/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А75-14130/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю. 

судей                                                    Сириной В.В.

                                                             Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Лангепаса на решение от 12.10.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Зубакина О.В.) и постановление от 28.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бодункова С.А., Семёнова Т.П., Смольникова М.В.) по делу № А75-14130/2017 по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Лангепаса (628672, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, ул. Ленина, 35, ИНН 8607001063, ОГРН 1028601417734) к закрытому акционерному обществу «Микрорайон 4А» (628002, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, пер. Энергетиков, д. 1, ИНН 8601045064, ОГРН 1118601002508) об обязании освободить земельный участок.

Суд установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Лангепаса (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к закрытому акционерному обществу «Микрорайон 4А» (далее – ЗАО «Микрорайон 4А», общество, ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:16:0060106:598 площадью 5681 кв.м. (расположенный в 80 метрах от жилого дома, расположенного по адресу: г. Лангепас, ул. Минская, дом № 4, по направлению на восток от объекта незавершенного строительства (застройка микрорайона №4 «А» жилой дом № 13, площадью застройки 1016,6 кв.м., степень строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, мкр. 4а) в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, разрешить истцу освободить земельный участок своими силами и за свой счет, с последующим взысканием понесенных расходов с общества.

Исковые требования мотивированы тем, что у общества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникла обязанность вернуть арендодателю земельный участок.

Решением от 12.10.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 28.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, а в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, разрешить истцу освободить земельный участок своими силами и за свой счет, с последующим взысканием понесенных расходов с ответчика.

Податель жалобы считает, что у ответчика после досрочного расторжения договора аренды возникла обязанность возвратить имущество; указывает, что общество в течение длительного времени не предприняло мер по освоению земельного участка и не совершало действий по обеспечению целевого использования земельного участка, между тем собственник лишен возможности свободно распоряжаться данным земельным участком из-за нахождения на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу.

Общество отзыв на кассационную жалобу не представило.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2015 № 575 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5681 кв.м., с кадастровым номером 86:16:0060106:598, расположенный в 80 м от жилого дома, по адресу: г. Лангепас, ул. Минская, д. 4, по направлению на восток, под строительство многоквартирных жилых домов, сроком действия до 17.05.2018 (пункт 1.2. договора), в части расчетов до исполнения обязательств.

Согласно акту приема-передачи от 18.05.2015 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Договор 14.07.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Решением от 08.06.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-5132/2017 указанный договор аренды земельного участка расторгнут.  

Представителями администрации г. Лангепас осуществлено обследование арендованного земельного участка, по результатам которого составлен акт от 04.09.2017 к которому  приложены фотоматериалы. 

На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: застройка микрорайона №4А жилой дом № 13, площадью застройки 1016,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, мкр. 4а. 

Указанный спорный объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 09.12.2011 № 86-АБ 288689).

Полагая, что земельный участок после расторжения договора ответчиком не был освобожден надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 130, 131, 271, 606, 607, 622, ГК РФ, статьями 1, 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), правовым подходом, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора судебной практики № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, от 15.02.2011 № 14381/10, учитывая, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект, принадлежащий обществу на праве собственности, обладающий признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента (сваи, ростверк), пришли к выводу, что статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 Постановления № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. 

Оценив представленные в материалы дела акт обследования земельного участка от 04.09.2017 и приложенные к нему фотоматериалы, письма общества к истцу с информацией о нахождении на земельном участке свайных фундаментов и ростверков, а также свидетельство от 09.12.2011 № 86-АБ 288689 о государственной регистрации права общества на объект незавершенного строительства: застройка микрорайона №4А жилой дом № 13, площадью застройки 1016,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 6%, то есть регистрация права общества была осуществлена до заключения договора аренды, суды пришли к выводу о том, что имеющийся на земельном участке объект, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, возведен на законных основаниях и обладает признаками присущими недвижимому имуществу.

Содержание требований истца свидетельствует о том, что Комитет на момент предъявления настоящего иска располагала данными о том, что обществом на арендуемом им земельном участке возведен объект недвижимости. Поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, судами правильно учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в Постановлении от 25.01.2011 № 10661/10, согласно которой, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к верному выводу о том, что если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ЗАО «Микрорайон 4 А» обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Выводы судов соответствуют правовому подходу, сформулированному Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (пункт 21) согласно которому в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 сформулирован правовой подход, согласно которому принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиции сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, поскольку на земельном участке расположен объект, являющийся недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), право собственности на который зарегистрировано за обществом, суды верно указав что статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды обоснованно отказали в удовлетворении иска.

При этом суд апелляционной инстанции, отмечая отсутствие в материалах дела доказательств невозможности окончания строительства объекта, правомерно, применительно к изложенному выше подходу, отклонил довод комитета о том, что в силу длительного неосуществления деятельности по строительству объект незавершенного строительства не соответствует по своим техническим характеристикам разрешению на строительство, как не имеющий правового значения в силу наличия у бывшего арендатора недвижимого имущества, находящегося на земельном участке.

В целом доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.10.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 28.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-14130/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  В.В. Сирина

 

                                                                                    В.В. Тихомиров