ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

26.02.2020

                     Дело № А40-217363/2018

Резолютивная часть постановления объявлена   18.02.2020

Полный текст постановления изготовлен  26.02.2020

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Федуловой Л.В.,

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Кабаре" – ФИО1 (доверенность от 17.07.2019),

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 (доверенность от 06.12.2019),

рассмотрев в судебном заседании 18.02.2020 кассационную жалобу                             Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.09.2019,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019,

по иску ООО "Кабаре" 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КАБАРЕ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом изменения размера требований, в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы  (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 126, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, д.5 корп. 4 (подвал, пом. V коми. 1, 1а, 2-7; этаж 1, пом. II, коми. 1-9), кадастровый номер 77:09:0005003:6079. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.09.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019, исковые требования удовлетворены, цена объекта установлена в размере 9 717 000 руб. 00 коп., ежемесячные платежи - не менее 161 950 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, установить цену объекта, предложенную Департаментом. 

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного                                        ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» не представлено. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец на основании зарегистрированного в установленном порядке Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 22.04.2016 г. № 00- 00201/16, заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение общей площадью 126,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, пом. V, коми. 1, 1а, 2-7; этаж 1, пом. II, коми. 1-9), кадастровый номер 77:09:0005003:6079, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон          № 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 06.07.2018 г. № 33-5-76523/18-(0)-0.

Письмом от 22.08.2018 г. № 33-5-76523/18-(0)-5 Ответчик направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - Проект договора) и сообщил о приостановлении государственной услуги сроком на 30 дней для подписания Проекта договора.

Проект договора содержал условие о стоимости объекта недвижимости в размере 14 492 000 руб. 00 коп. (четырнадцать миллионов четыреста девяносто две тысячи рублей ноль копеек) (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.07.2018 № 234/43-4-18, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и положительным экспертным заключением от 07.08.2018                             № 655/2018/4, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», с размером ежемесячного платежа 241 533 (двести сорок одна тысяча пятьсот тридцать три) руб. 34 коп. (пункт 3.4.).

Истец обратился за независимой оценкой к ООО «Фэлкон».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 29.08.2018 года № 0004164 - 08.2018, рыночная стоимость Объекта составила              5 607 388 руб. 00 коп. (пять миллионов шестьсот семь тысяч триста восемьдесят восемь рублей ноль копеек).

31.08.2018 г. Истец направил в адрес Ответчика Протокол разногласий по пунктам 3.1 и. 3.4 Проекта договора, предложив заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 5 607 388 руб. 00 коп. (пять миллионов шестьсот семь тысяч триста восемьдесят восемь рублей ноль копеек) (пункт 3.1.) с размером ежемесячного платежа 93 456 (девяносто три тысячи четыреста пятьдесят шесть) руб. 47 коп. (пункт 3.4.).

От Ответчика письмом № 33-5-76523/18-(0)-8 от 06.09.2018 года поступил отказ от предоставления государственной услуги.

В связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта общество обратилось в суд с настоящим иском. 

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судами установлено, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по 9 717 000 руб. 00 коп., определенной в указанном заключении.

Довод Департамента о том, что доказательств несоответствия экспертного заключения ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» по отчету об оценке, подготовленному по заказу Департамента, не представлено, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества. 

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.09.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу                          №А40-217363/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                              Л.В. Федулова

Судьи:  Н.Ю. Дунаева

             С.В. Краснова