Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-3530/2025-ГК

Дело № А40-113095/24

г. Москва

18 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Кухаренко Ю.Н., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Махаури Т.Ф., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.01.2025 

по делу № А40-113095/24, 

по иску АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к АО СЗ «Центр-Инвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: ФИО1

о взыскании 864.739.462 рублей 22 копеек, 

и по встречному иску о взыскании 476.156.615 руб., 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 31.01.2025 г., ФИО3 по доверенности от 27.01.2025 г.,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 11.06.2024 г.,

от третьего лица: не явился извещен,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО СЗ «Центр-Инвест» (далее - ответчик) о взыскании 864 739 462 рублей 22 копеек, из них 825 089 925 рублей 36 копеек задолженности, 39 649 536 рублей 47 копеек неустойки, с дальнейшим начислением неустойки по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты задолженности).

В рамках рассмотрения дела судом в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным принят встречный иск о взыскании с истца в пользу ответчика 476 156 615 рублей 00 копеек неустойки.

Решением от 15.01.2025 Арбитражный суд города Москвы в первоначальном иске отказал, встречный иск удовлетворил в полном объёме.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск в полном объёме, в удовлетворении встречного иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы жалобы поддержали. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Третье лицо не явилось, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направил. 

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя третьего лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными, по следующим основаниям.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между АО «СЗ ТПУ «Рассказовка» (Продавец) и АО «Московский городской центр продажи недвижимости» (Покупатель) заключен договор купли-продажи будущей вещи от 20.12.2021 (далее по тексту также – Договор), согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить часть здания, характеристики которого указаны в п. 1.1.1 договора и приложении № 1 к договору, расположенное в здании многофункционального торгового центра (п.1.1.2 договора), которое будет возведено (построено) в срок, установленный в договоре. 

За ответчиком 27.10.2023 зарегистрировано право собственности на часть здания, что подтверждается записью № 77:17:0100211:25426-77/051/2023-21 о государственной регистрации права собственности. Продавец 01.11.2023 передал покупателю объект покупателю по акту приёма-передачи. 

Истец ссылается на то, что стоимость объекта недвижимого имущества составляет 4 000 000 000 рублей, отклонение итоговой площади объекта соответствует условиям договора, а условие об изменении цены Договора (абз. 14 п. 2.2), в данном случае, не применимо. 

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества. 

Сторонами в п. 2.2 определены случаи, когда цена договора подлежит автоматическому изменению.

Согласно абзацу 14 п. 2.2 договора стороны договорились, что покупатель в любом случае оплачивает цену нежилых помещений, исходя из фактически зарегистрированных и поставленных на кадастровый учет органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и переданных покупателю площадей нежилых помещений части здания путем умножения на стоимость квадратного метра в размере 93 858 рублей 16 копеек. 

Таким образом, суд первой инстанции, исходя из положений закона и договора правомерно и обоснованно определил, что цена объекта может быть изменена, так как она определяется исходя из фактического размера объекта.

Арбитражный суд первой инстанции, при толковании условий Договора, руководствовался принципами добросовестности и баланса интереса сторон (цена Договора пропорциональна достигнутым результатам). Иное толкование условий Договора, позволило бы Истцу получить необоснованную выгоду при недостижении договорных результатов. 

Истец в апелляционной жалобе указывает, что у него возникла тройная ответственность перед Ответчиком: за нарушение срока передачи части здания, за нарушение срока завершения строительства здания, нарушение срока регистрации перехода права собственности, однако данный довод не соответствует действительности и не имеет под собой нормативного обоснования.

Согласно п. 1.5 договора продавец обязуется зарегистрировать право собственности на часть здания в едином государственном реестре недвижимости в срок до 15.05.2022, и осуществить регистрацию перехода права собственности на часть здания от продавца к покупателю в срок до 01.06.2022. 

В соответствии с п. 3.1 договора продавец обязан завершить строительство здания в полном объеме в соответствии с проектной документацией и получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания не позднее 01.05.2022. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-17-010965-2022 получено продавцом только 26.09.2022, то есть более чем на четыре месяца позже установленного срока.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания продавец обязан осуществить регистрацию перехода права собственности к покупателю на часть здания в едином государственном реестре недвижимости не позднее 01.06.2022 (п.3.2 договора). 

В пункте 3.3 договора указано, что продавец обязан передать покупателю часть здания по акту приема-передачи в порядке, установленном в разделе 4 договора. 

Согласно п. 4.3 договора продавец обязуется в течение 10 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на часть здания к покупателю передать покупателю построенную часть здания, а покупатель обязуется принять у продавца часть здания по акту приема-передачи, составляемому по форме, указанно в приложении № 4 к договору. 

Таким образом, с учетом совокупности взаимосвязанных положений договора, 11.06.2022 было крайним сроком для передачи части здания.

Согласно данным выписки из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 77:17:0100211:25426, право собственности зарегистрировано за АО «СЗ ТПУ «Рассказовка» 20.09.2023. За покупателем право собственности зарегистрировано 27.10.2023. 

При этом Ответчик неоднократно направлял истцу претензионные письма о необходимости соблюдения сроков, установленных договором. 

Согласно п.2.6 договора в случае нарушения продавцом более чем на 30 (тридцать) календарных дней сроков, установленных в пп. 3.1 договора, покупатель будет вправе применить к определению размера цены договора понижающий коэффициент, составляющий - 0,9 от общей цены договора. Изменение цены договора на основании, предусмотренном настоящим пунктом, происходит в одностороннем порядке на основании письменного уведомления покупателя и не требует подписания дополнительного соглашения.

Ответчиком письмами от 16.08.2022 № ИСХ-ЦИ-1973/03-22, от 12.09.2022 № ИСХЦИ-2291/01-22 направлены претензии о необходимости мобилизации ресурсов для скорейшего завершения строительства и применении понижающего коэффициента в соответствии с положением п. 2.6 договора. Уведомление от 12.09.2022 получено продавцом 12.09.2022. 

Непосредственная передача здания состоялась 01.11.2023 – спустя более года и четырех месяцев. 

С учетом применения п. 2.6 договора ответчиком цена договора уменьшена до 3.462.411.566, 51 руб. (3.847.123. 962,792 руб. х 0,9). 

Суд первой инстанции, применяя понижающий коэффициент к цене договора, руководствовался статьями 424, 485, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями Договора, которыми допускается применение понижающего коэффициента в подобных случаях. 

В соответствии с п. 5.1 договора установлено, что за нарушение продавцом срока передачи части здания на срок более 10 календарных дней покупатель вправе потребовать от продавца уплатить неустойку в размере 12 % годовых от суммарного размера перечисленных в пользу продавца платежей на момент нарушения обязательства за каждый день просрочки. Согласно расчету ответчика сумма неустойки на основании п. 5.1 договора составляет 434.235.616 рублей 44 копейки за период с 12.06.2022 по 01.11.2023. Ответчик указывает, что данная неустойка частично была зачтена в счет оплаты по договору (заявление о зачете встречных требований от 04.04.2024 № 799), таким образом, сумма неустойки, подлежащая оплате, составляет 304.604.268 рублей 00 копеек.

Из указанного следует, что суд первой инстанции правомерно определил цену договора и неустойку, подлежащую оплате Истцом, с учетом зачета № 799 от 04.04.2024 г. 

Также Истцом заявляются доводы об отсутствии с его стороны вины в нарушении сроков исполнения обязательств. 

Указанные доводы подлежат отклонению ввиду взаимосвязанных положений пунктов 3.30.1 – 3.30.2 Договора, согласно которым Продавец самостоятельно решает принимать или отклонять предложения Покупателя о внесении изменений в Проектную документацию. 

Таким образом, заключая добровольный договор купли-продажи будущей вещи, стороны установили соответствующие условия Договора, которые в части соблюдения сроков нарушены со стороны Истца. 

Истец указывает, что неустойка за нарушение сроков регистрации перехода права собственности, взыскана судом неправомерно.

В соответствии с п.5.6 договора в случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на часть здания одна сторона вправе потребовать от другой стороны, нарушившей настоящий договор, уплатить единовременную неустойку (пени) в размере 3 (три) % процентов от цены договора. 

Суд первой инстанции верно оценил фактические обстоятельства дела и обоснованно взыскал неустойку в размере 103.872.347 рублей 00 копеек. 

Доводы Истца относительно применения судом первой инстанции закона, не подлежащего применению подлежат отклонению ввиду следующего. 

Истец возражает против зачета встречных требований ответчика от 04.04.2024 № 799, 800, 801 и 802 в рамках заключенного между истцом (заказчик) и ответчиком (исполнитель) договора оказания услуг по управлению продажами и реализации рекламно-маркетинговых мероприятий от 29.06.2018 № ЦИ/ТПУ-Р\29-06-18 на оказание услуг по управлению продажами, брокериджу, рекламно-маркетинговым услугам в отношении Объектов, подлежащих реализации, расположенных в Жилом комплексе по адресу: Москва, п. Внуковское, тер. ТПУ «Рассказовка» (п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 Договора).

Истец, вопреки позиции изложенной в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», полагает, что односторонний зачет требований должен носить бесспорный характер.

Однако бесспорность зачета не является безусловным основанием для его применения, отсутствие признака бесспорности зачета не влечет признание такого зачета не законным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 1394/12; Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29 августа 2017 года № 305-ЭС17-6654 по делу № А40-112506/2016). 

Таким образом, суд, учитывая просрочку Истца в передаче части здания, законно и обоснованно принял заявление о зачете встречных требований № 799 от 04.04.2024 г. 

Истец указывает, что Ответчиком в материалы дела не представлены акты оказанных услуг по зачетам № 801 и 802 от 04.04.2024 г. на общую сумму 84 325 112, 72 руб., однако данный довод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Акт об оказанных рекламно-маркетинговых услугах за период 4 квартал 2023 г. к Договору № ЦИ/ТПУ-Р/29-06-18 от 29.06.2018 г. на сумму 39 117 412, 07 рублей совместно с актом об оказанных рекламно-маркетинговых услугах за период с 01.01.2024 г. по 20.02.2024 г. к Договору № ЦИ/ТПУ-Р/29-06-18 от 29.06.2018 г. на сумму 8 302 891, 05 был представлен Ответчиком в материалы дела.

Истец, в суде первой инстанции, не указывал на отсутствие актов и доказательств их направления в отношении остальной суммы (46 045 926,9 рублей), выражая лишь несогласие с принятием оказанных услуг. На основании чего Ответчиком в материалы дела дополнительно представлены акты с отчетами об оказанных услугах по управлению продажами, брокериджу по Договору № ЦИ/ТПУ-Р/29-06-18 от 29.06.2018 г., перечисленные в зачете № 801 от 04.04.2024 г.; акты с отчетами об оказанных услугах по управлению продажами, брокериджу по Договору № ЦИ/ТПУ-Р/29-06-18 от 29.06.2018 г., перечисленные в зачете № 802 от 04.04.2024 г. и доказательства их направления Истцу (опись документов, переданных курьером, письмо № Исх-ЦИ-3332/05-23 от 05.12.2023 г., опись документов, переданных отделом рекламы АО «Центр-Инвест» для АО «СЗ ТПУ «Рассказовка» от 20.02.2024 г.). Подтверждения направления акта от 20.02.2024, актов от 31.01.2024, указанных в зачете № 802 от 04.04.2024 г., уже имелись в материалах дела (т. 2 л.д. 28-29).

Помимо прочего, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что материалы дела содержат достаточные доказательства, подтверждающие фактическое оказание услуг. 

Относительно доводов Истца о нарушении процессуальных прав суд отмечает, что назначение экспертизы является правом суда, но не его обязанностью. Нарушений норм процессуального права в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы судебная коллегия не усматривает. Судом правомерно была взыскана неустойка за нарушение сроков устранения недостатков.

В пункте 4.5 договора указывается, что покупатель до подписания акта приемапередачи обязан осуществить осмотр части здания, в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения уведомления продавца о готовности передать часть здания. 

В случае выявления недостатков стороны составляют дефектную ведомость с указанием недостатков, подлежащих устранению, и согласовывают сроки по их устранению. 

Как следует из материалов дела сторонами подписано соглашение о порядке устранения недостатков объекта от 01.11.2023 и дефектная ведомость, которыми установлен срок для устранения недостатков в полном объеме до 30.11.2023. 

Со стороны Истца, данные документы были подписаны ФИО1, который в период с 18.10.2023 по 31.01.2024 находился на должности генерального директора АО «СЗ ТПУ «Рассказовка». 

ФИО1 указывал в письменных пояснениях, а также в судебном заседании подтвердил, что собственноручно подписывал дефектную ведомость от 01.11.2023 и соглашение от о порядке устранения недостатков объекта ТЦ «Сказка» 01.11.2023 и ставил на них печать.

Доказательств того, что ФИО1 не имел права подписывать оспариваемые дефектную ведомость и соглашение об устранении недостатков, в том числе ввиду отсутствия полномочий, Истцом в материалы дела не предоставлено. Напротив, материалы дела подтверждают, что подписанию соответствующих документов, предшествовала переписка сторон, проводились совещания с участием представителей сторон, обсуждались недостатки, подлежащие устранению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, рассмотрены судом апелляционной инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд оценив их в совокупности на основании статей 67 - 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.01.2025 по делу № А40-113095/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Б.В. Стешан 

Судьи В.В. Валюшкина

 Ю.Н. Кухаренко