Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-6892/2020

г. Благовещенск

15 июля 2021 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 15 июля 2021 года. Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2021 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи В.И. Котляревского,

при ведении протокола судебного заседания секретарём А.С. Ховалыг,

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 314280425200010, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконным решения

Третье лицо: администрация города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ООО предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании: от заявителя: ФИО2 по доверенности №28АА 1102710 от 25.12.2019г., паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.01.2020г., удостоверение, диплом,

третье лицо: ФИО4 по доверенности от 27.07.2020г., удостоверение, диплом

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, с требованиями: 

1. Признать незаконным решение управления Росреестра по Амурской области № 28/20-12003 от 21.07.2020г.

2. В качестве восстановления нарушенного права обязать управление Россреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление от 20.07.2020г. № 28-0-1-87/3503/2020-2449.

В судебное заседание 08.07.2021г. заявитель представил уточнение требований, в котором дополнительно к ранее заявленным требованиям просил признать незаконным решение управления Росреестра по Амурской области № 28-0-1-87/3503/2020-2449/1 от 27.10.2020г., котором отказано в регистрации.

На вопрос суда представитель заявителя уточнил, что оспаривает только решение управления Росреестра по Амурской области № 28-0-1-87/3503/2020-2449/1 от 27.10.2020г. и просит повторно рассмотреть заявление о регистрации.

Уточненные требования приняты к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

В обоснование требований заявитель указал, что является собственником нежилого здания, расположенного по ул. Горького, 159. Заявителем было принято решение о ремонте с одновременной перепланировкой существующего подвала с устройством перегородок из легких конструкций.

По результату обследования технического состояния здания, в том числе подвала (технического подполья) проведены замеры высоты существующих помещений, без учета подвесных потолков (демонтированы при проведении перепланировки и ремонтных работ), в результате чего высота помещений подвала составляет 3,0 метра, при этом в соответствии с ранее выполненным техническим заключением № 1-3061/2017 о возможности перепланировки гаража по ул. Горького 159 в спортклуб, технического заключения № 1-3061/2017 о возможности изменения функционального назначения гаража с подвалом в спортклуб по ул. Горького 159 и проектной документации № 115-2018 о перепрофилировании помещений спортивного клуба под магазин по ул. Горького 159, изначально в указанном здании имеется подвал (техническое подполье) площадью 364,9 кв.м. с высотой 2,1 метра, при этом указанная высота подвала рассчитывалась от уровня пола до ранее существовавшего подвесного потолка.

Помещение подвала обследуемого здания не может классифицироваться как «техническое подполье», так как его высота превышает 1,8 м, а является подвальным этажом, соответственно подлежит обязательному включению в общую площадь здания.

С учетом настоящего обследования главным инженером проекта ФИО5 подготовлена проектная документация на перепланировку здания, в том числе перепланировку подвального этажа, согласно которой проектировщиком сделано заверение, что в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, на заявленные работы по перепланировке не требуется получения разрешения на строительство или реконструкцию, поскольку они не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. 

В результате проведения ремонта здания с подвальным этажом общая площадь здания с учетом площади подвального этажа и выполненной перепланировки составляет 1850 кв.м., из них 350,3 площадь подвала, количество этажей-3.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о внесении соответствующих сведений, с необходимым пакетом документов, предусмотренных законом - технический план и проектная документация.

Решением Управления Росреестра по Амурской области были приостановлены регистрационные действия по внесению изменений в основные характеристики здания, в части уточнения площади и этажности здания с кадастровым номером 28:01:130152:303, поскольку, по мнению регистратора, увеличение этажности и площади объекта требует получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, кроме того, сделан запрос в администрацию г. Благовещенска о даче пояснений о необходимости получения разрешения на реконструкцию.

Заявитель полагает, что оснований для приостановления государственного кадастрового учета, в части уточнения основных характеристик здания не имеется, поскольку в управление Росреестра по Амурской области предоставлен полный пакет документов, предусмотренный законом № 218-ФЗ для проведения кадастрового учета, спорный объект недвижимости не является новым, так как он получен в результате ремонта и модернизации ранее существовавшего объекта и придания ему дополнительных качеств.

Изменение площади спорного здания возникло в результате ремонта и включения в общую площадь здания ранее не учтенных помещений, что связано с особенностями технического учета; в данном случае имеется правовая особенность изменения площади и этажности здания, которая сама по себе не влияет на надежность и безопасность здания и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, соответственно в силу п. 17-4 ст. 51 ГрК РФ не требует получения разрешения и как следствие проведение экспертизы проекта.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований. Указал, что истец обратился с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303 (магазин, назначение: нежилое здание, площадь 1 500,1 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных - 1), расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося в собственности Истца.

С вышеуказанным заявлением был представлен технический план, подготовленный 17.07.2019 кадастровым инженером ООО «Портал» ФИО6 в результате проведения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади (с 1500 кв.м. на 1850 кв.м.) и количестве этажей здания (с 2 на 3) объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303, том числе в связи с выполненным ремонтом подвала (технического подполья). Предоставленный технический план подготовлен на основании проектной документации, разработанной в 2020 (шифр 463-2020) ООО «Амурремпроект», в соответствии с которой предусматривается возведение ненесущих перегородок из легких конструкций, размещение которых не оказывает влияние на конструктивные элементы здания и не затрагивают характеристик надежности и безопасности здания, инженерные сети при перепланировке не затрагиваются.

Согласно проектной документации, выполненные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Управление полагает, что указанные обстоятельства подлежат оценке органом, уполномоченным на выдачу соответствующей разрешительной документации, по итогам которой указанным органом либо выдается разрешение на выполнение соответствующих работ, либо орган отказывает в выдаче такой документации.

Из норм действующего законодательства следует, что перестройка (перепланировка) помещений в здании (устройство эксплуатируемого этажа), влекущие изменение площади, этажности и иных технических характеристик всего здания, является реконструкций.

Заявленный государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303, представляет собой изменение параметров объекта недвижимости (изменение сведений о площади (с 1500 кв.м на 1850 кв.м) и количестве этажей здания (с 2 на 3), что, предполагает осуществление собственником реконструкции спорного объекта.

Поскольку, уполномоченным органом на выдачу разрешения на строительство является орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ), Управлением был направлен запрос в администрацию г. Благовещенска с целью пояснения возможности изменения заявленных параметров здания без получения разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, предусматривающих ряд случаев, не требующих получение разрешение на строительство (реконструкцию) и, как следствие, выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая вышеизложенное, 21.07.2020 государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета. В соответствующем уведомлении №28/20-12003 ошибочно указан п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. Обоснование принятого решения о приостановлении сводится к основаниям, предусмотренным п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. Описка в отношении применяемого пункта является технической и не отменяет фактических обстоятельств, препятствующих проведению учетных действий. 

Кроме того, Управление полагает необходимым отметить, что согласно ст. 49 ГрК РФ проектная документация на объект капитального строительства, имеющего этажность более 2 и площадь более 1500 кв.м. подлежит экспертизе. 

В этой связи представляется очевидным необходимость проведения экспертизы проектной документации на спорный объект недвижимости. 

На основании вышеизложенного ответчик полагает, что вынесенное решение от 21.07.2020 № 28/20-12003 соответствует основаниям, предусмотренным ст. 26 Закона о регистрации, а заявленные Истцом требования не подлежат удовлетворению. 

Привлеченная к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, администрация города Благовещенска пояснила, что 07.09.2020 г. в администрацию г. Благовещенска поступило письмо управления Росреестра по Амурской области о возможности изменения сведений о площади и количестве этажей объекта с кадастровым номером 28:01:130152:303 на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

22.09.2020 г. администрация г. Благовещенска дала разъяснения, что признает указанный объект требующим разрешения на строительство или реконструкцию и как следствие невозможным изменения сведений о площади и количестве этажей спорного объекта по следующим основаниям.

К запросу прилагались альбом проектной документации «Ремонт подвала нежилого здания по ул. Горького, д. 159 в г. Благовещенске», подготовленной ООО «Предприятие по проектированию и обследованию зданий  и  сооружений  «Амуррсмпроскт»  в 2020  году,  шифр 463-2020, и технический план здания от 17.07.2020. Исходный технический паспорт здания к проектной документации не прилагался.

Согласно полученным 07.09.2020 г. по запросам администрации г. Благовещенска выпискам из ЕГРН об объектах недвижимости, расположенных по ул. Горького, 159, количество этажей магазина - 2, площадь - 1500,1 м, разрешённое использование земельного участка «деловое управление, спорт».

