﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                            Дело № А70-17805/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Хлебникова А.В.,

судей                                                    Куклевой Е.А.,

                                                             Куприной Н.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Тюмени на решение от 15.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 05.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Дерхо Д.С., Еникеева Л.И.) по делу № А70-17805/2018 по иску индивидуального предпринимателя Пирдамовой Гюлчемен Рамазановны (ИНН 720200081802, ОГРНИП 304720311300362) к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (625000, Тюменская область, город Тюмень, улица Советская, дом 20, ИНН 7201000204, ОГРН 1027200867231) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Альянс» (ИНН 7202192266, ОГРН 1087232046835).

В судебном заседании приняли участие представители: департамента имущественных отношений администрации города Тюмени – Крымова Т.Е. по доверенности от 29.12.2018 № 180, индивидуального предпринимателя Пирдамовой Гюлчемен Рамазановны – Кибирев А.Ю. по доверенности от 10.01.2018 № 1.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Пирдамова Гюлчемен Рамазановна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений площадью 33,90 кв. м, 101,90 кв. м, 50,60 кв. м, расположенных по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 82, корпус 2 (далее – договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Альянс» (далее – общество).

Решением от 15.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 05.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, урегулированы возникшие между сторонами при заключении договора разногласия в части цены продажи имущества - пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи составляет 3 347 731 руб. (без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС), в том числе: нежилое помещение, площадью 33,90 кв. м – 631 316 руб. (без учета НДС), нежилое помещение, площадью 101,90 кв. м – 1 774 097 руб. (без учета НДС), нежилое помещение, площадью 50,6 кв. м – 942 318 руб. (без учета НДС)»; договор дополнен пунктом 2.1.1 следующей редакции: «Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 2 115 139 руб. (без учета НДС) в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора, установив окончательную стоимость выкупаемого имущества равной 1 232 592 руб. (без учета НДС)».

В кассационной жалобе департамент просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: суд первой инстанции посчитал приоритетной судебную экспертизу перед иными доказательствами по делу, в частности, не дал надлежащую правовую оценку имеющимся в деле выполненным обществом отчетам об оценке от 21.08.2018 № 499/18, 500/18, 501/18; судами не учтено, что на указанные отчеты об оценке имеются положительные экспертные заключения от 22.08.2018 № 55/73-18, 55/74-18, 55/75-18, выполненные экспертным советом Саморегулируемой организации оценщиков ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»; судебная оценочная экспертиза не опровергает рыночную стоимость муниципального имущества, установленную в отчетах, не является бесспорным доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого имущества; судами необоснованно не принято во внимание несоответствие, имеющееся в заключении судебной экспертизы, о чем суду первой инстанции представлялись письменные возражения; указанное заключение не отвечает требованиям закона, следовательно, не является допустимым доказательством; по результатам проведения работ по капитальному ремонту между сторонами заключено дополнительное соглашение от 25.08.2011 к договору аренды от 23.08.2010 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, сумма согласованных затрат на капитальный ремонт на объекте составила 467 258 руб., таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что расходы, произведенные на арендуемом объекте, в том числе неотделимые улучшения, компенсируются арендатору путем освобождения от уплаты арендных платежей в период действия договора аренды; судами не применена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12; экспертом не определены фактически выполненные по состоянию на 02.11.2017 виды и объемы работ на объекте, которые привели к созданию неотделимых улучшений, с учетом фактического состояния объекта недвижимости, износа, степени повреждения и т.д.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном судом округа к материалам кассационного производства, возражает против доводов заявителя, просит отказать в ее удовлетворении, а судебные акты оставить без изменения.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представители департамента и предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва по изложенным в них основаниям.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Из материалов дела следует и судами установлено, что Пирдамова Гюлчемен Рамазановна относится к субъектам малого предпринимательства, на основании договора аренды нежилого помещения (строения) от 21.08.2015 № 081531478 является арендатором нежилых помещений площадью 33,90 кв. м, 101,90 кв. м, 50,60 кв. м, расположенных по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 82 корпус 2 (далее – нежилые помещения).

Вступившим в законную силу решением от 12.04.2018 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-800/2018 признано незаконным решение об отказе, сформулированное в письме от 17.11.2017 № 44-06-5506/7 департамента «Об утрате преимущественного права», в реализации предпринимателя преимущественного права выкупа нежилых помещений, противоречащим статьям 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). На департамент возложена обязанность по выполнению необходимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, направленных на реализацию предпринимателем преимущественного права выкупа нежилых помещений.

Департаментом проведена оценочная экспертиза нежилых помещений, предпринимателю направлен проект договора. 

Пунктом 2.1 данного проекта договора в редакции департамента предусмотрено, что цена продажи составляет 4 621 497 руб. 

Не согласившись с условием о выкупной цене, которая, по мнению предпринимателя является завышенной, а также ввиду отсутствия условия о зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет оплаты выкупной цены нежилых помещений и периода рассрочки уплаты выкупной цены, предприниматель подписал предложенный проект договора с протоколом разногласий от 30.10.2018 № 1, в котором пункт 2.1 договора изложил в следующей редакции: «Цена продажи составляет 4 026 00 руб.».

В обоснование иной цены выкупаемого имущества предпринимателем представлены отчеты об оценке от 25.10.2018 № 72/2018, от 25.10.2018 № 71/2018.

Неурегулирование разногласий относительно спорных условий договора, относящихся к существенным, послужило основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 217, 422, 445, 446, 606, 616, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 4, 5 Закона № 159-ФЗ, статьями 3, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), правовой позицией, изложенной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

Ввиду наличия у сторон разногласий по рыночной цене муниципального имущества на основании представленных департаментом отчетов об оценке, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Приняв заключение судебной экспертизы от 12.02.2019 № 01/02-19 (далее – заключение эксперта) в качестве надлежащего доказательства, установив отсутствие доказательств, опровергающих приведенные экспертом выводы, суды обеих инстанций исходили из определенной в указанном заключении стоимости объектов недвижимости (нежилых помещений) и неотделимых улучшений.

Установив факт проведения истцом работ по капитальному ремонту арендованного имущества (нежилых помещений), стоимость неотделимых улучшений, суды с учетом положений части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ пришли к выводу о наличии оснований для уменьшения выкупной цены имущества на стоимость данных неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Отклоняя возражения департамента относительно правомерности зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет оплаты выкупной цены нежилых помещений, апелляционный суд указал на непредставление департаментом доказательств того, что произведенный истцом капитальный ремонт не привел к созданию неотделимых улучшений объекта либо привел к возникновению таковых на иную сумму (часть 2 статьи 9, статья 65 АПК РФ).

Суждения департамента об отсутствии оснований для сомнений в достоверности отчетов об оценке от 21.08.2018 № 499/18, 500/18, 501/18, а также о недопустимом характере заключения судебной экспертизы от 12.02.2019 № 01/02-19, судом апелляционной инстанции также отклонены.

При этом апелляционный суд исходил из того, что законом предусмотрена обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и, если сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств. Проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания выводов независимого оценщика. Поскольку у сторон возникли разногласия в связи с результатами представленных департаментом отчетов, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза. Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, каких-либо принципов и методов проведения подобного исследования экспертами, влияющих или могущих повлиять на выводы о стоимости имущества, судами обеих инстанций не установлено.

Между тем при применении норм Закона № 159-ФЗ суды не учли правовую позицию, содержащуюся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 (далее – Постановление № 9785/12), из которой вытекает следующее.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (часть 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ). Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

По смыслу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено, что капитальный ремонт нежилых помещений произведен предпринимателем с согласия департамента.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Вместе с тем, как усматривается из обжалуемых судебных актов, применяя упомянутую норму Закона № 159-ФЗ, суды уменьшили рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную на основании заключения эксперта, не на стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., а на величину расходов по ремонту, понесенных им с согласия арендодателя в 2011 году.

В частности, в разделе 7.2.1 заключения эксперта приведен расчет стоимости неотделимых улучшений, выполненных в нежилых помещениях по состоянию на 2 квартал 2011 года.

Далее экспертом приведено наименование конструктивных элементов и работ, посчитанных в локальном сметном расчете на капитальный ремонт помещений по адресу: город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 82, корп. 2, площадью 252,3 кв.м в ценах 2001 и 2011 годов.

Впоследствии экспертом указана таблица с наименованием конструктивных элементов и работ, выполненных в нежилых помещениях в ценах 2001 и 2011 годов (на общую сумму 1 326 164 руб. без НДС).

Рыночная стоимость неотделимых улучшений определена на 02.11.2017 по формуле РС4.2017=РСбаз.+I, где РС4.2017 – рыночная стоимость объекта на дату оценки, РСбаз. – базовая стоимость объекта, в качестве базисной стоимости принимается стоимость на 2 квартал 2011 года, 1 326 164 руб. – без НДС, 1 564 874 руб. – с НДС, I – индекс, учитывающий изменение цены.

В результате стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилых помещениях, по состоянию на 02.11.2017 определена экспертом в размере 2 115 139 руб. (1 326 164 х 1,59493) – без НДС, 2 495 864 руб. (1 564 874 х 1,59493) – с НДС.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Исходя из применимой к подобным спорам правовой позиции, сформулированной в Постановлении № 9785/12, суду первой инстанции надлежало включить в предмет исследования разрешение вопроса о том, какой именно объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений выкупаемых нежилых помещений, и какова их стоимость, определяемая на соответствующую юридически значимую дату.

Довод о необходимости применения указанного подхода заявлялся департаментом в ходе судебного разбирательства, в том числе и в апелляционной жалобе, однако не получил надлежащей правовой оценки судов, несмотря на то, что установление указанных обстоятельств носит существенный характер для разрешения спора по существу.

Поскольку указанный вопрос требует применения специальных знаний, то суду первой инстанции следовало рассмотреть возможность проведения дополнительной экспертизы, вопрос о которой ставил ответчик.

Ссылка судов в обоснование отклонения данного ходатайства на то, что ответчиком не сформулированы вопросы и не подано соответствующее обоснованное ходатайство, а также не выполнены организационные мероприятия, необходимые для рассмотрения такого ходатайства (в частности, не внесены на депозитный счет суда денежные средства, достаточные для проведения такой экспертизы), в рассматриваемом случае не может быть признана обоснованной.

Путем проведения дополнительной экспертизы ответчик намеревался, по сути, доказать стоимость неотделимых улучшений, на размер которой подлежит уменьшению рыночная стоимость выкупаемого имущества.

В то же время судами указано на отсутствие доказательств, опровергающих приведенные экспертом в заключении выводы, непредставление департаментом каких-либо доказательств того, что капитальный ремонт, произведенный истцом, не привел к возникновению неотделимых улучшений объекта либо привел к возникновению таковых на иную сумму.

Таким образом, суды фактически лишили ответчика права на судебную защиту, с одной стороны, не позволив доказать экономическую обоснованность своих притязаний в указанной части, с другой, противопоставив им их недоказанность. При этом бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав.

Таким образом, суду следовало принять необходимые действия, в том числе путем предоставления разумного времени ответчику в целях решения вопроса об оплате экспертизы, а также формулирования соответствующих вопросов, оказав необходимое содействие в этом, учитывая, что именно суд рассматривает иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Рассматривая заявленные исковые требования, суды в нарушение положений действующего законодательства, не исследовали указанные выше вопросы и не дали надлежащей правовой оценки обстоятельствам, на которых ответчик основывал свои возражения.

В связи с изложенным выводы судов о том, что стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилых помещениях по состоянию на 02.11.2017 составляет 2 115 139 руб. (без НДС), которая подлежит зачету в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, с установлением окончательной стоимости выкупаемого имущества в размере 1 232 592 руб. (без НДС), являются преждевременными.

Поскольку судами не установлены необходимые для правильного рассмотрения настоящего дела юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску, в частности, не исследован вопрос о стоимости произведенных неотделимых улучшений (а не величины расходов по ремонту) нежилых помещений, подлежащих определению на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., судебные акты об установлении взаимосвязанных друг с другом условий договора нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду в порядке части 2.1 статьи 289 АПК РФ необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, исследовать и оценить все представленные сторонами доказательства, правильно распределить бремя доказывания; принять меры для определения условий договора с учетом императивных положений Закона № 159-ФЗ, в частности, поставить на обсуждение сторон вопрос об определении стоимости неотделимых улучшений, в том числе путем проведения дополнительной экспертизы; распределить судебные расходы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 05.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-17805/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                            А.В. Хлебников

 

Судьи                                                                                         Е.А. Куклева

 

                                                                                                   Н.А. Куприна