АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

08 мая 2018 года

Дело №

А56-4220/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 7 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  Загребельной Я.А. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Уни-Блок» Бердашкова А.В. (доверенность от 09.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 (судьи Желтянников В.И., Колосова Ж.В., Тимухина И.А) по делу № А56-4220/2017,					

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Уни-Блок», место нахождения: 188302, Ленинградская обл., Гатчинский р-н, г. Гатчина,                               ул. Ополченцев-Балтийцев, д. 42А, ОГРН 1074716000314, ИНН 4716027579 (далее – ООО «Уни-Блок»), обратилось в Арбитражный суд города                          Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интер Сталь», место нахождения: 198184, Санкт-Петербург, Канонерский остров, д. 30, лит. А, ОГРН 1047808002824, ИНН 7805294074  (далее – ООО «Интер Сталь»), о признании права собственности на железнодорожный путь необщего пользования с кадастровым номером 78:15:0008112:2592, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 36, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировать право собственности на указанное имущество за ООО «Уни-Блок». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – комитет) и конкурсный управляющий ООО «Интер Сталь» Губанков Дмитрий Сергеевич.

Решением суда от 04.07.2017 иск удовлетворен. 

Постановлением апелляционного суда от 30.11.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание довод комитета о том, что договор аренды земельного участка от 18.04.2007 не содержал права арендатора возводить на земельном участке капитальные сооружения, полагает, что обращение истца с настоящим иском обусловлено не наличием спора с ответчиком, а целям осуществления государственной регистрации права собственности на объект, отвечающий признакам самовольной постройки.

Податель жалобы ссылается на то, что из представленных документов следует, что спорный объект введен в эксплуатацию 31.07.2007, то есть после заключения договора аренды земельного участка, указывает на то, что, делая вывод о соответствии договора купли-продажи статьям 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суды не исследовали вопрос о возможности признания права собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, тем самым отвечающий признакам самовольной постройки, не исследовали обстоятельства соблюдения установленного законодательством порядка строительства и ввода в эксплуатацию спорного объекта.

Податель жалобы ссылается на то, что истец не представил доказательств оспаривания в установленном порядке решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности истца на спорный объект.

Комитет указывает на то, что выбранный истцом способ защиты предполагает, что путем признания права собственности может быть осуществлена защита или восстановление права, которое возникло, но кем-либо оспаривается, считает, что данные обстоятельства материалами дела не подтверждаются.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Уни-Блок» просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО «Уни-Блок» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель) и ООО «Интер Сталь» (арендатор) заключили договор от 18.04.2007 № 05/ЗК-04357 аренды земельного участка площадью 14 386 кв. м с кадастровым номером 78:15:8106:1014, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 36, зона 8, сроком действия до 25.02.2020 с учётом условий дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 2.

ООО «Интер Сталь» (продавец) и ООО «Уни-Блок» (покупатель) заключили договор от 12.03.2015 № 40 купли-продажи имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 36, в том числе железнодорожного пути необщего пользования с инвентарным номером 104. 

Согласно договору купли-продажи обязанность продавца по передаче имущества возникает после подписания покупателем договора об аренде земельного участка, зона 8, либо договора субаренды земельного участка площадью 12 700 кв. м из земель транспорта полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 78:15:8112:28, расположенного по адресу:                               Санкт-Петербург, участок ж/д «река Екатерингофка - станция Новый Порт»                  ст. Новый Порт. 

Стоимость имущества переданного по договору купли-продажи составила 230 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты, в том числе 18 % НДС. 

Платежными поручениями от 02.04.2015 № 766 и от 17.04.2015 № 320 подтверждается перечисление денежных средств по договору. 

Согласно акту приема-передачи от 24.04.2015, подписанному обеими сторонами договора купли-продажи, имущество по договору купли-продажи, в том числе железнодорожный путь, передано ООО «Уни-Блок».

