АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15672/2021

14 октября 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 07.10.2021

Полный текст решения изготовлен 14.10.2021

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 3» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 07.08.2019 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.09.2021 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 3» (далее – заявитель, Общество, ООО «УК Жилищник 3») обратилось в арбитражный суд с заявлением (вх. от 30.08.2021 № 168360) о признании недействительным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых заявителем нежилых помещений:

- нежилого помещения общей площадью 135,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литера Б);

- нежилого помещения общей площадью 254,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное здание, литера Г),

выраженного в письме от 13.08.2021 № 11242, как несоответствующего Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Также, просило обязать Департамент совершить действия, определённые Законом № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых имуществ:

- нежилого помещения общей площадью 135,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литера Б);

- нежилого помещения общей площадью 254,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное здание, литера Г).

Кроме того, просило принять решение об условиях приватизации имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта оценки и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемых имуществ в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

Определением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2021 возбуждено производство по делу.

В ходе судебного разбирательства стороны высказались согласно письменным доводам.

Как установлено судом, на основании договоров аренды от 15.10.2013 ООО «УК Жилищник 3» является арендатором:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литера Б), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность по обслуживанию жилищного фонда; общая площадь сдаваемых помещений: 135,3 кв.м (договор № 41921/3);

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (одноэтажное здание, литера Г), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность по обслуживанию жилищного фонда; общая площадь сдаваемых помещений: 254,5 кв.м (договор 41926/3).

В состоявшемся 07.10.2021 судебном заседании стороны подтвердили, что договоры являются действующими.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ООО «УК Жилищник 3» обратилось в Департамент (заявления от 12.07.2021 №№ 415, 416), гарантируя при этом факт отнесения к субъектам малого предпринимательства и отсутствие задолженности по арендной плате.

Отказывая в выкупе нежилых помещений Департамент сослался на рекомендацию Координационного Совета не предоставлять ООО «УК Жилищник 3» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества на основании пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, в соответствии с которым преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Отказ выражен в ответе Департамента от 13.08.2021 № Ис-ДИО/11242; заявления с прилагаемыми документами возвращены заявителю.

Утверждая, что изложенные обстоятельства не являются достоверными, оснований для отрицательного разрешения обращений заявителя у Департамента не имелось, в свою очередь, действия Департамента направлены на необоснованное препятствие в реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, не отвечают требованиям действующего законодательства, ООО «УК Жилищник 3» обратилось в арбитражный суд с означенными требованиями.

Суд находит требования заявителя не обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Предметом настоящего спора является отказ Департамента в предоставлении преимущественного права, выраженный в ответе от 13.08.2021 № Ис-ДИО/11242.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

По смыслу пункта 5 статьи 3 последнего особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть реализовано в частности, если:

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 9 последнего субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании части 2.1 указанной выше статьи заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при следующих условиях:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трёх и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченные органы, получившие заявление, возложены следующие обязанности:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Как установлено судом, заявитель до момента обращения в Департамент пользовался испрашиваемым имуществом непрерывно более 3-х лет, с 2013 года. 

С учётом правил статьи 4 Закона № 209-ФЗ заявитель относится к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, факт наличия у ООО «УК Жилищник 3» задолженности по пени по состоянию, в том числе, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений (12.07.2021) подтверждается представленными в материалы дела актами сверки.

Например, по договору № 41921/3 оплата за январь 2020 года должна была быть осуществлена до 15.01.2020. (пункт 2.3 договора). Согласно акту сверки оплата в сумме 18 818,38 руб. (платежное поручение № 174) поступила 18.02.2020. Последующие оплаты: платежным поручением от 06.03.2020 № 211 на сумму 19 382,93 руб., от 18.06.2020 № 670 на сумму 58 148,79, от 16.09.2020 № 1132 на сумму 77 531,72 и т.д.

Т.е. оплаты производились не регулярно с нарушением условий договора.

Материалы дела свидетельствуют о том, что задолженность по пени по договору № 41921/3 за период с 01.01.2020 по 14.07.2021 составляет 34 605,82 руб.; по договору № 41926/3 за период с 01.01.2020 по 14.07.2021 – 66 023,48 руб.

Причём указанная неустойка образовалась безотносительно к делу № А46-1716/2020.

Возражая на данный довод, заявитель привёл определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу № 02-КГ15-18993. Так, согласно разъяснениям высшей судебной инстанции, по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Вместе с тем, данная позиция касается конкретного дела, обстоятельства которого отличны от рассматриваемых в рамках настоящего спора, а также приведена вне контекста судебного акта.

При том, что Закон № 159-ФЗ в действующей редакции не содержит оговорки о том, что требование об уплате задолженности обязательно должно быть заявлено арендодателем и не исполнено арендатором.

В материалах дела отсутствуют платёжные документы, которые могли бы с достоверностью свидетельствовать о своевременности внесения арендной платы и опровергали бы представленные Департаментом доказательства.

Допуская нарушение сроков оплаты, арендатор не может не быть осведомлён о негативных последствиях; с учётом того, что размер пени является расчётной величиной, а сама ответственность предусмотрена договорами.

Поскольку на день подачи заявления ООО «УК Жилищник 3» имелась задолженность по уплате пени за неисполнение условий договоров аренды, у Департамента отсутствовали основания удовлетворения заявлений Общества (например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.11.2019 № Ф04-4926/2019 по делу № А81-2804/2019).

Кроме того, как указывалось выше, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Сам по себе возврат заявлений не препятствует повторному обращению за реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого имущества после погашения задолженности (например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.11.2018 № Ф04-5158/2018 по делу № А46-21576/2017).

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьёй 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что уведомление Департамента от 13.08.2021 № Ис-ДИО/11242 о возврате заявлений соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечёт отказ в удовлетворении заявленных требований.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении заявления бремя несения судебных расходов относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй