АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

01.02.2022                                                                              Дело № А62-9932/2021

                          Резолютивная часть решения оглашена 25.01.2022

                                   Полный текст решения изготовлен 01.02.2022

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Яковлева Д.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321673300009612; ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленский комбинат строительных материалов» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), открытое акционерное общество «Смоленский банк» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании права собственности;

при участии в судебном заседании:

от истца: лично, паспорт; 

от других участников процесса: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями о признании права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Смоленск, в районе ТЭЦ-2: 

земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:396, площадью 12360 кв.м., 

земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:401, площадью 19643 кв.м., 

земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:398, площадью 10437 кв.м. 

Из письменных пояснений конкурсного управляющего ООО «Смоленский комбинат строительных материалов», действовавшего от имени предприятия при реализации имущества должника, следует, что в ходе торгов объекты недвижимости реализовывались вместе с земельным участком, необходимым для его использования, в соответствии с изменениями в Порядок продажи имущества, утвержденный постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А62-6771/2013. Ответчик не оспаривает право истца на спорные земельные участки и считает исковые требования обоснованными и законными (представил заявление о признании иска).

Согласно отзыву открытого акционерного общества «Смоленский банк» в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» при определении начальной продажной цены лотов (объект капитального строительства + земельный участок) Банк исходил из стоимости объектов недвижимости, указанных в отчете об определении рыночной стоимости имущества. Согласно отчету об оценке № 077/1-ПО-2014 от 17.11.2014 оценка лотов проводилась оценщиком исходя из конкретной площади земельного участка для каждого объекта недвижимости. Распределение площади земельного участка произведено оценщиком пропорционально площади застройки. В данном отчете оценщиком принято во внимание, что на момент проведения оценки земельный участок с кадастровым номером 67627:0031602:55, общей площадью 88888,00 кв.м., не размежеван и не выделены площади, необходимые для эксплуатации каждого объекта. Считает, что за истцом, как за победителем торгов по лотам №№ 5, 7 и 9, должно быть зарегистрировано право собственности на земельные участки под данными объектами.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие представителей неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Суд заслушал объяснения истца, ознакомился с доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2014 ООО «Смоленский комбинат строительных материалов» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 14.05.2015 утверждено Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО «Смоленский комбинат строительных материалов», обремененное залогом. Имущество ООО «Смоленский комбинат строительных материалов», выставляемое на торги, было сформировано в 2 лота, лот 1 - движимое имущество, лот 2- недвижимое имущество (9 объектов). Недвижимое имущество (кроме бытового корпуса № 1) на дату продажи было расположено на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м., по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, в районе ТЭЦ-2. При этом под каждым объектом определена площадь земельного участка, необходимая для его использования.

В связи с тем, что имущество не было реализовано на торгах единым лотом, залоговый кредитор и конкурсный управляющий согласовали изменения в Предложения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А62-6771/2013 утверждены изменения в Порядок продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Смоленский комбинат строительных материалов», являющегося предметом залога ОАО «Смоленский банк», в редакции, представленной открытым акционерным обществом «Смоленский банк» в Приложении № 1 к изменениям в Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Смоленский комбинат строительных материалов», являющегося предметом залога ОАО «Смоленский Банк», в том числе:

Лот 5 - Здание РММ (незав.стр.), усл. № 67:01:2003:11:0012, общей площадью 897,8 кв.м., площадь земельного участка под объектом 12360 кв.м.;

Лот 7 - Здание столярной мастерской (незав.стр.), усл. № 67:01:2003:11:0016, обшей площадью 1411,5 кв.м., площадь земельного участка под объектом 19643 кв.м;

Лот 9 - Арматурная мастерская, усл. № 67:01:2002:6:0321, общей площадью 587,1 кв.м., площадь земельного участка под объектом 10437 кв.м.

17.02.2020 - 30.03.2020 проводились торги №103403 в рамках реализации имущества должника ООО «Смоленский комбинат строительных материалов». На торги были выставлены 7 объектов недвижимости (лоты 3-9). В сообщении о проведении торгов №103403 указано, что все объекты недвижимости расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м., по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, в районе ТЭЦ-2.

Истец стал победителем торгов по лоту №5 (протокол РАД-209063 от 03.03.2020г.), лоту № 7 (протокол РАД-209065 от 05.03.2020г.), лоту № 9 (протокол РА/-209066 от 03.03.2020г.).

По результатам торгов 04.03.2020 между истцом и ООО «Смоленский комбинат строительных материалов» были заключены три договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка.

22.07.2021 проведено межевание земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м., согласно порядку, утвержденному постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 по делу № А62-6771/2013. Межевание согласовало с конкурсным кредитором.

Путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м., образованы семь земельных участков, предназначенных для использования семи объектов недвижимости, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:396, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:401, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:398.

После проведенного межевания 18.08.2021 между истцом и ООО «Смоленский комбинат строительных материалов» заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи от 04.03.2020 с указанием кадастровых номеров земельных участков.

Таким образом, истец приобрел в собственность три объекта недвижимости с земельными участками, а именно:

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 04.03.2020, заключенного в соответствии с Протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника № РАД-209063 от 03.03.2020, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2021 к договору купли-продажи от 04.03.2020 - незавершенное строительством здание РММ. назначение: нежилое, протяженность, площадь застройки - 752 кв.м., процент готовности 93%, инв. № 13571, лит. А А1: адрес: (местонах1 ждение) объекта: Смоленская область, г. Смоленск. 214036, ТЭЦ-2; кадастровый номер: 67:27:0031101:304 и земельный участок под объектом, площадь 12360 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0031602:396.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 04.03.2020, заключенного в соответствии с Протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника № РАД-209065 от 03.03.2020г. с учетом дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2021 к договору купли-продажи от 04.03.2020 - незавершенное строительством здание столярной мастерской, назначение: нежилое, площадь застройки 1195 кв.м., процент готовности - 97%, инв. № 13571, лит. Б, Б1; адрес: (местонахождение) объекта: 

<

...>, ТЭЦ-2; кадастровый номер: 67:27:0031101:306 и земельный участок под объектом, площадь 19 643 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0031602:401.

3.На основании договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 04.03.2020, заключенного в соответствии с Протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника № РАД-209056 от 03.03.2020г. с учетом дополнительного соглашения № 1 от 18.08.2021г. к договору купли-продажи от 04.03.2020 - арматурная мастерская, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 587,1 кв.м., лит.№,№ 1; адрес: (местонахождение) объекта: 

<

...>, ТЭЦ-2; кадастровый номер: 67:27:0031602 и земельный участок под объектом, площадь 10 437 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0031602:398.

18.05.2021 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости и земельные участки.

16.09.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области истцу отказано в государственной регистрации прав, поскольку отсутствуют сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:398 и земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0031602:396, 67:27:0031602:401, образованные путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55, являлись предметом торгов.

С учетом отсутствия возможности регистрации в административном порядке (в связи с наличием спора о праве) истец обратился с соответствующим иском в суд.

Судом установлено, что продажа объектов недвижимости осуществлялась вместе с земельными участками, необходимыми для их использования.

Иное бы противоречило гражданскому, земельному законодательству.

Направленность воли на реализацию объектов вместе с предназначенными для их использования земельными участками подтверждена как конкурсным управляющим, так и ОАО «Смоленский банк».

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 по делу № А62-6771/2013 утвержден порядок продажи имущества должника, согласно которому под каждым объектом недвижимости определен земельный участок, необходимый для его использования. Данный порядок был предложен конкурсным кредитором. При определении начальной продажной цены лотов (объект капитального строительства + земельный участок) конкурсный кредитор исходил из стоимости объектов недвижимости, указанных в отчете об определении рыночной стоимости имущества, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ТЭЦ-2, принадлежащих ООО «Смоленский комбинат строительных материалов» № 077/1-ПО-2014.

В соответствии с отчетом об оценке № 077/1-ПО-2014 от 07.11.2014 оценка лотов проводилась оценщиком исходя из конкретной площади земельного участка для каждого объекта капитального строительства.

Оценщиком в данном отчете принято во внимание, что на момент оценки земельный участок для размещения объектов оценки с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м.,  не размежеван и не выделены площади, необходимые для эксплуатации каждого объекта в составе производственного ООО «Смоленский комбинат строительных материалов». Распределение площади и стоимости земельного участка произведено пропорционально площади застройки объекта. Распределение площади и стоимости земельного участка, предназначенного для эксплуатации каждого объекта оценки, приведено оценщиком в таблице 12.7 отчета (т.д. 1, л.д. 165).

При проведении торгов земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:55 как отдельный лот не выставлялся, было указано, что все недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровом номером 67:27:0031602:55.

Таким образом, из указанных документов следует, что воля сторон была направлена на реализацию объектов недвижимости вместе с предназначенными для их  использования земельными участками, оценка и продажа осуществлялась с учетом стоимости земельных участков, предназначенных для обслуживания объектов, что в последующем было подтверждено также сторонами путем подписания дополнительных соглашений.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Статьей 35 Земельного кодекса РФ также установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при приобретении истцом по договорам купли-продажи в собственность объектов недвижимости к нему одновременно перешло и право собственности на земельные участки, на которых они расположены, что также было оформлено отдельными соглашениями.

В связи с указанными обстоятельствами, так как признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает прав иных лиц (доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено), иск подлежит удовлетворению.

С учетом признания иска 9874,00 руб. государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета, в остальной части истец просил отнести на него судебные расходы, что является его процессуальным правом и не противоречит статье 110 АПК РФ. 

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321673300009612; ИНН 

<

***>) на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Смоленск, в районе ТЭЦ-2: 

земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:396, площадью 12360 кв.м., 

земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:401, площадью 19643 кв.м., 

земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:398, площадью 10437 кв.м.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 321673300009612; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 9874,00 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 22.11.2021 № операции 4961.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья           Д.Е. Яковлев