Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А50-6174/2022

25 апреля 2024 г.

г. Пермь

 

Резолютивная часть решения вынесена 11 апреля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 апреля 2024 г.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Пономарева Г.Л.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи    Забродиной И.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «СтройПанельКомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании денежных средств,

 

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 03.12.2021,удостоверение;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.01.2024 № 30, удостоверение, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к акционерному обществу «СтройПанельКомплект»  (далее – АО «СтройПанельКомплект», ответчик) о взыскании убытков в виде  расходов на устранение недостатков нежилых помещениях, приобретенных по договору купли-продажи нежилых помещений от 29.06.2021 № Ц43/1, в сумме 3 722 697 руб. 11 коп., а также убытков в виде стоимости услуг по подготовке заключения эксперта в сумме 150 000 руб. (с учетом уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель истца требования искового заявления поддержал.

Представитель ответчика с требованиями искового заявления не согласен по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, а также проекте судебного акта, представленного в соответствии с пунктом 9.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100 «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)». Указал, что истец приобрел объекты недвижимого имущества в состоянии «как есть», то есть с теми свойствами и характеристиками качества, которые имелись на момент заключения договора и учитывались сторонами при его заключении, в том числе при согласовании цены и дополнительной скидки. Истец неоднократно осмотрел помещения, ему была предоставлена вся техническая документации на объект и возможность исследовать помещения и его недостатки, проявления которых видны невооруженным глазом при осмотре. Истец как профессиональный участник рынка недвижимости, действуя добросовестно и разумно, исходя из собственных интересов и выгоды, добровольно согласился приобрести объект в состоянии «как есть» по согласованной сторонами цене «ниже рынка», в связи с чем правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), к спорным правоотношениям не применимы. Ответчик просит в иске отказать. 

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.06.2021 между ИП ФИО1 (покупатель) и АО «СтройПанельКомплект» (продавец) заключен договор купли-продажи нежилых помещений № Ц43/1.

Согласно абз. 5 п. 9 договора стороны установили, что помещения передаются в состоянии «как есть». Покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием помещений на дату заключения договора, в том числе в части планировочных решений, расположения оборудования, инженерных сетей, состояния выполненных отделочных работ и т.д. Цена помещения, указанная в п.4.1. договора, определена с учетом всех недостатков, имеющихся в помещении с учетом фактического состояния помещения.

В п. 1.8 договора покупатель подтверждает, что документы, указанные в акте приема-передачи, достаточны для эксплуатации помещения, претензий к составу и комплектности документов у покупателя нет. 

В абзаце 1 п. 1.9 стороны подтвердили, что сторонами проведен осмотр помещений. По итогам проведения осмотра помещения составлен акт от 29.06.2021, подписанный покупателем. Также покупатель подтвердил, что им дополнительно самостоятельно произведен полный осмотр помещений. Покупатель подтвердил, что поставлен в известность, что помещения имеют отклонения от предельно допустимых значений, установленных нормативными документами, в т.ч. СП 71.13330.2017, в т.ч. в части выполнения отделочных работ по потолку, сенам, полу, установке оконных и дверных конструкций. 

В абзаце 4 п. 1.9 договора стороны указали, что учитывая, что проведен осмотр помещений с участием покупателя, все недостатки… являются явными для покупателя, которые имели место на момент заключения договора, могли быть установлены покупателем и покупатель извещен в установленном порядке обо всех недостатках помещения. 

Помещения переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи нежилых помещений от 29.06.2021 № Ц43/1 вместе с технической документацией на помещения. Помещения и документация приняты покупателем без замечаний.

Как указывает истец, в ходе эксплуатации истец обнаружил в помещениях недостатки. Для определения стоимости устранения недостатков истец обратился в ООО «Строительная компания ГарантСтрой». Согласно заключению ООО «Строительная компания ГарантСтрой» стоимость устранения недостатков в помещениях составила                                    10 040 396 руб.

03.12.2021 истец направил ответчику претензию, которая была оставлена без удовлетворения.

Покупатель полагает, что выявленные недостатки не были оговорены продавцом, в связи с чем у покупателя есть право требовать возмещения стоимости устранения недостатков на основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ.

Ссылаясь на отсутствие со стороны ответчика возмещения стоимости устранения недостатков, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Правоотношения сторон по спорному требованию вытекают из договора продажи недвижимости (Глава 30, параграф 7 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

На основании статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору. 

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходе на устранение недостатков товара.

В соответствии с положениями статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: наличие вреда и размера убытков; наличие факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (противоправность деяния, совершение незаконных действий или бездействия); а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

При этом для взыскания убытков, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из указанных оснований не дает права на возмещение убытков.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В силу положений статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Между тем, материалы дела не содержат, а истцом в установленном гражданским и арбитражным процессуальным законодательством порядке не представлено доказательств всей совокупности условий, необходимых для взыскания убытков.

Из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что договором купли-продажи нежилых помещений от 29.06.2021 № Ц43/1, на основании которого истцом были приобретены в собственность объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, не согласовано условие о качестве недвижимого имущества и что качество переданных помещений не соответствует согласованному сторонами, в связи с чем, положения статьи 557 ГК РФ не подлежат применению.

Исходя из норм статьи 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Понятие «качество товара» подразумевает совокупность свойств, признаков товаров, услуг, работ, обусловливающих их способность удовлетворять потребности и запросы покупателю, соответствовать своему назначению и предъявляемым требованиям. 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование) (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). При необходимости суд опирается на словарные и общепринятые, в том числе в деловом обороте значения.

Буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи, в том числе в п. 1.8, п. 1.9 договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали условие о качестве, отличающееся от «нормального», а именно, что передаче покупателю подлежат помещения в состоянии «как есть», с недостатками, которые не исчерпывающим образом указаны в договоре.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение № 1734/2022 специалиста-лингвиста ФИО4 Согласно заключению специалиста       № 1734/2022 формулировка п. 1.9. договора не допускает неоднозначное толкование в части каких-либо высказываний или частей. Качество помещений, приобретенных покупателем, описано словами «как есть» (абз 5 п. 1.9 договора). Специалист-лингвист ФИО4, отвечая на вопрос о значении слов «как есть» в контексте договора, указывает, что данные слова «как есть» означают, что «помещение, взятое как целое, существовало в действительности, реально, фактически, со всеми своими отклонениями и недостатками». Суд соглашается с данными доводами.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу самой природы субъективного гражданского права и доминирующих в гражданском праве принципов автономии воли и диспозитивности субъективное право, принадлежащее лицу в силу источников права, условий сделки или иных оснований, осуществляется по усмотрению правообладателя. Это означает, что он сам решает, когда и как осуществлять его и осуществлять ли вообще. Это в полной мере вытекает из пункта 2 статьи 1 ГК РФ (автономия воли), пункт 1 статьи 1 ГК РФ (невмешательство в частные дела) и положений Конституции РФ о свободе экономической деятельности (пункт 1 статьи 8 ГК РФ).

Покупатель согласился приобрести объекты недвижимости в состоянии «как есть», то есть не просто такими, какими они существовали в действительности, но со всеми своими недостатками, которые не исчерпывающим образом поименованы в договоре. Подписывая договор купли-продажи и акт приема-передачи, истец согласился с тем, что возможные недостатки качественного состояния помещения относятся на риск покупателя и, более того, учтены в цене договора (п.1.4 договора купли-продажи).

Состояние, качество и характеристики помещений от истца скрыты не были, покупатель не был лишен возможности полного/дополнительного исследования объекта недвижимости и принял решение о его покупке в состоянии «как есть» добровольно в своем интересе и воле, тем самым осуществив принадлежащее ему право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Истцом до покупки и приемки помещений неоднократно проводились осмотры объектов недвижимости, что подтверждено абзацами 1,2 пункта 1.9. договора купли-продажи, ответом от 05.04.2022 исх. № И-61 от агентства недвижимости, сопровождавшего эту сделку. Истцом данные факты не опровергнуты.

При неоднократных осмотрах объектов недвижимости предполагается, что истец проявил должное внимание к техническому состоянию и документационному обеспечению объектов недвижимости.

По результатам осмотров истец принял имущество по договору купли-продажи и не имел претензий к его состоянию и его характеристикам.

Оснований полагать, что истец был введен в заблуждение при совершении сделки, не имеется. Дефекты помещений, на наличие которых ссылается истец, такие, как: сколы плиток, отслоение обоев, увлажнение, отслоение штукатурного слоя стен в подвале, отслоение гидроизоляционного ковра, следы локального заплаточного ремонта на кровле, отсутствие одного дренажного насоса, неправильный уклон лотка, недостатки системы электроснабжения, др. - были явными и могли быть обнаружены покупателем при обычном осмотре помещений при приемке.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 64, 65 и 168 АПК РФ).

Определением суда от 27.10.2022 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

По настоящему делу назначена комплексная (комиссионная) строительно-техническую экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации «Палата судебных экспертиз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 614015, 

<

...>, каб. 511), экспертам: ФИО5, ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов поставлены вопросы:

1). Соответствует ли качество нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> условиям договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, обязательным строительным нормам и правилам с учетом условия договора о качестве нежилых помещений и передачи помещений в состоянии «как есть»?

2). В случае несоответствия качества нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> условиям договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, обязательным строительным нормам и правилам с учетом условия договора о качестве нежилых помещений и передачи помещений в состоянии «как есть», установить причину недостатков, дату образования недостатков, указать являются ли недостатки скрытыми или явными, мог ли покупатель при обычном осмотре обнаружить недостатки или их проявление?

3). В случае несоответствия качества нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> условиям договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, обязательным строительным нормам и правилам с учетом условия договора о качестве нежилых помещений и передачи помещений в состоянии «как есть», определить стоимость устранения скрытых недостатков, которые покупатель не мог обнаружить при обычном осмотре и образовавшихся до передачи нежилых помещений покупателю.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 15.11.2023            № 88/2023-С.

По результатам проведенной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам.

Качество нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> не в полной мере соответствует условиям договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц43/1, обязательным строительным нормам и правилам с учетом условия договора о качестве нежилых помещений и передачи помещений в состоянии «как есть». В ходе проведения выявлены недостатки, которые не были перечислены в договоре, а также существенные дефекты, не соответствующие обязательным строительным нормам и правилам. Перечень выявленных недостатков (дефектов и повреждений), противоречащий обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям Договора перечислен в таблицах 6. 7. 9 данного заключения.

Причиной выявленных недостатков является некачественное выполнение строительно-монтажных работ при возведении здания. Явные недостатки, а также недостатки эксплуатационного характера экспертами не исследовались и не фиксировались. Перечень явных недостатков, которые были зафиксированы при натурном осмотре помещений (акты натурного осмотра в приложении 1 данного заключения), но в ходе камеральной обработки (фотофиксация в приложении 2 данного заключения) пришли к выводу о том, что они являются явными экспертами не учитывались. Перечень скрытых недостатков производственного характера перечислен в таблицах 6. 7, 9 данного заключения. При обычном осмотре на дату приобретения помещений покупатель не мог обнаружить выявленные в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы «скрытые» недостатки, а также оценить последствия их проявления.

Стоимость устранения скрытых недостатков, которые покупатель не мог обнаружить при обычном осмотре и образовавшихся до передачи нежилых помещений покупателю в ценах III квартала 2023 г. составляет          3 722 697 руб. 11 коп.

Представленное в дело заключение экспертов соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, вместе с тем, само по себе не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключением экспертов от 15.11.2023 № 88/2022-С с учетом ответов экспертов от 12.02.2024 подтверждается, что явными недостатками, которые могли быть обнаружены покупателем при осмотре, без применения инструментов и вскрытия конструкций, являются: уклон лотка, недостатки системы электроснабжения, отсутствие одного дренажного насоса, заплатки и следы ремонта на кровле, вздутие ковра. Судом отклоняется вывод экспертов о том, что для технически неграмотного покупателя данные недостатки могут являться скрытыми. 

