Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-87945/17

17 января 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 17 января 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи М.Ю. Бондарева, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску  ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" к ООО "РАССВЕТ-М" о взыскании 140 000 000 руб., с участием в качестве третьих лиц ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер», ООО «ГарантияСтройНедвижимость», ООО «ГарантияСтройДевелопмент», при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 16.10.2017г.;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 28.11.2017г.; ФИО4, по доверенности от 28.11.2017г.;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "РАССВЕТ-М" (далее – ответчик) с требованием об уменьшении размера удержанной неустойки в размере 150 000 000 руб. и взыскании 140 000 000 руб. неосновательного обогащения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер», ООО «ГарантияСтройНедвижимость», ООО «ГарантияСтройДевелопмент».

Истец в судебном заседании поддержал заявленное требование, а ответчик возражал в отношении заявленного истцом требования. Третьи лица в судебное заседание не явились, о его дате и времени извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст.121, 123 АПК РФ. Арбитражный суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии указанных лиц в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Заслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" («застройщик»), ООО "РАССВЕТ-М" («инвестор-1»), ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» («инвестор-2») был заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса № 453-01 от 14.03.2014г.

В соответствии с разделом 3 договора, его предметом является реализация застройщиком инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса общей жилой и нежилой площадью не менее 700 000 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0000000:127336, и передача инвесторам доли помещений в размере 15% от их общей площади. При этом, доля инвестора-1 составляет 17/100 общей доли инвесторов, а доля инвестора-2 составляет 83/100 общей доли инвесторов.

Согласно условию пункта 3.4 договора, вкладом инвесторов в инвестиционную деятельность по строительству жилого комплекса является передача застройщику земельного участка в долгосрочную аренду сроком на 15 лет с годовой арендной платой в сумме равной годовому земельному налогу, плюс 18% НДС.

В разделе 4 договора согласованы этапы и сроки реализации инвестиционного проекта:

первый этап:

4.1.1 регистрация договоров аренды земельного участка в Управлении Росреестра по Московской области;

4.1.2 изменение вида разрешенного использования земельных участков на вид «под жилую и нежилую застройку»;

4.1.3 разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта строительства;

4.1.4 раздел земельного участка в соответствии со схемой раздела, регистрация вновь образованных земельных участков;

4.1.5 получение разрешение на строительства первого объекта.

Начало этапа – дата регистрации договоров аренды земли.

Продолжительность этапа – не белее 30 месяцев с момента подписания договора.

второй этап:

4.2.1 производство строительных и иных работ, ввод объектов в эксплуатацию.

Продолжительность этапа – не более 10 лет с момента подписания договора.

третий этап:

4.3.1 завершение и урегулирование расчетов между сторонами по каждой очереди строительства;

4.3.2 подписание сторонами Акта (промежуточного/окончательного) об итогах реализации инвестиционного проекта;

4.3.3 оформление имущественных прав по договору.

Продолжительность этапа – не более 15 лет с момента подписания договора.

Условием пункта 5.1.2 договора предусмотрено, что застройщик обязан до наступления срока исполнения обязательств по передаче жилых и нежилых помещений передать инвестору-1 денежные средства в размере 150 000 000 руб. в качестве обеспечительного платежа в следующем порядке:

сумму в размере 25 000 000 руб. застройщик перечисляет на счет инвестора-1 не позднее 14.03.2014г.;

сумму в размере 100 000 000 руб. застройщик перечисляет на счет инвестора-1 не позднее 15.03.2014г.;

сумму в размере 25 000 000 руб. застройщик перечисляет на счет инвестора-1 не позднее 15.04.2014г.

Также упомянутым пунктом 5.1.2 договора предусмотрено условие о том, что в случае надлежащего исполнения застройщиком всех своих обязательств по настоящему договору обеспечительный платеж по требованию застройщика подлежит возврату застройщику. В случае ненадлежащего исполнения застройщиком всех своих обязательств по настоящему договору обеспечительный платеж не подлежит возврату застройщику. В этом случае распределение обеспечительного платежа между инвесторами осуществляется по соглашению, заключаемому между ними дополнительно.

Согласно условию пункта 5.1.3 договора, застройщик обязан утвердить в уполномоченном органе проект планировки земельного участка в срок не позднее 18 месяцев с момента подписания настоящего договора. Пунктом 5.1.4 договора предусмотрено, что застройщик обязан получить первое разрешение на строительство объекта и начать строительство не позднее 30 месяцев с момента подписания настоящего договора. В силу пункта 5.1.5 договора  застройщик обязан в течение 24 месяцев с момента подписания настоящего договора согласовать с инвесторами График строительства.

Условием пункта 8.2 договора предусмотрено право инвесторов в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае нарушения застройщиком следующих обязательств:

8.2.1 неоплаты (неполной оплаты) обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 5.1.2 договора. При этом договор считается расторгнутым по истечение 10 рабочих дней с даты направления инвесторами уведомления о расторжении;

8.2.2 в случае существенного нарушения Графика строительства, который будет согласован сторонами. Существенным нарушением признается задержка застройщиком завершения определенного этапа строительства более, чем на 6 месяцев и отсутствие подписанного между сторонами соглашения, регулирующего данный вопрос;

8.2.3 в случае нарушения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 5.1 договора.

В дальнейшем, между ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер»  («Арендодатель») и ООО «Гарантия-Строй Островцы» («арендатор») был заключен договор № 453-02 от 14.03.2014г. аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:127336, площадью 723 630 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...>. Также, между ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер»,  ООО «Рассвет-М» и ООО «Гарантия-Строй Островцы» было заключено Дополнительное соглашение № 1 от 15.07.2014г. к договору аренды земельного участка № 453-02 от 14.03.2014г., согласно которому в связи со сменой собственника земельного участка его Арендодателем по договору аренды стал ООО «Рассвет-М», и в связи с изменение вида разрешенного использования в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования был изменен на вид: «под жилую и нежилую застройку».

Между ООО «Рассвет-М» («арендодатель») и ООО «Гарантия-Строй Островцы» («арендатор») был заключен договор № 453-03 от  14.03.2014г. на  аренду земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030131:15, площадью 150 626 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...>. Также, между ООО «Рассвет-М» и ООО «Гарантия-Строй Островцы» было заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 453-03 от 14.03.2014, согласно которому в связи с изменение вида разрешенного использования в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования был изменен на вид: «под жилую и нежилую застройку».

Платежным поручением № 7 от 19.02.2014г. ООО «Главное строительное управление № 1» оплатило ООО «Рассвет-М» 25 000 000 руб. в счет обеспечительного платежа по договору, а дополнительным соглашением № 1 от 14.03.2014г., указанные денежные средства были зачтены в счет оплаты части обеспечительного платежа по пункту 5.1.2.1 договора.

Платежным поручением № 5 от 15.04.2014 ООО «Гарантия-Строй Островцы» был  оплачен обеспечительный платеж в сумме 25 000 000 руб.

Также, между ООО «Гарантия-Строй Островцы», ООО «Рассвет-М» было заключено соглашение от 20.03.2014г., согласно которому в счет исполнения обязательств по пункту 5.1.2.2 договора (оплата 100 000 000 руб. обеспечительного платежа) ООО «Гарантия-Строй Островцы» передает ООО «Рассвет-М» векселя.

В рамках дополнительного соглашения № 2 от 14.05.2014г. ООО «Гарантия-Строй Островцы» передало, а ООО «Рассвет-М» и ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» приняли простой вексель на сумму 46 867 980 руб. Также, в рамках дополнительных соглашений ООО «Гарантия-Строй Островцы» передало, а ООО «Рассвет-М» и ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» приняли простые векселя на сумму 30 582 972 руб. и 22 897 663 руб. соответственно.

Во исполнение соглашения от 20.03.2014г., между ООО «ГарантияСтройНедвижимость» («кредитор»), ООО Рассвет-М» («новый кредитор») и ООО «Юпитер» было заключено соглашение № 333-1 от 25.03.2014г., в рамках которого кредитор уступил новому кредитору требования к должнику на получение в собственность 20 квартир стоимостью 46 867 980 руб. по договору № 333-1 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, г. Жуковский, на пересечении ул.Гагарина – ул. Театральная.  По дополнительному соглашению № 1 от 15.05.2014г., ООО «ГарантияСтройНедвижимость» приняло от ООО «Рассвет-М» в счет оплаты простой вексель на сумму 46 867 980 руб.    

Во исполнение соглашения от 20.03.2014г., между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» («кредитор»), ООО Рассвет-М» («новый кредитор») и ООО «ГарантияСтройИнвест» было заключено соглашение № 402-10-РМ от 16.01.2015г., по которому кредитор уступил новому кредитору требования к должнику на получение в собственность 20 квартир стоимостью 30 582 972 руб., указанных в Приложении № 1, по Договору № ГСД-402/10 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>. По дополнительному соглашению № 1 от 14.08.2015г., ООО «ГарантияСтройДевелопмент» приняло от ООО «Рассвет-М» в счет оплаты простой вексель на сумму 30 582 972 руб.

Во исполнение соглашения от 20.03.2014г., между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» («кредитор»), ООО Рассвет-М» («новый кредитор») и ООО «ГарантияСтройИнвест» было заключено соглашение № 402-14Б-РМ от 16.01.2015г., по которому кредитор уступил новому кредитору требования к должнику на получение в собственность 12 квартир стоимостью 22 897 663,80 руб., указанных в Приложении № 1, по Договору № ГСД-402/14Б участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>. По Дополнительному соглашению № 1 от 14.08.2015г., ООО «ГарантияСтройДевелопмент» приняло от ООО «Рассвет-М» в счет оплаты простой вексель на сумму 22 897 663,80 руб.

Таким образом, со стороны застройщика было исполнено обязательство по внесению обеспечительного платежа в размере 150 000 000 руб.

В дальнейшем, между ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» и  ООО «Рассвет-М» с участием ООО «Гарантия-Строй Островцы» было заключено соглашение от 19.08.2014г., согласно  которому права и обязательства ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» по договору № 453-01 были в полном объеме переданы ООО «Рассвет-М», в том числе:

- обязательство по предоставлению в аренду застройщику земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:127336, площадью 723 630 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...>;

- право на получение в соответствии с Договором № 453-01 доли площади жилых и нежилых помещений в размере 83/100 от доли Инвесторов (15% общей площади строящихся жилых и нежилых помещений); 

- иные права и обязательства, предусмотренные Договором №  453-01.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12.07.2017г. по делу № А41-27975/17, были удовлетворены требования ООО «Рассвет-М» о расторжении заключенных между ООО «Гарантия–Строй Островцы» и ООО «Рассвет-М» договоров: об инвестиционной деятельности № 453-01 от 14.03.2014г., аренды земельного участка № 453-02 от 14.03.2014г., аренды земельного участка № 453-03 от 14.03.2014г.

Принимая указанное решение, арбитражный суд согласился с доводами искового заявления в отношении невыполнения ООО «Гарантия-Строй Островцы» обязательств, предусмотренных пунктами 5.1.3 – 5.1.5  договора № 453-01: утвердить в уполномоченном органе проект планировки земельных участков в срок не позднее 18 месяцев с момента подписания договора (до 14.09.2015г.); в течение 24 месяцев с момента подписания договора согласовать с инвестором график строительства (до 14.03.2016г.); получить первое разрешение на строительство объекта и начать строительство не позднее 30 месяцев с момента подписания договора (до 14.09.2016г.). 

Оплаченный ООО «Рассвет-М» в соответствии с пунктом 5.1.2 рассматриваемого договора обеспечительный платеж в сумме 150 000 000 руб.  возвращен не был.

Обращаясь с настоящим иском ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" указало, что предусмотренный пунктом 5.1.2 договора обеспечительный платеж фактически является штрафной неустойкой, обеспечивающей исполнение обязательств по договору со стороны застройщика. По мнению истца, следствием нарушения с его стороны обязательств, предусмотренных пунктами 5.1.3 – 5.1.5  договора, явилось расторжение как самого договора № 453-01 от 14.03.2014г., так и  договора аренды земельного участка № 453-02 от 14.03.2014г. и договора аренды земельного участка № 453-03 от 14.03.2014г., а также возвращение ООО «Рассвет-М» земельных участков с кадастровым номером 50:23:0000000:127336, площадью 723 630 кв.м, и с кадастровым номером 50:23:0030131:15, площадью 150 626 кв.м. Истец указал, что долгосрочная аренда сроком на 15 лет указанных земельных участков являлась инвестиционным вкладом ООО «Рассвет-М» в инвестиционную деятельность по договору, в результате реализации которого на указанных земельных участках должен быть построен и веден в эксплуатацию жилой комплекс общей площадью 700 000 кв.м, из которых 15%  площади подлежало передаче ООО «Рассвет-М». По мнению истца, переданные ему в аренду земельные участки не использовались, при этом вплоть до прекращения договоров земельных участков ООО «Гарантия–Строй Островцы» надлежащим образом уплачивало ООО «Рассвет-М» арендную плату в размере равном годовому земельному налогу с учетом 18% НДС.

Истец указал, что ненадлежащее исполнение со стороны ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" обязательств в рамках договора № 453-01 от 14.03.2014г. не могло повлечь для ООО "РАССВЕТ-М" убытков, сопоставимых с величиной удержанного обеспечительного платежа в размере 150 000 000 руб., а правовые последствия ненадлежащего исполнения обязательств по инвестиционному договору ограничились вышеупомянутыми обстоятельствами, связанными с возвратом земельных участков арендодателю. Истец указал, что ответчиком не были понесены расходы по арендной плате, т.к. данная плата была внесена самим истцом вплоть до даты расторжения договора. 

Согласно изложенным в иске доводам, исходя из средневзвешенных ставок по краткосрочным кредитам, предоставляемым кредитными организациями, а также с учетом уровня инфляции в период с 2014 по 2017 годы, возможный доход ответчика от пользования денежными средствами, оплаченными в счет обеспечительного платежа в размере 50 000 000 руб., мог составить величину, сопоставимую с суммой 42 295 945 руб. 21 коп. Истец указал на явную несоразмерность удержанного ответчиком обеспечительного платежа в размере 150 000 000 руб. применительно к положению ст.333 ГК РФ, на основании чего предъявил требование об уменьшении размера удержанного обеспечительного платежа до 10 000 000 руб., и о взыскании с ответчика 140 000 000 руб.

Возражая в отношении предъявленного иска, ответчик ООО "РАССВЕТ-М" указал, что положения ст.330 и 333 ГК РФ не подлежат применению в данном случае, т.к. обеспечительный платеж был внесен со ст.381.1 ГК РФ, и в соответствии с условиями договора не подлежал возврату в полном объеме в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком. Ответчик указал, что судебным актом были установлены существенные нарушения со стороны застройщика (истец) условий инвестиционного договора в период его исполнения, что и явилось основанием для его расторжения в судебном порядке. Дополнительно ответчик отметил, что денежные средства в размере обеспечительного платежа были оплачены истцом добровольно, и применение ст.333 ГК РФ в данном случае не возможно в принципе.

Разрешая данный спор, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст.309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Способы обеспечения обязательств установлены в Главе 23 ГК РФ.

Так, положением ст.330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В свою очередь, положением ст.381.1 ГК РФ предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В то же время, статья 381.1 ГК РФ введена упомянутый Кодекс федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», действующим с 01.06.2015г.

Таким образом, на момент заключения рассматриваемого договора № 453-01 от 14.03.2014г., положение ст.381.1 ГК РФ применяться в правоотношениях сторон не могло.

Также, в силу ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» высшей судебной инстанцией даны следующие разъяснения в отношении порядка применения норм права.

В пункте 8 Постановления указано, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления разъяснено, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В частности, при рассмотрении спора о взыскании убытков, причиненных нарушением договора, суд может с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий не применить условие договора об ограничении ответственности должника-предпринимателя только случаями умышленного нарушения договора с его стороны или условие о том, что он не отвечает за неисполнение обязательства вследствие нарушений, допущенных его контрагентами по иным договорам. Также с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.

Пунктом 10 Постановления предусмотрено, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

В пункте 11 Постановления указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Применительно к рассматриваемому случаю,  исходя из содержания пункта 5.1.2 договора, условие о том, что оплаченный обеспечительный платеж полежит удержанию инвестором в случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны застройщика, фактически является соглашением о неустойке (штрафе) за ненадлежащее исполнение обязательства.

Положением ст.333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В пункте 75 названного Постановления отменено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

При этом, в пункте 79 указанного Постановления разъяснено, что в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

В данном случае, обеспечительный платеж был внесен истцом в пользу ответчика в соответствии с порядком, установленным пунктом 5.1.2 договора. На момент внесения платежа (в том числе на момент передачи векселей), оснований для вывода о наличии либо отсутствии признаков ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств не имелось, т.е. сумма обеспечительного платежа была внесена добровольно не в счет оплаты штрафной за ненадлежащее исполнение обязательства, а во исполнением самого обязательства. Таким образом, оснований полагать, что истец (должник) добровольно перечислил кредитору указанную сумму именно в счет меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, в данном случае не имеется.

Как уже упоминалось, обеспечительный платеж в размере 150 000 000 руб. был внесен в пользу ответчика как путем перечисления денежных средств в размере 50 000 000 руб., так и путем передачи векселей.

Статьей 2 федерального закона от 11.03.1997 N 48-ФЗ «О переводном и простом векселе» предусмотрено, что по переводному и простому векселю вправе обязываться граждане Российской Федерации и юридические лица Российской Федерации. Статья 815 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и простом векселе.

Таким образом, как в случае перечисления денежных средств, так и в случае передаче кредитору векселя, последний с момента передачи вправе извлекать из полученных денежных сумм обогащение, в том числе и на основании установленного ст.395 ГК РФ пользования чужими денежными средствами.

Положениями ст.395 ГК РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. В редакции, действующей на момент заключения рассматриваемого инвестиционного договора, размер процентов определялся учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

В рассматриваемом случае, за период с даты перечисления денежных средств и по дату вступления в законную силу судебного акта о расторжении инвестиционного договора, ответчик пользовался денежными средствами, полученными от истца в счет обеспечительного платежа. В годовом выражении, такой период пользования составлял 4 года.

Арбитражный суд соглашается с доводом искового заявления о том, что ненадлежащее исполнение со стороны ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" обязательств по договору № 453-01 от 14.03.2014г., послуживших основанием для его расторжения в судебном порядке, не могло повлечь для ответчика ООО "РАССВЕТ-М" убытков, сопоставимых с размером удержанной денежной суммы, составляющей 150 000 000 руб. Суд учитывает обоснованность доводов истца о том, что участие инвестора  ООО "РАССВЕТ-М" в данном случае сводилось к предоставлению в аренду земельных участков, при том что в состав арендной платы, оплачиваемой арендатором ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ", полностью входил и земельный налог, т.е. никаких дополнительных расходов ответчиком в ходе исполнения договора понесено не было.

Представленный ответчиком отчет об оценке № Р-4025/17 от 25.12.2017г., в котором специалист определил возможные убытки инвестора вследствие не получения доли помещений по итогам реализации инвестиционного контракта, не свидетельствует о фактическом несении убытков в указанной величине применительно к ст.15 ГК РФ. Требования о возмещении таких убытков ответчиком к истцу предъявлено не было.

Следовательно, в данном случае имеются основания для снижения величины удержанной неустойки применительно к ст.333 ГК РФ.

В пункте 2  Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено следующее.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Применяя указанные разъяснения, с учетом содержания представленных сторонами сведений о средних ставках банковских процентов по кредитам, а также с учетом установленных Банком России ключевых ставок в периоды исполнения договора (с 2014 по 2017 годы), арбитражный суд приходит к выводу о том, что возможные убытки ответчика вследствие ненадлежащего исполнения обязательств истцом не могли превышать величину, составившую 10 000 000 руб. за каждый год исполнения договора. Таким образом, соразмерной величиной неустойки, подлежащей удержанию с истца в соответствии с пунктом 5.1.2 договора, является 40 000 000 руб.

Учитывая изложенное, заявленное требование подлежит частичному удовлетворению: с ООО "РАССВЕТ-М" в пользу ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" подлежит взысканию 110 000 000 руб.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "РАССВЕТ-М" в пользу ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" 110 000 000 руб. и расходы по госпошлине 157 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано. 

СудьяМ.Ю. Бондарев