СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068  

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 

№ 17АП-16511/2021-АК

г. Пермь

25 мая 2022 года

Дело № А60-31979/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2022 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Трефиловой Е.М.,  

судей Васильевой Е.В., Муравьевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии: от истца – Семеновых С.М., паспорт, доверенность № 1 от 05.07.2021, диплом; 

от ответчика (Специализированного областного государственного унитарного  предприятия «Областной государственный центр технической инвентаризации  и регистрации недвижимости» Свердловской области) – ФИО2, паспорт,  доверенность № 10/21 от 09.11.2020, диплом; ФИО3, паспорт,  доверенность № 794 от 23.05.2022;  

от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились,  

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены  надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения  информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,  Специализированного областного государственного унитарного предприятия  «Областной государственный центр технической инвентаризации и  регистрации недвижимости» Свердловской области,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 24 февраля 2022 года   

по делу № А60-31979/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Северный  профессиональный центр» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  

к Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом  Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 

<

***> ОГРН  

 

<

***>), Специализированному областному государственному  унитарному предприятию «Областной государственный центр технической  инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>)  

о признании недействительным незаконным постановления Администрации  Нижнетуринского городского округа, о признании недействительным  аукциона, отчета об определении рыночной стоимости,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северный  профессиональный центр» (далее – истец, ООО «Северный профессиональный  центр»« обратилось суд с иском к Администрации Нижнетуринского  городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом  Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>), Специализированному областному государственному  унитарному предприятию «Областной государственный центр технической  инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (далее –  ответчики) о признании недействительным незаконным постановления  Администрации Нижнетуринского городского округа, о признании  недействительным аукциона, отчета об определении рыночной стоимости.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022  года исковые требования удовлетворены частично. Признано  недействительными постановление Администрации Нижнетуринского  городского округа № 712 от 18.06.2021г. Признан недействительным аукцион  по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу:  

<

...> начальной ценой  857000 руб. по извещению от 21.06.2021 № 180621/0048966/01. Признан  недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта  недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021, выполненный СОГУП «Областной  Центр недвижимости». На Администрацию Нижнетуринского городского  округа возложена обязанность при проведении аукциона по продаже объекта  незавершенного строительства по адресу: 

<

...> установить начальную цену объекта в размере  3585053 руб. 33 коп. без НДС. В удовлетворении исковых требований в  остальной части отказано.  

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился в апелляционный  суд с жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых  требований отказать.  

Податель жалобы заявляет, что экспертиза назначена по инициативе ООО  «Северный профцентр», права на оспаривание отчета СОГУП «Областной  Центр недвижимости», как и на подачу иска, ничем не подтверждены.  Доказательств, свидетельствующих о причастности Истца к строительству  Объекта, в материалы дела не представлено. Считает, что проведенная по делу  

 

судебная экспертиза № 272-21 от 18.01.2022 г. свидетельствует о другом  объекте оценки в стоимостном выражении. Отмечает, что стоимость объекта в  отчете об оценке № 22/2021 от 25.05.2021 г. Ответчиком определена по  состоянию на 19 мая 2021 года. Между тем, стр. 29 экспертного заключения №  272-21 от 18.01.2022 г., таблица 5 п. 2 - дата определения стоимости объекта  оценки - 30.12.2021 г. Отмечает, что Судебным экспертом был дан ответ на  вопрос об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного  строительства, хотя в Отчете Ответчика № 22/2021 от 25.05.2021 г. даны ответы  об установлении рыночной стоимости прав на земельный участок,  находящийся под Объектом по тому же адресу. Полагает, что судом  проигнорированы многочисленные арифметические ошибки в Отчете судебной  экспертизы № 272-21 от 18.01.2022 г.  

Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика выразил  несогласие с решением суда, доводы апелляционной жалобы поддержал.  Представитель истца указал на законность и обоснованность обжалуемого  судебного акта, против доводов апеллянта возражал по основаниям,  изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о  времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции  своих представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266,  268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда  Свердловской области от 17.03.2021 по делу № А60-66510/2020 по иску  Администрации Нижнетуринского городского округа у общества с  ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» изъят  объект незавершенного строительства, степенью готовности - 20%,  кадастровый номер 66:17:0000000:3406, расположенный по адресу:  

<

...>, путем  продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением  Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения  публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».  

18 июня 2021 года Администрацией Нижнетуринского городского округа  вынесено постановление № 712 «О проведении аукциона, открытого по составу  участников, по продаже объекта незавершенного строительства». Предметом  аукциона указан изъятый у общества объект. Пунктом 5 постановления № 712  от 18.06.2021 установлена начальная (минимальная) цена предмета аукциона в  размере 875000 руб. Данная цена была установлена на основании отчета об  определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 №  

 

22/2021, выполненного Специализированным областным государственным  унитарным предприятием «Областной государственный центр технической  инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области.  

Полагая начальную цену аукциона существенно заниженной, ссылаясь на  причинение обществу в связи с этим убытков при реализации имущества с  торгов, истец обратился в суд с настоящим иском.  

Судом принято вышеизложенное решение. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в  соответствии со статьей 71 АПК РФ, обсудив доводы, изложенные в  апелляционной жалобе, приняв во внимание возражения, приведенные в отзыве  на жалобу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и  иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании  недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и  действий (бездействия) государственных органов, органов местного  самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие)  не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают  их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо  обязанности, создают иные препятствия для осуществления  предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил,  установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску  заинтересованного лица.  

В соответствии со статей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135- ФЗ, Закон об оценочной деятельности) проведение оценки является  обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству и  муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих  объектов в целях их приватизации.  

Согласно статье 10 указанного Закона № 135-ФЗ договор на проведение  оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным  собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено  законодательством Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения  оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  

Из положений статьи 12 Закона № 135-ФЗ следует, что отчет независимого  оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным  законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного  значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,  

 

указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей  совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской  Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ достоверность рыночной или иной  стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть  оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной  подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или  договора.  

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной  стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей  необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от  30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании  оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае  оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения  конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка  которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.  Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле  лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой  оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).  

Учитывая наличие спора сторон относительно рыночной стоимости  объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым  номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8 кв.м., степень готовности 20%,  расположенного на земельном участке с кадастровым номером  66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв.м. по адресу: 

<

...>, с целью разрешения возникших между  сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная  экспертиза.  

Согласно представленному заключению эксперта № 272-21 отчет №  22/2021 от 25.05.2021 не соответствует Закону об оценочной деятельности,  стандартам профессиональной практики.  

Так в частности экспертом указано, что раздел 8.2. Отчета № 22/2021  стр.10 Таблица 8.2.1, отсутствует полная информация о собственнике  юридическом лице - нарушение ст. 11 № 135-Ф3, п. 8 ФСО № 3.  

Раздел 9.1. Отчета № 22/2021 стр. 14-17 - Анализ рынка приведен за 2020 г.,  дата оценки 19.05.2021г. Анализ рынка не является актуальным - нарушение п.  11, п. 25 ФСО № 7.  

 

Раздел 12.1. стр. 30 Отчета № 22/2021, Расчеты затратным подходом.  Оценщик при расчете полной восстановительной стоимости использовал  Справочник оценщика КО-Инвест Общественные здания 2014. Определение  полной восстановительной стоимости с использованием Справочника  оценщика КО-Инвест «Общественные здания» 2014, определение индекса  инфляциии проведено с нарушениями п.25. ФСО № 7 с нарушением принципа  обоснованности, однозначности, существенности.  

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 29. Расчеты затратным подходом.  Выбор аналога. Определение корректирующих коэффициентов. Оценщик в  данной части не произвел сопоставление характеристик объекта оценки и  аналога. Аналог «Административное здание», выбранный оценщиком  существенно отличается от объекта оценки по следующим характеристикам:  материал и тип кровли, материал перегородок, тип фундамента. Оценщик  выбрал объект-аналог, не соответствующий объекту оценки по  характеристикам, но не скорректировал удельную стоимость аналога  соответствующими коэффициентами и поправками с целью дальнейшего  определения стоимости объекта оценки. Оценщиком произведена  корректировка на отсутствие конструктивных элементов, при этом доля  готовых конструктивных элементов (фундамента) здания принята равным  645,37 руб/мЗ или 9,02 %. При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении  объекта степень готовности здания составляет 20%.  

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 30. При определении прибыли,  отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие  делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате  ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток в  нарушение п. 11 ФСО № 3.  

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Отсутствует расчет физического  износа. Эксперт указал, что оценщик делает необоснованный вывод об  отсутствии физического износа. Оценщиком допущено нарушение п.5 ФСО   № 3.  

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Расчет внешнего износа. По  мнению эксперта, внешний износ, определенный оценщиком 72% выполнен  некорректно. Оценщик для расчета применил информацию по торговой  недвижимости в г. Нижняя Тура и г. Екатеринбурга, зданий введенных в  эксплуатацию. Для того, чтобы рассчитать отношение удельных цен объекта  незавершенного строительства и объекта, введенного в эксплуатацию,  необходимо использовать метод парных продаж, а также соотношения цен на  сопоставимую недвижимость, в рамках которых используются относительные  корректирующие коэффициенты. Оценщиком допущены нарушение п. 5 ФСО   № 3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика  оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также  не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.»  

 

При расчете внешнего износа оценщик использовал информацию, по  которой не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО   № 3).  

Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 32. По тексту оценщик пишет, что  оцениваемый объект не обладает признаками внешнего износа, в тоже время  при расчете совокупного износа объекта он применяет внешний износ, что  является нарушением п.5 ФСО № 3.  