Не имеет правового значения и не может оцениваться экспертами тот факт, что истец не является специалистом в области строительства, не обладает специальными познаниями, позволяющими при обычном осмотре прийти к выводу о наличии недостатков, которые эксперты определили визуальным способом, поскольку в отсутствие специальных познаний в области строительства, истец не лишен был возможности при приемке помещения прибегнуть к услугам лиц, такими познаниями обладающими.

При оценке характера дефекта «увлажнение стен» суд принимает во внимание наряду с заключением экспертов от 15.11.2023 № 88/2022-С доказательства, истребованные у ООО «Авангард» и содержащие фотографии, указывающие на повсеместное увлажнение стен подвала на дату покупки объекта истцом. Дальнейшее распространение увлажнения стен подвала не имеет правового значения, так как материалами дела подтверждается, что покупатель приобрел помещение в состоянии «как есть», то есть со следами увлажнения стен, что, очевидно, свидетельствует о наличии недостатка и его явном проявлении на дату покупки объекта недвижимости. 

Судом также принимается во внимание, что согласно абз. 6 п. 1.9, п. 4.1 договора купли-продажи при совершении сделки стороны определили стоимость имущества в размере 35 770 000 руб. (с учетом дополнительного соглашения от 29.06.2021 № 1 к договору купли-продажи) с учетом того, что оно приобретается покупателем в состоянии «как есть», «с учетом всех недостатков, имеющихся в помещении, с учетом фактического состояния помещения». 

Ответчиком в материалы дела представлено заключение о рыночной стоимости нежилых помещений от 06.04.2022 № 22/0406-1, подготовленное оценочной компанией «Авангард». Данное заключение не оспорено и не опровергнуто истцом. Согласно заключению о стоимости от 06.04.2022          № 22/0406-1 рыночная стоимость нежилых помещений, приобретенных истцом у ответчика, по состоянию на 29.06.2021 округленно составляет                               41 000 000 руб., что на 5 230 000 руб. больше, чем согласованная сторонами договора купли-продажи от 29.06.2021 № Ц41/1 цена помещений с учетом состояния «как есть», с недостатками. 

Суд принимает во внимание довод ответчика о том, что стоимость устранения недостатков, установленная судебными экспертами в размере        3 722 697 руб. 11 коп., ниже, чем выгода в размере 5 230 000 руб., полученная покупателем при покупке помещений в состоянии «как есть». Явно заниженная цена приобретаемого имущества в совокупности с указанием в договоре на приобретение имущества в фактическом состоянии «как есть», в контексте абзаца 6 п.1.9 договора купли-продажи и фотографий подвала объекта на дату продажи указывает на точное знание покупателя об имеющихся дефектах.

Суд учитывает и тот факт, что материалами дела подтверждается, что на протяжении всего периода с момента заключения договора до настоящего времени истец использует помещения по назначению в своей предпринимательской деятельности, сдает их в аренду и извлекает прибыль.

Учитывая, что недостатки могли быть установлены ответчиком до приобретения имущества при должной степени заботливости и осмотрительности, выявленные недостатки присутствуют в актах скрытых работ, которые имелись у покупателя в момент сделки, покупатель не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность, стоимость приобретенной недвижимости в состоянии «как есть» определена с учетом недостатков и фактического состояния имущества, при этом истец использует помещения по назначению в своей предпринимательской деятельности и извлекает прибыль, суд полагает, что предъявление настоящего иска не направлено на защиту интересов добросовестного участника гражданских правоотношений.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования являются не обоснованными, не подтверждены материалами дела и не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, оплате судебной экспертизы в силу части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «СтройПанельКомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 3 542 руб. 24 коп.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в сумме 32 339 руб., уплаченную по платежному поручению от 15.03.2022 № 60 на сумму 73 952 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                   Г.Л. Пономарев