РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-281661/23-125-1543

г. Москва

17 октября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2024  года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело 

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛЕКТРОД-2" (107014, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ, СТРОМЫНКА УЛ., Д. 13А, ПОМЕЩ. 2/1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН: 

<

***>)

к ответчикам: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

третье лицо - Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

об урегулировании разногласий 

при участии представителей:

согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЭЛЕКТРОД-2» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, в котором просит: 

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 356,8 кв. м и земельного участка площадью 269 кв. м., на котором оно расположено, изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: 

«3.1. Цена Объекта составляет 8 345 667 (восемь миллионов триста сорок пять тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.10.2023 № 131023-01 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. 

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. 

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»; 

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. 

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 99 353 (девяносто девять тысяч триста пятьдесят три) руб. 18 коп.. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). 

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. 

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке ст. 51 АПК РФ привлечена Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечило. С учетом ст. 156 АПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

Итак, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме, мотивируя свой вывод следующим.

На земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003014:7748, имеющем адресный ориентир: 

<

...> земельный участок 2, расположено нежилое здание l885 года постройки с адресным ориентиром 

<

...> и кадастровым номером 77:03:00030l4:l193 площадью 356,8 кв.м. 

На здание зарегистрировано право собственности г. Москвы (запись № 77-01/03-445/2003-173 от 15.05.2003).

На основании Договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы от 03.03.1994 № 04-302/940 истец является арендатором указанного выше здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Предметом договора аренды от 03.03.1994 № 04-00302/94 являлось имущество, определенное в п.1.1 договора аренды. Характеристики нежилого помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ, являющейся неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Истец 19.04.2019 г. (номер обращения 33-5- 46954/19) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

В «личном кабинете» на портале 13.10.2023 г. Обществом был получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>, общей площадью 356,8 кв. м и земельного участка площадью 269 кв. м. на котором оно расположено, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. 

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 27 734 000 руб. 00 коп. без НДС.

 Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14 сентября 2023 г № М892-2912-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 18 сентября 2023 г. № 680/973-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков». 

Не согласившись с предложенной ценой, и посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта. 

Согласно Отчету от 23.10.2023 № 131023-01, рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 354 667 руб. 00 коп. без НДС.

27.10.2023 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ЭЛЕКТРОД-2» выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Ответчик не согласился с предложенной истцом ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 22.11.2023 № ДГИ-1-65761/23 ответчик уведомил Общество об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

В процессе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на основании ст. 82 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство истца суд пришел к выводу об отказе в его удовлетворении, о чем судом принят отдельный судебный акт.

Установлено, что в соответствии с Положением о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП, Госинспекцией по недвижимости города Москвы 18.01.2024 было проведено обследование земельного участка по следующим адресным ориентирам: 

<

...> земельный участок 2, с кадастровым номером 77:03:0003014:7748 и площадью 269 кв.м., по результатам которого в здании с кадастровым номером 77:03:0003014:1193 демонтированы стены второго этажа и кровля. Над стенами первого этажа возведена кладка высотой в 3 ряда пеноблоков из пенобетона, а также возведено новое межэтажное перекрытие. Кроме того, на месте демонтированного второго этажа ведутся работы по возведению стен второго этажа общей площадью застройки 209 кв.м.

По данному факту Госинспекцией по недвижимости города Москвы был составлен Акт от 18.01.24 № 9037929.

Из материалов дела не следует, что земельный участок предоставлялся для целей строительства и(или) реконструкции.

Более того, вступившим в законную силу судебным актом по делу № A40-50490/2024 установлен факт самовольности произведенной истцом реконструкции объекта.

На основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, при исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судом установлено что истцом на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке нежилое здание l885 года постройки с адресным ориентиром 

<

...> и кадастровым номером 77:03:00030l4:l193 площадью 356,8 кв.м. реконструировано. При этом возможность реконструкции недвижимости договором аренды  не предусмотрена.

В отношении указанного объекта разрешение на реконструкцию не получено, с соответствующими заявлениями истец в уполномоченный орган не обращался. Доказательств обратного, как и доказательств, подтверждающих объективную невозможность истца соблюсти надлежащим образом требования градостроительного законодательства и обратиться в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации с заявлением о выдаче разрешения, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылки истца на разрешение №23030059/1 от 19.12.2023 и №24030137 от 27.05.2024 суд отклоняет, как несостоятельные, поскольку из указанных документов следует, что разрешения были выданы в отношении размещения временных объектов (строительные леса) и в отношении установки временных ограждений (сигнальные ограждения), что не соотносится с фактичекски произведенными истцом действиями (демонтаж стен и кровли т.т.д).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что переданное по договору аренды имущество, в том виде, в котором оно существовало на момент передачи, физически более не существует ввиду произведенной истцом реконструкции.

Доводы ответчика об утрате объекта суд отлиняет, как опровергающиеся  вступившим в законную силу судебным актом по делу № A40-50490/2024.

Из материалов дела следует, что после выявления нарушений в адрес арендатора Департаментом направлено уведомление об отказе от договора от 05.02.2024 № ДГИ-И-7182/24 и по состоянию на дату рассмотрения дела договор является расторгнутым.

Доводы истца со ссылками на вступившие в законную силу судебные акты по делам А40-118394/22 и А40-26503/20 о понуждении Департамента оказать государственную услугу «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы» суд отклоняет, поскольку акты по указанным делам принимались при иных фактических обстоятельствах. 

Учитывая, что объект аренды был самовольно реконструирован истцом и более не является тем объектом, в отношении которого у Общества было право преимущественного приобретения, а также факт расторжения договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

Расходы по оплате госпошлины относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 309, 310,  Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 9, 65, 69, 70, 71, 101-106, 110, 112, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова