АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-33756/2024

г. Краснодар

10 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ответчика – комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Батайска, управления по архитектуре и градостроительству города Батайска, акционерного общества «Водоканал Ростова-на-Дону», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу  

 № А53-33756/2024, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 716 600 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 576 712 рублей 16 копеек, процентов по день фактической оплаты, убытков в размере 112 тыс. рублей, а также о расторжении договора аренды от 26.01.2024 № 6910.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 16.06.2025, исковое заявление удовлетворено частично. Расторгнут договор аренды  

земельного участка от 26.01.2024 № 6910, заключенный сторонами по результатам аукциона. С комитета в пользу предпринимателя взысканы неосновательное обогащение в размере 5 716 600 рублей, убытки в размере 112 тыс. рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 56 072 рублей 16 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные по правилам  

статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), от неоплаченной и (или) несвоевременно оплаченной суммы, за каждый день просрочки исполнения основного обязательства на сумму 5 716 600 рублей с даты вынесения решения суда по настоящему делу и по день фактической оплаты. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендатор не может использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования в связи с невозможностью выноса канализационных и водопроводных сетей за границы земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012201:5142. Изложенное подтверждено информацией, полученной  

от АО «Ростовводоканал». Соответствующие сведения отсутствовали в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Батайска. В этой связи  

у арендатора не было возможности самостоятельно получить сведения о дополнительных обременениях, не указанных самим собственником участка. При этом в материалы дела представлен договор аренды объектов инженерной инфраструктуры водопроводно-канализационного хозяйства города Батайска от 01.04.2010 № 962, из которого усматривается, что комитет (уполномоченный орган по распоряжению муниципальным имуществом) передал в аренду АО «Ростовводоканал» КНС-3 и водопроводные сети, подключенные к ней, соответственно, не мог не знать о нахождении водопроводных и канализационных сетей на спорном земельном участке с кадастровым номером 61:46:0012201:5142. Действуя добросовестно, комитет при подготовке аукционной документации должен был уточнить наличие иных инженерных коммуникаций, включая водопроводные и канализационные сети КНС-3. Таким образом, факт нахождения части здания КНС-3 на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0012201:5142, а также прохождения через спорный земельный участок водопроводных и канализационных сетей подтвержден, исчерпывающая информация об ограничениях в использовании такого участка в извещении и аукционной документации отсутствовала. Изложенное служит основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора и взыскания с арендодателя внесенной арендной платы (неосновательное обогащение), процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков. Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку комитета на пункт 8.4 договора аренды. Данное условие не подлежит  

применению с учетом оснований прекращения договора аренды земельного участка, поскольку требование арендатора о расторжении договора обусловлено установленной невозможностью использования земельного участка по целевому назначению (строительство объекта недвижимости) по причине не предоставления арендодателем объекта аренды, отвечающего определенным физическим и юридическим критериям (обладающего согласованными полезными свойствами), позволяющим использовать его по назначению.  

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что извещение о проведении аукциона соответствовало всем необходимым требованиям, содержало имеющуюся у арендодателя информацию об обременениях земельного участка. Аукцион проведен в соответствии с нормами действующего законодательства. Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о включении в заключенный с третьим лицом договор аренды  

от 01.04.2010 № 962 сведений о КНС-3. Наличие инженерных коммуникаций (канализационных сетей) не относится к скрытым недостаткам арендуемого имущества и не может служить основанием для отказа от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Истец владел информацией о нахождении подземных сооружений на участке до даты заключения договора аренды от 26.01.2024 № 6910. Предприниматель подписал договор аренды, земельный участок принят им по акту приема-передачи, следовательно, он обязан вносить арендную плату. В силу пункта 8.4 договора внесенные арендатором платежи не подлежат возврату.  

 Отзывы на жалобу в суд не поступили. 

 АО «Ростовводоканал» уведомило суд округа о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.  

Участвующие в деле лица представителей в суд не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3  

статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.  

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012201:5142 площадью 1339 кв. м, вид разрешенного использования – магазины; объекты торговли; обеспечение занятий спортом в помещениях; общественное питание; банковская и страховая деятельность; объекты культурно-досуговой деятельности; бытовое обслуживание; деловое управление; предоставление коммунальных услуг, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Батайск».  

На основании протокола о результатах аукциона от 12.01.2024 

 № U22000083050000000026-3 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 26.01.2024 № 6910, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1339 кв. м (кадастровый номер 61:46:0012201:5142), расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование – магазины; объекты торговли; обеспечение занятий спортом в помещениях; общественное питание; банковская и страховая деятельность; объекты культурно-досуговой деятельности; бытовое обслуживание; деловое управление; предоставление коммунальных услуг, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1). Срок аренды участка установлен на 10 лет (пункт 2.1; т. 1, л. д. 67 – 76).  

