АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3586/2021

г. Краснодар

21 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от ответчика – ФИО1 (доверенность от 07.04.2021), в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «Луна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков – общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества Банк «ВТБ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луна» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022 по делу № А20-3586/2021, установил следующее.

ООО «Луна» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО «Алика-К» (далее – компания) и БАО Банк ВТБ (далее – банк) со следующими требованиями:

– осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 (далее – доля в праве на земельный участок) и на долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555 (доля в праве на нежилое здание), расположенные по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО2, 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенного между обществом и ОАО Универмаг «Нальчик» (далее – универмаг; правопредшественник компании по договору аренды с правом выкупа; далее – договор аренды); 

– признать недействительным договор об ипотеке от 20.02.2021 № КР/552021-000014-з01 (далее – договор об ипотеке), заключенный между компанией и банком, в части передачи в залог доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание;

– признать отсутствующим право залога по договору об ипотеке в части доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс).

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – Росреестр).

Решением от 30.05.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 27.10.2022 решение от 30.05.2022 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление, решение –  оставить в силе. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции неверно определил момент начала истечения срока исковой давности. Суд не учел, что ни договором, ни законом не установлен срок, в течение которого стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права. Заявитель полагает, что о нарушении своего права общество узнало 31.08.2020, ознакомившись с отзывом компании по делу № А20-1531/21020, в котором компания указала, что не давала своего согласия на переход права собственности. Кроме того, срок исковой давности по заявленным требованиям не применяется на основании статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В отзыве на кассационную жалобу компания указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого постановления апелляционного суда.

Общество 21.12.2022 заявило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя.

Рассмотрев данное ходатайство, суд кассационной инстанции счел его подлежащим отклонению, так как неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Кодекса). Невозможность явки в суд одного представителя не лишает юридическое лицо возможности направить для участия в судебном процессе другого представителя.

В судебном заседании представитель компании возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что 06.07.2005 произведена государственная регистрация права собственности универмага на четырехэтажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м и земельный участок под ним площадью 8070 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

12 сентября 2006 года универмаг (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение и долю в праве на земельный участок. 

Выкупная стоимость указанного имущества установлена в размере 1 830 тыс. рублей (пункт 1.2 договора). Пунктом 1.5 договора срок аренды установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь. Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается до 19.09.2006 (пункт 1.6 договора аренды). 

Нежилое помещение универмаг передал заявителю по акту приема-передачи от 12.09.2006. 19 июня 2006 года произведена государственная регистрация договора. Заявитель оплатил универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54, что также подтверждено актом сверки, подписанным универмагом и обществом 21.07.2007.

20 июня 2007 года зарегистрировано право собственности компании на земельный участок под ним площадью 8070 кв. м.

Здание торгового центра подверглось реконструкции: универмагу выдано разрешение от 27.02.2006 № 08/06 на выполнение строительно-монтажных работ, компании выдано разрешение от 03.10.2007 № 97 на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого 29.12.2007 произведена государственная регистрация права собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью – 14 484,4 кв. м. 

06 июля 2012 года спорному объекту присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558 в качестве нежилого здания. 

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости – нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящий на техническом учете под инв. № 6049 «Г», и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 – это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение). 

21 января 2013 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации универмага. 

18 марта 2020 года общество обратилось в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение и долю в праве на земельный участок. 

Росреестр приостановил государственную регистрацию, указав, что переход права возможен при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН; представленные на регистрацию документы не соответствуют статье 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), регистрация перехода права собственности не может быть произведена в том случае, если для указанных регистрационных действий обращается только одна сторона договора (уведомлением от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1). 

В последующем, в регистрации перехода права собственности отказано (уведомление от  30.04.2020 № КУВБ001/2020-326359/2).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Росреестру о признании незаконными уведомлений от 31.03.2020, 30.04.2020 и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 общей площадью 183 кв. м и долю в праве на земельном участке. 

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2021, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 22.04.2020 и кассационного суда от 12.07.2021 по делу № А20-1531/2020, в удовлетворении требований отказано. Суды установили, что в качестве основания для государственной регистрации общество представило договор аренды, акт приема-передачи от 12.09.2006, платежное поручение от 18.09.2006 № 54. Право собственности на все здание торгового центра, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, а также земельный участок под ним зарегистрировано за компанией. Действия регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на спорное имущество при наличии в ЕГРН зарегистрированного права на это же имущество за компанией и в отсутствие заявления реестрового собственника соответствуют закону (статья 15 Закона № 218-ФЗ).

Истец, полагая, что ответчик уклоняется от исполнения обязательства по регистрации перехода права собственности на спорный объект, обратился в арбитражный суд в порядке статьи 551 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса). 

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), действующего на момент заключения договора аренды, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ. 

В силу статьи 16 Закона о регистрации в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обратиться обе ее стороны (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 № 312/10 и от 06.09.2011 № 5263/11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 указанной статьи).

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 454, пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса и разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Суд констатировал факт совершения сделки (имущество выкуплено и передано покупателю по акту приема-передачи от 12.09.2006), при этом компания, являющаяся собственником здания торгового центра, в котором расположено спорное нежилое помещение, и земельного участка под ним, от совершения необходимых действий по регистрации перехода права собственности уклонилась, чем препятствовала обществу зарегистрировать свое право. Требования о признании отсутствующим обременения – право залога в части доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание по договору об ипотеке, заключенному компанией с банком, суд счел обоснованными по тем основаниям, что залог на здание торгового центра и земельный участок под ним прекращен. Рассматривая заявление о применении срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом срок исковой давности не пропущен. Суд сослался на положения статьи 208 Гражданского кодекса, указав, что требования истца не связаны с лишением владения, поэтому на них не распространяется срок исковой давности.

В силу статей 195 и 196 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса.

В пункте 64 постановления № 10/22, разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что установленный законом срок для обращения в суд не пропущен. Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации. Таким образом, для определения начала течения срока исковой давности по заявленному обществу требованию о государственной регистрации перехода права собственности подлежали выяснению обстоятельства, связанные с установлением момента осведомленности истца о нарушении его права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, со ссылкой на пункт 64 постановления № 10/22, пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. При этом апелляционный суд обоснованно указал, что на требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка распространяется общий срок исковой давности и на момент подачи иска данный срок истек. Поскольку о наличии препятствий со стороны компании для регистрации права общество узнало не позднее истечения срока исполнения обязанности арендодателя по передаче арендованного имущества в собственность арендатора – 22.07.2009 (пункт 1.5 договора аренды) и иного обществом не доказано, вывод апелляционного суда о подаче иска за пределами срока исковой давности сделан при правильном применении и толковании норм материального права и соответствует установленным обстоятельствам. По смыслу пункта 64 постановления № 10/22 требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2014 № 18357/13 по делу № А41-45919/12, от 19.06.2012 № 2665/12 по делу № А41-13623/11). 

Суд апелляционной инстанции также не согласился с выводами нижестоящего суда  о наличии правовых оснований для признания отсутствующим обременения по договору об ипотеке. В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли. 

Апелляционный суд установил, что на момент заключения договора ипотеки сведений о том, что общество является правообладателем спорного имущества, либо о том, что имеется спор в отношении недвижимого имущества, в ЕГРН отсутствовали; доказательств аффилированности залогодержателя и залогодателя в материалы дела не представлено. С учетом изложенного суд заключил, что банк является добросовестным залогодержателем, и, применив положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите, пришел к выводу о том, что требования истца о признании недействительным договора об ипотеке и отсутствующим обременение по данному договору, не подлежали удовлетворению (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2018 № 14-КГ18-9 и от 29.04.2016 № 304-ЭС15-20061 по делу № А46-12910/2013).

Довод заявителя жалобы о необоснованном применении срока исковой давности суд несостоятелен. Общество вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по договору недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 64 постановления № 10/22. Требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 1-КГ18-3). Возражения заявителя о неверном исчислении срока исковой давности противоречат разъяснениям, содержащимся в пункте 64 постановления № 10/22. Названным пунктом отказ контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации приводятся в качестве примера, но не как событие, которое является единственным моментом начала течения срока исковой давности для защиты по искам о регистрации перехода права собственности. В рассматриваемом случае истец приобрел право требования исполнения компанией обязательства по регистрации перехода права доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание с 22.07.2009 (пункт 1.5 договора). 

Довод подателя жалобы о том, что о том, что он узнал о нарушенном праве впервые 31.03.2020 в рамках дела № А20-1531/2020 противоречит материалам дела. Апелляционный суд установил, что общество обращалось к компании с предложением совершить необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (письма от 19.06.2008 № 2, от 25.06.2009 № 1), однако компания уклонилась от совершения данных действий. Кроме того, из письма от 03.09.2020 также следует, что компания с 2006 года уклоняется от обязанности, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды, о необходимости по истечении срока договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости и арендных платежей подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка в установленном порядке на арендатора. Между тем, с иском о государственной регистрации договора ипотеки истец обратился в суд только в августе 2021 года.

Вопреки доводам жалобы, предъявленные обществом требования о понуждении ответчика к государственной регистрации права собственности, не относятся к требованиям, перечисленным в статье 208 Гражданского кодекса, к которым не применяется срок исковой давности (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2022 № Ф09-10959/21 по делу № А60-1038/2021, Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2018 № Ф05-6870/2018 по делу № А40-165711/2017). Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700 по делу  А40-23052/2019). Исковые требования общества не являются требованиями об устранении помех владения и распоряжения имуществом на основании статьи 304 Гражданского кодекса, в силу чего к заявленному обществом иску подлежат применению общие сроки исковой давности, установленные статьей 196 Гражданского кодекса. Иное толкование подателем норм права, обстоятельств дела и его несогласие с выводами апелляционного суда, основанными на оценке доказательств, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки, и не является основанием для отмены судебного акта в  суде кассационного инстанции.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа        

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022 по делу № А20-3586/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

ПредседательствующийО.Л. Рассказов

Судьи                                                                                                                Е.И. Афонина

Е.Л. Коржинек