ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-12305/2024

город Ростов-на-Дону

30 октября 2024 года

15АП-14509/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочиной Ю.Г.,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО1 Д.Ч.К. по доверенности №Б/Н от 09.01.2024;

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности №03/039-СТ от 08.11.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 

на решение Арбитражного суда Ростовской области 

от 15.08.2024 по делу № А53-12305/2024 

по заявлению ООО «Югагрохолдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

при участии третьего лица - ООО «Донагросоюз» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконным решения, об обязании. 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Югагрохолдинг» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения от 27.11.2023 N КУВД-001/2023-35419501/3, об обязании.

Заявитель заявлял ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать незаконным бездействие государственного регистратора, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды ООО «Югагрохолдинг» на земельный участок с кадастровым номером 61:09:0600003:1326, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным как противоречащее нормам Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 27.11.2023 N КУВД-001/2023-35419501/3.  Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу зарегистрировать обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600003:1326 в пользу ООО «Югагрохолдинг» на основании договора аренды земельных участков при множественности лиц от 23.03.2022. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу ООО «Югагрохолдинг» взыскано 3 000 рублей судебных расходов. ООО  «Югагрохолдинг» из федерального бюджета возвращено 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 1989 от 04.04.2024.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заявленные требования непосредственно затрагивают права и интересы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Указанные лица выбыли из договора аренды земельных участков при множественности лиц от 23.03.2022, заключенного с ООО «Югагрохолдинг», осуществив выдел в счет доли в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка. Таким образом, произошло не только изменение площади и конфигурации земельного участка с кн 61:09:0600003:1326 в результате выдела из него земельных участков в счет доли в праве собственности, но также изменился субъектный состав договора. Вместе с тем, указанные лица не были привлечены к участию в деле. При этом, в отношении земельных участков с кн 61:09:0900003:1338, 61:09:0600003:1339, 61:09:0600003:1340, 61:09:0600003:1353, 61:09:0600003:1354 содержатся обременения в виде аренды в пользу ООО «Донагросоюз». Новый договор аренды на заявленный земельный участок управлению не представлен. Общество избрало ненадлежащий способ защиты права. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель заявителя в судебном заседании отклонил доводы жалобы.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.  Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23 марта 2022 г. между арендодателями - собственниками земельных долей и ООО «Земля» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков при множественности лиц, по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения со следующими кадастровыми номерами: 61:09:0600003:511, 61:09:0600003:512, 61:09:0600003:513, 61:09:0600003:514, 61:09:0600003:515, 61:09:0600003:516, 61:09:0600003:517, 61:09:0600003:518.

Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Арендодателями и ООО «Земля» 03.10.2022 заключено дополнительное соглашение, которым внесены изменения в вид и размер арендной платы.

Между ООО «Югагрохолдинг» и ООО «Земля» 26.10.2022 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков при множественности лиц от 23 марта 2022 г.

В соответствии с условиями указанного договора арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельных участков при множественности лиц от 23 марта 2022 г., а новый арендатор обязуется принять и оплатить переданные ему права и обязанности.

Предметом договора являются указанные выше земельные участки.

Сведения об обременении в виде аренды перечисленных земельных участков в пользу ООО «Югагрохолдинг» внесены в ЕГРН, что подтверждается представленными в материалы дела выписками (т. 1, л.д. 45-84).

Общим собранием участников долевой собственности 04.02.2023 принято решение об объединении земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами в один многоконтурный участок, оформленное протоколом от 04.02.2023.

ООО «Югагрохолдинг», как арендатор, дано согласие на объединение данных земельных участков.

После проведенного межевания из земельных участков с кадастровыми номерами 61:09:0600003:511, 61:09:0600003:512, 61:09:0600003:513, 61:09:0600003:514, 61:09:0600003:515, 61:09:0600003:516, 61:09:0600003:517, 61:09:0600003:518 образован многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 61:09:0600003:1326.

ООО «Югагрохолдинг» 11.08.2023 обратилось в Межмуниципальный отдел по Дубовскому, Заветинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600003:1326 на основании договора аренды от 23.03.2022 и договора уступки прав и обязанностей от 26.10.2022.

Уведомлением от 23.08.2023 N КУВД-001/2023-35419501/1 осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено, в связи с тем, что для регистрации прав на образованный земельный участок необходимо представить новый договор аренды.

В связи с неустранением причин приостановления действий по государственной регистрации прав в установленный срок, 27.11.2023 государственным регистратор принято решение N КУВД-001/2023-35419501/3 об отказе в государственной регистрации права аренды в отношении спорного земельного участка.

Полагая, что отказ указанный является незаконным, общество обратилось в суд.

При принятии судебного акта суд руководствовался ст.ст. 198, 200, 201 АПК РФ и следующим.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1) на основании договора аренды (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав вносятся сведения о подлежащих государственной регистрации сделках (часть 1 статьи 13).

Основаниями для осуществления такой регистрации являются договоры в отношении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 14). Государственная регистрация обременения объекта недвижимости осуществляется по заявлению лица, в пользу которого оно устанавливается (пункт 2 части 3 статьи 15). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления соответствующей государственной регистрации, должны соответствовать установленным законодательством требованиям и отражать необходимую для регистрации информацию (пункт 1 статьи 21). К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 4 статьи 18). Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия (отсутствия) оснований для приостановления такой регистрации либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29). В государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав (подпункт 5 пункта 1 статьи 26, статья 27).

Отказ Управления Росреестра по Ростовской области в регистрации обременения в виде аренды в пользу заявителя в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600003:1326 мотивирован необходимостью представить новый договор аренды на образованный земельный участок.

При рассмотрения дела по существу заинтересованное лицо ссылалось также на те обстоятельства, что в ЕГРН содержатся сведения о земельных участках со следующими кадастровыми номерами, образованных путем выдела в счет доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок: 61:09:0600003:1336, 61:09:0600003:1337, 61:09:0600003:1338, 61:09:0600003:1339, 61:09:0600003:1340, 61:09:0600003:1353, 61:09:0600003:1354, 61:09:0600003:1364, 61:09:0600003:1365.

В отношении указанных земельных участков зарегистрировано право собственности физических лиц, а также обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Донагросоюз».

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20 апреля 2017 года N 889-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации", норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае обременения земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закон N 218-ФЗ, согласно которой в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с Федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с Федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/024 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 50 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/024 при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) сведения о частях объекта недвижимости, актуальные на дату осуществления кадастрового учета, переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в записи об объектах недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования, в тех же границах, за исключением случаев, установленных статьей 60 Закона.

Пункт 71 указанного Порядка предусматривает, что если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации

Аналогичное правовое регулирование предусмотрено в действующем Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, в силу приведенных выше норм, после образования земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600003:1326, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 61:09:0600003:511, 61:09:0600003:512, 61:09:0600003:513, 61:09:0600003:514, 61:09:0600003:515, 61:09:0600003:516, 61:09:0600003:517, 61:09:0600003:518, право аренды в отношении вновь образованного земельного участка сохраняется за обществом с ограниченной ответственностью «Югагрохолдинг».

Не могут быть признаны обоснованными ссылки Управления на письмо Минэкономразвития России, данное письмо не являются нормативными актами, не содержат властных предписаний, и в нем излагается исключительно мнение органа относительно применения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Регистрация обременения в отношении образованного земельного участка осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на земельный участок.

Доводы Управления Росреестра по Ростовской области о выделе земельных участков в счет доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок обоснованно судом отклонены.

Изменение площади земельного участка в результате выдела из него земельных участков в счет доли в праве собственности не влияет на правовой режим, юридическую судьбу исходного земельного участка. Регистрация обременения осуществляется в отношении земельного участка в его актуальном состоянии.

Это дает основание сделать вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Отказ в регистрации права аренды в отношении спорного земельного участка регистратора следует признать противоправным. Он нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку препятствует легализации права аренды земельного участка посредством требуемой законом государственной регистрации. Более того, он создает правовую неопределенность в судьбе земельного участка, составные части которого подвержены аренде.

При описанных обстоятельствах суд отклонил ссылку заинтересованного лица на пропуск заявителем срока на оспаривание решения.

Согласно части четвертой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений, действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом.

Уведомление об отказе в государственной регистрации вынесено 27.11.2023, при этом с настоящим заявлением общество обратилось в суд 05.04.2024, то есть с пропуском установленного срока для оспаривания.

Однако, срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет (носит) материально-процессуальный характер. Данный срок по своей природе не является пресекательным, его пропуск не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявления, а восстановление пропущенного процессуального срока относится к судебной прерогативе.

Установление законодателем процессуального срока направлено на установление стабильности правоотношений, но не на создание формальных препятствий к защите нарушенного права.

В данном случае истечение срока не повлекло такого изменения в юридической судьбе земельного участка, которые бы препятствовали совершению требуемых заявителем регистрационных действий, а потому формальный подход к разрешению настоящего спора по мотиву пропуска процессуального срока недопустим.

Поэтому суд с учетом предмета заявленных требований пришел к выводу о необходимости рассмотрения спора по существу, восстановив пропущенный процессуальный срок.

Вопрос о восстановлении рассматриваемого срока относится к компетенции суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае исправлением допущенных нарушений явится государственная регистрация права аренды как обременения в отношении участка.

Доводы о не привлечении к участию в деле заинтересованных лиц не принимается. Применительно к выводу суда об обязанности регистрации обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600003:1326 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Югагрохолдинг" в силу закона, решение не принято непосредственно о правах и обязанностях ФИО9, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд посчитал разумным определить срок для регистрации 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Мотивированных возражений в части установленного судом срока апелляционная жалоба не содержит. 

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2024 по делу № А53-12305/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

 

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

                                                                                                        П.В. Шапкин