Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-12168/2023

г. Владивосток

18 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Навигатор»,

апелляционное производство № 05АП-3447/2024 

на решение от 08.05.2024 

судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-12168/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по иску прокурора Приморского края

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Навигатор» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Авто Кредит Сервис»                     (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО1, публичное акционерное общество «Сбербанк» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в лице Дальневосточного банка ПАО «Сбербанк»

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

в судебное заседание явились:

от общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Навигатор»: представитель ФИО2 по доверенности от 18.07.2023, 

от общества с ограниченной ответственностью «Авто Кредит Сервис»: представитель ФИО3 по доверенности от 24.06.2024, 

от прокурора Приморского края: представитель ФИО4, 

от администрации города Владивостока: представитель ФИО5 по доверенности от 25.12.2023, 

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО5 по доверенности от 25.12.2023, 

слушатели: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО9, ФИО12, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Навигатор» (далее – ООО СЗ «Навигатор», общество), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – Управление, УМС г.Владивостока) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного ответчиками соглашения от 28.04.2022 №753-2022-НР о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458, площадью 1 740кв.м., и части земель, государственная собственность на которые не разграничена (далее – соглашение о перераспределении), в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:9019 площадью 2 615кв.м, о возложении на Управление обязанности возвратить обществу полученные по сделке денежные средства в размере 5 247 257 рублей 56 копеек, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:9019 площадью 2 615 кв.м, о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 25:28:040007:7458 площадью 1 740 кв.м (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, удовлетворенного судом определением от 24.10.2023). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Авто Кредит Сервис» (далее – ООО «АКС»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока, ФИО1, публичное акционерное общество «Сбербанк» в лице Дальневосточного банка ПАО «Сбербанк»

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.05.2024 иск удовлетворен. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 08.05.2024 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование своей позиции апеллянт указывает на неустановление при рассмотрении настоящего дела следующих юридически значимых обстоятельств: имелись ли до заключения соглашения о перераспределении в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 площадью 1 740 кв.м и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, которые в результате перераспределения были присоединены к названному земельному участку (далее – спорные публичные земли), такие недостатки землепользования, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и (или) чересполосица; возможно ли формирование из спорных публичных земель самостоятельного земельного участка (или самостоятельных земельных участков) в целях его (их) использования в порядке, предусмотренном документацией по планировке территории (то есть, под размещение многоэтажных жилых домов, объектов дошкольного, начального и среднего общего образования), и способно ли образование самостоятельного земельного участка (или самостоятельных земельных участков) привести к нарушению действующего законодательства Российской Федерации в сфере землепользования, в том числе, к нарушению предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков и (или) к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и возникновению других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков. По мнению заявителя апелляционной жалобы, установление вышеперечисленных обстоятельств требовало специальных познаний в области землеустроительной и градостроительной деятельности, однако, в назначении судебной экспертизы судом было необоснованно отказано, несмотря на наличие в деле конкурирующих заключений специалистов, содержащих противоположные выводы по указанным выше вопросам: заключение кадастрового инженера ФИО13 от 10.11.2023 и заключение специалистов ООО «ЗемлемерЪ» от 20.12.2023. Помимо этого ООО СЗ «Навигатор» утверждает, что поскольку площадь образованного в результате заключения соглашения перераспределения земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:9019 совпадает с площадью указанного в документации по планировке территории земельного участка под номером: ЗУ82 (2 615 кв.м.), при заключении соглашения о перераспределении не допущено нарушений требований пункта 14 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а выводы суда первой инстанции об обратном основаны на неверном толковании названной нормы.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 апелляционная жалоба принята к производству с назначением ее рассмотрения в судебном заседании на 16.07.2024. В последующем рассмотрение жалобы неоднократно откладывалось.

К судебному заседанию 11.09.2024 от прокурора Приморского края и от ООО «АКС» через канцелярию суда поступили дополнительные письменные отзывы на апелляционную жалобу, от ООО СЗ «Навигатор» - письменные объяснения, которые в порядке статей 262, 81 АПК РФ соответственно приобщены к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ООО «АКС» высказалась в пользу позиции апеллянта, представители прокурора Приморского края, администрации города Владивостока и УМС г. Владивостока против удовлетворения апелляционной жалобы возразили.

ООО СЗ «Навигатор» и ООО «АКС» поддержали ходатайства о назначении судебной землеустроительной градостроительной экспертизы с поручением ее проведения экспертам общества с ограниченной ответственностью «Фактор-Гео» ФИО14 и ФИО15 и с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Имелись ли фактически до заключения соглашения от 28.04.2022 № 753-2022-1 НР о перераспределении земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 площадью 1740 кв.м. находившегося в собственности ООО СЗ «Навигатор», и (или) в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 875 кв.м, такие недостатки, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица? Если такие недостатки имелись, необходимо указать какие именно имелись недостатки и в отношении каких конкретно участков (земель)?

2. Возможно ли было осуществить формирование самостоятельного земельного участка (или самостоятельных земельных участков) в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, которые были в результате перераспределения присоединены к земельному участку с кадастровым номером 25:28:040007:7458, для размещения следующих объектов:

а)многоэтажной жилой застройки (высотной застройки)?

б)дошкольного, начального и среднего общего образования?

3. Привело бы образование самостоятельного земельного участка (или самостоятельных земельных участков) в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, которые были в результате перераспределения присоединены к земельному участку с кадастровым номером 25:28:040007:7458, к:

а)нарушению предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков)?

б) вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию охране земель недостаткам, а также к нарушению требований, установленных ЗК РФ, другими федеральными законами?

Коллегией установлено, что ходатайства о назначении экспертизы по аналогичным вопросам заявлялись ООО СЗ «Навигатор», ООО «АКС» и ФИО1 при рассмотрении дела в суде первой инстанции и было оставлено без удовлетворения, ввиду чего указанное ходатайство подлежит рассмотрению апелляционным судом по существу.

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, апелляционный суд пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 1 статьи 64 и статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Вопрос назначения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего спор по существу (статья 82 АПК РФ).

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Исходя из приведенных норм процессуального права, суд первой инстанции, признав имеющиеся в материалах дела доказательства достаточными для разрешения спора по существу, не усмотрел оснований для назначения экспертизы.

Апелляционная коллегия по итогам рассмотрения ходатайств о назначении экспертизы также посчитала объем имеющихся доказательств достаточным для правильного разрешения спора, в связи с чем, учитывая возражения против назначения экспертизы со стороны прокурора Приморского края, администрации города Владивостока и Управления, руководствуясь статьями 82, 184, 185 АПК РФ, определила в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы отказать.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ООО «АКС» (продавец) и ООО строительная компания «Навигатор» (покупатель) 08.02.2021 заключили договор купли-продажи                        № 1/21АН нежилого здания с кадастровым номером 25:28:040007:461, площадью 507,9 кв.м, количество этажей: 1, назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458, площадью 1 740 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир здание магазина (лит А), почтовый адрес ориентира 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, объекты розничной торговли, подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки.

В последующем общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Навигатор» сменило наименование на ООО СЗ «Навигатор». 

Постановлением администрации г. Владивостока от 13.01.2023 № 23 утверждена документация по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Днепровской в городе Владивостоке, в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:7458, площадью 1740 кв.м и спорные публичные земли были включены в зону RES2-20, предусматривающую размещение многоэтажных многоквартирных жилых домой с количеством этажей до 20, а также объектов дошкольного, начального и среднего общего образования. 

В таблице 20 приложения № 5 к указанному постановлению «Положения о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории, о характеристиках объектов капитального строительства жилого, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан, объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры, а также об очередности планируемого развития территории в районе ул. Днепровская в городе Владивостоке» (далее – Приложение № 5 к постановлению администрации г. Владивостока от 13.01.2023 № 23) указано, что в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 и спорных публичных земель - в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы - образован земельный участок под номером: ЗУ82 площадью 2 615 кв.м. 

Управление (сторона 1) и ООО СЗ «Навигатор» (сторона 2) 28.04.2022 заключили оспариваемое соглашение № 753-2022-НР о перераспределении земельных участков. 

В соответствии с пунктом 1 соглашения о перераспределении стороны достигли соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 площадью 1 740 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-магазин (лит А). Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, находящегося в частной собственности стороны-2, запись о регистрации в ЕГРН от 24.02.2021 № 25:28:040007:7458-25/056/2021-2 (далее - участок 1) и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:9019 площадью 2 615 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-магазин (лит А). Почтовый адрес ориентира: 

<

...> (далее - участок 2). 

Пунктом 1.1 соглашения о перераспределении установлено, что участок 2 образован из участка 1 и земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 13.01.20.21 № 23. 

В результате соглашения площадь участка 1 увеличилась на 875 кв.м (пункт 1.2 соглашения о перераспределении), у стороны 2 возникает право частной собственности на участок 2 площадью 2 615 кв.м (пункт 1.3 соглашения о перераспределении). 

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:9019 образован в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 13.01.2021 № 23, и его площадь соответствует площади земельного участка под номером: ЗУ82, предусмотренного к образованию Приложением № 5 к постановлению администрации г. Владивостока от 13.01.2023 № 23. 

Платежным поручением от 28.04.2022 № 193 ООО СЗ «Навигатор» перечислило Управлению предусмотренную пунктом 2.1 соглашения о перераспределении плату в размере 5 247 257 рублей 56 копеек, 15.05.2022 в ЕГРН внесена запись государственной регистрации № 25:28:040007:9019-25/056/2022-1 о праве собственности ООО СЗ «Навигатор» на участок 2. 

