АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-3093/2020

г. Нижний Новгород                                                                            17 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-69),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску ООО «УСК Орион» (ОГРН 

<

***>)

к ответчику: ООО «Стройотделка» (ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 13.01.2020;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.02.2020;

УСТАНОВИЛ:

ООО «УСК Орион» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском о взыскании с ООО «Стройотделка» 824 270,14 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, за нежилое помещение, общей площадью 1499,6 кв.м. за период с 03.03.2017 по 01.07.2019 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования и просила их удовлетворить.

Ответчик с иском не согласен по основаниям изложенным в отзывах на исковое заявление и в ходе судебных заседаний. Кроме того, полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Рассмотрев довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Судом установлено, что основания для оставления искового заявления без рассмотрения отсутствуют, так как в материалы дела представлена досудебная претензия № 102 от 27.11.2019 и многочисленная переписка сторон по заявленному иску, в том числе ответы ответчика.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела и представленные в обоснование иска документы,  суд установил следующее.

ООО «Стройотделка» в период с 03.03.2017 по 01.07.2019 являлось собственником нежилого помещения, площадью 1499,6 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома № 15 по ул. Красные Зори города Выкса Нижегородской области, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

03.03.2017 ООО «Стройотделка» (застройщик) и МУП «Орион» (управляющая организация, в настоящее время реорганизовано в ООО «УСК Орион») заключили договор № 17 управления многоквартирным домом по ул. Красные Зори д. 15 г. Выкса Нижегородской области, исключая первый и цокольный этажи.

Пунктом 4.6  договора предусмотрено, что собственник не вносит плату за содержание и ремонт жилого помещения, за уборку мест общего пользования, за вывоз ТБО и услуги старшего по дому до продажи квартир в указанном многоквартирном доме, но не более одного года с момента подписания настоящего договора.

Государственной жилищной инспекцией Нижегородской области по заявлению жителей вышеуказанного многоквартирного дома в отношении истца с 16.10.2018 по 01.11.2018 проведена проверка, в результате которой управляющей компании выдано предписание № 515-10-410/2018 от 01.11.2018 произвести перерасчет (доначисление) платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома собственникам жилых помещений 6, 8, 14, 17, 18, 19, 23, 28, 29, 32, 33, 36, 37, 39, 40, 42, 50, 51, 52, 55, 57, 58, 59, 62, 63, 64, 73, 74, 75, 76, 78, 80, 89, 92, а также собственникам нежилых помещений первого и цокольных этажей МКД.

ООО «УСК Орион» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным предписания государственной жилищной инспекцией № 515-10-410/2018 от 01.11.2018 об устранении выявленных нарушений.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 25.02.2019 по делу А43-52419/2018 ООО «УСК Орион» отказано в удовлетворении заявленных требований.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 15 по ул. Красные Зори города Выкса Нижегородской области (протокол № 3 от 07.10.2019) внесены изменения в преамбулу договора управления № 17 от 03.03.2017, включив в управление МКЖД первый и цокольный этажи.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома за нежилое помещение, общей площадью 1499,6 кв.м. за период с 03.03.2017 по 01.07.2019 составляет 824 270,14 руб. 

Наличие задолженности послужило основанием для обращения истца к ответчику с претензией, а в последствии в арбитражный суд с заявленным иском. 

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).

Также пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 ЖК РФ следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги. 

В соответствии с частью 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно пунктам 6, 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

- лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

- застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

До момента оформления права собственности согласно пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

По смыслу положений статьи 218 ГК РФ право собственности на объект принадлежит застройщику (инвестору) до его передачи дольщикам по актам, следовательно, согласно нормам статей 209, 218 ГК РФ застройщик (инвестор) несет бремя содержания имущества до момента передачи объекта долевого строительства дольщику (субинвестору).

Как следует из материалов дела, 19.12.2016 администрацией г.о.г. Выкса Нижегородской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома № 15 по ул. Красные Зори г. Выкса. Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию здания общая площадь дома составляет 9664,7 кв.м.

На основании частей 1 и 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт. 

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы. При этом отсутствие между сторонами договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей. 

Следовательно, ответчик, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания дома, оказываемых управляющей организацией, обслуживающей этот дом, а потому он должен оплатить их.

В пункте 31 Правил № 491 установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещения, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. При этом размер такой платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Из приведенных норм следует, что начисление ответчику платы за предоставленные услуги истец должен был произвести с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, либо с применением установленных органом местного самоуправления тарифов.

Как следует из материалов дела, ООО «УСК Орион» осуществляло функции управления многоквартирным домом, оказывало услуги и несло затраты на содержание и ремонт имущества многоквартирного дома, в котором находилось помещение ответчика. Доказательств управления домом иной управляющей организацией, как и принятия собственниками решения о самостоятельном управлении домом, суду не представлено. 

При этом управляющая организация не должна доказывать факт выполнения работ, размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определена истцом исходя из площади нежилого помещения (1499,6 кв.м.) и тарифов, утвержденных постановлениями администрации городского округа город Выкса Нижегородской области на соответствующий год.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, за нежилое помещение, общей площадью 1499,6 кв.м. за период с 03.03.2017 по 01.07.2019 составляет 824 270,14 руб. 

Ссылка ответчика на положения пунктов 2.1 и 4.6 договора судом отклоняется.

Как следует из материалов дела, по условиям договора управления от 03.03.2017  ООО «Стройотделка» освобождено от несения расходов по содержанию и текущему ремонту в отношении нежилого помещения, площадью 1499,6 кв.м. 

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом, в силу разъяснений пункта 75 постановления N 25 применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом изложенных выше установленных законом правил и принципов внесения платы за содержание общего имущества условие договора об освобождении от оплаты за нежилое помещение, площадью 1499,6 кв.м. противоречит требованиям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158, части 4 статьи 162 ЖК РФ, пунктам 34, 35 Правил содержания общего имущества и является ничтожным (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, а также посягающее на интересы третьих лиц - иных собственников помещений, которые вносят плату за содержание общего имущества в полном размере.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2019 N 307-ЭС18-25783.

Судом также отклоняется довод ответчика о самостоятельном несении расходов на обслуживание МКД, поскольку это не снимает с него обязанности оплатить услуги управляющей организации.

Доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 7 664 руб.

Истцу на основании п.3 ч.1 ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации следует возвратить сумму излишне уплаченной государственной пошлины в связи с уменьшением размера исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 319 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с ООО «Стройотделка» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «УСК Орион» (ОГРН 

<

***>) 824 270,14 руб. задолженности, 19485 руб. расходов на оплату государственной пошлины. 

Возвратить на основании настоящего судебного акта ООО «УСК Орион» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 4048,19 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 410 от 31.01.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                              С.А. Боровиков