АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-144/2017

18 апреля 2017 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 апреля 2017 года

Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Татаевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю (главе КФХ) ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305056010600220) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №374, обязав ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии и взыскании 40 500 руб. задолженности по арендным платежам и 76 694,95 руб. пени за просрочку платежа, всего- 117 194,95 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца- ФИО2 (доверенность от 14.11.2016),

от ответчика- не явился, извещен,

от третьего лица- не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы (далее- комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю (главе КФХ) ФИО1 (далее- предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №374, обязав ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии, а также взыскании 40 500 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2008 по 30.12.2016 и 76 694,95 руб. пени за просрочку платежа за период с 01.04.2008 по 08.01.2017, всего- 117 194,95 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена администрация г.Махачкалы.

Определением от 15.03.2017 судебное разбирательство по делу отложено на 11.04.2017 (судьей Гаджимагомедовым И.С. на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке взаимозаменяемости для судьи Ахмедова Д.А., находящегося в отпуске).

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования и просила исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на иск и истребованные судом доказательства не представили.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лицо, участвующее в деле, извещается арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства. При этом место жительства индивидуального предпринимателя определяется на основании выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (абзац 2 части 4 статьи 121 АПК РФ).

Согласно пунктам 2, 3 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Суд установил, что в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в качестве места жительства ФИО1 указан адрес: 

<

...>, оф. (кв.) 32. Копии судебных актов о принятии искового заявления к производству, о назначении дела к судебному разбирательству, об отложении судебного разбирательства направлялись ответчику заказными письмами с уведомлением по данному адресу. Корреспонденция во всех случаях возвращена суду без вручения с отметками «истек срок хранения, отсутствие адресата», после вторичного извещения о необходимости явиться в отделение почтовой связи за судебной корреспонденцией.

Иных адресов ответчика в материалах дела не имеется.

Суд предпринимал и иные меры к извещению предпринимателя о начале судебного заседания: размещал информацию о времени и месте судебных заседаний на официальном сайте суда в сети Интернет.

В силу изложенного ответчик признается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (данный правовой вывод соответствует сложившейся судебной практике). 

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам на основании статьи 156 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено из материалов дела, ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (главы КФХ) 16.04.2005, основным видом его экономической деятельности является смешанное сельское хозяйство (л.д.43-48).

10.10.2007 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №374, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 43 года земельный участок с кадастровым номером 05:40:000029:0035, площадью 50 000  кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с местоположением земельного участка: Республика Дагестан, г.Махачкала, п. Ленинкент, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства «ГООР». Условия договора с учетом постановления главы администрации г.Махачкалы №1160 от 16.07.2001 применяются к отношениям, возникшим до заключения настоящего договора (пункт 1 договора, л.д.19-21). 

В пункте 2.1 стороны установили, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, установленном в приложении №1 договора.

В силу пункта 2.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Республики Дагестан или местного самоуправления централизованно устанавливающими размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы. 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора. Установлены сроки внесения арендной платы: не позднее 1 числа следующего за кварталом месяца, т.е. до 01 апреля – за первый квартал, до 01 июля – за второй квартал, до 01 октября – за третий квартал, до 01 декабря – за четвертый квартал. Арендная плата исчисляется  с 16.07.2001 г. (пункты 2.3, 2.4).

Согласно приложению №1 данного договора сумма арендной платы рассчитывается в соответствии  с постановлением Махачкалинского городского собрания депутатов  от 02.02.2006 №21-2з «О порядке определения размера арендной платы за земли на территории г.Махачкалы» и определяется умножением арендной площади на стоимость в данном кадастровом квартале №29, на поправочный коэффициент к базовой ставке и поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования земельного участка. Сумма арендной платы за 2006 и 2007 г.г. составляет по 4500 руб.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 2.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 арендодатель, в частности, имеет право:

- досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, в т.ч. использования земельного участка не по целевому назначению, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения; 

- вносить в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или нормативные акты, регулирующие использование земель;

- требовать через суд выполнения арендатором всех условий договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

            Согласно пункту 4.2 арендатор, в частности, обязан:

- своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату;

- использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

- выполнять в полном объеме все условия договора.

В пункте 5 установлено, что  все споры, возникающие при реализации договора, разрешаются сторонами в течение 30 дней с даты, соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения соглашения заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, действует по 16.07.2050.

Комитет по акту от 10.10.2007 передал, а арендатор принял участок в аренду. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 07.12.2007 за №05-05-01/092/2007-536 (л.д.23).

 Распоряжением Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы от 10.07.2014 №223/1 в целях соблюдения принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательств по договорам аренды и Положением о Комитете по управлению имуществом г.Махачкалы  за несвоевременную уплату арендных платежей, включая штрафы, пеня (договорная неустойка) с 10 июля 2014 г. установлена в размере 0,03% действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невыплаченных сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после  установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно (т.е. с 10.07.2014 установлен меньший размер пени, чем в договоре аренды). 

В период с 01.04.2008 по 30.12.2016 ответчиком не уплачивалась арендная плата, в результате чего образовалась задолженность в общей сумме 40 500 руб. (по 1 125 руб. за каждый квартал).

С учетом пункта 2.5 договора аренды и указанного распоряжения комитета от 10.07.2014 на сумму долга начислена пеня в общем размере 76 694,95 руб. за период с 01.04.2008 по 08.01.2017 (из расчета 0,2% до 30.06.2014 и 0,03% начиная с 01.07.2014) (д.д.15-18).

 Уведомлением от 21.10.2016 №51.06-2108 истец просил ответчика в срок до 25.11.2016 погасить имеющуюся задолженность по договору аренды (долг и пеню), предупредив ответчика, что в случае не устранения нарушений договора комитетом будет подготовлено исковое заявление в суд в соответствии со статьей 619 ГК РФ и условиями договора аренды на предмет взыскания арендной платы и досрочного расторжения договора с изъятием земельного участка. Данное уведомление-претензия получено ответчиком 27.10.2016 (л.д.13-14).

В связи с тем, что задолженность по арендной плате и пеня предпринимателем погашены не были, комитет обратился с рассматриваемыми требованиями в суд в защиту нарушенного права.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельный участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять иные цены. Независимо от механизма изменения новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как видно из представленного расчета, выполненного в соответствии с условиями договора, сумма задолженности по арендной плате за период 01.04.2008 по 30.12.2016 составила 40 500 руб.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Сумма пени за период с 01.04.2008 по 08.01.2016 согласно расчету истца составила 76 694,95 руб.

Расчет задолженности ответчиком не оспорен, отзыв не направлен, письменные возражения и контррасчет взыскиваемых сумм не представлены.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление №7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 постановления N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Из пункта 77 Постановления N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В статье 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

Из материалов дела следует, что ответчик не заявил ходатайство о снижении неустойки, доказательства ее несоразмерности, не предъявил.

В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу положений части 2 пункта 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. 

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В разъяснение нормы части 1 статьи 9 АПК РФ Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении  от 06.03.2012 №12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности в полном объеме, расчеты не оспорены в установленном порядке, исковые требования о взыскании основного долга и договорной неустойки (пени) подлежат удовлетворению. Претензионный порядок соблюден, из процессуального поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать спор во внесудебном порядке.

Требование истца в части расторжения договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

 Согласно положениям статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3.1 договора аренды от 10.10.2007 №374 также предусмотрена возможность расторжения договора судом по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора.

При этом пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора.

Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

Изложенная правовая позиция нашла отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу N А15-1334/2009 и обязательна для суда первой инстанции как указание на толкование закона.

В связи с образовавшейся задолженностью комитетом в адрес ответчика было направлено уведомление от 21.10.2016 №51.06-2198 о необходимости перечисления суммы задолженности по арендной плате и пени до 25.11.2016. В уведомлениях указано, что в случае неустранения нарушений условий договора будет подготовлено исковое заявление в суд о взыскании арендной платы, досрочного расторжения договора с изъятием земельного участка.

Арендодателем в этом уведомлении четко не  изложена оферта в адрес арендатора о расторжении договора аренды с определенной даты с указанием оснований для этого (вместо этого указывается о намерении подготовить исковое заявление).

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ иных доказательств направления в адрес ответчика предложения о расторжении договора аренды истцом не представлено.

Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком  по требованию о расторжении договора аренды от 10.10.2007 №374.  

Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66. 

В пункте 30 этого же информационного письма указано, что необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя об исполнения договорного обязательства. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, если после его принятия к производству суд установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Тот факт, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, установленный законом, влечет оставление без рассмотрения требования в части расторжения договора аренды.

Согласно части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь  обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.   

В статье 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с оставлением требования истца о расторжении договора аренды без рассмотрения, правовые основания обязывать ответчика возвратить земельный участок истцу у суда отсутствуют.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, при удовлетворении заявленных требований взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Дагестан

РЕШИЛ:

исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.10.2007 №374 оставить без рассмотрения.

В остальной части требования истца удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя (главы КФХ) ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы 40500 руб. задолженности по арендной плате и 76694 руб. 95 коп. пени за просрочку платежей, всего – 117194 руб. 95 коп. по договору аренды земельного участка от 10.10.2007 №374, а также 

в доход федерального бюджета 4515 руб. 84 коп. государственной пошлины по делу.

Исполнительные листы по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Судья                                Д.А.Ахмедов