08.06.2023 между ООО СЗ «Навигатор» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № 5/2023Д участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в районе ул. Днепровская, 39 в г. Владивостоке.

Как следует из условий договора, строительство многоквартирного дома осуществляется на земельном участке, общей площадью 2615+-18 кв.м, с кадастровым номером 25:28:040007:9019. 

Полагая, что фактически соглашение о перераспределении заключено с целью увеличения площади земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 для возможности получения обществом разрешения на строительство в обход установленной законом процедуры конкурентных торгов, что является нарушением имущественных интересов муниципального образования Владивостокский городской округ и неопределенного круга лиц, которые могли бы, участвуя в торгах, приобрести права на спорные публичные земли, прокурор Приморского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования прокурора Приморского края, суд первой инстанции установил, что при реализации процедуры перераспределения посредством заключения оспариваемого соглашения допущены нарушения требований подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ и пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с абзацем вторым, третьим части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд:

с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами

государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Таким образом, учитывая субъективный состав оспариваемой сделки, объект сделки - земельный участок, собственность на которые не разграничена, и правовые последствия сделки для публичного-правового образования и неограниченного круга лиц, прокурор Приморского края при подаче в защиту публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц рассматриваемого иска действует в рамках представленных ему полномочий.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 № 1266-О, земельным кодексом в качестве основного способа приватизации земли предусмотрены торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

С учетом специфики земельных отношений ЗК РФ также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности. Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, при рассмотрении настоящего спора необходима проверка наличия оснований для приобретения спорных публичных земель в собственность в результате перераспределения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 

Согласно пункту 3 статьи 11.7 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, определены статьей 39.28 ЗК РФ.

В частности, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации         № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 (далее – Обзор № 2 (2019)) разъяснено, что в силу приведенной нормы для осуществления перераспределения необходимо установление наличие одновременно трех условий:

1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

Согласно изложенной в пункте 20 Обзора №2 (2019) позиции Верховного Суда Российской Федерации, предусмотренными в указанной норме обстоятельствами, в силу которых возможно перераспределение и которые подлежат исследованию судами, является существование вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, для цели исключения которых должно осуществляться перераспределение за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения спорных участков.

В отсутствие обстоятельств, подтверждающих перераспределение в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, перераспределение нельзя признать соответствующим подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ оснований. 

Как указано выше, согласно таблице 20 Приложения № 5 к постановлению администрации г. Владивостока от 13.01.2023 № 23 земельный участок под номером: ЗУ82 площадью 2 615 кв.м образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 и спорных публичных земель именно в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. 

Между тем материалы дела не позволяют сделать вывод о том, что участвовавший в перераспределении принадлежавший обществу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:7458 имел перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ недостатки землепользования. Вопреки позиции апеллянта, учитывая неприведение им самим доводов, которые свидетельствовали бы о наличии недостатков землепользования, препятствий к эффективному и рациональному использованию в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458, назначение по указанному вопросу судебной экспертизы не являлось необходимым, ввиду чего в удовлетворении соответствующих ходатайств ООО СЗ «Навигатор» и ООО «АКС» судами первой и апелляционной инстанций было отказано.

На дату заключения соглашения о перераспределении действовали Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные распоряжением Министерства строительства Приморского края от 31.03.2022 № 31-ра (далее – Правила землепользования и застройки). Согласно названным Правилам земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:7458 площадью 1 740 кв.м входит в границы территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж4), одним из основных видов разрешенного использования земельных участков которой является многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), при этом минимальная площадь земельного участка для его использования по данному виду установлена 2 500 кв.м. 

Таким образом, оценивая последовательную совокупность действий ООО СЗ «Навигатор», предшествовавших заключению соглашения о перераспределении (приобретение у ООО АКС» на основании договора купли-продажи от 08.02.2021 № 1/21АН земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458, получение градостроительного плана № РФ-25-2-04-0-00-2023-0250 от 22.03.2023 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:9019 площадью 2 615 кв.м, организация подготовки индивидуальным предпринимателем ФИО16 проектной документации, предусматривающей строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по ул. Днепровской, 39 в г. Владивостоке» с количеством этажей - 19), а также совершенных после заключения соглашения (заключение 08.06.2023 с ФИО1 договора             № 5/2023Д участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в районе ул. Днепровская, 39 в г. Владивостоке), принимая во внимание, что в результате заключения соглашения о перераспределении общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:9019 площадью 2 615 кв.м, следует признать, что заключение соглашения о перераспределении не имело целью исключение недостатков землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458, а фактической целью перераспределения являлось получение ООО СЗ «Навигатор» спорных публичных земель под многоэтажную жилую застройку. 

