ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13761/2023

г. Челябинск

04 декабря 2023 года

Дело № А76-2779/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2023 по делу № А76-2779/2023.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной «Техстрой» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 12.10.2022, срок действия до 31.12.2023, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Техстрой» (далее - заявитель, ООО «Техстрой») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по Управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - административный орган, Комитет) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 16.01.2023 № 1301; об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:39, расположенный по адресу: проспект Победы в Калининском районе города Челябинска на три года для завершения строительства. 

Определением суда от 23.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Челябинска (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2023  в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось ООО «Техстрой»  и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Техстрой» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что подавая заявление, ООО «Техстрой» руководствовалось тем, что ранее Комитет реализовал право на подачу иска об изъятии у ООО «Росстрой» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 путем его продажи с публичных торгов, в рамках дела № А76-45216/2020. Администрацией указанный объект незавершенного строительства был выставлен на торги, однако объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Апеллянт указывает, что оспариваемый отказ был мотивирован тем, что аукцион был признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки на участие. В то время как согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, для предоставления земельного участка в данном случае необходимо, чтобы объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Апеллянт полагает позицию Комитета неверной, т.к. заявление от ООО «Техстрой» было подано 14.11.2022, т.е. после первых двух аукционов по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 (№SBR012-2207130006.1 и № BR012-2209090010.1) которые не состоялись по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По мнению апеллянта, Комитет был обязан предоставить земельный участок в аренду для завершения строительства как минимум на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года и земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду (а именно 06.08.2007 года согласно первому договору аренды); заявитель является собственником объекта незавершенного строительства на истребуемом земельном участке; ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом п. 21 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 30.10.2023.

Комитет представил письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 27.11.2023. Лицам, участвующим в деле, предложено уточнить правовую позицию по делу с учетом результатов проведения аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 с установлением выкупной цены объекта 5 000 000 руб. Комитету предложено представить суду письменные пояснения относительно возможности участия общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» в торгах по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380.

К дате судебного заседания Комитет представил дополнительные письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного и третьих лиц не явились. 

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного и третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы города Челябинска от 26.04.2007 № 1203 «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства гостиничного комплекса по проспекту Победы в микрорайоне № 27 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Росстрой» между Комитетом (арендодатель) и ООО «Росстрой» (в настоящее время ООО «Техстрой», арендатор) 06.08.2007 был заключен договор УЗ № 009035-К-2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:39 площадью 5 821 кв.м сроком до 26.04.2009 для строительства гостиничного комплекса (л.д. 66-70).

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 24.03.2009 срок действия договора от 06.08.2007 УЗ № 009035-К-2007 продлен до 26.04.2012.

Дополнительным соглашением № 2 от 14.05.2014 срок действия договора от 06.08.2007 УЗ № 009035-К-2007 продлен до 31.12.2015.

Впоследствии на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:39, выписки из ЕГРП от 22.12.2016 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, заявления ООО «Росстрой», между Комитетом (арендодатель) и ООО «Росстрой» (в настоящее время ООО «Техстрой», арендатор) 06.03.2017 был заключен договор УЗ № 015327-К-2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:39 площадью 5 821 кв.м сроком на три горда с даты акта приема-передачи земельного участка, для завершения строительства гостиничного комплекса (л.д. 71-75).

На указанном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:39 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, площадью застройки 17 513,1 кв.м, степенью готовности 15%, принадлежащий на праве общей собственности ответчику.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2021 по делу № А76-45216/2020 удовлетворены исковые требования Комитета к ООО «Росстрой» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, площадью 17 513,1 кв.м, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов.

Согласно протоколу № 24 от 22.08.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 23.08.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2207130006), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 15).

Согласно протоколу № 36 от 24.10.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 25.10.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2209090010), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 15 оборот).

14.11.2022 ООО «Техстрой» обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:39 без проведения торгов для завершения строительства (л.д. 12).

Комитет отказал заявителю (письмо от 16.01.2023 № 1301), указав, что поскольку ранее указанный земельный участок уже предоставлялся заявителю для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:39, в связи с чем, основания для повторного предоставления указанного земельного участка отсутствуют (л.д. 13-14).

Полагая отказ Комитета не соответствующими действующему законодательству и нарушающими экономические интересы заявителя, ООО «Техстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из законности оспариваемого ненормативного правового акта и отсутствием доказательств нарушения прав заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и данный перечень является исчерпывающим.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы города Челябинска от 26.04.2007 № 1203 «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства гостиничного комплекса по проспекту Победы в микрорайоне № 27 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Росстрой» между Комитетом (арендодатель) и ООО «Росстрой» (в настоящее время ООО «Техстрой», арендатор) 06.08.2007 был заключен договор УЗ № 009035-К-2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:39 площадью 5 821 кв.м сроком до 26.04.2009 для строительства гостиничного комплекса (л.д. 66-70).

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 24.03.2009 срок действия договора от 06.08.2007 УЗ № 009035-К-2007 продлен до 26.04.2012.

Дополнительным соглашением № 2 от 14.05.2014 срок действия договора от 06.08.2007 УЗ № 009035-К-2007 продлен до 31.12.2015.

Впоследствии на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:39, выписки из ЕГРП от 22.12.2016 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, заявления ООО «Росстрой», между Комитетом (арендодатель) и ООО «Росстрой» (в настоящее время ООО «Техстрой», арендатор) 06.03.2017 был заключен договор УЗ № 015327-К-2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:39 площадью 5 821 кв.м сроком на три года с даты акта приема-передачи земельного участка, для завершения строительства гостиничного комплекса (л.д. 71-75).

На указанном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:39 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, площадью застройки 17 513,1 кв.м, степенью готовности 15%, принадлежащий на праве общей собственности ответчику.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявитель реализовал свое право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства спорного объекта без торгов.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае установлено, что Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2021 по делу № А76-45216/2020 удовлетворены исковые требования Комитета к ООО «Росстрой» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, площадью 17 513,1 кв.м, со степенью готовности 15%, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов.

Поскольку публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, оснований для удовлетворения заявленных требований на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Действительно, в ситуации, когда объект незавершенного строительства, изъятый  в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, земельный участок, который находится в публичной собственности и на котором расположен этот объект, согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации может быть предоставлен собственнику данного объекта для завершения строительства в аренду без проведения торгов однократно. 

Если же собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, то в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

При этом действующим законодательством, в том числе Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, не урегулирован вопрос о правовых последствиях несовершения действий по приобретению объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность в указанный срок.

 В связи с изложенным в рассматриваемой ситуации возможно применение по аналогии закона положений статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и проведение по истечении двух месяцев со дня признания первоначальных торгов несостоявшимися повторных и последующих торгов по продаже объекта незавершенного строительства со снижением на каждых последующих торгах начальной цены данного объекта до момента его реализации третьему лицу либо до его приобретения в государственную или муниципальную собственность.

Материалами дела установлено, согласно протоколу № 36 от 24.10.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 25.10.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2209090010), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 15 оборот).

Кроме того, согласно протоколу № 42 от 05.12.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 06.12.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2210270054), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки на участие в аукционе обществом с ограниченной ответственностью Специальный застройщик «Каскад» (л.д. 16).

14.11.2022 ООО «Техстрой» обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:39 без проведения торгов для завершения строительства.

Комитет отказал заявителю (письмо от 16.01.2023 № 1301), указав, что поскольку ранее указанный земельный участок уже предоставлялся заявителям для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:39, то основания для повторного предоставления указанного земельного участка отсутствуют.

Из материалов дела следует, что в период с 14.11.2022 по 10 августа 2023 года административным органом проведено три аукциона (06.12.2022, 16.05.2023, 10.07.2023) по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, площадью 17513,1 кв.м, со степенью готовности 15%, расположенного по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов, которые признаны несостоятельными.

Учитывая изложенное апелляционная коллегия полагает, что в данном случае при наличии судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительством, отсутствия признаков злоупотребления и бездействия со стороны Комитета, наличия права у Комитета неоднократно проводить торги, в том числе с уменьшением продажной цены, суд апелляционной инстанции полагает, что отказ Комитета, выраженный в письме от 16.01.2023 № 1301, нельзя признать незаконным и нарушающим права заявителя.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, заявитель уже реализовал свое право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства (договор от 06.03.2017), в связи с чем, при рассмотрении настоящего спора не имеет значения на основании какой нормы права, п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ либо на основании п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор аренды для завершения строительства. Положения Федерального закона № 137-ФЗ не могут использоваться для обхода норм Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда арендатор уже реализовал льготу, предоставленную ему Земельным кодексом Российской Федерации в виде права на однократное предоставление участка в аренду на бесконкурентных началах сроком на три года для завершения строительства, однако по истечение такого трехлетнего срока строительство завершено не было. 

Апелляционная коллегия также принимает во внимание, что согласно пояснениям Комитета, относительно возможности участия ООО «Техстрой» в торгах по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380, указано следующее.

Продажа объекта незавершенного строительства, изъятого по решению суда в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, на котором он расположен, осуществляется на открытом аукционе в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, установленном правилами проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее - Правила).

Аукцион в электронной форме по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602001:2380 объявлен па 05.12.2023.

Согласно части 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Частью 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в открытом аукционе может участвовать любое лицо. В соответствии с пунктом 9 Правил подать заявку на участие в аукционе может лицо, которое вправе приобрести объект незавершенного строительства в собственность. При этом, собственник объекта незавершенного строительства не является должником, в контексте статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 49 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Следовательно,  ограничения, установленные частью 5 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются па собственника объекта незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, действующим законодательством запрет на участие в публичных торгах, в том числе бывшего собственника объекта незавершенного строительства в качестве участника аукциона, не установлен.

Пунктом 21 Правил установлено, что средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона, бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Подпунктом 1 пункта статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации  установлено, что операции по реализации товаров (работ, услуг) па территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения НДС.

Согласно пункту 4 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации па территории Российской Федерации имущества, реализуемого по решению суда, налоговая база определяется исходя из цепы реализуемого имущества, а налоговым агентом признается орган, уполномоченный осуществлять реализацию указанного имущества.

Однако указанные положения не применяются при реализации указанных товаров (работ, услуг) физическим липам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, а также организациям (предприятиям) и индивидуальным предпринимателям, освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика в соответствии с действующим налоговым законодательством.

Положениями пункта 2 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации налоговым агентом является организатор торгов - Комитет, а удержание налога производится за счет денежных средств налогоплательщика (покупателя). 

В связи с вышеизложенным, на Комитет возлагается обязанность по исполнению либо неисполнению функций налогового агента по удержанию и перечислению в бюджет НДС в зависимости от того, является ли налогоплательщиком НДС лицо, в отношении имущества которого вынесено судебное решение.

Порядок и сроки уплаты НДС регламентированы пунктом 1 статьи 174 Налогового кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения ООО «Техстрой» требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной  коллегии, не имеется. 

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда, апеллянтом не приведено.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Исходя из положений подпунктов 3 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение, вынесенное по результатам рассмотрения заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, организациями  уплачивается государственная пошлина в размере 1 500 рублей.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 500 руб.,  подлежит возвращению подателю жалобы из федерального бюджета на основании подпункта 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2023 по делу № А76-2779/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» – без удовлетворения. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Техстрой» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку по операции от 18.09.2023. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи:

А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова