постройки исходя из следующего. 

В соответствии со статьями 104, 105 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях безопасной эксплуатации объектов энергетики, защиты жизни и здоровья граждан предусмотрено установление охранных зон объектов электросетевого хозяйства с особыми условиями использования земельных участков в границах таких зон.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (публичная кадастровая карта https://nspd.gov.ru), земельный участок по адресу 

<

...> с кадастровым номером 54:35:072115:223, расположен в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства - воздушной линии электропередачи ВЛ 110кВ К-29/30 Восточная - ТЭЦ-2, принадлежащей и эксплуатируемой АО «РЭС». 

Сведения о местоположении границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства - воздушной линии электропередачи ВЛ 110 кВ внесены в Единый государственный реестр недвижимости согласно выписке ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:223: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: карта (план) от 17.09.2012 № б/н; Содержание ограничения (обременения): Ограничения использования земель установлены в соответствии с Постановлением № 160 от 24.02.2009 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»; Реестровый номер границы: 54.35.2.199. 

В соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон, утвержденными постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (далее – Правила № 160), для воздушных линий электропередачи охранная зона устанавливается в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии для линий напряжением 110 кВ равном 20 метрам. 

Согласно п. 1 Правил № 160 настоящие Правила определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов. 

В соответствии с п. 8 Правил № 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: 

В соответствии с пп. «б» п. 9 Правил № 160 в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установление порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи). 

Из пп. «а», «б» п. 10 Правил № 160 следует, что в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении следующих параметров: 

а) размещаемое здание или сооружение не создает препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства.

б) расстояние по горизонтали от элементов зданий и сооружений до проводов воздушных линий электропередачи должно быть не менее 4 метров при проектном номинальном классе напряжения 35 -110 кВ. 

Согласно пл. «а» п. 10 Правил № 160 в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. 

Согласно сведений публичной кадастровой карты и материалов дела земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:223 и спорная самовольная постройка практически полностью расположены в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства -воздушной линии электропередачи В Л 110 кВ К-29/30 Восточная - ТЭЦ-2. 

Сотрудниками АО «РЭС» произведен осмотр воздушной линии электропередачи ВЛ 110 кВ К-29/30 Восточная - ТЭЦ-2 вблизи спорного здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223. 

В ходе осмотра было установлено, что спорное здание расположено на расстоянии от 7,6 до 9 метров от проекции крайнего провода линии электропередачи, чем соблюдены расстояния, предусмотренные пп. «б» пункта 10 Правил № 160. 

Вместе с тем, согласно имеющихся в деле документов спорное здание является зданием ресторана, а по своей конфигурации (внешний вид, осмотр здания внутри, в том числе в ходе производства по делу судебной экспертизы) фактически представляет из себя каркасный торговый павильон, либо ресторан-точку питания. 

Таким образом, как фактическая конфигурация спорного здания, так и его назначение согласно представленных документов, позволяет рассматривать его и как торговую точку, расположение которых прямо запрещено пп. «б» п. 10 Правил 160, при этом использование спорного здания в качестве ресторана также не исключает большое скопление людей. 

Таким образом, месторасположение спорного здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 нарушает ряд требований Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и несет угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц, а также нарушает права и интересы организации, осуществляющей эксплуатацию объектов электросетевого хозяйства, с которое не согласовано строительство объекта. 

Данное выявленное обстоятельство является существенным и не позволяет сохранить самовольную постройку или приводить ее в соответствие. 

О наличии нарушений прав и законных интересов сетевой организации, а так же угрозы жизни и здоровью неопределенному кругу лиц свидетельствует сам факт нахождения спорной самовольной постройки в охранной зоне линии электропередачи. Указанная позиция согласуется со сложившейся судебной практикой, в том числе Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 08.08.2017 № 39-КГ17-6. 

В рассматриваемом случае материалами дела опровергается соответствие существующего спорного объекта установленным требованиям, а равно отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов собственника объектов электросетевого хозяйства, отсутствие угрозы безопасности людей при размещении объектов в охранных зонах высоковольтных линий электропередачи. 

Кроме того, судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав смежных собственников земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31, которые также являются существенными и неустранимыми. 

В ходе проверки Мэрией при установления обстоятельств и документов, представленных Обществом для получения разрешения на строительство установлено и после его выдачи установлено, что в представленном истцом пакете документов отсутствуют правоустанавливающие документы на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31, через которые согласно листу 1 графической части раздела 6 «Проект организации строительства» (Приложение 2) и листу 1 графической части раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» представленной Застройщиком проектной документации будет осуществляться доступ к земельному участку и Объекту с улицы Выборной на период строительства и эксплуатации. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49 площадью 6145 кв.м.: вид разрешенного использования - стоянки для автомобилей надземные открытого й закрытого типов; собственник Российская Федерация, в постоянном бессрочном пользовании ФГБОУ ВО НГПУ. 

Согласно фрагменту выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:31 площадью 34 кв.м. входит в состав единого землепользования с кадастровым номером 54:35:000000:88, вид разрешенного использования — для размещения и использования по назначению объекта энергетики; арендатор АО «РЭС», аренда с 16.02.2007 на неопределенный срок. 

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», проектной документации, выполненный в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка от 02.12.2023 № РФ-54-2-03-0-00-2022-1552 (далее – ГПЗУ), в связи с чем, не может считаться предоставленным. 

Проектными решениями указанными на листе 2 графической части Раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка», предусмотрен проезд через земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31 по открытой автостоянке ФГБОУ ВО НГПУ с демонтажем опоры ЛЭП, сносом зеленных насаждений и устройством нового въезда на автостоянку. Не предусмотрен тротуар, не указано покрытие проезда. 

Согласно техническим условиям на присоединение земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223 к автомобильным дорогам местного значения от 25.02.2022 №24/01-17/01828-ТУ-35, выданным департаментом транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии города Новосибирска, присоединение земельного участка необходимо выполнить к существующим проездам с выездом на улицу Выборная. 

Таким образом, документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на строительство Объекта были представлены застройщиком не в полном объеме, отсутствуют документы, подтверждающие права на пользование земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31, в том числе и организации проезда по ним. 

Тем самым, суд сделал верный вывод о наличии нарушения прав Российской Федерации и ФГБОУ ВО НГПУ при возведении постройки, согласование на пользование участками с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31 или организации проезда до начала строительства объекта истец у владельцев участков не получал. 

Решением от 13.01.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-27876/2024, оставленным без изменения постановлением от 28.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 24.06.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, судом отказано в удовлетворении требований ООО ГК «СОБЕР» к Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области о признании незаконным постановления № 404 от 31.07.2024 о привлечении к административной ответственности ООО ГК «СОБЕР» по части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. 

Так, в рамках дела № А45-27876/2024 судами было установлено следующее.

Разрешение на строительство было отменено в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», с учетом следующего. Выявлено отсутствие документов, необходимых для принятия решения о выдаче Застройщику разрешения на строительство. 

В ходе проверки было установлено, что в представленном пакете документов отсутствуют правоустанавливающие документы на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31, через которые согласно листу 1 графической части раздела 6 «Проект организации строительства» и листу 1 графической части раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» представленной Застройщиком проектной документации будет осуществляться доступ к земельному участку и Объекту с улице Выборной на период строительства и эксплуатации. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49 площадью 6145 кв. м.: вид разрешенного использования -стоянки для автомобилей надземные открытого и закрытого типов; собственник Российская Федерация, в постоянном бессрочном пользовании ФГБОУ ВО НГПУ. 

Согласно фрагменту выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:31 площадью 34 кв.м. входит в состав единого землепользования с кадастровым номером 54:35:000000:88, вид разрешенного использования - для размещения и использования по назначению объекта энергетики; арендатор АО «РЭС», аренда с 16.02.2007 на неопределенный срок. 

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» проектной документации, выполнен в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка от 02.12.2023 № РФ-54-2-03-0-00-2022-1552 (далее - ГПЗУ), в связи с чем не может считаться предоставленным. 

Проектными решениями указанными на л 2 графической части Раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка», предусмотрен проезд через земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31 по открытой автостоянке ФГБОУ ВО НГПУ с демонтажем опоры ВЛ 11 ОкВ, сносом зеленных насаждений и устройством нового въезда на автостоянку. Не предусмотрен тротуар, не указано покрытие проезда. 

Согласно техническим условиям на присоединение земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223 к автомобильным дорогам местного значения от 25.02.2022 №24/01-17/01828-ТУ-З5, выданным департаментом транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии города Новосибирска, присоединение земельного участка необходимо выполнить к существующим проездам с выездом на улицу Выборная. 

Таким образом, документы необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на строительство Объекта представлены Застройщиком не в полном объеме, отсутствовали документы, подтверждающие права на пользование земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31. 

Выявлено несоответствие представленных документов требованиям к строительству. 

Проверка на соответствие проектной документации требованиям к строительству Объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство ГПЗУ - согласно листу 3 ГПЗУ, представленному Застройщиком в составе проектной документации, отступ от границ земельного, участка до места допустимого размещения Объекта составляет 1 м. 

Указанный предельный параметр разрешенного строительства объекта капитального строительства противоречит требованиям градостроительных регламентов для территориальной зоны ОД-4.1, установленным абзацем 2 подпункта 2 пункта 2.1 части 2 статьи 35 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 на дату выдачи ГПЗУ - минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м), а также условным обозначениям в ГПЗУ. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (далее - разрешение на отклонение) в части сокращения предельного параметра - минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещение зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с 3-х метров до 1 метра по оси 1 - Застройщиком не представлено, в рамках межведомственного взаимодействия наличие такого документа не выявлено. 

Застройщиком был представлен ГПЗУ в составе проектной документации, который и был рассмотрен специалистами Управления при выдаче разрешения на строительство. 

В ходе проверки была рассмотрена информация о ГПЗУ содержащаяся в информационной системе мэрии. Согласно листу 3 ГПЗУ, размещённому в информационной системе мэрии, Объект полностью расположен за местом допустимого размещения объекта, в связи с нахождением в границах земельного участка зоны с особыми условиями использования территорий: Охранная зона объекта электросетевого хозяйства «ВЛ НОкВ К-29/30, Восточная-ТЭЦ-2» . 

Таким образом, в ходе проверки было установлено, что представленный Застройщиком для получения разрешения на строительство был представлен недействительный ГПЗУ. 

Представленная обществом проектная документация не соответствовала требованиям к строительству Объекта капитального строительства, указанным в действительном ГПЗУ на дату его выдачи, - Объект полностью расположен за местом допустимого размещения объекта капитального строительства. Выявлено несоответствие проектной документации разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство. 

Согласно сведениям, содержащимся на л. 3, 18 ГПЗУ, а также информации на л. 11 выписки из ЕГРН 07.06.2023г. № КУВИ-001/2023-132121762 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:223 расположен в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства «ВЛ 1 ЮкВ К-29/30, Восточная-ТЭЦ-2». 

В соответствии с пунктами 10, 12 постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» для размещения Объекта или проведения работ в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства требуется согласование с организацией, ответственной за эксплуатацию такого объекта электросетевого хозяйства. 

В проектной документации было приложено письмо от 08.02.2023 №РЭС-03/1395, подписанное директором по правовым и корпоративным вопросам АО «РЭС» о согласовании строительства Объекта в охранной зоне действующего объекта электросетевого хозяйства 110 кВ (далее -Письмо о согласовании). Однако, согласно имеющегося в распоряжении мэрии Письма о согласовании с такими же реквизитами, строительство в указанной охранной зоне объекта электросетевого хозяйства правообладателем не согласовывалось. 

Таким образом, специалистами Управления была рассмотрена проектная документация, содержащая недействительный документ - Письмо о согласовании, который позволил им сделать вывод о соответствии проектной документации разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство. Полномочиями по проверке подлинности документов, находящихся в распоряжении третьих лиц, специалисты Управления не наделены. 

В целях исключения правовой неопределенности в части содержания письма РЭС от 08.02.2023 №РЭС-03/1395, подписанного директором по правовым и корпоративным вопросам АО «РЭС» следует принять во внимание письмо АО «РЭС» от 22.09.2023 № РЭС03/10201, согласно которому согласование строительства в охранной зоне ВЛ110 кВ К29/30, Восточная-ТЭЦ-2 ООО ГК Собер от АО «РЭС» не выдавалось. 

С учетом информации о недостоверности документа - Письма о согласовании, было установлено, что представленная проектная документация не соответствует ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующим на дату выдачи разрешения на строительство. 

В последующем, за выдачей разрешений на строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 Застройщик не обращался.

Управление письмом от 07.02.2024 № 11/1/11.1-04/00317 обратилось в Управление МВД РФ по городу Новосибирску и Прокуратуру города Новосибирска с требованием провести проверку по факту возможного представления ложных документов и принять соответствующие меры. 

Письмом от 22.02.2024 57/1-4825 Управление МВД РФ по городу Новосибирску сообщило, что это заявление зарегистрировано и направлено для проведения проверки в ОП № 6 Октябрьский в порядке статей 144-145 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. Письмом от 14.02.2024 № Исуб-20500002-461-24/93-20500002 Прокуратура города Новосибирска сообщила, что информация направлена для рассмотрения в Прокурору Октябрьского района города Новосибирска. 

Постановлением от 24.05.2024 № 12401500054001238 возбуждено уголовное дело, по признакам преступления, предусмотренного частью 5 статьи 327 УК РФ, по факту приобретения и использования заведомо подложного документа, а именно письма АО «РЭС» от 08.02.2023 РЭС-03/1395. 

Вместе с тем, факт строительства ООО ГК «Собер» объекта капитального строительства «Здание-ресторана», расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, кадастровый номер земельного участка 54:35:072115:223 в нарушение части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации без разрешения на строительство подтверждается материалами дела, а именно актами выездного обследования от 02.02.2024 № 29-во, от 20.02.2024 № 42-во, представлением и.о. прокурора Октябрьского района от 21.02.2024 №2-19-24, разрешением на строительство 54-35-86-2023 от 07.06.2023, письмами АО «РЭС» от 22.09.2023, управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 09.02.2024, приказом управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 22.09.2023 № 0039-ОД об отмене разрешения на строительство, уведомлением от 29.09.2023 о прекращении действия разрешения на строительство, списком простых почтовых отправлений № 330 от 29.09.2023, заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 13.03.2024. 

Указанные обстоятельства, установленные вышеприведенными судебными актами, в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  имеют преюдициальное значение для настоящего дела. 

Также по результатам рассмотрения заявления в соответствии с частью 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 2.16 административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 26.12.2018 № 4667, Застройщику было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта уведомлением от 20.01.2024 (20.03.2024) № 11/1/11.1-04/00727. 

При этом в уведомлении об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2024 (получено заявителем в этот же день, что им не оспаривалось) указано, что разрешение на строительство, необходимое для получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с частью 3 статьи 55 ГрК РФ, отсутствует, о чем сообщено письмом от 29.09.2023. 

Кроме того, 13.03.2024 Застройщик еще раз обращался в Управление с заявлением о вводе в эксплуатацию объекта, к которому разрешение на строительство также приложено не было. По результатам рассмотрения заявления Застройщику было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, где также было указано на отсутствие у Застройщика разрешения на строительство. 

Как указано ранеее, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Проанализировав представленные в дело доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанные способ защиты права используется истцом не в соответствии с его содержанием, а для целей обхода существующего порядка.

В рассматриваемом случае, с учетом того обстоятельства, что при получении разрешения на строительство именно ООО ГК «СОБЕР» представлены документы, не соответствующие действительности в виде письма АО «РЭС» о согласовании размещения объекта в охранной зоне и иной версии градостроительного плана, суд пришел к обоснованному выводу, о том, что застройщик ООО ГК «СОБЕР » при строительстве объекта и получении разрешения на строительство действовал недобросовестно в нарушении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала и в период строительства не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении установленного порядка осуществления строительства (ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации), что является злоупотреблением правом со стороны застройщика. 

В настоящем случае, представление недостоверного пакета документов застройщиком ООО ГК «СОБЕР» при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство, что способствовало получению такого разрешения (именно застройщик собирает документы и представляет их в УАСИ Мэрии Новосибирска для выдачи разрешения на строительство), свидетельствует о грубом игнорировании застройщиком норм градостроительного законодательства при строительстве здания на территории города Новосибирска, связанного с пребыванием в нем значительного числа потребителей в охранной зоне линии электропередач, что ведет к угрозе жизни и здоровью людей, и дальнейшее формальное принятия мер к легализации такой самовольной постройки в административном порядке, признание права собственности на такой объект по рассматриваемому иску в случае, когда застройщик не предпринимал добросовестных мер к получению разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию приведет к одобрению судом указанных незаконных действий и поставит в неравное положение добросовестных застройщиков на территории муниципального образования. 

Указанные действия по представлению в орган УАСИ Мэрии Новосибирска недостоверных, не соответствующих действительности документов не могут быть признаны добросовестными, так как, направлены на легализацию самовольной постройки в обход процедур установленных законом. 

В противном случае соблюдение градостроительных требований теряет смысл, а недобросовестные участники оборота получают конкурентные преимущества по сравнению с добросовестными, которые вынуждены проходить все легальные процедуры получения разрешений и согласований. Предоставление преференций недобросовестному участнику делает невыгодным добросовестное поведение участников строительства, что в конечном итоге приведет к росту числа нарушений разрешительной процедуры, риску массового возведения опасных объектов, росту затрат на контроль за таким строительством со стороны государства за счет бюджета, то есть за счет средств налогоплательщиков. 

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается соответствие спорного объекта всем необходимым нормам и правилам, оснований для вывода о том, что спорный объект соответствует всем необходимым нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в случае ее сохранения, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную подстроку, учитывая наличие угрозы жизни и здоровью граждан при постройке объекта в охранной зоне электросетевого хозяйства без согласования, а также существенном нарушении прав третьих лиц-владельцев смежных земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:31 на пользование земельными участками, в числе которых Российская Федерация, в связи с чем, спорный объект строительства, здание, площадью 1256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым №54:35:072115:223 подлежит сносу и не может быть приведено в соответствии с необходимыми нормами и правилами.

Относительно встречных исковых требований суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

В соответствии с Постановлением № 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Принимая решение о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из характеристик самовольной постройки, ее площади 1256,4 кв.м, суд обоснованно установил срок для исполнения ответчиком решения суда о сносе постройки в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу.

Относительно требований Мэрии об обязании ООО ГК «СОБЕР» освободить занятую территорию, площадью 98 кв. м, прилегающую с южной стороны к земельному участку с кадастровым № 54:35:072115:223, путем сноса металлического забора, апелляционный суд полагает требования не подлежащими удовлетворению, поскольку в результате проведенного при рассмотрении дела в апелляционной инстанции осмотра земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223, сторонами установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен (Акт осмотра земельного участка № 820376 от 04.09.2025, Акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223 от 10.09.2025). 

При этом Росимущество еще в своем отзыве, представленном при рассмотрении дела в суде первой инстанции, указало на отсутствие спорного ограждения, что судом не было принято во внимание при принятии решения.

В соответствии с частью 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска в части обязания ООО ГК «СОБЕР» в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу снести своими силами или за свой счет самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03 июня 2025 года (в редакции определения об исправлении опечатки от 04 июня 2025 года) Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-9351/2024 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» о признании права собственности отказать. 

Встречные исковые требования Мэрии города Новосибирска удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу снести своими силами или за свой счет самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури

                                                                                                                      Е.В. Афанасьева