Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-3646/2022

13 сентября 2023 года

г. Владикавказ

Резолютивная часть решения вынесена 13 сентября 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2023 года 

Арбитражный суд РСО-Алания в составе судьи Джиоева З.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ответчику – Республиканскому государственному сельскохозяйственному предприятию совхоз «Бесланский» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.02.2023 № 02,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.04.2023,

установил:

Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее – истец, Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к Республиканскому государственному сельскохозяйственному предприятию совхоз «Бесланский» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания (далее – ответчик, совхоз) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 15:03:0040101:26 в размере 1 432,53руб., а также о расторжении договора аренды от 29.11.2016 № 63А/З.

Через канцелярию суда в материалы дела от истца поступило заявление об уточнении исковых требований (вх. от 28.09.2022), согласно которому истец просит взыскать задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 15:03:0040101:26 в размере 1 432,53руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.11.2016 № 63А/З и возвратить земельный участок с КН 15:03:0040101:26 по акту приема-передачи.

Определением от 24.11.2022 суд, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял данные уточнения.

От ответчика в суд поступили письменный отзыв (вх. от 15.09.2022) и пояснения (вх. от 31.01.2023), из которых следует, что задолженность по арендной плате за пользование земельным участком возникла в связи с тяжелым финансовым положением совхоза, который признан несостоятельным (банкротом), а также указано, что спорный участок, являющийся предметом договора аренды от 29.01.2016 № 63 А/З, входит в конкурсную массу должника, в части требований о расторжении договора аренды земельного участка просит отказать.

Истец также направил в суд возражения на отзыв ответчика (вх. от 25.01.2023). 

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании требование в части суммы долга признал, в остальной части иск просил оставить без рассмотрения.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

На основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания от 29.11.2016 №457 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка 29.11.2016 №63А/З, в соответствии с которым ответчику в аренду предоставлен земельный участок с КН 15:03:0040101:26, расположенный по адресу: РСО-Алания, Правобережный район, севернее г.Беслан, вид угодий – пашня, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 1 833 кв. м.

Срок аренды земельного участка установлен с 29.11.2016 по 29.11.2023.

Договор зарегистрирован в органах государственной регистрации прав в установленном законом  порядке 31.12.2016.

Актом приема-передачи от 29.11.2016 земельный участок передан арендатору. 

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 14.07.2014 по делу №А61-1183/2013 Республиканское государственное сельскохозяйственное предприятие «Совхоз «Бесланский» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания признано несостоятельным (банкротом) в отношении него введено конкурсное производство. 

Определением суда от 10.07.2019 по делу №А61-1183/2013 конкурсным управляющим ответчика утверждена ФИО4 (далее – конкурсный управляющий).

В связи с систематическим неисполнением арендатором обязанности по внесению  арендной платы истцом в адрес конкурсного управляющего направлено уведомление об оплате задолженности по арендной плате от 18.04.2022 №834 (л.д. 22). Указанное уведомление получено конкурсным управляющим, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 23).

15.06.2022 в адрес конкурсного управляющего направлено уведомление о расторжении договора аренды от 29.11.2016 №63А/З (л. д. 24). Уведомление получено конкурсным управляющим 17.06.2022, что подтверждается почтовым уведомлением (л. д. 25).

Ответом от 28.06.2022 конкурсный управляющий пояснила истцу, что обязуется погасить задолженность по арендным платежам после формирования конкурсной массы должника и реализации имущества должника, а также, что право аренды земельных участков входит в конкурсную массу должника, которая не может быть сформирована в связи с бездействием Минимущества.

Ответчиком задолженность не была погашена, что послужило основанием для обращения Минимущества с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. 

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, установленном договором. 

Пунктом 3.1. договора установлен размер арендной платы за год в размере                        350,96руб. 

Согласно пункту 3.2. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от годовой суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 31 декабря текущего года.

Как следует из материалов дела, расчет задолженности за заявленный период времени был сделан истцом в соответствии с Постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 №79 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные  земельные участки, расположенные на территории РСО-Алания и предоставляемые без торгов».

Расчеты задолженности по основному обязательству судом проверен, ответчиком не оспорен. 

В связи с отсутствием оплаты задолженности заявленное истцом требование о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 1 432,53руб. является правомерным.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 29.11.2016 №63А/З и возврата участка.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом деле истец в обоснование нарушения ответчиком условий договора сослался на ненадлежащее исполнение им обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда РСО-Алания от 14.07.2014 по делу №А61-1183/2013 Республиканское государственное сельскохозяйственное предприятие «Совхоз «Бесланский» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания признано несостоятельным (банкротом) в отношении него введено конкурсное производство. 

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, поскольку с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования в денежное, то иск о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в деле о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 179 Закона о банкротстве с целью сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена особенность порядка продажи имущества должника - сельскохозяйственной организации, состоящая в том, что на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

Для целей Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве).

Следовательно, в формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги для продажи сельскохозяйственного предприятия могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

Вопросы применения специальных правил банкротства должника -сельскохозяйственной организации разрешаются исключительно в деле о его банкротстве.

Поэтому рассмотрение заявления о расторжении договора аренды вне рамок дела о банкротстве при наличии оснований для применения статьи 179 Закона о банкротстве не позволит соблюсти установленные законом принципы и процедуру реализации имущества должника.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

В связи с изложенным, учитывая, что в отношении ответчика, являющегося арендатором по договору аренды, осуществляется процедура банкротства, право аренды подлежит включению в конкурсную массу в целях дальнейшей реализации этого права в конкурсной процедуре для удовлетворения требований кредиторов, требование о расторжении данного договора аренды может быть предъявлено только в деле о банкротстве ответчика. 

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, от 09.11.2017 N 306-ЭС17-16182, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.2019 №А45-20298/2018, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2019 №А32-15984/2018.

Пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

При таких обстоятельствах, требования о расторжении договора аренды и возврата участка подлежат оставлению без рассмотрения.

Истец в возражениях на отзыв указал следующее:

Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами,

В п. 4.3.2 договора аренды земельного участка от 29.11.2016 № 62А/3 указано, что арендатор имеет право передавать права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя.

Доказательства, подтверждающие получение обществом такого согласия, отсутствуют.

При таких обстоятельствах право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса.

Указанные доводы истца являются несостоятельными ввиду следующего.

На основании части 1 статьи 131 Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу должника.

В пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором

Согласно пункту 18 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 29.11.2016 года по 29.11.2023, то есть 7 (семь) лет.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4.3 Договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду. 

Таким образом, условие подпункт 2 пункта 4.3 Договора в той части, в которой право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу поставлено в зависимость от получения на это согласия от арендодателя, в силу вышеизложенных норм закона, Земельного кодекса РФ и разъяснений Пленума является ничтожным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьей 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина в сумме 2 000 рублей относится  на ответчика и подлежит взысканию в бюджет РФ.

Руководствуясь статьей 110, п. 4 ч. 1 статьи 148, статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Республиканского государственного сельскохозяйственного предприятия совхоза «Бесланский» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 15:03:0040101:26 по договору аренды от 29.11.2016 №63А/З за период с 01.01.2020 по 01.04.2022 в размере 1 432,53руб.

В остальной части иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с Республиканского государственного сельскохозяйственного предприятия совхоза «Бесланский» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия (изготовления в полном объеме) и в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания. 

 

Судья                                                                                               З.П. Джиоев