Исходя из смысла пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренные подпунктами 2 - 13, в том числе в связи с наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (подпункт 9), подлежат рассмотрению в случае, если существуют условия, указанные в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ. В противном случае уполномоченный орган принимает решение об отказе на основании подпункта 1 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ, поскольку заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ (пункт 20 Обзора № 2 (2019).

Следовательно, при установленном отсутствии направленности спорного перераспределения на исключение недостатков землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 выявление оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренных подпунктами 2 - 13, в том числе, в связи с наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (подпункт 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ), не является в настоящем случае необходимым.

При этом апелляционный суд полагает заслуживающими внимания доводы Управления, администрации г. Владивостока и прокурора Приморского края со ссылкой на Правила землепользования и застройки о наличии возможности образования на спорных публичных землях площадью 875 кв.м, также относящихся к зоне застройке многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж4), самостоятельного земельного участка (самостоятельных земельных участков) для целей реализации на торгах. Так, согласно пункту 3.4.1 Правил землепользования и застройки к основным видам и параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне Ж4 отнесены бытовое обслуживание (с минимальной площадью земельного участка 200 кв.м), амбулаторно-поликлиническое обслуживание (с минимальной площадью земельного участка 500 кв.м), магазины (с минимальной площадью земельного участка 200 кв.м), общественное питание (с минимальной площадью земельного участка 200 кв.м), площадки для занятий спортом (с минимальной площадью земельного участка 100 кв.м).

Предоставление земельного участка на торгах основано на закрепленном в пункте 11 ст. 1 ЗК РФ принципе земельного законодательства, предусматривающем сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

При этом целями проведения торгов являются привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Торги (конкурсы/аукционы) являются конкурентным способом заключения договоров аренды земельных участков. Процедура проведения торгов основана на состязательности, соперничестве их участников - хозяйствующих субъектов, влекущей повышение цены реализуемого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона, в том числе, по заявлениям граждан и юридических лиц.

В силу пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой и в ходе аукциона повышается на «шаг аукциона», который устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

В данном случае, как следует из пункта 2.1 соглашения о перераспределении, размер платы за увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458 определен в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 01.06.2015 № 167-па «Об утверждении Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Приморского края, и земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края», то есть по формуле, учитывающей установленную на дату выкупа кадастровую стоимость земельного участка, что не соответствует имущественным интересам муниципальным образованием Владивостокский городской округ. 

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции также признал, что соглашение о перераспределении противоречит пункту 14 статьи 39.29 ЗК РФ, согласно которому уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов.

Указанный вывод суда основании на том, что участвовавшие в перераспределении земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:7458, принадлежавший на праве собственности ООО СЗ «Навигатор», имел площадь 1 740 кв.м, спорные публичные земли - площадь 875 кв.м, в результате чего площадь образованного по итогам перераспределения приобретенного обществом земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:9019 составила 2 615 кв.м, что более чем на 10 % превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:7458.

Апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки указанного вывода и признает доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ подлежащими отклонению, поскольку названная норма применена судом в соответствии с толкованием, которое придано ей сложившейся обширной судебной практикой, в том числе, в Дальневосточном федеральном округе (постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.10.2018 по делу №А59-4708/2017, от 17.12.2019 по делу № А73-6859/2019).

Как указано в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2019 № 49-КА19-8, положения статьи 39.29 ЗК РФ предусматривают соблюдение ряда последовательных процедур, которые заканчиваются заключением соглашения о перераспределении земельных участков после согласования уполномоченным органом схемы расположения земельного участка, постановки заявителем на кадастровый учет образуемого земельного участка, если только не имеется оснований, предусмотренных пунктом 14 статьи 39.29 ЗК РФ.

С учетом изложенного, соглашение о перераспределении заключено в нарушение норм действующего законодательства, в связи с чем исковые требования прокурора Приморского края о признании его недействительным удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, применяя последствия недействительности соглашения о перераспределении, суд первой инстанции обоснованно обязал УМС г. Владивостока возвратить обществу уплаченные им по сделке денежные средства, решил исключить из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:9019, площадью 2 615 кв.м, а также восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:28:040007:7458, площадью 1 740 кв.м.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из итога рассмотрения апелляционной жалобы ООО СЗ «Навигатор», расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Принимая во внимание отклонение судом ходатайства ООО СЗ «Навигатор» о назначении экспертизы, внесенные обществом на депозитный счет Пятого арбитражного апелляционного суда денежные средства для оплаты экспертизы подлежат возвращению плательщику.

Согласно пункту 126 Регламента арбитражных судов, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7, пункту 2.6 Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах РФ по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденному приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345, выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.05.2024 по делу №А51-12168/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поручить отделу финансового и материально-технического обеспечения Пятого арбитражного апелляционного суда возвратить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Навигатор» с депозитного счета суда 50 000 рублей, перечисленных по платежному поручению № 259 от 17.07.2024 на сумму 50 000 рублей, при предоставлении реквизитов для перечисления.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев