АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А67-10982/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 апреля 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Сириной В.В.

судей                                                                  Севастьяновой М.А.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Старт», общества с ограниченной ответственностью «Магистраль», общества с ограниченной ответственностью «Автострой» на решение от 12.07.2021 Арбитражного суда Томской области (судья Селиванова М.А.) и постановление от 20.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А67-10982/2017 по иску департамента по управлению государственной собственностью Томской области (634034, г. Томск, пр-кт Кирова, д. 20, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль» (634040, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Автострой» (634057, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Старт» (634028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения.

Другие лица, участвующие в деле: муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска, департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска.

В судебном заседании (24.03.2022 – до отложения рассмотрения кассационной жалобы) в онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Старт» – ФИО2 по доверенности от 15.08.2020;

от департамента по управлению государственной собственностью Томской области – ФИО3 по доверенности от 10.01.2022 № 3.

Суд установил:

департамент по управлению государственной собственностью Томской области (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль» (далее – ООО «Магистраль») о взыскании 764 004,01 руб. неосновательного обогащения, полученного ввиду пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100007:35 площадью 202 172 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...>, за период с 26.08.2009 по 12.12.2017, 3 155,44 руб. процентов, начисленных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 11.12.2017 по 29.12.2017, с дальнейшим начислением по день фактической уплаты долга.

В обоснование заявленных требований истец указал, что право собственности Томской области на спорный земельный участок возникло 28.03.2007 в силу закона (с даты государственной регистрации права собственности Томской области на нежилое строение с кадастровым номером 70:21:0100007:282, расположенное на спорном земельном участке) на основании пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ); пояснил, что согласно указанной норме в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. Определением от 10.01.2018 Арбитражного суда Томской области исковое заявление принято к производству с присвоением делу № А67-10982/2017.

Департамент обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автострой» (далее – ООО «Автострой») о взыскании 4 922 253,21 руб., в том числе, 4 864 775,56 руб. неосновательного обогащения в размере платы за пользование земельным участком по адресу: 

<

...> д. 1, кадастровый номер 70:21:0100007:35 площадью 202 172 кв. м за период с 17.08.2007 по 12.12.2017, 57 477,65 руб. процентов, начисленных в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 07.11.2017 по 29.12.2017, а также процентов за период с 30.12.2017 по день фактической оплаты долга.

Определением от 15.01.2018 Арбитражного суда Томской области исковое заявление принято к производству с присвоением делу № А67-88/2018.

Департамент обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – ООО «Старт») о взыскании 77 542 359,80 руб., в том числе, 77 035 298,71 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком по адресу: 

<

...> д. 1, кадастровый номер 70:21:0100007:35 площадью 202 172 кв. м за период с 07.12.2005 по 12.12.2017, 507 061,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.12.2017 по 19.01.2018 с дальнейшим их начислением по статье 395 ГК РФ.

Определением от 31.01.2018 Арбитражного суда Томской области исковое заявление принято к производству с присвоением делу № А67-473/2018.

Определением от 06.04.2018 Арбитражного суда Томской области дела № А67-10982/2017, № А67-88/2018 и № А67-473/2018 объединены в одно производство на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), за объединенным делом оставлен № А67-10982/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска и департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска.

Также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика была привлечена Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее – МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях).

В дальнейшем Российская Федерация в лице МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях определением суда от 18.05.2018 привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял свои требования, согласно последней принятой судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением от 24.03.2021 редакции истец просит взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100007:35 в общей сумме 17 703 220,49 руб., из которых:

–  с ООО «Магистраль» 457 860,81 руб. за период с 28.12.2014 по 12.12.2017;

–  с ООО «Автострой» 1 197 666 руб. за период с 28.12.2014 по 12.12.2017;

–  с ООО «Старт» 16 004 090,15 руб. за период с 25.01.2015 по 12.12.2017;

–  с Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях 43 603,53 руб. за период с 28.12.2014 по 12.12.2017.

Решением от 12.07.2021 Арбитражного суда Томской области в пользу департамента с ООО «Магистраль» взыскано 457 860,81 руб. задолженности, с ООО «Автострой» – 1 197 666 руб. задолженности, с ООО «Старт» – 16 004 090,15 руб. задолженности. В удовлетворении исковых требований к Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях о взыскании 43 603,53 руб. отказано. В доход федерального бюджета с ООО «Магистраль» взыскана государственная пошлина в сумме 2 888,26 руб., с ООО «Автострой» – 7 549,63 руб., с ООО «Старт» – 100 810,46 руб.

Постановлением от 20.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда принят частичный отказ департамента от иска к ООО «Магистраль» в сумме 84 542,66 руб. Решение от 12.07.2021 Арбитражного суда Томской области в указанной части и в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины отменено. Производство по делу в указанной части прекращено.

Абзацы первый и пятый резолютивной части решения суда первой инстанции изложены в иной редакции, согласно которым с ООО «Магистраль» в пользу департамента взыскана задолженность в сумме 373 318,15 руб. С ООО «Магистраль» в доход федерального бюджета взыскано 2 368 руб. государственной пошлины. В остальной части решение от 12.07.2021 Арбитражного суда Томской области оставлено без изменения.

ООО «Магистраль», ООО «Старт», ООО «Автострой» обратились с кассационными жалобами на решение от 12.07.2021 суда первой инстанции и постановление от 20.10.2021 суда апелляционной инстанции, в которых просят об отмене данных судебных актов, направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ООО «Автострой», ООО «Магистраль» полагают, что судами неверно применена статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положения которой имеют отношение только к неделимым земельным участкам, тогда как земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости ответчиков, является делимым, что подтверждено фактическим разделом земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100007:35; площадь используемого земельного участка должна определяться исходя из площади, занятой строением и необходимой для его эксплуатации; суд необоснованно не принял результаты судебной экспертизы, назначенной с целью установления площади каждого земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования; истец имел право взыскивать плату за землю только с момента регистрации своего права собственности.

ООО «Старт» в своей кассационной жалобе приводит аналогичные доводы и, кроме того, ссылается на то, что суды первой и апелляционной инстанций при расчете задолженности необоснованно не учли, что на ответчика распространяется льгота 2% от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок ранее был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования; истец чинил ответчику препятствия в оформлении земельного участка в собственность, что следует из обстоятельств, исследованных в рамках дела № А67-442/2019.

В возражениях от 23.03.2022 на кассационные жалобы департамент не усматривает оснований для их удовлетворения, считает судебные акты соответствующими действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО «Старт» и представитель департамента поддержали свои ранее изложенные доводы.

Определением от 24.03.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание отложено на 21.04.2022 на 13 часов 45 минут по тюменскому времени.

Департамент 18.04.2022 представил дополнительные пояснения, считает правомерным расчет платы за пользование земельным участком пропорционально занимаемой каждым объектом площади. С доводами жалоб о расчете задолженности исходя из площади каждого из вновь образованных земельных участков не согласен, поскольку в период, в отношении которого департаментом заявлены требования, земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100001:35 был единым.

ООО «Старт» 21.04.2022 представило письменные пояснения к своей кассационной жалобе, в которых поддерживает ранее изложенные доводы, выражает несогласие с произведенным истцом разделом земельного участка.

Определением от 15.04.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Демидовой Е.Ю. на судью Севастьянову М.А.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ОАО «Завод ЖБК-100» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2005 № 020302:46, в соответствии с которым земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0100007:35, площадью 202 172 кв. м (облагаемый арендной платой 5 200 324 кв. м) передан в аренду ОАО «Завод ЖБК-100» на срок с 22.03.2005 по 22.03.2012, о чем подписан акт приема-передачи участка от 15.04.2005.

04.09.2009 ОАО «Завод ЖБК-100» сменило наименование на ОАО «Железобетонные изделия».

09.06.2011 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации юридического лица ОАО «Железобетонные изделия» по определению суда о завершении конкурсного производства.

Департаментом экономического развития и управления муниципальной собственностью издан приказ от 12.10.2011 № 1687 о прекращении действия договора аренды земельного участка № 020302:46 в связи с ликвидацией юридического лица.

Согласно выпискам из  ЕГРН в спорный период в границах земельного участка были расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ООО «Старт», ООО «Автострой», ООО «Магистраль» и Российской Федерации. При этом период возникновения права собственности определен датой регистрации права собственности ответчиков в отношении принадлежащих им объектов.

На основании распоряжения администрации Томской области от 04.09.2017 № 541-ра «Об утверждении схемы земельного участка и установлении видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности Томской области» образовано несколько земельных участков, сформированных в результате раздела находящегося в собственности Томской области земельного участка из земель населенных пунктов площадью 202 172 кв. м (кадастровый номер 70:21:0100007:35), расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

13.12.2017 за субъектом Российской Федерации – Томской областью зарегистрировано право собственности на 16 выделенных из исходного земельных участков со следующими кадастровыми номерами 70:21:0100007:1021, 70:21:0100007:1022, 70:21:0100007:1023, 70:21:0100007:1024, 70:21:0100007:1025, 70:21:0100007:1026, 70:21:0100007:1027, 70:21:0100007:1028, 70:21:0100007:1029, 70:21:0100007:1030, 70:21:0100007:1031, 70:21:0100007:1032, 70:21:0100007:1033, 70:21:0100007:1034, 70:21:0100007:1035, 70:21:0100007:1036; земельный участок КН 70:21:0100007:35 снят с кадастрового учета 29.12.2017.

Полагая, что с момента государственной регистрации права собственности ответчиков на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100007:35, к ответчикам перешли права арендаторов по договору аренды земельного участка от 08.04.2005 № 020302:46, а департамент занял место арендодателя в упомянутом договоре аренды на основании статьи 617 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу о взыскании задолженности по 12.12.2017 включительно (до даты выделения земельных участков).

Суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что он выступает арендодателем по договору аренды земельного участка от 08.04.2005 № № 020302:46, а также признал необоснованной ссылку ответчиков на то, что земельный участок в спорный период должен был находиться в собственности Российской Федерации, при этом исходил из следующего.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности Томской области на спорный земельный участок от 15.07.2016 в качестве оснований возникновения права собственности указаны: постановление Правительства Российской Федерации «О передаче государственных предприятий и организаций, а также иного государственного имущества в государственную собственность Томской области» от 20.11.1992 № 901; выписки из реестра государственного имущества Томской области; абзац 2 пункта 1 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ.

Из постановления Правительства Российской Федерации от 20.11.1992 № 901 «О передаче государственных предприятий и организаций, а также иного государственного имущества в государственную собственность Томской области» следует, что в перечень имущества, передаваемого в государственную собственность Томской области, входит имущество товарищества с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных конструкций-100», г. Томск.

В дальнейшем товарищество было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Завод железобетонных конструкций-100» (АООТ «Завод ЖБК-100»), позднее – в ОАО «Завод ЖБК-100».

Статьей 18 ЗК РФ предусмотрено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

На основании изложенного, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд первой инстанции пришел к выводу, что в собственность Томской области было в комплексе передано государственное имущество, находящееся в пользовании товарищества с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных конструкций-100».

Исходя из положений пункта 1 статьи 132 ГК РФ, поскольку Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственность которых передано имущество, несут бремя его содержания с даты возникновения права собственности (абзац 29 пункта 11 статьи 154 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ), так как основанием возникновения права собственности Томской области является постановление Правительства Российской Федерации «О передаче государственных предприятий и организаций, а также иного государственного имущества в государственную собственность Томской области» от 20.11.1992 № 901, суд первой инстанции счел, что  Томская  область, начиная с 1992 года, является собственником земельного участка, вне зависимости от даты осуществления государственной регистрации права, которая носит правоподтверждающий характер. Данный правовой подход был сформирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2178/11 от 19.07.2011.

Ссылку ООО «Старт» на то, что право собственности на спорный земельный участок возникло только у Российской Федерации в связи с приобретением данным публично-правовым образованием помещения (бомбоубежища) в одном из объектов недвижимости, суд первой инстанции признал необоснованной ввиду следующего.

Перечень объектов недвижимого имущества, относящихся к федеральной собственности (здания, строения, сооружения, но не помещения), указанный в пункте 1 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Изложенный подход сформирован в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2020 № 302-ЭС19-28206.

Также применительно к вышеуказанному возражению ООО «Старт» суд первой инстанции принял во внимание, что решением  от 04.09.2020 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-442/2019, оставленным без изменения постановлением от 20.02.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 06.07.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, ООО «Старт» отказано в удовлетворении иска к департаменту по управлению государственной собственностью Томской области и муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска о признании недействительным права собственности Томской области на земельные участки, полученные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100007:35, признании незаконным раздела данного земельного участка.

Учитывая, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, установив, что на момент заключения и прекращения договора аренды земельного участка от 08.04.2005 № 020302:46 право собственности на земельный участок у муниципального образования «Город Томск» отсутствовало, ссылка истца на указанный договор как на основание начисление платы за пользование земельным участком признана судом первой инстанции необоснованной.

Таким образом, правоотношения сторон квалифицированы судом первой инстанции как вытекающие из норм ГК РФ о неосновательном обогащении, при этом для расчета размера неосновательного обогащения необходимо применять нормативный акт, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Томской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов.

Установив, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100007:35 площадью 202 172 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет 31.01.2005, разрешенное использование – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, находящиеся на нем объекты входили на дату формирования участка в имущественный комплекс товарищества с ограниченной ответственностью «завод железобетонных конструкций-100» (впоследствии – АООТ «Завод ЖБК-100», ОАО «Завод ЖБК-100), и в настоящее время принадлежат на праве собственности ответчикам по делу, руководствуясь пунктом 11 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», суд первой инстанции признал подлежащим применению правовой подход о расчете доли в земельном участке, необходимой для эксплуатации принадлежащих ответчикам объектов в соответствии с положениями статьи 39.20 ЗК РФ (с учетом всех расположенных на сформированном земельном участке объектов). В связи с этим доводы ответчиков, ссылающихся на результаты экспертных исследований, выполненных в рамках настоящего дела на предмет определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости, отклонены.

Кроме этого, суд первой инстанции учел, что идентичные возражения о необоснованном определении площади земельных участков, образовавшихся в результате раздела спорного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100007:35 и необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в его границах, являлись предметом исследования в рамках дела № А67-442/2019 и были отклонены.

Таким образом, суд первой инстанции заключил, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие объективное отсутствие необходимости в использовании в спорный период всей площади сформированного земельного участка.

По результатам оценки доводов сторон и представленных в дело доказательств исковые требования департамента удовлетворены частично: с ООО «Магистраль» взыскано 457 860,81 руб., с ООО «Автострой» – 1 197 666 руб., с ООО «Старт» – 16 004 090,15 руб.

Требование истца к МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях оставлено без удовлетворения на том основании, что правовой режим земельного участка, на котором расположено здание с частью помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, должен определяться с учетом положений пункта 2 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ, что исключает обязанность по внесению платы за землю одним публично-правовым образованием в пользу другого.

Суд апелляционной инстанции согласился с тем, что расчет доли в земельном участке, необходимой для эксплуатации принадлежащих ответчикам объектов, необходимо производить по правилам статьи 39.20 ЗК РФ с учетом всех расположенных на сформированном земельном участке объектов. Доводы апеллянтов о делимости земельного участка суд не принял на том основании, что поставленный на кадастровый учет земельный участок в исковой период не был разделен, следовательно, вывод о множественности лиц на стороне арендатора является правильным. Дальнейший раздел земельного участка оценен судом апелляционной инстанции как не влияющий на выводы суда.

Сумма, подлежащая взысканию с ООО «Магистраль», а также размер государственной пошлины для данного общества определены судом апелляционной инстанции с учетом отказа истца от требований в сумме 84 542,66 руб., начисленной за период с 28.12.2014 по 18.10.2015, поскольку право собственности указанного лица на нежилые здания с кадастровыми номерами 70:21:0100007:271 и 70:21:0100007:269 зарегистрировано только 19.10.2015. Частичный отказ департамента от иска к ООО «Магистраль» судом апелляционной инстанции принят, производство по делу в указанной части прекращено.

Судебная коллегия полагает неверным вывод судов первой и апелляционной инстанций о расчете доли в земельном участке, необходимой для эксплуатации принадлежащих ответчикам объектов, в соответствии с положениями статьи 39.20 ЗК РФ.

Истец, заявляя исковые требования, просил взыскать неосновательное обогащениеза пользование земельным участком под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности трем ответчикам.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость от площади таких объектов недвижимости, от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, при определении размера неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, необходимо исходить как из площади земельного участка, занятой недвижимостью, так и из площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации такого объекта недвижимости с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявляя требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в отсутствие законных оснований, истец должен доказать: факт пользования ответчиком земельным участком, период пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Таким образом, в обоснование размера неосновательного обогащения истец должен доказать факт пользования ответчиками земельными участками определенной площади, на которых расположено 15 нежилых зданий, принадлежащих ответчикам.

Учитывая указанный правовой подход, департамент должен был представить доказательства того, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации по отношению к каждому из объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам, в отношении которых отсутствуют сведения о том, что все эти объекты или некоторые из них составляют один объект недвижимости, либо должен был обосновать невозможность применения данного подхода.

В определении от 22.03.2018 суд первой инстанции предлагал истцу представить письменное обоснование того, что земельный участок является неделимым.

Департамент в ходатайстве об уточнении исковых требований от 18.04.2018 указывал, что на основании государственного контракта на выполнение кадастровых работ кадастровым инженером подготовлена справка от 04.04.2018 № 406, содержащая расчет площади земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчикам на праве собственности. К ходатайству приложен соответствующий расчет с указанием площадей земельных участков под объектами недвижимости.

Определением от 29.05.2018 суд первой инстанции назначил судебную землеустроительную экспертизы с целью определения площади земельных участков, необходимых для эксплуатации 15 нежилых зданий и сооружений в период с 28.12.2014 по 28.12.2017. Определением от 18.09.2020 назначена дополнительная судебная землеустроительная экспертиза для определения площади земельных участков, фактически занимаемых и необходимых для эксплуатации пяти объектов недвижимости. Основанием для назначения дополнительной экспертизы послужила неполнота проведенного ранее исследования. Назначая экспертизу, суд первой инстанции указал, что в предмет доказывания по настоящему делу входит установление площади участков, необходимых для размещения и эксплуатации зданий и сооружений.

Экспертные заключения представлены в материалы дела, расчет площади осуществлен экспертом в соответствии со статьей 11.9 ЗК РФ о требованиях к образуемым и измененным земельным участкам.

Кроме того, из материалов дела следует, что фактически был осуществлен раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100001:35 с регистрацией 13.12.2017 права собственности Томской области на 16 выделенных земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100001:35 с кадастрового учета снят. В материалы дела представлены соответствующие выписки из ЕГРН.

Указанные действия истца, проведенные им кадастровые работы, выводы судебного эксперта, осуществленный раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100001:35 должны были быть приняты судами и оценены с позиции наличия в данном случае оснований применить общий подход с целью определения размера обязательств ответчиков, а именно – рассчитать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации по отношению к каждому из объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам.

Между тем судом первой инстанции, поддержанным судом апелляционной инстанции, в противоречие представленным доказательствам сделан противоположный вывод – об объективной необходимости в спорный период всей площади сформированного земельного участка, что послужило основанием для определения размера обязательств ответчиков в соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций при определении площади, используемой ответчиками под принадлежащими им объектами недвижимости, необоснованно исходили из необходимости рассчитывать сумму платы за пользование пропорционально соотношению размера площади принадлежащих ответчикам объектов к общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них по решению суда.

Таким образом, норма пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ в качестве условий применения приведенного в ней принципа отсылает к пункту 2 данной статьи, который определяет особенности предоставления земельных участков, раздел которых невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимых земельных участков), что позволяет прийти к выводу об отсутствии оснований для применения закрепленного в пункте 10 принципа по отношению к делимым земельным участкам.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 16.02.2017 № 45-АПГ16-23 относительно применения пунктов 2 и 10 статьи 39.20 ЗК РФ указал: «Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке, на котором расположены не один, а несколько объектов недвижимого имущества. Поскольку земельный участок сформирован под два объекта и неделим, то в силу статьи 35 ЗК РФ при расчете арендной паты применяется принцип пропорциональности (учета долей) исходя из расчета площади всего участка». Кроме того, в данном определении указано на недопустимость применения такой методики расчета, которая повлечет за собой увеличение размера арендной платы.

В рамках дела № А40-17110/2013 было установлено, что земельные участки, на которых расположены 19 объектов недвижимости, являлись частями земельного участка и имели самостоятельные кадастровые учетные номера. Взыскание платы за пользование в пределах площади застройки было признано неправомерным, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442 по данному делу указано на необходимость устанавливать фактически используемую площадь, включая часть, занятую недвижимостью, и часть, необходимую для ее использования.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что неосновательное обогащение за земельный участок следует рассчитывать пропорционально площади принадлежащих собственникам нежилых помещений.

Таким образом, подход о расчете площади земельного участка пропорционально площади объектов сформулирован в законе и разъяснениях применительно к нежилым помещениям и неделимым земельным участкам. Если же земельный участок фактически разделен, площадь используемых земельных участков может быть установлена, оснований для применения правового подхода, изложенного в пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ, не имеется.

Также необоснованна ссылка судов на то, что объекты, находящиеся на спорном земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100001:35, входили на дату его формирования в имущественный комплекс товарищества с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных конструкций-100» (впоследствии – АООТ «Завод ЖБК-100», ОАО «Завод ЖБК-100»). Разрешенное использование данного земельного участка – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы – было определено на момент постановки земельного участка на кадастровый учет – 31.01.2005. Однако указанное юридическое лицо было ликвидировано 09.06.2011, в настоящее время ответчики являются собственниками объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимости, разрешенное использование исходного земельного участка перестало соответствовать фактическому.

Суд первой инстанции в обоснование применения правового подхода, изложенного в пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ, сослался на постановления суда кассационной инстанции по делам № А45-12021/2020, № А67-5746/2019.

Между тем постановление от 09.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-12021/2020, оставленное без изменения постановлением от 22.06.2021 суда кассационной инстанции, вынесено по делу с иными фактическими обстоятельствами – на спорном земельном участке расположены только объекты недвижимости ответчика, признано обоснованным определение размера обязательств ответчика исходя из площади земельного участка, поставленного на кадастровый учет, который в итоге был выкуплен ответчиком, а не в пределах площади расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В рамках дела № А67-5746/2019 устанавливалась доля в пользовании земельным участком, приходящаяся на собственника нежилого помещения, при этом земельный участок, на котором было расположено несколько объектов недвижимости, не был разделен, доводов о его делимости не приводилось.

Как указано выше, в материалы дела представлены выписки из ЕГРН, из которых следует, что сформированные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100007:35 земельные участки поставлены на кадастровый учет, на них зарегистрировано право собственности.

В соответствии с частью 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества  понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет) (пункт 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 7 Закона № 218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее также – кадастр недвижимости).

На основании части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Состав сведений кадастра недвижимости определен в статье 8 Закона № 218-ФЗ, и позволяет установить как факт расположения объектов недвижимости ответчиков в пределах конкретных земельных участков, так и характеристики данных земельных участков, включая площадь.

Таким образом, на основании сведений кадастра недвижимости, которые следует считать достоверными, могут быть определены сведения о земельных участках, необходимых для эксплуатации в отношении каждого из принадлежащих ответчикам объектов недвижимости.

Необходимо также отметить, что в данном случае дата постановки земельных участков на кадастровый учет не имеет правового значения, поскольку сведения кадастра недвижимости являются доказательством, обосновывающим размер площади земельного участка, в отношении которого определяется размер обязательств ответчиков.

Учитывая изложенное, выводы судов об определении размера обязательств ответчиков, основанные на неверном применении норм права, без учета представленных в дело доказательств о земельных участках, поставленных на кадастровый учет, являются преждевременными, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного акта.

Доводы жалоб о необходимости установления площади земельных участков, используемых ответчиками, по результатам судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку площадь земельных участков была определена по результатам проведения кадастровых работ, соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Доводы кассаторов об отсутствии у истца права взыскивать плату за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности были рассмотрены и обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций, оснований для иных выводов у судебной коллегии не имеется (статьи 9, 65 АПК РФ).

Доводы ООО «Старт» о распространении на него льготы, связанной с установлением арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, что следует из пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, также необоснованны, поскольку в деле не имеется доказательств того, что договор аренды от 08.04.2005 № 020302:46 был заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы по указанному договору был определен в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной постановлением мэра г. Томска. Кроме того, на момент заключения и прекращения договора аренды земельного участка от 08.04.2005 № 020302:46 право собственности на земельный участок у муниципального образования «Город Томск» отсутствовало, ссылка истца на указанный договор как на основание начисление платы за пользование земельным участком правильно признана судом первой инстанции необоснованной.

Ссылка ООО «Старт» в жалобе на наличие препятствий со стороны истца в оформлении земельного участка в собственность, что следует из обстоятельств, исследованных в рамках дела № А67-442/2019, также не может быть принята судом кассационной инстанции. В рамках указанного дела судами сделан вывод о том, что ООО «Старт» не подтвердило, что обращалось за выкупом земельных участков, равно как и то, что ему было отказано в предоставлении участков в собственность за плату.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление в части и направить дело на новое рассмотрение.

Поскольку обстоятельства, связанные с определением используемой ответчиками площади земельного участка, имеют существенное значения для разрешения настоящего спора и могут быть установлены только при рассмотрении дела в суде первой инстанции, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в части с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо установить площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ответчикам объектов недвижимости, на основании имеющихся в материалах дела сведений ЕГРН,  при необходимости, запросить у сторон недостающие сведения, предложить сторонам представить расчет и контррасчет задолженности, и на основе всесторонней оценки представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ принять законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационным жалобам не рассматривается, поскольку на основании части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.07.2021 Арбитражного суда Томской области и постановление от 20.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-10982/2017 об удовлетворении в части исковых требований департамента по управлению государственной собственностью Томской области и взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» 373 318,15 руб., с общества с ограниченной ответственностью «Автострой» – 1 197 666 руб., с общества с ограниченной ответственностью «Старт» – 16 004 090,15 руб., а также в части взыскания с данных обществ судебных расходов по уплате государственной пошлины отменить.

В отмененной части дело № А67-10982/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

В остальной части решение от 12.07.2021 Арбитражного суда Томской области и постановление от 20.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-10982/2017 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                    М.А. Севастьянова

 

ФИО1