ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-448/2025

01 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 12.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13013/2025) открытого акционерного общества Строительная компания «Трест «Севэнергострой» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.04.2025 по делу № А26-448/2025, 

принятое по иску Администрации Суоярвского муниципального округа к открытому акционерному обществу Строительная компания «Трест «Севэнергострой» 

о расторжении договора аренды

установил:

Администрация Суоярвского муниципального округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 186870, Республика Карелия, 

<

...> зд. 6; далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу Строительная компания «Трест «Севэнергострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 191015, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Смольнинское, ул. 9-я Советская, д. 4-6, литера А, офис 402; далее – ответчик, АО СК «СЭС») о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Суоярвский район», № 1/2021 от 16.03.2021.

Решением от 09.04.2025  по делу №А26-448/2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме и с ответчика взыскано в доход Федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, акционерное общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт и предоставить отсрочку по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

В обоснование апелляционной жалобы, ссылаясь на введение процедуры банкротства – конкурсного производства в отношении ответчика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А56-6473/2024, а также с учетом целевого назначения предоставленного в аренду земельного участка, податель жалобы  в лице конкурсного управляющего АО СК «СЭС» ФИО2  указал, что расторжение договора аренды земельного участка нарушит права и законные интересы кредиторов АО СК «СЭС». 

Договор аренды земельного участка имеет значение для обеспечения целей банкротства, соблюдения интересов должника и кредиторов. Право аренды АО СК «СЭС» по 2 А26-448/2025 Договору № 1/2021 аренды земельного участка от 16.03.2021 является активом организации, предназначенным для реализации в порядке, установленном Законом о банкротстве, и соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора в порядке и очередности, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротсве)» от 26.10.2002 №127. Расторжение договора аренды лишает должника и конкурсных кредиторов возможности увеличения конкурсной массы. По итогам проведения инвентаризации активов должника конкурсный управляющий учел право аренды АО СК «СЭС» по Договору № 1/2021 аренды земельного участка от 16.03.2021 в инвентаризационной описи.

Ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик указал на более широкий объем прав арендатора в случае заключения договора аренды на срок более пяти лет, исходя из этого арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Указанное право арендатора не может быть ограничено со ссылкой на пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2021), утвержденного Президиумом 16.02.2022. Как указывает податель жалобы, запрет на передачу прав, установленный пунктом 4.5 договора – ничтожен.

В отзыве истец просил оставить в силе решение суда первой инстанции и отказать ответчику в удовлетворении заявленных требований, указав, что задолженность по арендной плате не погашена,  земельный участок передавался ответчику для среднеэтажной жилой застройки в целях расселения аварийного фонда, но согласно актуальному акту осмотра от 06.02.2025 на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости и следы ведения какой-либо деятельности по его использованию.

В судебном  заседании представитель конкурсного управляющего поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Истец обеспечил участие представителя в судебном заседании посредством электронного сервиса "Мой Арбитр" (онлайн-заседание).

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.03.2021 между Администрацией муниципального образования «Суоярвский район» (арендодатель) и АО СК «СЭС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Суоярвский район», № 1/2021, в соответствии с которым ответчику в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 10:16:0010528:1346, местоположение: Республика Карелия. 

<

...> площадью 5000 кв.м, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, целевое назначение: для строительства многоквартирного дома не менее чем на 150 квартир, площадью не менее 6800 кв.м с целью реализации на территории муниципального образования «Суоярвский район» региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы.

Уведомлением от 26.09.2023 Администрация указала на наличие задолженности по арендной плате в размере 163493 руб. 78 коп. и предложила арендатору подписать дополнительное соглашение о расторжении договора. 

При первоначальном обращении в арбитражный суд в исковом порядке в рамках дела № А26-5973/2024 суд оставил исковое заявление без рассмотрения, указав на то, что в отношении ответчика, являющегося арендатором по договору аренды, осуществляется процедура банкротства, право аренды подлежит включению в конкурсную массу в целях дальнейшей реализации этого права в конкурсной процедуре для удовлетворения требований кредиторов, требование о расторжении данного договора аренды подлежит разрешению в деле о банкротстве ответчика. 

При обращении в суд в рамках дела № А56-6473/2024 о банкротстве АО СК «СЭС» суд определением от 04.12.2024 возвратил заявление, указав, что требование о расторжении договора аренды должно быть рассмотрено в общеисковом порядке, что послужило основанием с обращением в Арбитражный суд Республики Карелия с иском по месту нахождения арендодателя, как это предусмотрено пунктом 7.2 договора аренды.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами 5 лет 6 месяцев с момента подписания договора (пункт 2.1). 

По акту приема-передачи от 16.03.2021 земельный участок передан арендатору, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.03.2021. 

В пункте 4.5 договора определено, что арендатор не вправе без письменного согласования арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. 

Истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполняет условия вышеуказанного договора аренды в части своевременного и полного внесения арендной платы за период с 01.10.2021 по 15.10.2023, что подтверждено решениями Арбитражного суда Республики Карелия от 08.08.2022 по делу № А26- 4296/2022, от 25.07.2023 по делу № А26-3826/2023, судебным приказом от 20.11.2023 по делу № А26-10520/2023.

 Согласно пункту 6.3.3 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях: 

6.3.1. Действий (бездействия) Арендатора, ухудшающего состояние Участка.

 6.3.2. Использования Участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки.

 6.3.3. Невнесения арендной платы более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа. 

6.3.4. Неиспользование Участка по назначению.

 При этом уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендодателем арендатору заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо вручается лично арендатору или его представителю. Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении. 

Если в соответствии с требованиями законодательства РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно исключительно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, существенными нарушениями договора считаются действий (бездействия) арендатора, ухудшающего состояние участка, использования участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки, невнесения арендной платы более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа, неиспользование участка по назначению, а также иные действия (бездействие) арендатора, существенно нарушающие условия договора. 

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2024 (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2024) по делу № А56-6473/2024 в отношении АО СК «СЭС» прекращена процедура наблюдения. АО СК «СЭС» признано несостоятельным (банкротом). В отношении АО СК «СЭС» открыта процедура банкротства - конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, адрес: 197136, Санкт-Петербург, а/я 96), член саморегулируемой организации арбитражных управляющих - Союз арбитражных управляющих «Возрождение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 101000, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, Покровский б-р, д. 4/17, стр. 1, помещ. II). Руководитель должника отстранен от исполнения обязанностей руководителя должника. Полномочия временного управляющего прекращен.

Истец направил арендатору письменное предупреждение от 26.09.2023 о необходимости погашения задолженности по арендной плате с приложением дополнительного соглашения о расторжении спорного договора, указав, что им принято решение о расторжении договора в связи с систематическим невыполнением арендатором обязательства по оплате арендных платежей.

Предупреждение оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд первой инстанции.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, исковые требования удовлетворил в полном объеме, с ответчика взыскал в доход Федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины. Установив, что существенное нарушение условий договора, влекущее возможность предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды - пункты 6.3.3 и 6.3.4, установлено. В рассматриваемом случае отсутствуют основания для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества.

Срок действия договора определен сторонами более пяти лет (5 лет и 6 месяцев), а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. 

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Согласно представленного истцом в материалы дела одностороннего акта сверки, по состоянию на 13.02.2025 за должником числится общая задолженность по арендным платежам в размере 452 604 руб. 17 коп. 

Доказательств фактического погашения задолженности по текущим платежам в материалы дела конкурсным управляющим не представлены.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Более того, истцом зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка, что следует из акта осмотра земельного участка от 06.02.2025, согласно которому : на основании Распоряжения Администрации Суоярвского муниципального округа № 57 от 06.02.2025 «О проведении выездного обследования», в рамках проведения проверки соблюдения условий договоров аренды земельных участков, произведён осмотр с выездом на место земельного участка с кадастровым номером 10:16:0010528:1346, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия. Суояовский муниципальный округ, 

<

...> - 2.5 среднеэтажная жилая застройка. Территориальная зона ЖЗ, для установления факта наличия или отсутствия на земельном участке объектов капитального строительства и нарушений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная или иная ответственность. 

На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), в том числе объекты капитального строительства с признаками индивидуального жилого дома. Следы ведения какой-либо деятельности отсутствуют, земельный участок не используется по своему целевому назначению.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

 В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11 внимание судов обращено на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Ответчик имеет задолженность по внесению арендной платы за значительный период, с октября 2021 года и открытие в отношении него процедуры банкротства не является достаточным основанием для отказа в расторжении договоров аренды.

Вывод о том, что права ответчика по спорным договорам аренды являются действительным активом, который должник мог бы реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора, достаточным основанием для отказа в расторжении договоров аренды не является.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.11.2020 N 303-ЭС16-19972 (2), в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований.

Предъявив требование о расторжении договоров, истец выразил свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Аргумент ответчика о том, что запрет на передачу прав, установленный пунктом 4.5 договора, ничтожен – является несостоятельным. Открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами, а как установлено, арендатором допущены существенные условия договора.

Приведенные в жалобе доводы со ссылкой на дело №А26-5973/2024 не имеют приоритетного значения, так как определением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.10.2024 по делу №А26-5973/2024 иск администрации был оставлен без рассмотрения, а исковое заявление, поданное в рамках дело о банкротстве №А56- 6473/2024 определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2024 было возвращено администрации с указанием, что требование подлежит рассмотрению в общеисковом порядке и судом первой инстанции данное обстоятельство рассмотрено.

Как верно установлено судом, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений, вытекающих из использования земель сельскохозяйственного назначения), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов.

В спорном договоре, в поиске такого баланса интересов сторон, стоит учесть, что  сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором и невозможности использования участка по целевому назначению не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, ухудшая положение кредиторов арендатора.

 Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 12.08.2025 по делу №  А26-448/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества Строительная компания «Трест «Севэнергострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 191015, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Смольнинское, ул. 9-я Советская, д. 4-6, литера А, офис 402) в доход федерального бюджета 30 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

 Т.С. Сухаревская