АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-17851/2022

г. Краснодар

06 июня 2024 года

Резолютивная часть решения от 20.05.2024

Полный текст решения изготовлен 06.06.2024

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: акционерное общество «Адлер - АОП» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Сочи

ответчики: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (Центральный р-н), 26;

администрация федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 354349, Краснодарский край, г. Сочи;

- третье лицо: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, Краснодарский край, г. Краснодар;

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:358 от 07.12.2020 № 4900011171,

при участии: 

от администрации: г. Сочи: ФИО1, по доверенности, диплом;

от ФТ «Сириус»: ФИО2, по доверенности, диплом,

от иных лиц: не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, согласно которого просит урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.12.2020 № 4900011171, путем понуждения ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение на предложенных истцом условиях, указанных им в протоколе разногласий от 07.02.2022.

Исковое заявление мотивировано несогласием истца с размером арендной платы по договору аренды.

Представители ответчиков возражали против требований.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

ЗАО «Адлер-АОП», в процессе приватизации,  1992 году, приобрело в собственность недвижимое имущество здание столовой № 103 с подсобными помещениями.

Указанные объекты недвижимого имущества находятся на земельном участке площадь 2715 +/- 18 кв. м., кадастровый номер № 23:49:0402032:358 расположенном по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Станиславского 1.

В соответствии  с  ст.  28  ФЗ РФ №   178-ФЗ  «О приватизации государственного  и муниципального имущества» ст. 271; ст. 273 ГК РФ; ст. 36 ЗК РФ ЗАО «Адлер-АОП» является правообладателем указанного в исковом заявлении земельного участка, чти подтверждается Договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900011171 от 07 декабря 2020 года.

По указанному договору арендодателем является муниципальное образование городского округа город-курорт Сочи, арендатором АО «Адлер-АОП».

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от № 4900011171 от 07.12.2020, арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 2 715 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0402032:358, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Станиславского, 1. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж2» - зона застройки малоэтажными жилыми домами коттеджного и блокированного типа до 15 метров.

По условиям  пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора исчисление арендной платы начинается с момента государственной регистрации настоящего договора; размер годовой арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему Договору и составляет 326 867.00 руб. (триста двадцать шесть тысяч восемьсот шестьдесят семь рублей 00 коп.); арендная плата и пеня вносится путем перечисления по следующим реквизитам: получатель Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи), ИНН 

<

***>, КПП 232001001, расчетный счет № 

<

***>. Банк получателя: Южное ГУ банка России г. Краснодар, БИК 040349001, ОКТМО - 03726000; КБК92111105024040000120.

24.12.2021 года, департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи, действуя от имени арендодателя, направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 07.12.2020 № 4900011171 в связи с произведенной  оценкой рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:358, согласно которому размер арендной платы за участок определяется в соответствии с отчетом об определении величины годовой арендной платы.

В направленном в адрес общества проекте дополнительного соглашения от 12.11.2021 указано, что размер арендной платы за участок определяется в соответствии с отчетом об определении величины годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-64/21 и составляет 1 789 253 руб.

Полагая арендную плату за участок завышенной, истец 07.02.2022 направил в администрацию протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения в части определения арендной платы и даты ее исчисления.

Однако администрация  вышеуказанный протокол разногласий оставила без удовлетворения, дополнительное соглашение в редакции общества не заключила.

В связи с наличием разногласий между сторонами истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008).

Из содержания договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402032:358 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом так же установлено, что спорный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи входят в перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение.

В силу части 5 статьи 27 ЗК РФ, к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Часть 2 данной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О  приватизации  государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации.

При указанных обстоятельствах, спорный земельный участок ограничен в обороте.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Обращаясь в суд с рассматриваемым исковым заявлением, истец по существу просит внести изменения в спорный договор аренды в части установления годовой арендной платы за участок равной произведению кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится спорный земельный участок.

С 04.04.2022 земельный участок площадью 2715 +/- 18 кв. м., кадастровый номер № 23:49:0402032:358 расположенный по адресу 

<

...> перешёл в собственность Российской Федерации, так как он находиться на территории поселка городского типа Сириус. 

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением № 531 Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 г., содержит следующие разъяснения по применению положений постановления № 582 (в редакции постановления № 531). В части установления Основных принципов определения арендной платы постановление № 582 является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Указанным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, определенных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73, арендная плата за спорный публичный земельный участок является регулируемой и независимо от условий договора подлежит определению исходя из действующего в спорный период законодательства, нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Кроме того, в соответствии с п. 3.5 договора аренды размер годовой арендной платы, установленный в п. 3.2 договора может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации, или переоценки, но не чаще одного раза в год. 

Таким образом, учитывая, что арендная плата является регулируемой и устанавливается в соответствии с действующим законодательством независимо от внесения в условия договора, отсутствуют основания для внесения изменений в п. 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды.

Аналогичные выводы содержатся в определении ВС РФ от 29.01.2024 г. № 307-ЭС23-17271 по делу № А56-50173/2022.

Более того, суд отмечает, что истцом заявлены требования направленные не на урегулирование разногласий при заключении дополнительного соглашения сторонами в части установления размера арендной платы, а на понуждение арендодателя заключить с истцом дополнительное соглашение на предложенных истцом условиях, указанных в протоколе разногласий.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вместе с тем, как уже указано выше в силу того, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Таким образом, законодательство не возлагает на арендодателя обязанность при каждом изменении нормативно установленной ставки арендной платы или методики ее расчета заключать с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

На момент рассмотрения настоящего дела, судом не выявлено каких-либо споров, рассматриваемых в суде по взысканию арендных платежей или возникшей на стороне арендатора переплаты.

Судом также не установлено обстоятельств, относящихся к рассматриваемому спору, позволяющих заключить о наличии нарушений прав истца, подлежащих судебной защите.

При этом,  обращения арендаторов в суд за внесением изменений в договор аренды в части порядка ее исчисления, который является регулируемым и устанавливается в соответствии с действующим законодательством независимо от внесения в условия договора, не способствует восстановлению каких-либо прав, а лишь повышает судебную нагрузку и увеличивает взыскания из бюджетов на возмещение заявителям затрат по оплате госпошлины и расходов на представителя.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины следует возложить на истца как на проигравшую сторону.

 

Руководствуясь ст. ст. 110, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.          

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                       О.С. Левченко