Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-8787/2017

г. Рязань

23 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Сельдемировой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Финанс" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, литера А, помещение Н8)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тиволи" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

третьи лица: ФИО2 (г. Рязань); общество с ограниченной ответственностью "Развитие-Строй" (ОГРН 

<

***>; г. Рязань, район Восточный промузел, д.27А, кабинет 10).

о взыскании неустойки в размере 271455 руб. 16 коп., убытков в размере 59542 руб. 35 коп., связанных с переплатой по договору № 14-СЕ1-272-171 участия в долевом строительстве от 07.08.2014, штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, морального вреда в сумме 10000 руб.

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 12.10.2017;

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 09.06.2017;

от третьих лиц: 

ООО "Развитие-Строй": ФИО4, представитель по доверенности от 09.06.2017;

ФИО2: не явилась, извещена надлежащим образом; 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эксперт-Финанс" (далее – ООО "Эксперт-Финанс", истец) обратилось в арбитражный суд Рязанской области суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тиволи" (далее – ООО "Тиволи", ответчик) о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве №14-СЕ1-272-171 от 07.08.2014 в размере 271455 руб. 16 коп. за период с 21.03.2017 по 13.09.2017, убытков в сумме 128400 руб. 85 коп., связанных с переплатой по договору, штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, морального вреда в сумме 10000 руб.

Определением арбитражного суда от 20.11.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Определением от 10.01.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением арбитражного суда от 07.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Развитие-Строй".

В судебном заседании 16.03.2018 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил размер исковых требований в части убытков до суммы 59542,35 руб., а также заявил отказ от требования о взыскании морального вреда в сумме 10000 руб. Уменьшение размера исковых требований и частичный отказ от исковых требований судом были приняты.

Ответчик в ходе рассмотрения дела исковые требования не признал, указал, что договор цессии от 12.10.2017 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. В отношении площади квартиры указал, что разница между фактической площадью квартиры и расчетной проектной площадью составляет 1,47 кв.м., при этом п.4.6 договора предусмотрено, что в случае уменьшения или увеличения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной в пределах 2 кв.м. цена договора изменению не подлежит. Указал, что задержка в передаче квартиры образовалась, в том числе, вследствие отказа ФИО2 принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствующих использованию квартиры по прямому назначению. Полагал, что неустойка должна быть рассчитана исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования, установленной положениями ст. 6 ФЗ №214-ФЗ о 30.12.2014 для юридических лиц. Заявил о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Требование о взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей полагает неправомерным.

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица – ФИО2, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Указал, что государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. В данном случае квартира передана ФИО2 по акту от 13.09.2017. Договор цессии заключен после передачи квартиры. Учитывая, что правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора, договор уступки прав требования неустойки и штрафа не подлежит государственной регистрации. Указал, что условия пункта 4.6 договора в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей являются ничтожными. Полагает, что ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив и исследовав представленные доказательства, арбитражный суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 07.08.2014 между ООО "Развитие-Строй", действующим от имени и за счет ООО "Тиволи" (Застройщик) на основании агентского договора №А-1/14 от 04.03.2014 (Агент застройщика) и гр. ФИО5 (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве №14-СЕ1-272-171, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по ул. Чапаева - ул. Пролетарская (комплекс №1) (I очередь), Агент Застройщика обязуется в предусмотренный договором срок передать Участнику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и при условии полного и надлежащего исполнения Участником своих обязательств, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 272 (строительный), находящуюся на 9 (девятом) этаже, секции 3 дома, расположенного по строительному адресу: ул. Чапаева, 57; 57 стр. 1; 576, участок 1 (Советский район) г. Рязань на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080047:36.

Проектные площади квартиры: общая площадь квартиры – 59,67 кв.м., в том числе жилая площадь – 31,16 кв.м., в том числе площадь лоджий (балконов) – 2,06 кв.м.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора, для расчетов по договору стороны применяют расчетную площадь квартиры – 59,67 кв.м., в том числе площадь лоджий, балконов, веранд и террас. Цена одного кв.м. расчетной площади квартиры на день подписания договора составляет 40505 руб. Цена договора на день подписания договора составляет 2556075 руб. и складывается из стоимости проектной расчетной площади квартиры по цене одного кв.м. 40505 руб. (п. 4.3 договора).

Согласно пункту 6.5 договора, в срок до 20 декабря 2016 года включительно Застройщиком планируется получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Передача квартиры Участнику осуществляется в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию при наличии данных технической инвентаризации квартиры и при условии надлежащего исполнения участником всех его обязательств по настоящему договору.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 12.09.2014.

Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате стоимости объекта долевого участия выполнил, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительстве в размере 2556075 руб., что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается (л.д. 57-64).

По договору уступки прав требования от 13.01.2017 ФИО5 передала в полном объеме права требования по договору участия в долевом строительстве от 07.08.2014 №14-СЕ1-272-171 гр. ФИО2 (л.д. 30-31). Указанный договор зарегистрирован 10.02.2017.

27.07.2017 ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (л.д. 73-77).

По акту приема-передачи от 13.09.2017 ООО "Развитие-Строй" (Агент застройщика) передало, а ФИО2 приняла в собственность квартиру №275, расположенную на 9 этаже, площадью 56,5 кв.м. по адресу: 

<

...> (л.д. 32).

27.09.2017 ФИО6 направила в адрес ООО "Тиволи" и ООО "Развитие-Строй" требование о выплате неустойки за период с 21.03.2017 по 13.09.2017 в сумме 271456,05 руб. (л.д. 36-38).

Указанное требование ответчиком исполнено не было.

12.10.2017 между ФИО2 (цедент) и ООО "Эксперт-Финанс" (цессионарий) заключен договор №2 уступки прав (цессии), по условиям цедент передает, а цессионарий принимает права (требования) к должнику законной неустойки за просрочку в передаче объекта долевого строительства по договору №14-СЕ1-272-171 от 07.08.2014, убытков, законного штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей за неисполнение в добровольном порядке указанного выше требования о выплате неустойки, морального вреда (л.д. 12-13).

За уступаемые права цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в сумме 85% от суммы, взысканной с должника, в течение одного дня после фактического получения цессионарием взысканной суммы от должника (пункт 3.1 договора).

16.10.2017 истец вручил ответчику претензию, в которой уведомил о переходе прав требований, вытекающих из договора долевого участия в строительстве по договору №14-СЕ1-272-171 от 07.08.2014, в части уплаты неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, убытков, штрафа и морального вреда, и потребовал выплаты неустойки в сумме 271455,16 руб., убытков в сумме 128400,85 руб. (л.д. 39-40).

Указанная претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании неустойки в размере 271455 руб. 16 коп., убытков в сумме 128400 руб. 85 коп., связанных с переплатой по договору, штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, морального вреда в сумме 10000 руб.

В процессе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований в части убытков до суммы 59542,35 руб., а также заявил отказ от требования о взыскании морального вреда в сумме 10000 руб. Уменьшение размера исковых требований и частичный отказ от исковых требований судом были приняты.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, возникшие между застройщиком и участниками долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

При этом Федеральный закон № 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, пунктом 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При этом указанный штраф по гражданско-правовой природе и по своей сути – форма предусмотренной законом неустойки, мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 ГК РФ, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее – постановление Пленума № 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

ФИО2 передала обществу "Эксперт-Финанс" по договору уступки от 12.10.2017 право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода прав к ООО "Эксперт-Финанс", без перехода права на получение квартиры, что не противоречит положениям статьи 384 ГК РФ.

В силу части 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО2 существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 ГК РФ, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 17 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 21 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" указано, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор долевого участия в строительстве №14-СЕ1-272-171 от 07.08.2014 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор №2 уступки прав (цессии) от 12.10.2017, заключенный между ФИО2 и ООО "Эксперт-Финанс", в установленном порядке не зарегистрирован.

В соответствии со статьей 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора цессии от 12.10.2017 влечет за собой незаключенность данного договора.

Поскольку государственная регистрация договора уступки прав не произведена, то права по договору участия в долевом строительстве к истцу не перешли, в связи с чем у него отсутствует право требования с ответчика неустойки за нарушение обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, штрафа по Закону о защите прав потребителей, убытков.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки, штрафа по Закону о защите прав потребителей и убытков отсутствуют.

Указанные выводы суда относительно необходимости осуществления государственной регистрации договора уступки права требования соответствуют выводам, изложенным в Определении Верховного Суда РФ от 26.04.2018 по делу №305-ЭС17-17670.

Довод истца о том, что договор уступки не подлежал государственной регистрации в связи с тем, что правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора, противоречит позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 26.04.2018.

Как указал Верховный Суд РФ, цель государственной регистрации – обеспечение стабильности гражданского оборота и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Согласно положениям части 2 статьи 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Верховный Суд РФ указал, что даже наличие зарегистрированного права собственности на квартиру, переданную застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение участником долевого строительства вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на истца. В связи с уменьшением истцом размера исковых требований и частичным отказом от иска излишне уплаченная госпошлина в сумме 1577 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт-Финанс" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1577 руб., перечисленную по чеку-ордеру от 10.11.2017 (плательщик - ФИО7).

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

 

Судья                                                                                                В.А. Сельдемирова