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составил 5 716 600 рублей. В приложении к договору указано, что внесенный задаток в размере 505 тыс. рублей засчитывается в счет арендной платы.  

Согласно пункту 6.2 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.  

В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора денежные средства в виде арендной платы за первый год аренды, внесенные в соответствии с протоколом о результатах аукциона, возврату не подлежат (пункт 8.4 договора).  

Актом приема-передачи от 26.01.2024 оформлена передача земельного участка арендатору. В акте указано, что участок свободен от застройки (т. 1, л. д. 77).  

Согласно извещению о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды, на нем имеются следующие обременения и ограничения: охранная зона подземного и наземного газопровода среднего давления; приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации «Батайск» (подзоны 5, 6, 3); телефонная канализация ПАО «Ростелеком». В извещении указано, что вынос сетей газораспределения возможен за счет заинтересованной стороны, переустройство и  

перенос сооружений связи производится заказчиком (застройщиком) в соответствии с государственными стандартами и техническими условиями, устанавливаемыми владельцами сетей и средств связи (т. 1, л. 

<

...>).  

После принятия земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012201:5142 по заказу арендатора выполнен инженерно-топографический план, согласно которому земельный участок обременен также сетями водоснабжения и канализации, на территории участка частично расположено здание КНС-3.  

Предприниматель направил в адрес АО «Водоканал» письмо о предоставлении информации о возможности выноса существующих сетей водоснабжения и канализации, переносе КНС-3 со спорного земельного участка в связи с тем, что на указанном участке планируется производство строительных работ. АО «Ростовводоканал» указало, что на земельном участке находятся канализационные сети, которые невозможно вынести за пределы данного участка (письмо от 12.04.2024 № 142).  

Предприниматель направил в адрес комитета уведомление о приостановлении арендных платежей до момента выноса названных сетей с территории земельного участка (т. 1, л. д. 78 – 81).  

Предприниматель 27.04.2024 направил в адрес комитета требование о расторжении договора аренды и возвращении внесенной арендной платы, процентов за пользование денежными средствами, компенсации убытков за проведение инженерно-геологических изысканий и обследование зеленых насаждений.  

Письмом от 23.05.2024 комитет отклонил предложение арендатора о расторжении договора от 26.01.2024 № 6910 аренды земельного участка (т. 1, л. 

<

...>).  

Поскольку соглашения о расторжении договора стороны не достигли, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Оценка требований и возражений сторон осуществляется арбитражным судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).  

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во  

временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.  

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны  

арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.  

В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных  

статьей 1109 данного Кодекса. 

По смыслу названной нормы лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.  

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.  

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.  

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2  

статьи 620 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Приведенная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.  

Арендатор (истец) полагает, что использование земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012201:5142 для указанной в договоре цели невозможно в связи с нахождением на нем подземных инженерных сетей, которые не могут быть вынесены за его границы.  

Судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установили, что в границах участка находится часть здания КНС-3,  

а также подземные канализационные сети (т. 2, л. 

<

...>). Данные инженерные сети невозможно вынести за пределы предоставленного предпринимателю участка. Возможность пользоваться земельным участком для целей, предусмотренных договором, отсутствует по причине, за которую арендатор не отвечает. Отсутствие возможности обеспечить реализацию договора, обусловлено не зависящими от арендатора объективными причинами, вытекающими из нормативных предписаний в части учета (обеспечения) режима охранной зоны канализации.  

Таким образом, установив факт отсутствия у предпринимателя по независящим от него причинам возможности использовать земельный участок по назначению, предусмотренному договором аренды, что освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы, суды пришли к правильному выводу о наличии условий для расторжения договора аренды (статья 620 Гражданского кодекса), а также возложили на комитет обязанность по возврату внесенных истцом арендных платежей (статья 1102 Гражданского кодекса), компенсации убытков (статья 15 Гражданского кодекса). Суд апелляционной инстанции правильно отклонил ссылку комитета на положения пункта 8.4 договора аренды, поскольку в данном случае досрочное расторжение договора связано с отсутствием встречного предоставления со стороны арендодателя.  

В обжалуемых судебных актах подробно приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу о наличии условий для частичного удовлетворения иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права  

установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса). Нормы процессуального права суды применили правильно.  

При таких обстоятельствах условия для отмены (изменения) решения и постановления по доводам жалобы отсутствуют.  

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе комитет освобожден.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу  

 № А53-33756/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Авдякова М.Н. Малыхина