Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12185/2022

г. Хабаровск

28 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Изосимова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680510, Хабаровский край, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМонтажСервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680009, 

<

...>, оф.308)

о взыскании  82 957 руб. 29 коп.     

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, действующий по доверенности № б/н от 25.03.2021;

от ответчика – явку представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен в порядке статьи 123 АПК РФ.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги»  (далее - ООО «Жилищные услуги», управляющая компания, УК) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМонтажСервис» (далее - ООО «СтройМонтажСервис», ответчик, застройщик) о взыскании задолженности по оплате за техническое обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги на содержание общего имущества в сумме 119 855, 29 руб. за период с 01.05.2020 по 31.05.2022.

Исковое заявление обосновано положениями статей 210, 309, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39, 153-155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивировано не надлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременной оплате задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги.

Определением суда от 25.07.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 АПК РФ. 

Определением от 19.09.2022 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

В судебном заседании представитель истца просил принять уточнение исковых требований с учетом произведенного уточнения арифметического расчета, с учетом доводов ответчика и исключения из расчета двух спорных помещений (№24 и №27 МКД № 17 по ул. Гаражная), а именно, взыскать с ООО «СтройМонтажСервис» в пользу ООО «Жилищные услуги» задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг по нежилым помещениям в размере 82 957 руб. 29 коп. за период  с 01 мая 2020 года по 31 мая 2022 года.

Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В заявленном ходатайстве об уточнении исковых требований содержится ходатайство истца о направлении материалов дела мировому судье по подсудности о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по нежилым помещениям с физических лиц: ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Заявленное ходатайство судом отклонено в соответствии со статьей 159 АПК РФ, поскольку данный порядок не предусмотрен нормами АПК РФ.

Ответчик явку представителей не обеспечил, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ. 

В отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал со ссылкой на то, что часть помещений указанных истцом не находятся в собственности ответчика, а именно: в отношении помещений № 22, № 24 и №25 МКД № 17 по ул. Гаражная. Иные помещения, а именно  № 27, № 42 и № 45 МКД № 17 по ул. Гаражная переданы управляющей компании ООО «Жилищные услуги» фактически при передачи всего дома, ответчик данными помещениями никогда не пользовался.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежаще уведомленных в порядке статьи 123 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

как следует содержания искового заявления ООО «СтройМонтажСервис» является организацией, которая осуществляла строительство и сдачу в эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> далее - МКД).

До настоящего времени ряд нежилых помещений в данных МКД не переданы по акту приема-передачи или иному документу, подтверждающего факт передачи недвижимого имущества новым собственникам, и фактически являются собственностью ответчика, который обязан в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ нести расходы по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества данных домов.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

ООО «Жилищные услуги» является управляющей организацией в многоквартирных домах № 25 по ул. Зеленая и № 17 по ул. Гаражная с. Тополево Хабаровского района, которая оказывает услуги и выполняет работы по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в указанных МКД, что подтверждается протоколами общего собрания собственников от 15.06.2015 и от 20.04.2017 и договорами управления от 15.06.2015 и от  24.04.2017.

Целью указанных договоров управления договоров согласно пункту 1.2 является обслуживание многоквартирного дома, обеспечение надлежащего содержания и ремонта его общего имущества, инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан (собственников, членов их семей, нанимателей и членов их семей, поднанимателей (далее-наниматели), арендаторов, субарендаторов (далее-арендаторы) и других лиц, пользующихся помещениями на законных основаниях),а также иная направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Истец полагает, что поскольку застройщиком объекты недвижимости не переданы участникам ДДУ, обязанность по внесению платы за техническое обслуживание и содержание общего имущества собственников, а также за коммунальные ресурсы лежит на застройщике.

За период с 01 мая 2020 года по 31 мая 2022 года по нежилым помещениям произведено начисление за техническое обслуживание и содержание общего имущества собственников, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания и обслуживания общего имущества.

В целях досудебного порядка урегулирования спора, 14.06.2022 года истец направил в адрес ответчика претензию № 283 от 14 июня 2022 года о погашении дебиторской задолженности за нежилые помещения (номер почтового идентификатора 68051092177501). 

Претензия была получена ответчиком 20.06.2022 года, что подтверждается отчетом об отслеживании. 

Вместе с тем, оплата задолженности за техническое обслуживание и содержание общего имущества вышеуказанных нежилых помещений не произведена.

С учетом принятых судом уточнений, истцом представлен расчет задолженности по нежилым помещениям в МКД № 25 по ул. Зеленая:  помещение 3 - площадь 6,1 м2; помещение 13 - площадь 7,5 м2; помещение 14 - площадь 7,3 м2; помещение 23 - площадь 10,8 м2; помещение 31 - площадь 7,2 м2; помещение 32 - площадь 7,1 м2;

в МКД № 17 по ул. Гаражная: помещение 1(17) - площадь 10,6 м2; помещение 1(22) - площадь 9,5 м2; помещение 1(25) - площадь 9,4 м2; помещение 1(26) - площадь 9,5 м2; помещение 1(31) - площадь 8,3 м2; помещение 1(42) - площадь 5,4 м2; помещение 1(43) - площадь 8,8 м2; помещение 1(45) - площадь 6,6 м2.

С учетом исключения из расчета двух спорных помещений №24 и №27 МКД № 17 по ул. Гаражная, задолженность по указанным нежилым помещениям за период с 01 мая 2020 по 31 мая 2022 согласно расчету истца составляет 82 957 руб. 29 коп.

Неисполнение обязанности по оплате задолженности за техническое обслуживание и содержание общего имущества собственников, а также за коммунальные ресурсы  в заявленном размере с учетом принятых судом уточнений послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственники помещения в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. При таком положении у собственника помещения независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В связи с чем, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Согласно статье 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе у: 

собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (подпункт 5);

лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (подпункт 6);

застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (подпункт 7).

