Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-285287/23-28-2194

г. Москва

31 мая 2024 г.

резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2024года

полный текст решения изготовлен 31 мая 2024 года

 

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МБ ПРОЕКТ"

(123001, 

<

...>, КОМНАТА ЭТ. 1, ПОМ II, КОМ 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

Третье лицо

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

(125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)

о признании права на применение льготной арендой ставки по договору аренды № 01-00509/03 от 06 июня 2003 года в размере 5 000 руб. за 1 кв.м. в год за период с 01.01.2022г. по 25.05.2022г., о взыскании  неосновательного обогащения в размере             22 398 841, 45 руб., об обязании произвести зачет взаимных требований

 

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 01.09.2023г., диплом о высшем юридическом образовании, ФИО3, удостоверение адвоката, доверенность от 01.09.2023г.

от ответчика: ФИО4, паспорт, доверенность от 11.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от третьего лица: ФИО4, паспорт, доверенность от 29.11.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МБ ПРОЕКТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании права на применение льготной арендой ставки по договору аренды № 01-00509/03 от 06 июня 2003 года в размере 5 000 руб. за 1 кв.м. в год ха период с 01.01.2022г. по 25.05.2022г., о взыскании  неосновательного обогащения в размере 22 398 841, 45 руб., об обязании произвести зачет взаимных требований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Рассмотрев материалы дела,  выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что на основании договора аренды № 01-00509/03 от 06.06.2003г. истец арендует нежилое здание общей площадью 276, 10 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

20.12.2018г. на основании дополнительного соглашения срок договора аренды № 01-00509/03 от 06.06.2003г. был продлен до 07.08.2028г. и с 12.09.2018г. установлена рыночная ставка арендной платы.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, Истец соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

17.05.2022г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации права приватизации арендуемого объекта недвижимости.

25.05.2022г. Департамент письмом № 33-5-49758/22-(0)-1 отказал в выкупе арендуемого объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2023г. по делу № А40-134554/22 суд обязал Департамент заключить договор купли-продажи с истцом.

Истец указывает, что в результате незаконного уклонения Департамента от своевременного  заключения договора купли-продажи истец понес убытки в размере суммы неосновательно начисленной арендной платы и пени.

Истец указывает, что поскольку ответчик уклонился от заключения купли-продажи договора, то начисление арендной платы по договору аренды № 01-00509/03 за период с 26.05.2022г. является незаконным.

На финансово лицевом счете договора аренды № 01-00509/03 от 06.06.2003г. имеется переплата со стороны общества в размере 22 398 841, 45 руб., из которых:

-3 067 147, 17 руб. – убытки в виде неосновательного обогащения за период с 01.01.2022г. по 25.05.2022г.;

-19 331 694, 28 руб. – убытки в виде необоснованно начисленной арендной платы с 26.05.2022г.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указывает, что действия Департамента по установлении ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования нежилым помещением полностью соответствует положениям действующего законодательства, а именно требованиям  ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Указывает, что истец с 01.01.2021г. может рассчитывать на получение льготной ставки в размере, установленном  п. 1(1) Постановления « 800-ПП, только на основании решения Межведомственной комиссии, при соблюдении условий и критериев, определенных в Постановлении.

Так же ответчик указывает, что пунктом 8.1 договора купли-продажи спорного помещения №59-8588, стороны подтвердили отсутствие взаимных претензий, в том числе и по арендной плате. Договор аренды прекратил свое действие, таким образом, правоотношения по договору аренды от 06.06.2003г. № 01-00509/03 прекращены с 23.05.2023г., договору присвоен статус «недействующий», финансово-лицевой счет закрыт.

Удовлетворяя исковые требований и отклоняя доводы отзыва ответчика, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 16, 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства" субъектам малого и среднего предпринимательства оказываются различные формы поддержки, в том числе имущественная, которая осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления в виде передачи во владение и пользование государственного и муниципального имущества, в том числе нежилых помещений на льготных условиях.

Согласно подпункту "д" пункта 2 статьи 21, пункту 1 статьи 26.12 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" управление и распоряжение собственностью субъекта Российской Федерации отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации. От имени города Москвы полномочия по управлению и распоряжению собственностью города Москвы осуществляют Правительство Москвы и уполномоченные им органы исполнительной власти города Москвы.

В целях реализации полномочий г. Москвы по управлению государственным имуществом Правительством Москвы принято постановление от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (далее - постановление N 800-ПП). Пунктами 1.1 и 5 Постановления 800-ПП определены основания предоставления имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в виде установления ставки арендной платы в зависимости, как от площади арендуемого помещения, так и от вида осуществляемой субъектом малого предпринимательства деятельности.

В рамках выделения групп субъектов малого предпринимательства каждому из таких субъектов предоставлен равный доступ к имущественной поддержке в виде установления ставки арендной платы в размере минимальной ставки на за 1 кв. м на соответствующий год арендуемого помещения площадью до 300 кв. м.

Договор аренды №01-00509/03 от 06.06.2003 был заключен без проведения торгов.

Дополнительным соглашением от 20.12.2018 был продлен срок действия договора на тех же условиях, которые действовали на момент истечения срока договора аренды №01-00509/03.

При этом из содержания дополнительного соглашения от 20.12.2018 явно следует, что оно заключено к договору аренды № 01-00509/03 от 06.06.2003 и не является самостоятельной сделкой. Указанным дополнительным соглашением был продлен срок действия договора аренды, иные изменения в договор аренды не вносились.

Утверждение Ответчика о том, что подписав дополнительного соглашения от 20.12.2018  о продлении срока аренды Общество выразило свою волю, согласившись, в том числе и с размером ставки арендной платы, подлежит отклонению, поскольку само по себе подписание дополнительного соглашения от 20.12.2018 о продлении срока аренды в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не исключило при определении размера арендной платы по договору применение положений Постановления № 800-ПП, в том числе пункта 1.1 Постановления.

Обществу до 31.12.2021 предоставлялась имущественная поддержка в виде льготной ставке арендной платы в размере 4 750 руб. за кв.м. в соответствии с п.1.1 Постановления правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее – Постановление 800-ПП).

Соответственно, продление договора аренды дополнительным соглашением от 20.12.2018 г., вопреки доводам ответчика и третьего лица, не лишило ЗАО «МБ Проект» права на льготную ставку арендной платы.

В силу условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке, в этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Тем самым, признание за истцом права на применение ставки арендной платы в соответствии с положениями п. 1 и п. 5 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП не требует внесения каких-либо изменений в договор аренды, поскольку действует автоматически и устанавливается Департаментом в одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Истец как субъект малого предпринимательства, арендующий объект нежилого фонда площадью до 300 квадратных метров, находящийся в имущественной казне города Москвы, по действующему договору аренды, заключенному без проведения торгов, имеет право пользоваться имущественной поддержкой в виде установления ставки арендной платы в размере 5 000 руб. за кв. м в год без обращения в Межведомственную комиссию.

Акт сверки расчетов № 69048 от 04.07.202 по договору аренды № 01-00509/03 подтверждает отсутствие задолженности на начало спорного периода, а также добросовестное исполнение Обществом обязанности по оплате, в том числе в течение спорного периода.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является, в том числе, обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ, определений стоимости объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ, в целях их передачи в аренду. Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", если размер арендной платы установлен в соответствии с другим федеральным законом, в связи с передачей в аренду, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с законом об оценочной деятельности не устанавливается.

Частью 1 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ установлено, что органы государственной власти оказывают имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства в виде передачи во владение и (или) в пользование нежилых помещений, находящихся в государственной собственности на льготных условиях.

Согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Истец считает, что подлежит восстановлению нарушенное право Общества на применение льготной ставки арендной платы, в связи с чем должны подлежать удовлетворению требования об обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендных платежей.

Установленный Постановлением Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812- ПП порядок не требует соблюдения заявительного порядка и получения положительного заключения межведомственной комиссии, поскольку такое право предоставляется автоматически.

Следовательно, на субъекты малого предпринимательства соответствующие критериям, установленным в пункте 1 Постановления Правительства N 800-ПП (арендующим объекты площадью до 300 кв. м), и претендующие на имущественную поддержку в виде установления ставки арендной платы в размере минимальной ставки. за 1 кв. м в год, действие п. 2.1. Постановления N 800-ПП не распространяется.

Истец соответствует критериям, установленным в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 года N 800-ПП в спорный период.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП с 1 января 2020 года установлена ставка арендной платы в размере 4750 рублей за кв. м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, заключенным без проведения торгов, срок которых не истек, за исключением договоров аренды, заключенных в порядке и на условиях, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

С 01.01.2017 имущественная поддержка в виде предоставления льготной ставки арендной платы в размере минимальной ставки за I кв. м в год предоставляется императивной нормой. То есть с указанной даты не требуется соблюдения заявительного порядка и получения положительного заключения Межведомственной комиссии. Поскольку действующая с 01.01.2021 редакция постановления N 800-ПП не содержит требования (в целях получения указанной льготы) представления в Межведомственную комиссию заключения о наличии оснований для предоставления субъекту, арендующему нежилой фонд площадью до 300 кв. м, имущественной поддержки, а также принятия комиссией решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления данной ставки арендной платы, такая ставка должна применяться арендодателем (собственником нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы) автоматически. Департамент не представил доказательств, подтверждающих, что арендатор в спорный период перестал отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки.

Истец получал указанную льготу и не утратил статус субъекта малого предпринимательства, не превысил лимит площади арендуемого объекта, не нарушал условия договора аренды, не использовал помещение не по назначению.

В силу пункта 1 постановления N 800-ПП льготная ставка в размере минимальной ставки за кв. м в год предоставляется всем субъектам малого предпринимательства, как тем, которые заключили дополнительное соглашение в порядке части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ с условием о рыночной ставке арендной платы, так и тем, которые не заключали дополнительное соглашение в порядке части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ с условием о рыночной ставке арендной платы, которые пользуются объектами на основании договоров, действие которых возобновилось на неопределенный срок или срок действия которых еще не истек. Согласно названному пункту критерием для предоставления названной ставки добросовестным субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, является аренда нежилого фонда по действующим договорам, заключенным без торгов.

В сложившейся ситуации отношения сторон должны регулироваться п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, согласно которому льготная ставка арендной платы устанавливается субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Департамент не представил доказательств, подтверждающих, что Общество в спорный период не соответствовало критериям, установленным для применения льготной ставки (утратило статус субъекта малого предпринимательства, превысило лимит площади арендуемого объекта, нарушало условия договора аренды, использовало помещение не по назначению).

При этом суд учитывает, что доказательств несоответствия истца критериям, указанным в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", для предоставления льготной арендной ставки, ответчиком суду также не представлено.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, с 1 января 2020 г. (в редакции постановлений Правительства Москвы от 22.09.2020 N 1554- ПП, от 16.12.2020 N 2262-ПП) установлена ставка арендной платы в размере 4 750 рублей за кв. м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, срок которых не истек, за исключением договоров аренды, заключенных в порядке и на условиях, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с п. 1(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 22.09.2020 N 1554-ПП) в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, в том числе договорами аренды, заключенными в порядке и на условиях, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется с 01.01.2021 по 31.12.2021 г. в виде установления ставки арендной платы в размере 4 750 рублей за кв. м в год и в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 настоящего постановления.

Пунктом 2.1 постановления установлено, что имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) настоящего постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) настоящего постановления.

Вместе с тем, Верховным Судом РФ в определениях от 01.10.2020 N 305-ЭС20-1800, от 01.10.2020 N 305-ЭС19-26856 указано, что в таком случае предлагаемый подход не соответствует установленным Законом N 209-ФЗ и Законом города Москвы N 60 принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений), обеспечения равных прав и возможностей при получении имущественной поддержки, противоречит требованиям антимонопольного законодательства, которым установлен запрет на создание органами государственной власти и органами местного самоуправления преимуществ каким-либо лицам и ограничений другим лицам внутри одной группы предпринимателей.

Применение такого способа защиты, как признание права, возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных.

Юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

С учетом представленных доказательств суд считает, заявленные истцом требования являются обоснованным, так как Истец соответствует всем критериям, установленным Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800- ПП, а именно: Истец включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из данного реестра. Истец арендует нежилые помещения, площадь в совокупности которых, не превышает 300 кв. м, что подтверждается действующим договором аренды; Истец использует арендуемые помещения по целевому назначению, определенному в Договоре.

Исковые требования истца о взыскании убытков в виде неосновательного обогащения, в размере 22 398 841 руб. 45 копеек также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, убытки складываются: во-первых, из расходов, которые потерпевшее лицо либо произвело, либо должно будет произвести для устранения последствий правонарушения; во-вторых, в состав убытков включается стоимость утраченного или поврежденного имущества потерпевшего; в-третьих, неполученные потерпевшей стороной доходы, которые она могла бы получить при отсутствии правонарушения.

В соответствии с указанными нормами взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей. Возмещение убытков возможно лишь при наличии в совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, а именно: факта нарушения обязательства, наличия понесенных убытков, причинно-следственной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, вины лица, нарушившим исполнение обязательства. При отсутствии хотя бы одного из указанных обстоятельств правовых оснований для взыскания убытков не имеется.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиями оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

По делу № А40-134554/2022 суд установил, что у Общества имелось преимущественное право выкупа помещений на дату обращения с заявлением в Департамент имущества города Москвы.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вместе с тем согласно п. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Решением от 24.03.2023, имеющим в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования путем обязания Департамент заключить с ЗАО «МБ Проект» договор нежилого здания общей площадью 276,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001066:1027, и земельного участка под ним общей площадью 212 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001066:2664, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 4/3 условиях согласно приложению.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 названного Постановления разъяснено, что необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Вместе с тем, истец указывает, что бездействие Департамента городского имущества города Москвы, признанное вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-134554/2022, незаконным, поставило его перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе общество нарушило бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, тогда как в случае совершения Департаментом городского имущества города Москвы в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение договора купли-продажи, ответчик, став собственником помещения, было бы избавлено от необходимости несения им расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Согласно позиции, изложенной в п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

С учетом того, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации признается убытками.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Указанное требование также подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310   Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать право ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МБ ПРОЕКТ"  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  на применение льготной арендной ставки по Договору аренды № 01-00509/03 от 06 июня 2003 года в размере 5 000 руб. за 1 кв.м. в год за период с 01.01.2022г. по 25.05.2022г.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу «ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МБ ПРОЕКТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  убытки в виде неосновательного обогащения, в размере 22 398 841 руб. 45 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 140 994 руб.

Обязать Департамент городского имущества Москвы произвести зачет взаимных требований, а именно зачислить убытки в виде неосновательного обогащения в размере 22 398 841 (Двадцать два миллиона триста девяносто восемь тысяч восемьсот сорок один) рубль 45 копеек в счет оплаты основного долга на финансово-лицевой счет, Договору купли-продажи недвижимости №59-8588 от 23.05.2023

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина