Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-41919/2021

г. Краснодар

06 июля 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2022 

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2022  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании вопрос о возобновлении производства по делу по иску МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея 

к ООО «МОСТОВИК ДЕВЕЛОПМЕНТ», г. Сочи

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», Администрация федеральной территории «СИРИУС», Администрация МО ГО город-курорт Сочи Краснодарского края, АО «ТАНДЕР»

о сносе самовольно возведенных объектов,

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности;

от ответчика: ФИО2 по доверенности; 

от третьих лиц: не явились;

от АО «ТАНДЕР»: ФИО3 по доверенности.

от Администрации федеральной территории «СИРИУС»: ФИО4 по доверенности;

После перерыва:

от истца: ФИО5 по доверенности;

от ответчика: ФИО2 по доверенности; ФИО6 по доверенности; 

от третьих лиц: не явились;

от АО «ТАНДЕР»: ФИО3 по доверенности

от Администрации федеральной территории «СИРИУС»: ФИО4 по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «МОСТОВИК ДЕВЕЛОПМЕНТ» об обязании осуществить снос объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:3555, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072.

Исковые требования мотивированы возведением самовольной постройки без разрешительной документации и согласования с собственником земельного участка и обоснованы ст. 222 ГК РФ.

Определением суда от 17.02.2022 по данному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ГеоМаркер» ФИО7 и ФИО8, стоимость установлена в размере 30 000 руб.

Указанным определением суда производство по делу приостановлено до получения заключения экспертизы.

В адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступили материалы дела и заключение судебной экспертизы №2022-04/13-Э от 19.04.2022.

Определением суда от 04.05.2022 производство по делу возобновлено. 

Представители третьих лиц в судебном заседании представили дополнительные отзывы на исковое заявления. 

Судом установлено, что на дату судебного заседания, Государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» была произведена замена фирменного наименования с Государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» на государственную корпорацию развития «ВЭБ.РФ», при этом ИНН и ОГРН организации не изменился.

Суд считает необходимым в порядке 124 АПК РФ уточнить наименование третьего лица, которое следует читать: государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ».

В судебном заседании 21.06.2022 объявлен перерыв до 15 час. 40 мин. 28.06.2022 по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения требований. 

АО «ТАНДЕР» поддержал позицию ответчика, против удовлетворения исковых требований возражали. 

Администрация федеральной территории «СИРИУС» поддержало позицию истца.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «МОСТОВИК ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключен договор аренды №0000000126/991-910/181.3 от 03.08.2018 по которому к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея перешли права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072, площадью 57 868 кв.м., категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения объекта «четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)» адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, ул. Урицкого, участок № 52.

В адрес Межрегионального территориального управления из Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступило письмо № 77-146-2021 от 03.08.2021 (входящий № 23-23726 от 10.08.2021) в котором содержалась информация об использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 с нарушением целевого использования - магазин «Магнит», гастромаркет «Вкусы Союза», пункт общественного питания «Шаурма по братски».

Как указывает истец, в соответствии пунктом 1.1. Договора № 1, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с видом разрешенного использования - ««для размещения объекта «Четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)». Пунктами 5.1.2, 5.1.3 предусмотрено, что арендатор имеет право с момента подписания акта приёма-передачи использовать участок, осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением  и разрешённым использованием Участка. Пунктами 5.2.1 и 5.2.6 установлено, что Арендатор обязан: - в полном объёме выполнять все условия договора; -  использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием, указанным в пункте 1.1 Договора. Пунктом 5.2.11 договора определено, что арендатор обязан до начала строительных работ получить соответствующее разрешение в установленном порядке

Межрегиональное территориальное управление (арендатор) согласие на использование участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 по виду разрешённого использования не давало.    

Письмом департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи № 21.01-15/5483 от 23.05.2019 указывается об отсутствии необходимости получения ООО «Олимп Плюс» разрешения на строительство спорного строения до причине его вспомогательной функции.

Межрегиональное территориальное управление полагает, что здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 в котором расположен магазин «Магнит», гастромаркет «Вкусы Союза», пункт общественного питания «Шаурма по-братски» не является вспомогательным по отношению к иным объектам, в частности к объекту капитального строительства 23:49:0402061:300.

В ходе проверки установлено, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402061:3555, фактически является самостоятельным объектом, не имеющими наземной или подземной связи с объектом капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:300. К тому же объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:300 огорожен забором.

Согласно информации, предоставленной администрацией муниципального образования городского округа города-курорта Сочи в письме № 5086/07.02-11 от 09.07.2021 решения о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства объектов капитального строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0000000:7913, 23:49:0402061:1072 не принимались.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждёнными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, рассматриваемые земельные участки расположены в территориальной подзоне «ОЦ-5.2» -общественно-деловая зона высокоэтажной застройки, высотой до 73 метров.

Для территориальной подзоны «ОЦ-5.2» определены следующие предельные параметры разрешённого строительства:

- максимальный коэффициент застройки - 40%;

- минимальный коэффициент озеленения - 30%

- минимальный отступ от границ земельного участка - 6 метров. 

Согласно схеме расположения спорного строения расстояние до границ земельного участка составляет 4.87, 4.88 метра. Таким образом, истец полагает, что при строительстве объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 нарушены требования градостроительного законодательства.

В результате проведенного МТУ Росимущества в КК и РА осмотра земельных участков 23:49:0402061:1072, 23:49:0402061:1051 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 в помещениях которого осуществляют коммерческую деятельность магазин «Магнит», гастромаркет «Вкусы Союза», пункт общественного питания «Шаурма по-братски», возведенный без разрешительной документации, а также с нарушением целевого использования земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. 

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу содержащихся в пункте 26 постановления № 10/22 разъяснений, законом возможность сноса самовольной постройки связывается с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно статей 11, 222, ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и разъяснениям, изложенным в абзаце 2 п. 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в предмет доказывания по настоящему спору входят факты наличия у истца прав в отношении спорного земельного участка и нарушения прав истца незаконными действиями ответчика.

Правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (п. 22 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Таким образом, лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему земельного участка на праве собственности (ином вещном праве) и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, а также обязанность ответчика совершить те действия, которые, по мнению истца, устранят препятствия во владении этим имуществом.

В соответствии со статьями 64, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Заявляя требования о сносе самовольных построек, истец должен представить доказательство того, каким образом сохранение спорных объектов нарушает его права и законные интересы.

Полагая, что спорные объекты возведены в нарушение установленного законом порядка, создают угрозу жизни и здоровью граждан, и отвечают признакам  самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик в отзыве на исковое заявление ссылается на то, что истец является ненадлежащим ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Кроме того, ответчик указывает на то, что спорный объект спорный объект возведен в границах участка. При этом, к моменту постройки Спорного объекта в границах Участка уже было осуществлено строительство, были введены в эксплуатацию и эксплуатировались объекты капитального строительства, входящие в состав гостиничного комплекса, указанного в качестве цели предоставления земельного участка в аренду - «BRIDGE RESORT,4» (основной главный объект).

В настоящее время указанный гостиничный комплекс представляет собой территорию более 5,5 га, застроенную 13 гостиничными корпусами 6 и 9 этажей, способных к одновременному размещению - 1658 гостей при двухместном размещении и 2 238 при размещении с доп.местами. При этом, первоначальным проектом застройки данного комплекса не было предусмотрено размещение на такой значительной территории хозяйственных строений, которые бы обеспечивали нормальное функционирование основного объекта (хранение, складирование, проведение первичной обработки продуктов питания, размещение персонала и инвентаря и проч.). Следовательно, возведение Спорного объекта на территории гостиничного комплекса являлось производственной необходимость для обеспечения его работы. Спорный объект соответствует двум обязательным критериям для квалификации его как вспомогательного объекта, а именно: 1) на застроенной территории имеется основной объект - гостиничный комплекс; 2) Спорный объект выполняет вспомогательные функции к основному, был построен и используется для самых различных хозяйственных нужд гостиничного комплекса (обеспечивает его функционирование, архитектурно и технологически связан с основным объектом, не может использоваться без существования основного объекта по имеющемуся назначению.

Как указывает ответчик, кроме вышеуказанных фактических признаков вспомогательного использования, в подтверждение того, что Спорный объект является вспомогательной постройкой, указывают также следующие документарные доказательства: спорный объект по заданию Ответчика проектировался как здание вспомогательного назначения, что подтверждается проектной документацией от 2019 г. № 62/19-01-КР.П; до начала строительства Спорного объекта в отношении подготовленной проектной документации ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи было выполнено строительно-техническое заключение N. 52Ю/20-60 от 01.06.2020, которым подтверждено, что предполагаемый к строительству Спорный объект будет являться служебным зданием относительно основного объекта, расположенного на застраиваемой территории; при обращении Ответчика в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в целях разъяснения вопроса о необходимости получения разрешения на строительство Спорного объекта письмом Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи № 21.01-15/5483 от 10.03.2020 г. подтверждено отсутствие необходимости получения Обществом такого разрешения по причине вспомогательной функции здания к основной существующей застройке территории. Также, по результатам строительства Спорного объекта в отношении него были проведены техническая инвентаризация (ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи подготовлен технический паспорт) и кадастровые работы (кадастровым инженером подготовлены технический план и декларация). Из содержания подготовленных специалистами документов следует, что построенный объект соответствует проектной документации и построен как вспомогательный объект по отношении к основному объекту. В последующем органом регистрации прав в отношении Спорного объекта были осуществлены кадастровый учет и регистрация права собственности Ответчика как на нежилое здание вспомогательного назначения. При этом, в ходе указанных действий при проведении правовой экспертизы как права Общества на застройку земельного участка указанным зданием, так и самого возведенного объекта на предмет законности его строительства органом регистрации прав нарушений выявлено не было.

Кроме того, ответчик отмечает, что спорный объект соответствует целевому  назначению земельного участка,  в  границах которого он возведен в силу следующего.

В соответствии с положениями ст.ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Вместе с тем, принимая во внимание положения ГрК РФ о порядке строительства объектов вспомогательного использования, а также разъяснения судебной практики о квалифицирующих признаках таких объектов, является обоснованным утверждение, что вспомогательные объекты строятся в рамках уже установленного правового режима (категории земель и вида разрешенного использования) земельного участка, предоставленного для строительства основного объекта. Действующее законодательство не содержит положений об обязанности застройщика изменить правовой режим участка, предоставленного для строительства основного объекта, чтобы в его границах (на отдельной части участка) возвести вспомогательный объект. 

Из чего следует вывод, что как для строительства вспомогательного объекта не требуется изменения правового режима предоставленного участка, так и само строительство вспомогательного объекта в рамках установленного правового режима участка не является нарушением его целевого использования. Иная же правовая оценка положений ГрК РФ о порядке застройки вспомогательных объектов исключила бы саму суть их вспомогательного назначения.

Как указано выше, участок, на котором осуществляется строительство спорного объекта, принадлежит Обществу на праве аренды на основании Договора аренды. Согласно условиям Договора аренды Участок передан в пользование Общества как застройщику в следующих целях - «Для размещения объекта «Четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)». В целях исполнения условий Договора аренды Обществом построены 13 корпусов гостиничного комплекса. В ходе их строительства и ввода в эксплуатацию Ответчиком были получены разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям Договора аренды. Вместе с тем, исходя из условий Договора аренды (п.п. 5.1.2 — 5.1.3, 5.2.11), Арендатор имеет право с момента подписания акта приема-передачи использовать участок, осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями их предоставления; возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка; до начала строительных работ Арендатор обязан получить соответствующее разрешение в установленном порядке. То есть из буквального толкования положений Договора аренды следует, что дальнейшая застройка земельного участка Арендатору разрешена; разрешение на строительство необходимо получать в случаях, установленных действующим законодательством.

Таким образом, ответчик указывает на то, что общество как застройщик имело право без дополнительного согласования размещать на предоставленном ему ранее в аренду участке для строительства гостиничного комплекса объекты вспомогательного использования. При этом, принимая во внимание, что при строительстве Спорного объекта Ответчик возвел на Участке объект вспомогательного использования (деятельность которого осуществляется в рамках установленного условиями Договора аренды правового режима Участка и цели его предоставления в аренду), Ответчик не допустил нарушений целевого назначения Участка.

В отзыве на исковое заявление третьи лица государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» и АО «Тандер» поддержали позицию ответчика. 

Третье лицо Администрация федеральной территории «СИРИУС» в отзыве на исковое заявление настаивало на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что спорный объект является самовольным.   

Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, руководствуясь тем, что является арендодателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 (далее - Участок), предоставленного Ответчику в пользование по договору аренды № 01-09/3512 от 03.08.2018 на котором возведен спорный объект, в соответствии с которым управление наделено полномочиями по представлению интересов в арбитражных судах по делам об освобождении незаконно занимаемых земельных участков.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу,  определением суда от 17.02.2022 по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам                   ООО «ГеоМаркер» ФИО7 и ФИО8.

Перед экспертом поставить следующие вопросы: 

«1. Определить расположение спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 с указанием координат поворотных точек его расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого, 52 и указанием отступов от границ земельного участка (заступов при наличии).

2. Установить технические характеристики вышеуказанного спорного объекта: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, материал стен, фундамента, наличие коммуникаций. Представить фото-таблицу. Является ли он объектом капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными  нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать почему эксперт пришел к такому выводу. Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения он относятся в соответствии с действующим законодательством. Описать, почему эксперт пришел к соответствующему выводу. 

3. Определить является ли спорное строение объектом основным или вспомогательным (вспомогательного значения), исходя из его назначения и использования, технических планов, проектов и т.д. Указать, по отношению к какому основному объекту, спорный объект является вспомогательным.

4. Соответствует ли спорный объект проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствюет, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?»

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта № 2022-04/13-Э от 19.04.2022 эксперт по первому вопросу пришел к выводу о том, что для установления местоположения спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 была произведена геодезическая съемка с дальнейшей камеральной обработкой полученных данных. Проанализировав сведения о местоположении исследуемого объекта, согласно данным ЕГРН, и сведения о местоположении объекта, полученные в ходе геодезической съемки, Экспертом было установлено их соответствие. По  результатам Экспертом была подготовлена схема положения фактических границ объекта с кадастровым номером  23:49:0402061:3555, которая отражена в экспертном заключении. Далее Эксперт приводит координаты поворотных точек объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402041:3555, расположенного на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0402061:1072, которые отражены в Таблица 5.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что физическим осмотром установлено, что исследуемое здание  фактически является нежилым. Эксперту необходимо пояснить, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 является объектом недвижимого имущества, строительство которого завершено, отделочные работы полностью окончены. В связи с чем, путем визуального осмотра  материал стен, а также фундамента определить не представляется возможным. Однако, в материалах дела имеется проектная документация (конструктивные и объемно планировочные решения), подготовленная ИП ФИО9 на строительство исследуемого объекта (здание вспомогательного назначения) (в материалах дела имеется проектная документация, в которой указан конструктив здания том II л.д. 65-69). В указанной проектной документации описан конструктив здания, а также имеются чертежи. Ознакомившись со схемой расположения элементов фундаментов исследуемого здания, Экспертом было установлено, что согласно спецификации, у исследуемого объекта фундамент монолитный. Также, путем изучения проектной документации, Экспертом установлено, что стены выполнены из колонн (металлическая труба) с заполнением из штучных блоков и гипсокартона, наружная отделка стен панели алюкобонд. Далее, Эксперт в табличной форме приводит технические характеристики вышеуказанного спорного объекта.

Таблица 1. 

Характеристика

Значение

Источник

Год постройки 

2020 г.

 сведения ЕГРН

Характеристика конструктивных элементов

Характеристика

Значение

Источник

Общая площадь здания 

597 кв. м

сведения ЕГРН

Площадь застройки

609 кв. м

натурная съемка

Размер в плане (по наружным стенам)

16,9 м х 37,3 м

натурная съемка

Количество этажей

1 эт.

 Физический осмотр

Высота здания

3,50 м

натурная съемка

Фундамент

монолитный

согласно проекту

Стены

Смешанные (металлические, каменные блоки, гипсокартон)

пояснение собственника

Крыша

односкатная – кровельная мембрана

согласно проекту

Оконные проемы

металлопластиковые

физический осмотр

Электроснабжение

централизованное

пояснение собственника

Водоснабжение

централизованное

пояснение собственника

Канализация

централизованное

пояснение собственника

На основании физического осмотра, а также анализа проектной документации на строительство исследуемого объекта (в материалах дела имеется проектная документация, в которой указан конструктив здания том II л. д. 65-69), Экспертом установлено, что исследуемый объект является объектом капитального строительства, то есть объект прочно связан с землей (у здания имеется монолитный фундамент), кроме того, к исследуемому зданию проведены инженерные коммуникации, соответственно перемещение исследуемого объекта, без несоразмерного ему ущерба невозможно. 