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ООО «СтройМонтажСервис» являлось организацией, которая осуществляла строительство и сдачу в эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и Гаражная 17, что подтверждается: 1) Письмом от 02.08.2022 № 1310/1-36 Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края из которого следует, что в рамках полномочий администрацией сельского поселения в отношении объекта капитального строительства по ул. Зелёной, 25 в с. Тополево выдано разрешение на строительство от 21.04.2014  № RU27172014-19p/c и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.04.2015 № RU2717201544р/э, застройщик ООО «СтройМонтажСервис», 2) Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16.11.2016 № 27-RU27517000-63/рэ-2016 в отношении объекта капитального строительства - по ул. Гаражной, 17 в с. Тополево.

С учетом уточнения исковых требований ответчиком оспариваются четыре помещения. В частности по нежилым помещениям № 22,  №25, № 42 и № 45  МКД № 17 по ул. Гаражная приведен довод о том, что данные помещения не находятся в собственности ответчика. 

Как следует из Выписки из ЕГРН от 09.08.2022 в отношении нежилого помещения 1(22) - площадь 9,5 м2, расположенного  по адресу: 

<

...>  зарегистрировано право собственности 08.08.2022 за ФИО6.

Согласно Выписки из  ЕГРН от 05.08.2022 в отношении нежилого помещения 1(25) - площадь 9,4 м2  , расположенного  по адресу: 

<

...>  зарегистрировано право собственности 05.08.2022 за ФИО7.

Из чего судом сделан вывод о том, что право собственности в отношении спорных нежилых помещений № 22 и 25 МКД № 17 по ул. Гаражная с. Тополево  возникло у иных лиц с 08.08.2022, и 05.08.2022 соответственно, что выходит за рамки заявленного искового периода (с 01 мая 2020 по 31 мая 2022). Доказательств фактической передачи указанных помещения собственникам до регистрации права собственности в материалы дела не представлено.

Иных документов, подтверждающих, переход права собственности  вышеуказанных помещений иным лицам ответчиком не представлено.

При установленных обстоятельствах, в данной части возражения ответчика судом отклонены.

Из представленных ответчиком документов следует, что  между ООО «СтройМоктажСервнс» «Застройщик», с одной стороны, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. подписано Соглашение от 12.12.2016 об исполнении договора участия в долевом строительстве № 29-К от 23 ноября 2016 года (адрес объекта 

<

...>).

Также между ООО «СтройМоктажСервнс» «Застройщик», с одной стороны, и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р. подписано Соглашение от 12.12.2016 об исполнении договора участия в долевом строительстве № 9-К от 31 марта 2016  (адрес объекта 

<

...>).

Из содержания пункта 7 Соглашений, следует, что в связи с подписанием настоящего Соглашений обязательства сторон по договорам участия в долевом строительстве считаются выполненными в полном объеме, стороны не имеют друг к другу никаких претензий. 

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, обязанностью застройщика является создание (постройка) многоквартирного дома, а также обязанность по передаче соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Как следует из соглашения от 12.12.2016 об исполнении договора участия в долевом строительстве № 9-К от 31 марта 2016  и соглашения от 12.12.2016 об исполнении договора участия в долевом строительстве № 29-К от 23 ноября 2016 года обязательства сторон выполнены в полном объеме.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, в том числе и об исполнении застройщиком обязанности по передачи спорных нежилых помещения. В связи с чем, указанные Соглашения судом расценены как иные документы, подтверждающие передачу ответчиком спорных помещений № 42 и № 45  иным лицам в силу положений статьи 153 ЖК РФ.

Таким образом, в спорный период обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникло не у ответчика, а иных лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

В связи с чем, требования истца в данной части (пом. 42 и пом. 45) суд признает необоснованными и в удовлетворении отказывает.

В силу подпункта 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Поскольку результатом деятельности по управлению и содержанию многоквартирного дома является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения истцом его обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.

Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, техническому обслуживанию и содержанию многоквартирного дома в спорный период суду не представлено.

Таким образом, ответчик, являясь, в отношении нежилых помещений застройщиком и в материалах дела не представлен передаточный акт в отношении спорных нежилых помещений, расположенных в МКД, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома и оплате коммунальных расходов на содержание общего имущества наравне с собственниками жилых помещений.

Размер платы за услуги по управлению, техническому обслуживанию и содержанию общего имущества произведен истцом путем умножения площади нежилого помещения на утвержденный собственниками размер платы. Размер платы за коммунальные услуги на содержание общего имущества произведен истцом путем умножения площади мест общего пользования, на утвержденный норматив, последующего деления на площадь жилых и нежилых помещений МКД, умножения на площадь жилых помещений принадлежащих ответчику и на тариф.

Расчет задолженности проверен судом, признан юридически и арифметически верным. 

Ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что он объективно не мог исполнить обязанность по внесению платы в установленный договором либо законом срок, не доказал то, что, действуя добросовестно и разумно, предпринимал меры к надлежащему исполнению указанной обязанности.

Доказательств оплаты ответчиком задолженности в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, контррасчет не представлен.

С учетом установленных обстоятельств, на основании представленных истцом в обоснование своих требований в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, суд полагает требование истца подлежащими удовлетворению частично в сумме долга  в размере 72 925 руб. 49 коп, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  размере 2 917 руб. (пропорционально размеру удовлетворенных требований).

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 1 278 руб., оплаченная по платежному поручению № 628 от 18.07.2022 подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ в связи с уменьшением суммы иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройМонтажСервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг в сумме 72 925 руб. 49 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 917 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 278 руб., оплаченную по платежному поручению № 628 от 18.07.2022. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                 С.М. Изосимов