ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-94324/2024

12 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2025 года 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Балакир М.В., Изотовой С.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии от индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 - представителя ФИО4 (доверенность от 15.09.2020 и от 09.04.2022 соответственно),  

рассмотрев поданную в электронном виде апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2025 по делу № А56-94324/2024,  

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) о взыскании 3 000 000 руб. неустойки, предусмотренной пунктом 5.6 договора аренды от 17.10.2022 № 10/11.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП ФИО5 заявила встречный иск о солидарном взыскании с ИП ФИО2 и  

ИП ФИО3 450 000 руб. обеспечительного платежа, 112 146 руб. 31 коп. процентов за нарушение сроков возврата обеспечительного платежа по состоянию на 12.11.2024 с последующим начислением с 13.11.2024 по день фактического исполнения обязательства.  

Решением от 30.05.2025 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречные требования удовлетворены; с ИП ФИО6 и ИП ФИО3 взыскано солидарно 450 000 руб. обеспечительного платежа, 112 146 руб. 31 коп. процентов за нарушение сроков возврата обеспечительного платежа по состоянию на 12.11.2024 с последующим начислением с 13.11.2024 по день фактического исполнения обязательства, а также 33 107 руб. расходов по уплате государственной пошлины.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО6 и ИП ФИО3 обратились с апелляционной жалобой, в которой просили решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО5 отказать.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податели указали, что условиями договора аренды на ответчике как на арендаторе лежала обязанность по осуществлению согласования и получения в государственных органах и организациях всей разрешительной документации для осуществления в помещении уставной деятельности. В рамках обязанностей арендатора, предусмотренных пунктами 3.2.7, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.20 договора, истцами предложено ответчику в 3-дневный срок представить соответствующий проект перепланировки и ремонтных работ в помещении, согласованный в соответствии с требованиями законодательства, либо, в случае непредоставления указанных документов, начиная с 02.12.2022 осуществить оплату арендной платы в размере 900 000 руб., а также в полной мере внести гарантийный депозит. Невыполнение данного требования арендодателей, по мнению подателей жалобы, свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения договора, что в свою очередь, ведет к применению санкций, предусмотренных пунктом 5.6 договора. Кроме того, податели жалобы указали, что доводы ответчика о неоднократных обращениях с требованием передать помещение, ключи от помещения, предоставить правоустанавливающие документы, необходимые для регистрации договора, не подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.  

В судебном заседании представитель ИП ФИО6 и ИП ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал. Обратился с ходатайством о приобщении дополнительных документов, подтверждающих, по его мнению, факт предоставления ИП ФИО5 помещения в пользование до 02.12.2022, в том числе переписку сторон. На вопрос апелляционного суда о наличии уважительных причин, которые препятствовали истцу предоставить указанные документы в суд первой инстанции, представитель пояснил, что не смог явиться в судебное заседание суда первой инстанции ввиду занятости в ином процессе, а суд необоснованно отклонил ходатайство об отложении судебного заседания. Судом апелляционной инстанции обозревалось ходатайство об отложении, поданное в суд первой инстанции; так, согласно его тексту, представитель истцов просил отложить судебное заседание ввиду болезни, при этом к ходатайству доказательств, подтверждающих невозможность явки, не приложено. Поскольку рассмотрение настоящего дела в суде первой инстанции неоднократно откладывалось, правовая позиция ответчика была изложена при подаче встречного иска в ноябре 2024 года, при этом истец не был лишен возможности в течение 5 месяцев предоставить в суд первой инстанции все имеющиеся у него документы, ходатайство о приобщении дополнительных документов судом апелляционной инстанции отклонено.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

Между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (арендодатели) и ИП ФИО5 (арендатор) 17.10.2022 заключен договор № 10/11 аренды нежилого помещения № 4-Н, 10-Н, общей площадью 934,9 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский пр., д.9/2, лит. А, с кадастровым номером 78:32:0001639:3012, для использования в целях осуществления арендатором коммерческой деятельности в соответствии с уставом: образовательные услуги.  

Срок аренды установлен с 17.10.2022 по 17.10.2025. 

При этом фактическая передача помещений арендатору по договоренности сторон осуществляется арендодателем в срок не позднее 02.12.2022. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. По соглашению сторон государственная регистрация Договора осуществляется арендатором (пункт 2.1 договора).  

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата в месяц составляет 900 000 руб. и подлежит перечислению арендатором на расчетный счет каждого из арендодателей из расчета ½ от суммы арендной платы. Арендная плата начисляется с 02.02.2023. Период использования арендатором помещения до указанного срока не является безвозмездным, его стоимость учтена сторонами в размере арендной платы за период пользования.  

Согласно пункту 4.6 договора с целью обеспечения надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по договору сторонами установлен дополнительный вид платежа – обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц, что составляет 900 000 руб.  

Часть обеспечительного платежа в размере 450 000 руб. подлежит перечислению на расчетные счета арендодателей в равных долях в срок не позднее 3 рабочих дней с момента подписания договора, оставшаяся часть подлежит перечислению в течение 3 дней с момента подачи договора на государственную регистрацию, подача договора должна быть осуществлена арендатором не позднее 5 дней с даты освобождения помещения предыдущим арендатором.  

Часть обеспечительного платежа в размере 450 000 руб. перечислена арендатором платежными поручениями от 25.10.2022 № 62 и 63.  

Согласно пункту 5.6 договора в случае прекращения исполнения арендатором обязательств по договору и фактическим прекращением договорных отношений ранее 6 месяцев с даты заключения договора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 3 000 000 руб.  

Истцы направили арендатору уведомление от 28.11.2022 с требованием в 3-дневный срок с даты получения уведомления представить соответствующий проект перепланировки и ремонтных работ в помещении, согласованный в соответствии с требованиями законодательства, либо, в случае непредоставления указанных документов, начиная с 02.12.2022 осуществить оплату арендной платы в размере 900 000 руб., а также в полной мере внести гарантийный депозит.  

ИП ФИО5 в ответном письме указала, что передача помещения в соответствии с пунктом 2.1 договора не была осуществлена арендодателями, в соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата начисляется с 02.02.2023 года. Кроме того, ИП ФИО5 полагала, что условия раздела 6 договора «досрочное расторжения договора аренды» препятствуют регулярным инвестициям арендатора в арендуемый объект недвижимого имущества и создают правовую неопределенность по сроку действия договора, в связи с расширенными полномочиями арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. В случае подтверждения изменений договора аренды в части уплаты арендной платы ранее 02.02.2023 в одностороннем порядке со стороны арендодателей, ИП ФИО5 попросила возвратить внесенный депозит в сумме 450 000 руб. и расторгнуть договор аренды в срок не позднее 3-х календарных с даты получения письма. В случае если арендодатели подтвердят неизменность условий заключенного договора аренды, арендатор просил согласовать срок приема-сдачи арендуемого помещения и продлить арендные каникулы.  

Уведомлением от 09.12.2022 арендодатели указали на отсутствие план-проектов по проведению ремонтных работ со стороны арендатора, на невыполнение договоренностей арендатором в части проведения в помещении ремонта, что ведет к невозможности передать ответчику помещение, а также обратили внимание арендатора на положения пункта 5.6 договора, предусматривающие неустойку в размере 3 000 000 руб. в случае расторжения договора ранее 6 месяцев с даты заключения договора.  

В ответе на уведомление ответчик указал на незаконность требования об оплате арендных платежей ранее даты, предусмотренной договором аренды, отсутствие согласования ранее направленного плана-проекта ремонтных работ. В виду непередачи помещения арендодателем ответчик указал на расторжение договора аренды на основании пункта 1 части 1 статьи 620 ГК РФ, а также потребовал возвратить внесенный обеспечительный платеж в размере 450 000 руб.  

Полагая, что пункт 5.6 договора аренды нарушен арендатором, 

ИП ФИО2 и ИП ФИО3 обратились с настоящим иском в суд.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП ФИО5 подала встречное исковое заявление о взыскании с ИП ФИО2 и ИП ФИО3 450 000 руб. обеспечительного платежа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 112 146 руб. 31 коп. с 18.12.2022 по состоянию на 12.11.2024, за период с 13.11.2024 по день фактического исполнения обязательств.  

В обоснование встречного иска ИП ФИО5 указала на отсутствие передачи помещения по акту приема-передачи, поскольку вопреки условиям пункта 1.3 договора помещением пользовался предыдущий арендатор.  

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска ИП ФИО2 и ИП ФИО3, встречные исковые требования ИП ФИО5 удовлетворил.  

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.  

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.  

По смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости.  

Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче или возврате арендованного имущества возлагает на соответствующую сторону бремя доказывания того, что предмет аренды был фактически передан во владение и пользование арендатору либо предмет аренды был фактически возвращен арендатором.  

В материалы дела не представлен акт приема-передачи спорного имущества в аренду.  

Иных документов, подтверждающих фактическую передачу помещения, также не представлено. Соглашение от 31.10.2022 о расторжении договора аренды офисных помещений от 01.02.2022 № Ц-1/22 и акт приема-передачи такими доказательствами не являются, поскольку касаются помещения № 10-Н площадью 19,6 кв. м, что несопоставимо с предметом аренды по договору от 17.10.2022 № 10/11.  

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего),  

обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).  

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.  

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.  

В настоящем деле факт передачи имущества в аренду в надлежащем качестве и состоянии, пригодном для целей аренды, не доказан, при этом арендатором внесено 450 000 руб. обеспечительного платежа.  

Согласно пункту 5.7 договора в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче помещения в срок, установленный договором, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 15 дней.  

Поскольку ответчиком факт перечисления денежных средств в пользу истцов и отсутствия на стороне последних оснований для удержания указанных денежных средств доказан, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.  

В настоящем случае стороны спорного договора к его непосредственному фактическому исполнению не приступили, поскольку объект аренды не передавался от соарендодателей арендатору, акт приема-передачи не составлялся.  

Доводы апелляционной жалобы о наличии в действиях арендатора признаков неправомерного одностороннего отказа от исполнения договора документально не подтвержден.  

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2025 по делу № А56-94324/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий М.А. Ракчеева  

Судьи М.В. ФИО7 Изотова