Раздел 9.3. Отчета № 22/2021, стр.23-24. - отсутствуют доступные  рыночные данные об объектах-аналогах, не описан объем доступных рыночных  данных об объектах-аналогах, не описаны правила отбора для проведения  расчетов, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных  данных - нарушение п.22 в ФСО № 7. Отсутствуют ссылки на источники  используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике  получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не  приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3).  

Приложение к отчету № 22/2021. Не приложены копии материалов и  распечаток о прибыли. Не приложены копии материалов и распечаток,  применяемых для расчета внешнего износа. Не приложены копии материалов и  распечаток корректировок, применяемых при расчете земельного участка. Не  приложены копии материалов и распечаток Справочника КО-Инвест 2014  Общественные здания. Оценщиком не выполнены требования п. 11 ФСО № 3.  

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости не  подписаны и не заверены в надлежащем порядке (нарушение оценщиком п. 12  ФСО № 3).  

По мнению эксперта, выявленные нарушения существенно повлияли на  рыночную стоимость объекта путем ее занижения.  

Экспертом на дату проведения экспертизы была проведена оценка,  рыночная стоимость объекта определена в размере 4 302 064 руб. с учетом  НДС.  

Ответчик - СОГУП «Областной центр недвижимости», повторно  настаивает на несоответствии заключения судебной экспертизы № 272-21 от  18.01.2022.  

Между тем, данные возражения были предметом рассмотрения судом  первой инстанции и правомерно отклонены, поскольку ответчиком не  опровергнуты выводы эксперта о неполноте отчета об оценке, неверном  расчете физического износа, отсутствии доступных рыночных данных об  объектах-аналогах.  

Вопреки доводам заявителя жалобы, выполненный СОГУП «Областной  государственный центр технической инвентаризации и регистрации  недвижимости» Свердловской области отчет № 22/2021 об определении  рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного  строительства с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8  кв.м., степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с  

 

кадастровым номером 66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв.м, по адресу:  

<

...>, не соответствует  требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», иным стандартам профессиональной  практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, и  указал, как и каким образом несоответствия отчета № 22/2021 повлияли на  определение рыночной стоимости объекта оценки.  

Отклоняя доводы заявителя жалобы о неправомерности действий эксперта  по проведению оценки по состоянию на 30.12.2021, суд исходит из того, что  определением от 15 декабря 2021 года суд уточнил и определил: «Установить,  что согласно определению суда о назначении экспертизы, оценку следует  произвести на дату экспертизы в пределах срока проведения экспертизы,  установленного судом» что и было выполнено экспертом и оценка была  проведена на дату экспертизы в пределах срока проведения экспертизы а  именно на 30.12.2021.  

Вопреки ссылкам заявителя жалобы, экспертом дан ответ на  непосредственно поставленный перед ним вопрос - определить рыночную  стоимость данного объекта недвижимости объекта незавершенного  строительства, при этом определение рыночной стоимости земельного участка  и прав на него судом не ставилось и в данном случае не требуется, так как  земельный участок и права на него истцу не принадлежат и не являются  предметом продажи по оспоренному в настоящем деле Постановлению  Администрации Нижнетуринского городского округа № 712 от 18.06.2021.  

Ссылки заявителя жалобы на многочисленные арифметические ошибки в  оспариваемом экспертном заключении не принимаются судом апелляционной  инстанции, поскольку содержание экспертного подтверждено  соответствующими ссылками, а так же подтверждено непосредственно  экспертом в ходе судебного разбирательства.  

Кроме того, ответчиком в отсутствие доказанной квалификации оценщика  по определению степени готовности объекта, документально не подтвержден  довод о фактической степени незавершенности объекта - 9,02%. По мнению  эксперта, следует исходить из степени готовности 20%, что соответствует  сведениям об объекте в Едином государственном реестре прав, которые  обладают признаком публичной достоверности.  

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял заключение  экспертизы в качестве допустимого доказательства, исходя из чего пришел к  выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости объекта  недвижимости от 25.05.2021 № 22/2021 содержит недостоверные сведения о  рыночной стоимости изъятого имущества, не должен приниматься для целей  установления начальной цены торгов с целью его реализации.  

Заявитель жалобы не представил каких-либо доказательств, которые бы  объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по  делу. Сам по себе факт несогласия ответчика с результатом судебной  

 

экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов  эксперта и не является основанием для отмены или изменения судебного акта.  

Установление недостоверной цены при реализации изъятого имущества  влечет недействительность постановления № 712 «О проведении аукциона,  открытого по составу участников, по продаже объекта незавершенного  строительства» от 18.06.2021 и объявленного аукциона.  

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции  исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и  необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.  

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное  значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены  правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и  им дана надлежащая оценка.  

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и  обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой  инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным  основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьи 270 АПК РФ,  судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда  отмене не подлежит.  

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей  апелляционной жалобы относятся на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).  

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022  года по делу № А60-31979/2021 оставить без изменения, апелляционную  жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий Е.М. Трефилова  

Судьи Е.В. Васильева 

Е.Ю. Муравьева