Экспертом сделан вывод, что уровень ответственности исследуемого объекта капитального строительства - пониженный, а соответственно он относится к III классу ответственности (более подробно смотри исследовательскую часть).

По третьему вопросу эксперт пришел к выводу о том, что по итогам анализа действующих нормативных актов в исследуемой области, Экспертом был сделан вывод, что исследуемое нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 эксплуатируется как объект, предоставляющий услуги населению (магазин), при этом на земельном участке имеется основное здание с кадастровым номером  23:49:0402061:1621, фактически являющимся гостиничным комплексом, предоставленным для размещения объекта "Четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)". На основании вышеизложенного Экспертом сделан вывод, что исследуемый объект с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 является вспомогательным по отношению к зданию с кадастровым номером 23:49:0402061:1621.

По четвертому вопросу эксперт сделал вывод о том, что эксперт исходит из допущения, что  спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 соответствует проектной документации, при этом при подготовке технической документации (технического плана, технического паспорта), специалистами была допущена техническая ошибка, а именно, в общую площадь здания была включена площадь пристройки (согласно техническому паспорту павильон Литер Г1), которая является некапитальной, площадью 32,9 кв. м (более подробно смотри исследовательскую часть). Далее, Экспертом сделан вывод, что спорный объект соответствует строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Также, Эксперту необходимо пояснить, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 расположены иные объекты капитального строительства, помимо спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:3555, которые не являлись предметом спора. В связи с чем, Эксперту представляется возможным исследовать не все параметры Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи (территориальная зона, в которой находится земельный участок ОЦ-5.2 –общественно деловая зона высокоэтажной застройки высотой до 73 м). Таким образом, из тех параметров, которые Эксперту представилось возможным определить относительно спорного объекта, не соответствующих параметрам Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи не установлено (более подробно смотри исследовательскую часть). Также, Эксперту необходимо пояснить, что местоположение смежных объектов капитального строительства не исследовалось (не являются предметом спора), в связи с чем, Эксперту не представляется ответить на вопрос: Соответствует ли спорный объект параметрам, установленным документацией по планировке территории, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости. Кроме того, Эксперт делает вывод, что в связи с тем что, минимальный отступ от границ земельного участка до спорного объекта соблюден, то отступы от красных линий (если таковые имеются), соблюдены. Кроме того, размещение границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения Экспертом не определены, в связи с тем, что в материалах дела не имеется по ним сведений. Кроме того в материалах дела отсутствует Генеральный план муниципального образования, в связи с чем, Эксперту также не представляется возможным ответить на часть вопроса, поставленного судом.

Отвечая на пятый вопрос экспертом установлено, что строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

При изучении представленного экспертного заключения № 2022-04/13-Э от 19.04.2022, суд не находит оснований не доверять сделанным экспертом выводам.

Таким образом, суд приходит к выводу что экспертиза проведена в полном объеме, экспертом даны ответы на все поставленные судом вопросов, и у суда нет оснований не доверять выводам эксперта. 

Как было указано выше, спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 является вспомогательным по отношению к зданию с кадастровым номером 23:49:0402061:1621.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 N 1974-ст. 

Из указанного следует, что объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.

Как следует из заключения эксперта № 2022-04/13-Э от 19.04.2022, спорный объект 23:49:0402061:3555 является вспомогательным по отношению к зданию с кадастровым номером 23:49:0402061:1621. Экспертом сделан вывод, что уровень ответственности исследуемого объекта капитального строительства - пониженный, а соответственно он относится к III классу ответственности. 

Вывод о вспомогательном характере спорного объекта сделан в заключении эксперта № 2022-04/13-Э от 19.04.2022, составленного экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, исходя из характеристик спорного объекта, с учетом представленного письма Департамента, а также принимая во внимание выводы эксперта, суд приходит к выводу, что спорное одноэтажное строение является строением пониженного уровня ответственности и является вспомогательным по отношению к основному зданию, фактически является гостиничным комплексом, предоставленным для размещения объекта «Четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)».  

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что выдача разрешения на строительство указанного объекта с кадастровым номером 23:49:0402061:3555, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 в силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  не требовалось и он сносу не подлежит. 

На момент заключения указанного договора аренды земельный участок являлся федеральной собственностью, расположенной на территории субъекта Российской Федерации - Краснодарский край. В связи с чем, уполномоченным органом по распоряжению федеральным имуществом на территории данного субъекта являлся истец.

Судом установлено, что нарушение прав и законных интересов общества существованием спорного имущества не доказано, так как с 2020 в связи со вступлением в силу Федерального закона от 22.12.2020 N 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» арендованный ответчиком земельный участок вошел в состав новой административно-территориальной единицы - федеральная территория «Сириус».

Согласно положениям ст. 43 Закона № 437-ФЗ органы публичной власти федеральной территории «Сириус»:

1) самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом и имущественными правами федеральной территории «Сириус»;

2) осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральной территории «Сириус», в соответствии с положениями настоящей статьи.

Органы публичной власти федеральной территории «Сириус» своими действиями приобретают и осуществляют имущественные и иные права и обязанности, выступают в суде в рамках их компетенции, установленной настоящим Федеральным законом, Уставом федеральной территории «Сириус», иными нормативными актами, определяющими статус этих органов.

Принимая во внимание вышеизложенное, в настоящее время у Росимущества отсутствуют полномочия собственника в отношении Участка, а также полномочия на представление интересов в суде от имени федеральной территории "Сириус".

На запрос суда от 17.02.2022 в материалы дела поступила выписка ЕГРП на земельный участок с к.н. 23:49:0402061:1072, а также копия приказа от 03.11.2021 № 237, согласно которому правомочия собственника перешли органам публичной власти административно-территориальной единицы - федеральная территория «Сириус».

Таким образом, Росимущество является ненадлежащим истцом в настоящем споре. Доказательства иного в материалы дела Росимуществом не представлены и в исковом заявлении не приведены.

В соответствии с частью 1 статьи 25, частью 1 статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, судом установлено, что в данный момент правомочия собственника на указанный земельный участок, истцу не принадлежат. Тем самым истец не является законным владельцем земельного участка, на котором расположен спорный объект, заявленный к сносу. В обоснование нарушения своих прав истец ссылается на то обстоятельство, что наличие самовольных построек препятствует реализации истцом права на распоряжение земельными участками. Между тем, снос существующего объекта недвижимости, которыми владеет другое лицо, не может быть признан соразмерным способом защиты интересов истца, при указанных обстоятельствах. 

Привлеченное к участию в деле третье лицо Администрация федеральной территории «СИРИУС» - самостоятельных требований не заявило, как и ходатайства о вступление в дело соистцом. 

Суд приходит к выводу, что истец не подтвердил наличие у него прав и охраняемых законом интересов, нарушаемых самим фактом существования принадлежащего ответчику объекта, и, соответственно, не обладает правом на иск о сносе самовольных построек. При недоказанности истцом наличия защищаемого права у суда отсутствуют правовые основания для рассмотрения заявленного требования о сносе самовольной постройки по существу.

Кроме того, как указано выше, суд приходит к выводу, что истец не подтвердил наличие у него прав и охраняемых законом интересов, нарушаемых самим фактом существования принадлежащего ответчику объекта, и, соответственно, не обладает правом на иск о сносе самовольных построек. При недоказанности истцом наличия защищаемого права у суда отсутствуют правовые основания для рассмотрения заявленного требования о сносе самовольной постройки по существу.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2016 №  304-ЭС16-12536 по делу № А03-12300/2015, в определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС20-5310 от 08.05.2020 по делу № А32-20300/2019.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея об обязании снести самовольно возведенное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 удовлетворению не подлежит.

Определением суда от 07.10.2021 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402061:1072, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого, 52, кроме действий, связанных со снятием с государственного кадастрового учета спорного объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402061:3555. 

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 07.10.2021 по данному делу.

Согласно правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.10.2021 по данному делу отменить. 

Взыскать с МТУ РОСИМУЩЕСТВА В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «МОСТОВИК ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ИНН 

<

***>) 30 000 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья    В.А. Язвенко