Сведения о наличии подвального этажа (помещения) в правоустанавливающих документах на здание отсутствуют. 

Дополнительно представитель сообщил следующее: ранее параметры здания (гараж) с кадастровым номером 28:01:130152:303 был следующие: количество этажей -1, площадь - 747,7 м.

В 2016 г. администрацией г. Благовещенска был установлен факт проведения работ по реконструкции гаража (возведение 2 этажа) без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство, о чём было сообщено в Инспекцию государственного строительного надзора Амурской области. Постановлением инспекции Госстройнадзора Амурской области от 28.06.2017 г. № 72 прежний правообладатель здания был привлечён к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за строительство объекта без полученного в установленном порядке разрешения на строительство.

Разрешение на реконструкцию здания гаража (с надстройкой 2 этажа) под магазин администрацией г. Благовещенска никогда не выдавалось.

Об изменении назначения объекта капитального строительства с кадастровым номером 28:01:130152:303 с «гаража» на «магазин» администрации г. Благовещенска также не известно.

Кроме того, из выписок из ЕГРН от 07.09.2020 г. следует что:

1) здание с кадастровым номером 28:01:130152:303 имеет наименование - магазин; 

2) земельный участок  с  кадастровым  номером  28:01:130152:579,  на котором располагается здание, имеет вид разрешенного использования деловое управление, спорт.

Так, разрешённое использование земельного участка «деловое управление, спорт» и не предусматривает возможности размещения на нём магазина. Земельный участок с кадастровым номером 28:01:130152:579 используется не по целевому назначению.

Администрация г. Благовещенска считает, что истцом произведена реконструкция здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 без получения разрешительных документов.

Таким образом, управление Росреестра Амурской области законно и обосновано отказало ИИ ФИО1 в изменении параметров здания.

Привлеченное к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Амурремпроект» в письменном отзыве указало, что в 2017 году в общество обратился ФИО1 за выполнением работ по обследованию здания и выполнения проектной документации о возможности перепланировки существующего гаража, расположенного по ул. Горького 159 г. Благовещенска. При обращении ФИО1 был представлен АКТ технического заключения, выполненный ООО «РегионСтройЭксперт».

С учетом натурного обследования здания и Акта ООО «РегионСтройЭксперт» разработано Техническое заключение о возможности перепланировки гаража, при этом проектировщиком сделано заверение, что в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ на заявленные работы по перепланировке не требуется получения разрешения на строительство или реконструкцию, поскольку они не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. 

В результате проведения ремонта здания с подвальным этажом общая площадь здания с учетом площади подвального этажа и выполненной перепланировки составляет 1 850 кв.м., из них 350,3 площадь подвала, количество этажей - 3, в том числе подвальный.

Указанная проектная документация (Заключение) было направлено в администрацию г. Благовещенска для дачи заключения о необходимости получения разрешения на строительство.

Письмом от 14.07.2017 № 733/19 сделанные выводы были подтверждены и в дальнейшем измененные характеристики здания внесены Управлением Россреестра по Амурской области в ЕГРН.

Насколько обществу известно в настоящее время ни Заключение, ни внесенные изменения в отношении основных характеристик спорного здания не отменены и не исключены из ЕГРН.

В 2020 году по обращению ФИО7 был выполнен проект по ремонту подвала, при этом сделано заверение, что в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, на заявленные работы по перепланировке не требуется получения разрешения на строительство или реконструкцию, поскольку они не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Проведенные работы соответствуют строительным, градостроительным, санитарным, пожарным и иным нормам и правилам, предъявляемым к данному объекту, не создают угрозу жизни и здоровью, не затрагивают характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительными регламентами.

На основании изложенного, при том, что администрация г. Благовещенска и управление Россреестра по Амурской области не наделены познаниями и полномочиями по проектированию и обследованию зданий, и с их стороны не представлено доказательство несоответствия выполненных обследований и проектной документации требованиям законодательства, просит удовлетворить требования ФИО1

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с выпиской и Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 на основании соглашения об отступном от 04.12.2019г. является собственником нежилого здания магазина, расположенного по адресу 

<

...>, площадью 1 500,1 кв.м., количество этажей 2.

Предприниматель обратился в Управление с заявлением №28-0-1-87/3503/2020-2449 от 20.07.2020г. о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303 (магазин, назначение: нежилое здание, площадь 1 500,1 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных - 1), расположенного по адресу: 

<

...>. В заявлении указано, что необходимо провести государственный кадастровый учет изменений в связи: 

-с уточнением местоположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579,

-изменением площади,

-изменением назначения,

-изменением адреса объекта недвижимости, 

-изменением количества этажей, в том числе подземных этажей,

-изменением материала наружных стен.

С заявлением был представлен технический план, подготовленный 17.07.2019г. кадастровым инженером ООО «Портал» ФИО6 в результате проведения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади (с 1500 кв.м. на 1850 кв.м.) и количестве этажей здания (с 2 на 3) объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303, том числе в связи с выполненным ремонтом подвала (технического подполья). Предоставленный технический план подготовлен на основании проектной документации, разработанной в 2020 (шифр 463-2020) ООО «Амурремпроект», в соответствии с которой предусматривается возведение ненесущих перегородок из легких конструкций, размещение которых не оказывает влияние на конструктивные элементы здания и не затрагивают характеристик надежности и безопасности здания, инженерные сети при перепланировке не затрагиваются. Кроме того, проектом перепланировки предусматривается: разборка подвесного потолка в подвале; уборка и вывоз грунта и строительного мусора с пола подвала; демонтаж оконного блока; выемка грунта из ранее существующей засыпанной лестницы входа в подвал; демонтаж оконного блока и разборка кирпичной кладки ненесущей части стены ранее заложенного дверного проема (входа в подвал) кирпичом с последующей установкой дверного блока; засыпка существующей лестницы грунтом; закладка оконного проема кирпичной кладкой; возведение ненесущих перегородок из ГВЛ (ГВЛВ) с внутренней звукоизоляцией с последующей установкой дверных блоков; возведение ненесущих кирпичных перегородок с последующей установкой дверных блоков. Также согласно Проектной документации и включенному в состав «Заключению кадастрового инженера» «..в здании с кадастровым номером 28:01:130152:303 предусматривается ремонт с одновременной перепланировкой подвала (технического подполья)».

Согласно Проектной документации, выполненные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

21.07.2020 государственный регистратор вынес решение о приостановлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости. В решении указано, что Управлением Росреестра по Амурской области направлен запрос в орган местного самоуправления г. Благовещенска с целью пояснения возможности изменения заявленных параметров здания без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Согласно ответу администрации города Благовещенска от 22.09.2020г. № 01-19/11102 администрация полагает, что положения п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в данном случае неприменимы. Реконструкцию магазина застройщик должен осуществлять при наличии полученного в соответствии с ч. 7 ст. 51 Кодекса разрешения на строительство. В силу ч. 1 ст. 49 Кодекса в отношении проектной документации здания с количеством этажей более чем 2 и общей площадью более чем 1 500 кв.м. проводится экспертиза.

Дополнением к уведомлению о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора права от 01.10.2020г. № 28-0-1-87/3503/2020-2449 уточнил срок приостановления государственного кадастрового учета до 24.10.2020, в виду опечатки основания приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации исправить на пункт 5 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета) статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

По истечении установленного срока и ввиду не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, регистрирующий орган на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ принял решение от 27.10.2020г. N 28-0-1-87/3503/2020-2449/1 об отказе в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости.

Решением от 05.11.2020 № 36 (заочное) апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отклонено заявление от 08.10.2020 № 28/20-34 ФИО1 об обжаловании решения о приостановлении государственного кадастрового учета от 21.07.2020 № 28-0-187/3503/2020-2449 принятого Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области по итогам рассмотрения заявления от 20.07.2020 № №28-0-1-87/3503/2020-2449.

Оценив обстоятельства дела, доводы и возражения сторон, суд признает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту Закона № 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества в силу пункта 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (пункт 1 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (пункт 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

При проведении кадастрового учета орган регистрации, усмотрев в представленных материалах признаки проведенной реконструкции (изменение площади и этажности здания), запросил информацию у органа местного самоуправления о возможности изменения сведений об объекте без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Заявитель, обосновывая требования, ссылается на заключение проектной организации, согласно которого выдача разрешения на строительство не требуется, так как изменения объекта капитального строительства и его частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции установленные градостроительным регламентом.

Поскольку в качестве обоснования проведенных работ и довода об отсутствии необходимости получать разрешения на проведение работ стороны ссылаются на уже имеющиеся в здании элементы, в частности, на подвал, судом исследована техническая документация объекта недвижимости.

Из технического паспорта ОАО «Амурсвязь» от 15.12.2001г. имеющегося в реестровом деле на объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303, следует, что здание состояло из трёх частей с характеристиками: часть 1 высота составляла – 2,9 м (только надземная этажность площадью 199,9 кв.м., часть 2 – высота колеблется от 2,23 до 2,85 м (надземная и подземная этажность) площадью 318,2 кв.м., часть 3 – высота 6,12 м. (только надземная этажность с заглублением на отметке 2,59) площадью 229,6 кв.м.

Из указанных данных можно сделать вывод о том, что в здании изначально отсутствовал подвал площадью 364,9 кв.м, что противоречит утверждениям заявителя и заключению эксперта.

Также техническим паспортом 2001 года не подтверждается довод заявителя, основанный на заключении проектной организации о наличии в здании технического подполья.

Судом исследованы материалы регистрационных дел спорных объектов недвижимости и установлены следующие обстоятельства.

Государственная регистрация объекта недвижимости (1 этаж) помещение нежилого назначения кадастровый номер 28:01:130152:731, общей площадью 739,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> проведена 13.04.2018, о чем свидетельствует государственная запись 28:01:130152:731-28/001/2018-1.

Государственная регистрация объекта недвижимости (мансардный этаж) помещение нежилого назначения кадастровый номер 28:01:130152:730, общей площадью 760,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> проведена 13.04.2018, о чем свидетельствует государственная запись 28:01:130152:730-28/001/2018-1.

ИП ФИО1 приобрел указанные объекты недвижимости в соответствии с соглашением об отступном от 04.12.2019. Общая площадь приобретенных объектов составила 1 500,1 кв.м. (739,4+760,7).

Также согласно кадастровому делу в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130152:303 ФИО1 18.07.2017 обратился с заявлением о государственном кадастровом учете здания с кадастровым номером 28:01:130152:303, общей площадью 1 490 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (подпункт 7).

Требования к подготовке технического плана, в том числе документы, на основании которых технический план может быть подготовлен, установлены статьей 24 Закона N 218-ФЗ, форма технического плана и требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (далее - Приказ N 953).

Статья 24 Закона N 218-ФЗ в пункте 1 определяет технический план как документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В соответствии с пунктом 8 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, пунктом 20 приложения N 2 "Требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений" к Приказу N 953 сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.

В представленном с заявлением о проведении кадастрового учета техническом плане от 17.07.2017, подготовленном в связи с изменением сведений о площади, местоположении и наименовании здания с кадастровым номером 28:01:130152:303 указано, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.06.2017 № 90/2017/19703579 здание с кадастровым номером 28:01:130152:303 имеет два этажа, в том числе 1 подземный, площадь здания составляет 747,7 кв.м. Согласно представленному заказчиком кадастровых работ письму администрации г. Благовещенска № 733/19 от 14.07.2017, Техническому заключению о возможности перепланировки гаража по ул. Горького, 159 в г. Благовещенске (№ 1-306/2017, ООО «Амурремпроект») в здании гаража с кадастровым номером 28:01:130152:303 выполнена: засыпка подвального этажа до уровня технического подполья, разборка внутренних перегородок, утепление боковых поверхностей скатов и покрытий стропильной крыши. При этом этажность здания остается прежней – 2 этажа. Общая площадь помещений за счет ранее не учтенных площадей изменится и составит 1 490 кв.м, кроме того площадь технического подполья составит 364,9 кв.м.

Согласно доводу заявителя со ссылкой на пункт Г.4 Приложения Г "СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" в общую полезную площадь здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, по пояснениям заявителя в результате демонтажа подвесных потолков увеличилась высота подвала, что привело к необходимости учета подвала в качестве самостоятельного этажа, а также увеличению общей площади здания.

Таким образом, засыпка подвала до уровня технического подполья исключает учет площади технического подполья в общей площади здания, общая площадь здания должна уменьшиться, однако по данным технического плана от 17.07.2017 общая площадь здания увеличивается на 742,3 кв.м. (1490-747,7), появляется дополнительный этаж мансарда. Следовательно, в результате проведенных работ увеличена площадь и этажность здания, возведен дополнительный этаж мансарда, однако имеющийся подвальный этаж засыпан, что привело к неизменности этажности здания по представленным документам.

Вывод об увеличении этажности здания подтверждается тем, что до проведения работ здание имело два этажа, в том числе один подземный, а после проведения работ стало два надземных этажа – 1 этаж и мансарда, что подтверждается документами приложенным к заявлению ФИО1 от 18.07.2017. По существу здание стало трехэтажным, однако, согласно утверждениям проектной организации подвал был засыпан при проведении работ, что позволило не учитывать подвал в качестве отдельного этажа и в общей площади здания.

Проведенные работы по изменению параметров здания (площади и этажности) должны были осуществляться на основании разрешения на строительство, однако, такое разрешение получено не было. 

Указанное нарушение подтверждается актами осмотра земельного участка от 13.04.2016, от 10.05.2016 с приложенными фотоматериалами, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 ведется реконструкция гаража (возведен второй этаж, ведутся работы по устройству кровли), строительство (реконструкция) данного объекта ведется без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство, письмом администрации города Благовещенска от 28.02.2017 № 177/19, согласно которого при проведении осмотра земельного участка состоявшегося 22.02.2017 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579 ведется реконструкция гаража (возведен второй этаж, выполнены работы по устройству кровли и монтажу оконных блоков, ведутся работы по устройству вентилируемых фасадов), разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось, определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 01.06.2016 в отношении ПАО «Ростелеком», которым отказано в возбуждении дела об административном правонарушении по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в связи с тем, что гараж был продан ПАО «Ростелеком» и передан покупателю ООО «Рос-Амур», а также письмом  Инспекции государственного строительного надзора Амурской области от 30.09.2017 № 06-01/722, согласно которому ООО «Рос-Амур» привлечено постановлением инспекции Госстройнадзора области № 72 от 28.06.2017 к административной ответственности по ст. 9.5 ч.1 КоАП РФ за строительство объекта капитального строительства по адресу Амурская область, г. Благовещенск, кв. 152, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130152:579.

При этом, ссылка заявителя на то обстоятельство, что ранее внесенные изменения спорного объекта были согласованы администрацией города Благовещенска, судом исследована и отклонена, поскольку из письма администрации города Благовещенска от 15.10.2020 № 03-19/12235 следует, что письмо управления архитектуры и градостроительства администрации подготовлено в нарушение полномочий управления, административным регламентом предусмотрено, что письмо с заключением об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство подписывается заместителем мэра в связи с чем письмо управления не может быть расценено как письмо администрации, предусмотренное административным регламентом.

Суд учитывает довод заявителя о том, что ранее внесенные изменения и государственный учет данных изменений не являются предметом спора по настоящему делу, однако в связи с тем, что оспариваемое решение было принято в связи с изменениями характеристик того же самого объекта, согласно заключению проектной организации внесенные изменения связаны с ранее проведенными работами (засыпкой имеющегося подвала до уровня технического подполья и последующим проведением работ по увеличению высоты технического подполья, что повлекло необходимость учета площади подвала в общей площади здания) судом исследована техническая документация на предмет проверки доводов и возражений сторон настоящего спора, связанных с проведенными работами.

Анализируя проектную документацию ООО «Амурремпроект» «Техническое заключение о возможности перепланировки гаража по ул. Горького, 159 в г. Благовещенске» (1-3061/2017), «Перепрофилирование помещений спортивного клуба под магазин по ул. Горького, 159 в г. Благовещенске» (115-2018) судом установлено, что в части подвала указаны такие работы как выемка грунта в осях «4-5» и «А-Е» за счет чего увеличилась площадь подвала, планируется выполнить перепланировку помещений, при которой предусмотрено уменьшить высоту подвала до 1,8 м, поднятием (засыпкой) существующего пола до уровня технического подполья и разобрать внутренние несущие кирпичные перегородки (по проекту 2017 года), установка подъёмника и лестницы в существующее техподполье, разборка существующей лестницы в техподполье (по проекту 2018 года). В данных заключениях не предусмотрено установки подвесных потолков.

Проектной документацией ООО «Амурремпроект» «Ремонт подвала нежилого здания по ул. Горького, 159 в г. Благовещенске» (463-2020) предусмотрены следующие виды работ:

- разборка подвесного потолка в подвале;

- уборка и вывоз грунта и строительного мусора с пола подвала;

- демонтаж оконного блока, см. план до перепланировки л. АР-2;

- выемка грунта из ранее существующей засыпанной лестницы входа в подвал, демонтаж оконного блока и разборка кирпичной кладки ненесущей части стены ранее заложенного дверного проема (входа в подвал) кирпичом с последующей установкой дверного блока, см. план до и после перепланировки л. АР-2-3;

- существующую лестницу засыпать грунтом, см. план до перепланировки л. АР-2;

- закладка оконного проема кирпичной кладкой, см. план, после перепланировки л. АР-3;

- возводимые ненесущие перегородки из ГВЛ (ГВЛВ) с внутренней звукоизоляцией из "Базалит Л-75" по металлическому каркасу с последующей установкой дверных блоков, см. план после перепланировки АР-2;

- возводимые ненесущие кирпичные перегородки с последующей установкой дверных блоков, см. план после перепланировки л. АР-3.

Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее - Перечень N 624).

Согласно положениям раздела III "Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту" к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, относятся: 

2.1. Разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей 

<

*>

3. Земляные работы

3.1. Механизированная разработка грунта 

<

*>

10.1. Монтаж, усиление и демонтаж конструктивных элементов и ограждающих конструкций зданий и сооружений

11.1. Монтаж, усиление и демонтаж конструктивных элементов и ограждающих конструкций зданий и сооружений, в том числе из клееных конструкций 

<

*>

12.10. Работы по теплоизоляции зданий, строительных конструкций и оборудования

15. Устройство внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений

15.1. Устройство и демонтаж системы водопровода и канализации 

<

*>

15.2. Устройство и демонтаж системы отопления 

<

*>

15.4. Устройство и демонтаж системы вентиляции и кондиционирования воздуха 

<

*>

15.5. Устройство системы электроснабжения 

<

*>

15.6. Устройство электрических и иных сетей управления системами жизнеобеспечения зданий и сооружений 

<

*>

Работы, предусмотренные проектной документацией ООО «Амурремпроект» «Ремонт подвала нежилого здания по ул. Горького, 159 в г. Благовещенске» (463-2020) подпадают под перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства в связи с чем для их проведения требовалось получение разрешения на строительство (реконструкцию).

Выводы эксперта по проведенной экспертизе и дополнительной экспертизе судом не принимаются по следующим основаниям.

Определением суда от 01.12.2020 по делу назначена экспертиза.

При рассмотрении представленной экспертизы в судебном заседании установлена недостаточная полнота заключения эксперта в связи с тем, что не все материалы дела были учтены экспертом при проведении экспертизы, следовательно, имеются основания для проведения по делу повторной экспертизы. По ходатайству заявителя была назначена повторная экспертиза.

Согласно листу 6 экспертизы в последствии, исходя из фотоматериала имеющегося в материалах дела, приблизительно до 2015 года (невозможно установить кем и когда) было выполнено перекрытие части 3 здания на уровне отметки:0,000, в результате которого часть 3 была разделена на подземную и надземную части, то есть появился подвал в  части 3, который был объединен с подземной частью 2 спорного здания устройством дверного проема. Образованный таким образом подвал имеет место быть в настоящее время с той .же площадью и конфигурацией, который является предметом настоящей экспертизы.

Дать точную оценку указанным мероприятиям не представляется возможным, поскольку на тот период здание не обследовалось, отсутствует документация. 

Страница 7 заключения содержит следующие выводы эксперта: Отвечая на вопрос ответчика и третьего лица о необходимости получения разрешения на строительство в части указанной перепланировки, поясняю, что дать точную оценку выполненной перепланировки на предмет необходимости получения разрешения я не могу, поскольку в тот период здание не обследовал. Полагаю возможным доверять заключению ФИО5

По мнению суда, выводы эксперта недостаточно обоснованы, поскольку не учитывают ранее исследованные судом материалы дела, в том числе проектную документацию, материалы обследований, привлечение к административной ответственности за осуществление строительства без разрешения и не дают по существу ответ на вопрос о проведении строительных работ, в результате которых площадь объекта выросла с 747,7 кв.м (технический паспорт ОАО «Амурсвязь» от 15.12.2001г.) до 1 850 кв.м. и увеличилась этажность здания до 3 этажей.

Отвечая на вопрос 1, эксперт делает вывод о том, что строительно-монтажные работы по устройству (строительству) подвального этажа спорного здания с учетом технического паспорта спорного здания от 2001 года и иных документов, имеющихся в материалах дела, не производились.

Данный вывод эксперта противоречит вышеописанным материалам дела, а также выводам эксперта на странице 6 о выполнении перекрытия части 3 здания на уровне отметки 0,000, в результате которого часть 3 была разделена на подземную и надземную части. Выполнение перекрытия здания, в результате которого появляется надземная и подземная часть может осуществляться только путем проведения строительных работ, требующих получение разрешения на строительство в связи с чем ответ эксперта на вопрос 1 является недостоверным.

Соответственно, ответ на второй вопрос, основывающийся на ответе на 1 вопрос, также не может быть признан достоверным. Иные вопросы при ответе, на которые эксперт использует ответ на первый вопрос экспертизы, также не могут быть признаны достоверными.

Суд также признает обоснованными возражения администрации города Благовещенска по заключению эксперта в части необходимости применения к спорному объекту Правил землепользования и застройки, отсутствии требующегося Правилами землепользования и застройки озеленения земельного участка и невозможности его устройства, невозможности размещения на участке требующихся по нормам 42 машиномест, по тем основаниям, которые указаны администрацией, поскольку они признаны судом правомерными и не опровергнуты лицами, участвующими в деле.

Довод заявителя об отсутствии у государственного регистратора полномочий давать оценку содержанию представленной проектной документации, выполненной проектной организацией ООО «Амурремпроект», наделенной государством соответствующими правами и полномочиями на проведение работ по обследованию зданий и выполнению проектной документации противоречит статье 29 Закона № 218-ФЗ, согласно которой государственный кадастровый учет включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В рассматриваемом случае регистратор вправе давать оценку необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) или обращаться за разъяснением указанного вопроса в компетентный орган, уполномоченный законом на выдачу соответствующих разрешений, поскольку согласно Закону № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Доводы третьего лица ООО «Амурремпроект» о том, что в результате проведения ремонта здания и выполненной перепланировки общая площадь здания составляет 1 850 кв.м., из них 350,3 площадь подвала, количество этажей - 3, в том числе подвальный, указанная проектная документация (Заключение) было направлено в администрацию г. Благовещенска для дачи заключения о необходимости получения разрешения на строительство, письмом от 14.07.2017 № 733/19 сделанные выводы были подтверждены и в дальнейшем измененные характеристики здания внесены Управлением Росреестра по Амурской области в ЕГРН, судом не принимаются, поскольку противоречат материалам дела.

Согласно имеющихся материалов, ремонт здания с подвальным этажом и выполненная перепланировка в результате которых общая площадь здания с учетом площади подвального этажа составляет 1 850 кв.м., из них 350,3 площадь подвала, количество этажей - 3, в том числе подвальный были произведены на основании проекта от 2020 года, письмо от 14.07.2017г. № 733/19 не относится к проекту 2020 года, кадастровый учет изменений объекта на общую площадь 1 850 кв.м, из них 350,3 площадь подвала, количество этажей – 3 является предметом спора по настоящему делу, поскольку государственным регистратором был приостановлен указанный учет, а в последующем отказано в проведении учета.

Таким образом, доводы ООО «Амурремпроект» полностью противоречат материалам дела в связи с чем не принимаются судом во внимание.

Следовательно, в спорном здании были проведены работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства в связи с чем для их проведения требовалось получение разрешения на строительство (реконструкцию), разрешение на строительство не было получено, в результате проведенных работ увеличилась площадь и этажность здания.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 1 статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка.

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ), ввод объекта в эксплуатацию - на основании разрешения уполномоченного органа, выдавшего разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, факт реконструкции спорного объекта без получения разрешения на строительство подтверждается материалами дела.

Данные изменения в спорном объекте недвижимого имущества могли повлиять на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в связи с чем в регистрирующий орган требовалось представление разрешительной документации, полученной в соответствии со статьями 48, 51, 55 ГрК РФ.

По правилам подпункта 5 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании статьи 27 данного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, оспариваемое решение соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, в соответствии со статьёй 201 АПК РФ указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Заявитель при обращении в суд уплатил государственную пошлину 300 рублей. В удовлетворении требований отказано в связи с чем на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя. Также на заявителя относятся произведенные им расходы по оплате экспертизы по делу.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ суд решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский