ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-17805/2018

05 августа 2019 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.,

судей Дерхо Д.С., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6824/2019) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2019 по делу № А70-17805/2018 (судья Маркова Н.Л.), по иску индивидуального предпринимателя Пирдамовой Гюлчемен Рамазановны (ОГРН 304720311300362, ИНН 720200081802) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН  1027200867231, ИНН  7201000204) об урегулировании разногласий,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «ОК «Альянс»,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (паспорт, по доверенности № 1 от 10.01.2018 сроком действия три года),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением у Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: г.Тюмень ул.50 лет Октября, 82 корп.2.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2019 по делу № А70-17805/2018 исковые требования удовлетворены, разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, в части цены продажи имущества урегулированы:

- пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Цена продажи составляет 3347731 (три миллиона триста сорок семь тысяч семьсот тридцать один) рубль 00 копеек (без учета НДС), в том числе: - нежилое помещение, площадью 33,9 кв.м. – 631316 (шестьсот тридцать одна тысяча триста шестнадцать) рублей 00 копеек (без учета НДС), - нежилое помещение, площадью 101,9 кв.м. – 1774097 (один миллион семьсот семьдесят четыре тысячи девяносто семь) рублей 00 копеек (без учета НДС), - нежилое помещение, площадью 50,6 кв.м. – 942318 (девятьсот сорок две тысячи триста восемнадцать) рублей 00 копеек (без учета НДС)». 

- договор дополнен пунктом 2.1.1 следующей редакции: «Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 2115139 (два миллиона сто пятнадцать тысяч сто тридцать девять) рублей 00 копеек (без учета НДС) в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора, установив окончательную стоимость выкупаемого имущества равной 1232592 (один миллион двести тридцать две тысячи пятьсот девяносто два) рубля 00 копеек (без учета НДС)». 

Также с Департамента в пользу ИП ФИО2 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которыми отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции посчитал приоритетной судебную экспертизу перед иными доказательствами по делу, не дал надлежащую правовую оценку имеющимся в деле отчетам об оценке № 499/18, № 500/18, № 501/18 от 21.08.2018, представленные в материалы дела положительные экспертные заключения подтверждают соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная оценочная экспертиза не опровергает рыночную стоимость муниципального имущества, установленную в отчетах, не является бесспорным доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого имущества. По мнению ответчика, экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства, не может считаться допустимым доказательством. Считает, что вывод суда о том, что в период арендных отношений арендатором производился капитальный ремонт, не основан на материалах дела.

От ИП ФИО2 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы.

Указанный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам настоящего дела.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании апелляционного суда поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268, АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2, являясь субъектом малого предпринимательства, на основании договора аренды нежилого помещения (строения) № 081531478 от 21.08.2015, является арендатором нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: г.Тюмень ул.50 лет Октября, 82 корп. 2.

Решением Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-800/2018, решение об отказе, сформулированное в письме Департамента «Об утрате преимущественного права» № 44-06-5506/7 от 17.11.2017, в реализации ИП ФИО2 преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, 82, корпус 2, признано незаконным, противоречащим статьям 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд обязал Департамент выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на реализацию ИП ФИО2 преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, 82, корпус 2, в соответствии с заявлением ИП ФИО2 (входящий номер Департамента 44-06-1142/7 от 02.11.2017), после вступления решения суда в законную силу.

Постановлением от 13.11.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.04.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 по делу № А70-800/2018 оставлены без изменения, кассационная жалоба Департамента - без удовлетворения.

Департамент провел оценочную экспертизу нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, 82, корпус 2, и выслал в адрес истца проект договора купли – продажи муниципального имущества.

Пунктом 2.1 данного проекта договора купли – продажи муниципального имущества в редакции Департамента предусмотрено, что цена продажи составляет  сумму в размере 4 621 497 руб.

Указанный проект договора подписан ИП ФИО2 с протоколом разногласий № 1 от 30.10.2018, согласно которому предлагалось изложить пункт  2.1 в следующей редакции: «цена продажи составляет 4 026 00 руб.».

Направление истцом, на предложенный управлением проект договора купли - продажи, протокола разногласий обусловлено несогласием последнего с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, завышена, а также отсутствия условия о зачете в счет оплаты выкупной цены спорного помещения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений и отсутствия срока рассрочки уплаты выкупной цены.

В обоснование иной цены выкупаемого имущества истцом представлены отчеты об оценке №72/2018 от 25.10.2018, №71/2018 от 25.10.2018.

Отказ ответчика от подписания, предложенного истцом протокола разногласий к договору купли-продажи спорного имущества, послужил основанием для обращения последнего с настоящим иском в арбитражный суд.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ арендатор имеет право на выкуп арендуемого имущества при соблюдении следующих условий: 

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, а именно в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий по пункту 2.1 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того, истцом заявлено требование о зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции для установления рыночной стоимости объектов недвижимости и стоимости неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости, определением суда перовой от 15.01.2019 назначена судебная экспертиза. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: 

<

...> Октября, д.82, к.2, площадью 33,9кв.м., 101.9 кв.м., 50.6 кв.м. по состоянию на 02.11.2017; какова стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: 

<

...> Октября, д.82, к.2, площадью 33,9кв.м., 101.9 кв.м., 50.6 кв.м. по состоянию на 02.11.2017.

Проведение экспертизы поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Вип Груп» (далее – ООО «Вип Груп») ФИО4.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение № 01/02-19 от 12.02.2019, в котором сделаны выводы о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости (нежилых помещений), расположенных в подвале нежилого здания по адресу: г. Тюмень ул.50 лет Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017, с учетом принятых при проведении судебной экспертизы допущений и округления, составляет 3 950 322 руб. с учетом НДС и 3347731 руб. без НДС; стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: г. Тюмень ул.50 лет Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017 составляет 2 495 864 руб. с НДС и 2 115.139 рублей без НДС.

С учетом указанного заключения и пояснений эксперта ФИО4, суд первой инстанции установил, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3 347 731 руб.; стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости, составляет 2 115 139 руб.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования в данной части, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент их заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ условия договора в случае спора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

По правилам статей 6, 8, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон № 135-ФЗ) оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из анализа положений Закона № 159-ФЗ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции процессуально обоснованно назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Вип Груп» ФИО4.

Как указано выше, согласно поступившему в суд заключению № 01/02-19 от 12.02.2019 рыночная стоимость объектов недвижимости (нежилых помещений), расположенных в подвале нежилого здания по адресу: г. Тюмень ул.50 лет Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017, с учетом принятых при проведении судебной экспертизы допущений и округления, составляет 3 950 322 руб. с учетом НДС и 3347731 руб. без НДС; стоимость неотделимых улучшений, выполненных в объектах недвижимости по адресу: г. Тюмень ул.50 лет Октября д.82 к.2, площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м, 50,6 кв.м по состоянию на 02.11.2017 составляет 2 495 864 руб. с НДС и 2 115 139 рублей без НДС.

Доводы Департамента о том, что в заключении № 01/02-19 от 12.02.2019 не опровергается рыночная стоимость муниципального имущества, установленная в отчетах об оценке № 499/18, № 500/18, № 501/18 от 21.08.2018, не является бесспорным доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Так, из содержания статьи 13 Закона № 135-ФЗ следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014).

Таким образом, законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и если сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

При этом проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания выводов независимого оценщика.

Поскольку у сторон возникли разногласия в связи с результатами представленного Департаментом отчета, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная экспертиза (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком по существу не опровергнуты (статья 65 АПК РФ), заключение не признано недействительным, незаконным.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное процессуальное действие (проведение судебной экспертизы) обусловлено наличием разногласий сторон по вопросу, требующему специальных знаний (определение рыночной стоимости объекта недвижимости), не соответствие представленного Департаментом отчета об оценке требованиям Стандарта, и направлено на разрешение таких разногласий с целью установления обстоятельства, имеющего значение для дела (рыночной стоимости спорного объекта).

При этом, коллегия суда отмечает, что заявленное ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы, правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку ответчик, заявляя о необходимости в проведении дополнительной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ, не сформулировал и не подал соответствующее обоснованное ходатайство, а также не выполнил организационные мероприятия необходимые для рассмотрения такого ходатайства, а именно не внес на депозитный счет суда денежные средства, достаточные для проведения такой экспертизы.

Ходатайства о проведении повторной экспертизы либо об уточнении вопросов, поставленных перед экспертом, на стадии апелляционного обжалования ответчик не заявлял (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Заключение № 01/02-19 от 12.02.2019 является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), оно исследовано судом по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений каких-либо принципов и методов проведения подобного исследования экспертами, влияющих или могущих повлиять на стоимость имущества, не допущено, и судом не установлено.

Приняв заключение № 01/02-19 от 12.02.2019 в качестве надлежащего доказательства, учитывая отсутствие доказательств, опровергающих приведенные экспертом выводы, суд первой инстанции правомерно разрешил спор с учетом выводов, содержащихся в указанном экспертном заключении, удовлетворив требования истца. 

Доводы Департамента о том, что не имелось оснований усомниться в достоверности отчетов об оценке № 499/18, № 500/18, № 501/18 от 21.08.2018, заключение № 01/02-19 от 12.02.2019 не может считаться допустимым доказательством, отклоняются с учетом изложенного выше.

Что касается стоимости неотделимых улучшений, произведенных ИП ФИО2 в период действия договора аренды путем проведения капитального ремонта, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что работы по капитальному ремонту согласованы, более того они были сданы, но в связи с давностью событий данные документы уничтожены в архиве и не сохранились у истца и ответчика.

Как верно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе договор аренды нежилого помещения (строения) № 081531478 от 21.08.2015является договором аренды, правоотношения сторон в рамках которого регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды 

В рассматриваемой ситуации, беспрерывное пользование спорным помещением осуществляется истцом с 2010 года по настоящее время.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 12.05.2010 к договору аренды № 081027428 от 23.08.2010 подтверждается, что часть работ произведена в действие указанного договора и выполнена по архитектурно-планировочному заданию от 13.07.2005.

Так согласно указанному акту, на момент обследования нежилое помещение не эксплуатируется, выполнен следующее комплекс работ: изменен уровень полов, установлены дверные и оконные проемы в конструкциях цокольного этажа и ростверка, выполнены перегороди из кирпича и ГКЛ, входная группа и запасной выход в подвал, проложены инженерные коммуникации без установки сантехприборов, осветительной арматуры, внутри помещения стены облицованы ГКЛ, полы облицованы керамической плиткой, потолки подвесные, в подвале расположен тепловой узел для обслуживания 2-этажного панельного нежилого строения, а в характеристике инженерных сетей указано, что отопление отсутствует, вентиляция естественная.

В заключении комиссии, указанного выше акта приема-передачи, отражено, что арендатор обязан закончить работы по наружной отделке фасада, внутренней отделке помещений, установить сантехприборы и осветительную арматуру, выполнить капитальный ремонт согласно дефектной ведомости до 10.10.2010.

Как утверждает истец, им произведена часть работы с 2010, т.е. будучи в арендных правоотношениях с ответчиком по договору аренды № 081027428 от 23.08.2010, что соответствует императивной норме, закрепленной в пункте 6 статьи 5 Закона № 159-Ф.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В подтверждение своих доводов истец сослался на акт приема-передачи нежилого помещения от 12.05.2010 к договору аренды №081027428 от 23.08.2010, дефектную ведомость 2010, являющуюся приложением №3 к договору №081027428 от 23.08.2010, локальный сметный расчет на капитальный ремонт за 2 квартал 2011 года, письмо о приемки выполненных работ от 31.03.2011 №30-08-2165, письмо о возврате актов выполненных работ от 14.04.2011 №30-08-2584/1. 

В акте приема-передачи нежилого помещения к договору №081027428 от 23.08.2010 указано на необходимость проведения работа по отделке фасада, внутренней отделке помещений, установки сантехприборов и осветительной арматуры, выполнении капитального ремонта согласно дефектной ведомости, на дефектной ведомости имеется печать и подпись об ее утверждении, на основании дефектной ведомости составлен и согласован сметный расчет за 2 квартал 2011 года (работы в котором соответствуют работам в дефектной ведомости), так же имеется письмо от 31.03.2011 №30-08-2165, письмом о возврате актов выполненных работ от 14.04.2011 №30-08-2584/1.

Работы, указанные в дефектной ведомости и раскрытые в локальном сметном расчете, являются капитальным ремонтом, в силу прямого указания на это как в самой дефектной ведомости, так и в акте приема-передачи нежилого помещения к договору №081027428 от 23.08.2010. 

При этом капитальный ремонт является ремонтом, при котором осуществляются качественные изменения объекта аренды, а значит являются неотделимыми улучшениями.

Кроме того, улучшения, указанные в дефектной ведомости, по мнению истца не могут быть отделены от арендованного имущества, не причинив ему вред, что является дополнительным подтверждением осуществления неотделимых улучшений (№А40-204629/2014).

С учетом изложенного суд первой, применив часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшив выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.

Возражая относительно обоснованности требований истца в данной части, Департамент не представил каких-либо доказательств того, что капитальный ремонт, произведенный истцом, не привел к возникновению неотделимых улучшений объекта либо привел к возникновению таковых на иную сумму (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что с учетом того, что с момента проведения капитального ремонта прошло около 10 лет, истец ссылается на утрату документации на капитальный ремонт, а Департамент таких документов не представил.

На основании выше изложенного, доводы Департамента о том, что выводы суда первой инстанции о проведении арендатором капитального ремонта в период арендных отношений противоречат материалам дела, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 15 апреля 2019 года по делу № А70-17805/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Д.С. Дерхо

 Л.И. Еникеева