Комитет, ООО «Интер Сталь» и ООО «Уни-Блок» подписали  дополнительное соглашение от 14.04.2015 № 3 к договору аренды от 18.04.2007 № 05/ЗК-04357, согласно которому истец принимает все права и обязанности арендатора земельного участка. 

ООО «Уни-Блок» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на упомянутый железнодорожный путь.

Сообщением от 27.09.2016 № 78/070/025/2016-377 Управление Росреестра отказало ООО «Уни-Блок» в государственной регистрации права собственности на железнодорожный путь необщего пользования с кадастровым номером 78:15:0008112:2592, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 36, сославшись на то, что отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности продавца - ООО «Интер Сталь» на продаваемый объект недвижимости; нет заявления о государственной регистрации перехода права собственности от продавца - ООО «Интер Сталь»; в договоре купли-продажи отсутствуют данные, позволяющие установить расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке; отсутствует указание на кадастровый паспорт объекта недвижимости, на протяженность (длину) объекта. 

В результате исполнения договора на выполнение работ по формированию технического плана спорного объекта от 27.10.2016, заключенного между ООО «Уни-Блок» и ООО «ПП «Радиант», изготовлен кадастровый паспорт сооружения от 21.06.2016, железнодорожный путь поставлен на кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера.

Ссылаясь на то, что оно исполнило свои обязательства по договору купли-продажи, неоднократно обращалось в регистрирующий орган с целью зарегистрировать права на приобретенный по договору железнодорожный путь, однако право не зарегистрировано, решением арбитражного суда от 28.12.2015 по делу № А56-74896/2015 ООО «Интер Сталь» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, считая, что не имеет возможности представить в регистрирующий орган необходимые документы, ООО «Уни-Блок» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сослался на то, что обязательства по договору купли-продажи спорного имущества сторонами исполнены, посчитал, что договор соответствует положениям статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, не оспорен и не признан недействительным, сделал вывод о том, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в настоящее время Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права ООО «Интер Сталь» на спорный объект не является основанием для отказа в удовлетворении иска, и удовлетворил требования.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. 

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В обоснование иска истец ссылается на то, что исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, обращался в регистрирующий орган с  заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный объект, однако ему было отказано, продавец признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство,  право собственности продавца на этот объект не было зарегистрировано.

Истец ссылается в иске на положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что не имеет возможности представить в регистрирующий орган необходимые для регистрации права собственности документы.

Однако суды первой и апелляционной инстанции не исследовали обстоятельства, на которые ссылается истец, не проверили, уклоняется ли продавец от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к покупателю, не установили, в чем выражается уклонение. 

Удовлетворяя требование о признании права собственности покупателя на железнодорожный путь и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности истца на спорный объект, суды не исследовали обстоятельства, связанные с возникновением права собственности продавца на данный объект.

Суды не проверили обстоятельства  создания спорного объекта, не установили наличие права собственности продавца на это имущество в момент совершения сделки купли-продажи.

Суды не проверили и не дали оценку доводам комитета, представляющим интересы собственника земельного участка, на котором находится спорное сооружение, о том, что этот объект воздвигнут на земельном участке, арендованном ответчиком для иных целей, без права возведения капитальных сооружений, что спорное сооружение имеет признаки самовольной постройки. 

Суды не дали оценку имеющемуся в деле договору аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему, а также распоряжениям администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 21.11.2006 № 1708-р и от 12.03.2010 № 368-р, согласно которым земельный участок предоставлен в аренду ООО «Интер Сталь» для использования под производство и переработку рельсошпальной решетки и отходов лома черных и цветных металлов без права возведения капитальных сооружений. Суды не дали оценку условиям дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи в части даты ввода в эксплуатацию железнодорожного пути, не установили, когда был сооружен спорный объект и находился ли он на земельном участке в момент заключения договора аренды земельного участка, не учли, что земельный участок предоставлялся продавцу имущества на условиях краткосрочной аренды.

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора и не были исследованы судами, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, проверить все доводы, участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку, а также распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по кассационной жалобе.

	С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 по делу № А56-4220/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин