Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград       Дело № А12-23377/2018

«28» марта 2019 года 

Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2019 

Полный текст решения изготовлен  28.03.2019 

Арбитражный суд Волгоградской области  в составе судьи Пятерниной Е.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-промышленное объединение «ОРТЕХ-ЖКХ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды федерального земельного участка, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – индивидуального предпринимателя ФИО1

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019 № 04/02,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 18.12.2017,

от ИП ФИО1 – не явились, извещен

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Волгоградской области  (далее – ТУ Росимущества в Волгоградской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-промышленное объединение «ОРТЕХ-ЖКХ» (далее - ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ», ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 642 от 15.11.2007 за период с 01.03.2017 по 31.05.2018  в размере  2 134 939, 80 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2017 по 10.06.2018 в размере 514 941, 85 рублей. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен  индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве и в дополнении к возражениям на иск.

ИП ФИО1 явку представителя в судебное заседание  не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть  дело в отсутствие  названного лица.

В судебном заседании 21.03.2019, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 11 часов 15 минут 26.03.2019. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав представителей сторон, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что 24.05.2007 года зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером №34-34-01/076/2007-156 площадью 25 50,.2 кв.м., находящийся по адресу 

<

...>.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Волгоградской области от 15.11.2007 года № 997-р, истец (Арендодатель) и ОАО « Волгограднефтегазстрой» (Арендатор), 15.11.2007 заключили договор аренды № 642 (далее - Договор) о преоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:34:030046:0032 площадью 25 502,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - объект недвижимости.

Срок действия Договора установлен с 17 октября 2007 по 16 октября 2056.

Согласно пункту 3.2 Договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 3.3. размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете.

Дополнительное соглашение от 10 февраля 2011 года № 2 позволяет считать договор от 15.11.2007 № 642 аренды земельного участка открытым для присоединения, в связи с множественностью лиц на стороне Арендатора.

В установленном законом порядке договор с дополнительным соглашением зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, и картографии по Волгоградской области 08.04.2011г.

Согласно Дополнительного соглашения №7 от 19.08.2016 к Договору 642 от 2007 ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ» считать с 04 июля 2016 арендатором земельного участка с кадастровым гром 34:34:030046:51 площадью 24148 кв.м.

Годовая арендная плата за использование указанного земельного участка составляет 1 620 652, 68 рублей и исчисляется с 04 июля 2016 года. При этом, арендная плата за период с 04.07.2016 по 31.08.2016 составляет 121 984, 61 рублей.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из положений статьей 606, 614 ГК РФ следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пунктом 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По настоящему делу истцом заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.03.2017 по 31.05.2018  в размере  2 134 939, 80 рублей.

Возражая против требований истца, ответчик ссылается на то, что размер годовой арендной платы на 2016 год составлял 1 620 652,68 рублей, при этом расчет арендной платы был произведен на основании рыночной стоимости земельного участка в размере 15 865 236 рублей, по состоянию на 18.02.2011.

Не согласившись с расчетом арендной платы ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ» обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области для определения кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.

Решением комиссии от 02.03.2017г. №17/344, согласно отчету об оценке №11802 от 24.12.2016, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030046:51 определена в размере 8 264 000 рублей.

Для перерасчета стоимости арендной платы ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ» обратилось с письмом №25/01 от 25.12.2017 в ТУ Росимущества в Волгоградской области, приложив Решение комиссии от 02.03.2017. №17/344.

Письмом без даты №06/386 ТУ Росимущества в Волгоградской области ответило отказом в пересмотре стоимости арендной платы, сославшись на пункт 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «ОБ основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно которого ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По мнению ответчика, истцом расчет арендной платы за земельный участок производился  вообще не в соответствии с законом.

В связи с чем, представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в рамках настоящего дела.

Определением суда от 25.12.2018 по делу назначена судебную экспертизу, проведение экспертизы поручено ИП  ФИО4 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером - 34:34:030046:51, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2017?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключение № 92/19, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером - 34:34:030046:51, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.01.2017 составляет 8 111 300, 00 рублей.

В  соответствии  со  статьей  8  Федерального  закона  от  31.05.2001  №  73-ФЗ  «О государственной  судебно-экспертной  деятельности  в  Российской  Федерации» эксперт  проводит  исследования  объективно,  на  строго  научной  и  практической основе,  в  пределах  соответствующей  специальности,  всесторонне  и  в  полном объеме.  Заключение  эксперта  должно  основываться  на  положениях,  дающих возможность  проверить  обоснованность  и  достоверность  сделанных  выводов  на базе общепринятых научных и практических данных.

В  силу  положений  статьи  16  указанного  Закона,  эксперт  обязан  провести полное  исследование  представленных  ему  объектов  и  материалов  дела,  дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты  исследований  (пункты  6,  7  статьи  86  АПК РФ),  оценка  результатов  исследований,  выводы  и  их обоснование  (пункт  8  статьи  86  АПК РФ).

Статьей  71  АПК РФ предусмотрено,  что  арбитражный  суд  оценивает  доказательства  по  своему внутреннему  убеждению,  основанному  на  всестороннем,  полном,  объективном  и непосредственном  исследовании  имеющихся  в  деле  доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в  отдельности,  а  также  достаточность  и  взаимную  связь  доказательств  в  их совокупности.  Никакие  доказательства  не  имеют  для  арбитражного  суда  заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть  3  статьи  86  АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению  такого  роду  документам,  содержит  сведения  об  эксперте,  эксперт предупрежден  об  уголовной  ответственности  по  статье  307  Уголовного  кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит  исследовательскую  часть  с  описанием процесса исследования, оценка  результатов  исследований,  выводы  и  их обоснование.  

В судебное заседание был приглашен эксперт ФИО4, который дал пояснения по экспертному заключению, письменные ответы на вопросы лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела.

Основаниями не согласится с названной экспертизой, должно сложиться при анализе экспертного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающие выводы эксперта, не представлено.

По результатам проведенной экспертизы ответчиком представлен контррасчет суммы задолженности, согласно которого стоимость годовой арендной платы за период времени с 01.03.2017 по 12.08.2017 составляет 1 685 478,84 рублей: в  месяц - 140 456,57 рублей, в день - 4681,88 рублей.

Итого общая сумма задолженности по договору аренды за период времени с 01.03.2017по 12.08.2017 составляет 753 783,53 рублей.

В соответствии с заключением эксперта №92/11 от 28.01.2019, рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 01.01.2017 составляет 8 111 300 рублей.

Учитывая срок аренды до 16.10.2056 - 40 лет (с 2017г.) размер арендной платы следующий: 8 111 300 /40= 202 782,5 рублей в год, 202 782,5/12=16 898,54 рублей в месяц,

Стоимость арендной платы за период времени с 13.08.2017 по 31.05.2018 составляет 162 226,26 рублей.

Итого общая сумма задолженности по арендной плате за период с 01.03.2017 по 31.05.2018 составляет 916 009,79 рублей.

Суд частично признает неверным представленный расчет, исходя из следующего.

Годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030046:51 с 01.03.2017 по 11.08.2017 определяется на основании Отчета об оценке от 17.03.2011 № 0-1976 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 24148 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, пр. Нефтяников, 2» в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности российской федерации» (в редакции, действовавшей до 12.08.2017): 15 865 236 х 7,75% = 1 229 555,79 рублей, где 7,75% - ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. С учетом коэффициентов инфляции за период с 2012 по 2017  годовой размер арендной платы на 2017 год составляет 1 685 478,84 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности российской федерации» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 действующей в период с 12.08.2017) с учетом результатов проведенной в рамках дела № А12-23377/2018 судебной экспертизы рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030046:51 составляет: 8 111 300 рублей.

Дата окончания договора аренды 16.10.2056, таким образом, с 12.08.2017 по 16.10.2056 период до окончания договора аренды составляет 39 лет. Годовой размер арендной платы составляет: 8 111 300,00 / 39 = 207 982,05 рублей.

Соответственно, за период с 01.03.2017 по 31.05.2018  сумма задолженности по арендной плате составляет  919 290, 67 рублей, размер пени за период с 11.03.2017 по 10.06.2018 составляет 320 160,78 рублей.

На момент рассмотрения настоящего спора в суде, задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик заявил о применении к спорным правоотношением положения статьи 333 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил ходатайства об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестанет быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В пунктах 73, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).

В информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Неустойка по своему существу является способом обеспечения обязательств и не должна служить средством обогащения кредитора.

В данном случае суд принимает во внимание  чрезмерно высокий процент неустойки (0,1%), установленный договором,  по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период исполнения сторонами обязательств в рамках заключенного договора.

Суд считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 200 000, 00 рублей.

Данный размер неустойки превышает двукратную ставку рефинансирования, компенсирует все расходы сторон и будет носить компенсационный характер. 

В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.  

ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ» произвело судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате судебной экспертизы в размере 15 000, 00  рублей.

Пунктом 4 статьи 110 АПК РФ предписано, что при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением. 

В судебном заседании представитель ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ» выразил согласие о несении бремя судебных расходов за проведение  судебной экспертизы в размере 15 000, 00 рублей, что нашло отражение в протоколе судебного заседания от 21.03.2019.

По смыслу части 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 Информационного письма от 13.03.2007г. № 117, полномочия арбитражного суда по уменьшению размера государственной пошлины на основании пункта 2 статьи 333.22 Кодекса не могут быть ограничены со ссылкой на подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса.

Учитывая, ходатайство ответчика, исходя из его имущественного положения, суд считает возможным уменьшить размер государственной пошлины до 2 000, 00 рублей.

Вопрос о взыскании государственной пошлины с истца  не рассматривается, так как на основании пункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-промышленное объединение» ОРТЕХ-ЖКХ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 642 от 15.11.2007 за период с 01.03.2017 по 31.05.2018  в размере  919 290, 67 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2017 по 10.06.2018 в размере 200 000, 00 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-промышленное объединение» ОРТЕХ-ЖКХ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  2 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина