АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3002/2024

г. Тюмень

21 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2024 года 

Решение в полном объеме изготовлено 21 августа 2024 года

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тепловодской О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КОНЦЕПТ» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2019, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АГРОТОРГ» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: 

<

***>) о расторжении договора аренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Сириус», общество с ограниченной ответственностью «ДЕЛЬТА – С, 

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 28.03.2024, 

от ответчика: ФИО2  по доверенности от 17.01.2024, 

от ООО «ДЕЛЬТА – С»: ФИО3 по доверенности от 15.01.2024  не допускается, отсутствует диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КОНЦЕПТ»  (далее – истец, ООО «КОНЦЕПТ») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АГРОТОРГ» (далее – ответчик, ООО «АГРОТОРГ») о расторжении договора аренды нежилого помещения  от 01.04.2016 №16-03-199/П4_1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сириус» (далее – ООО «Сириус»), общество с ограниченной ответственностью «ДЕЛЬТА – С» (далее – ООО «ДЕЛЬТА – С»).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку основания для расторжения договора отсутствуют, существенных нарушений ответчиком условий договора при пользовании имущества не допущено. 

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал по доводам, указанным в отзыве. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Как следует из материалов дела, 01.04.2016 между ООО «АГРОТОРГ»  (арендатор) и акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области (далее - АО «АИЖК по Тюменской области», арендодатель) заключен договор № 16- 03-199/П4_1 аренды нежилого помещения (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 832,9 кв.м., расположенное на 1 этаже (далее – помещение) в здании Торгового центра «Дарина», по адресу: 

<

...> (далее – здание).

По условиям пункта 1.2. договора целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения.

Дополнительным соглашением № 1/2 от 25.08.2017 к договору установлен срок аренды по 31.12.2030 включительно.

Согласно разделу 2.2. договора  арендатор обязуется: попользовать помещение и оборудование по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора; содержать помещение и оборудование в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, не ухудшать состояние помещения при производстве отделочных работ, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора. Разграничение ответственности сторон в помещении за безопасную эксплуатацию и исправное состояние энергосетей и коммуникаций устанавливается в акте разграничения эксплуатационной ответственности сторон (Приложение № 6 к настоящему договору), с обязательным назначением ответственного лица со стороны арендатора; арендатор должен неукоснительно соблюдать требования и правила противопожарной и технической безопасности в помещении.

По условиям пункта 5.2. договора досрочное расторжение настоящего договора производится: по взаимному соглашению сторон; в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 619 и 620 ГК РФ, при условии направления стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут служить основанием для его расторжения. В случае, если противоположная сторона не устранит допущенные нарушения в течение 30 (Тридцати) календарных дней со дня получения соответствующего требования, сторона - предъявитель требования, вправе обратиться в суд с иском о расторжении настоящего договора.

В соответствии с условиями пункта 1.6 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает следующее оборудование: ВРУ№1; ВРУ №2; Щит АВР; кабельные линии от ВРУ Торгового центра до ВРУ Помещения (2 шт.); уплотнитель «Докшелтер»; подъемник стол-ножницы, 2600*1500, h=1,6 м.; узлы управления по водоснабжению. 

13.03.2020 АО «АИЖК по Тюменской области» (арендодатель), ООО «КОНЦЕПТ» (новый арендодатель) и ООО «АГРОТОРГ» (арендатор) подписали дополнительное соглашение № 4 к договору, по условиям которого в связи со сменой собственника здания, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 7 232 кв. м, стороны пришли к соглашению о замене арендодателя на нового арендодателя в договоре - ООО «КОНЦЕПТ».

В пункте 8 дополнительного соглашения от 13.03.2020 № 4 стороны согласились считать датой передачи прав и обязанностей по договору от арендодателя к новому арендодателю 25.03.2019.

Ссылаясь на то, что в период эксплуатации нежилого помещения ответчиком неоднократно допускались нарушения по надлежащему соблюдению требований санитарных и противопожарных норм, безопасной эксплуатации и исправности состояния энергосетей и коммуникаций, системы охранно-пожарной сигнализации, предусмотренных условиями настоящего договора, истец обратился с настоящим исковым заявлением о его расторжении. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из пункта 1 части 1 статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Исходя из содержания Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не является безусловным основанием к расторжению договора, если нарушение носит устранимый характер.

Из пункта 3 статьи 450 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора.

В качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды по статье 619 ГК РФ арендодатель указал на то, что в период эксплуатации нежилого помещения ответчиком неоднократно допускались нарушения по надлежащему соблюдению требований санитарных и противопожарных норм, безопасной эксплуатации и исправности состояния энергосетей и коммуникаций, системы охранно-пожарной сигнализации, предусмотренных условиями настоящего договора.

В обоснование требования о досрочном расторжении договора, истец ссылается на следующие обстоятельства.

При проведении внеплановой проверки АПС с представителями подрядчика ООО «Агроторг» (ООО «Сириус») и представителями подрядчика ООО «Дельта-С» на территории универсама «Пятерочка» были выявлены нарушения неисправности АПС следующего характера: пожарная сигнализация полностью не настроенная и не синхронизируется с основной системой торгового центра, не поступает сигнал от срабатывания дымовых датчиков; датчики над грилем, установленные на территории универсама, не соответствуют типу датчиков; система оповещения не отработала; дверь эвакуационного выхода не работает. На момент проверки АПС на территории магазина «Пятерочка» находилось в неисправном состоянии, что, по мнению истца, является грубым нарушением соблюдения норм пожарной безопасности, содержания и эксплуатации арендуемого помещения.

Письмом от 04.03.2022 №5-22 истец потребовал от ответчика принять срочные меры по устранению всех недостатков и сообщить в письменном виде в течении трех рабочих дней.

19.03.2020 при проведении обследования истцом был составлен акт первичного обследования систем противопожарной защиты, по результатам которой выявлены допущенные ответчиком нарушения: система АПС работает некорректно, нет интеграции с ТЦ; система СОУЭ РОКОТ-2 не запускается при испытании системы АПС, из чего сделан вывод о том, что спринклерная система запитана от станции пожаротушения; при этом два клапана дымоудаления не отрабатывают при испытании системы АПС; 1 ПК укомплектован, отсутствует стекло.

23.11.2022 актом контрольной проверки установлены: 1) нарушения противопожарных норм: отсутствует ответственное лицо по пожарной безопасности; отсутствует журнал проверки огнетушителей и пожарного инвентаря; отсутствует график плановой эвакуации; отсутствует график проверки АПС; из всех просроченных огнетушителей только два пригодны для использования; пожарные гидранты не обслужены (вместо положенных 1 раз в год должна производится перекатка и проверка); отсутствует доступ к пожарному гидранту (заставлен ларем для мороженого), расположенному в Торговом зале; два огнетушителя заставлены оборудованием с микроволновой печью; отсутствует замок на эвакуационном выходе (закрыт на навесной замок); отсутствует актуальная информация на гидрантах; отсутствует договор на обслуживание подъёмника; отсутствует акты и графики на проведение ТО; 2) санитарных норм и правил: наличие мусора, пыли над стеллажами и в зоне разгрузки; отсутствуют акты по обработке дератизации и дезинсекции; отсутствуют графики обработки; 3). антитеррористической безопасности: отсутствует информация для посетителей и сотрудников о порядке действий при угрозе террористической направленности.

Уведомлением от 28.11.2022 № 29-22  истец потребовал от ответчика принять меры по устранению нарушений и замечаний, а также представить документы, отсутствующие при проверке.

Письмом от 27.01.2023 истец обратил внимание ответчика на то обстоятельство, что пожарно-эвакуационные двери в торговом зале на территории арендуемого ответчиком помещения не должны закрываться в течение рабочего времени на навесной замок, а также загромождаться товарами и т.д. и были приложены фотографии фиксации нарушений от 18.01.2023.

01.03.2023 истец обратился к ответчику с требованием обеспечить свободный доступ к первичным средствам пожаротушения, в том числе к пожарному гидранту, а также о не загромождении пожарного гидранта товарами и оборудованием и принятии соответствующих мер по предоставлению свободного доступа к пожарному гидранту.

Письмом от 28.07.2023 № 26-23 истец обратился к ответчику с требованием по принятию мер по наладке автоматической системы пожарной сигнализации, поскольку после задымления датчиков на территории помещения арендуемого ООО «Агроторг» не поступил сигнал с пульта пожарной сигнализации на общий пульт управления АПС ТЦ «Дарина», пожарная сигнализация оказалась не настроенной с основной системой ТЦ. По месту сигнал от датчиков на пульт ПС «Пятерочки» поступил; вентиляция электроконтактов в электрощитовой не отключилась после сработки системы АПС на территории ТЦ «Дарина»; система АПС на территории универсама «Пятерочка» находится в неисправном состоянии, что является грубым нарушением по соблюдению норм пожарной безопасности, содержанию и эксплуатации арендуемого помещения.

Письмом от 20.08.2023 № 30-23 истец обратился к ответчику о недопущении нарушений в работе системы АПС и во избежание последствий, срочно принять меры к ликвидации неисправности и направлении сотрудников ООО «Сириус» для корректировки пульта управления «С2000М».

09.11.2023 актом контрольной проверки технических средств адресной пожарной сигнализации, автоматического оповещения людей о пожаре и системы автоматического пожаротушения в ТЦ «Дарина», г. Тюмень, при контрольном осмотре и проверке работоспособности автоматической пожарной сигнализации системы «Орион» производства НВП «Болид», системы оповещения людей о пожаре III типа системы «Рокот» НПО «Сибирский арсенал», указано что: шлейфы сигнализации находятся в исправном и работоспособном состоянии; источник резервного питания осуществляет автоматическое переключение с основного питания на резервное; световые указатели «Выход» осуществляют автоматическое переключение с основного питания на резервное; система оповещения 3-го типа автоматически запускается по сигналу от АПС; системы дымоудаления и подпора воздуха запускаются в автоматическом режиме по сигналу от АПС; система водяного пожаротушения запускается по сигналу от кнопки, установленной в шкафу пожарного крана; система контроля и управления доступом обеспечивает свободный проход через защищаемые двери при пожарной тревоге; грузовой лифт, управление вентиляцией и дымоудаление, эскалатор, СКУД отработали штатно; Техническое обслуживание проводится (один раз в месяц) – установлено замечание: требуется произвести работы по устранению неисправности поступления сигнала на ПС ТЦ «Дарина». При этом информация об устранении замечание, в нарушений условий Договора, ответчик уведомил лишь по телефону.

Письмом от 15.09.2023 № 33-23  истец обратился к ответчику по срабатыванию 13.09.2023 в 11-56 пожарной сигнализации, причиной которому явилось неправильная эксплуатация микроволновой печи на территории помещения арендуемом ООО «Агроторг», что привело к замыканию электроприбора и задымлению в комнате персонала для приема пищи. Микроволновая печь стоит в закрытом пространстве (в комнате без вентиляции) на полке в шкафу. Ответчику было указано на то, что по инструкции не допускается загромождение вентиляционных отверстий прибора, и что отдельно стоящая микроволновая печь должна находиться, на открытой поверхности, тем самым ответчиком нарушены требования по соблюдению норм пожарной безопасности и эксплуатации помещения, со ссылкой на требования п.2.2.4 Договора.

Письмом от 15.11.2023 № 38-23 в адрес ответчика сообщено о проведении внеплановой проверки АПС, по итогам которой выявлены нарушения правил пожарной безопасности сотрудниками ответчика, а именно: сотрудники не эвакуировались и не приняли меры по эвакуации покупателей, магазин продолжил работать.

Актом от 14.12.2023 № 48-23 установлено, что 14.12.2023 в 16:56 часов сработала пожарная сигнализация. На пульте управления высветилась зона срабатывания №6 помещение универсама «Пятерочка» (арендатор ООО «Агроторг»), принадлежащий ответчику. В ходе осмотра помещения очагов возгорания или задымления не обнаружено. Причины срабатывания пожарной сигнализации неизвестны.

Истец указал, что на вышеуказанные замечания ответчик не отреагировал, объяснений не представил, доказательств устранения нарушений также не представил.

Возражая по доводам истца, ответчик указал, что  односторонние акты проверок со стороны истца не могут служить доказательствами существенных нарушений ответчиком требований санитарных и противопожарных норм.

Так, ответчик пояснил, что ООО «КОНЦЕПТ» и ООО «АГРОТОРГ»  в спорный период проводились совместные проверки работоспособности систем противопожарной защиты 30.08.2023 и 28.09.2023, в ходе которых актами установлено, что система АПС и другие системы противопожарной защиты в помещении работают исправно, интеграция с АПС ТЦ проходит. Кроме того,  истцом представлен акт проверки АПС от 16.11.2023, из которого также следует, что на дату составления акта АПС находилась в исправном состоянии.

Ответчик указал, что факты сработки противопожарной сигнализации в помещении 15.09.2023 и 14.12.2023, на которые ссылается истец, сами по себе не свидетельствуют о нарушении ответчиком или его сотрудниками каких-либо противопожарных норм.

Кроме того, ответчик указал, что в ноябре 2021 года в отношении ответчика проводилась плановая проверка ГУ МЧС по Тюменской области, в том числе и в арендуемом помещении по адресу: 

<

...>, по данному адресу в ходе проверки нарушений не обнаружено, что подтверждается актом №96 выездной проверки от 26.11.2021.

В обоснование факта неоднократного нарушения ответчиком условий договора, истец ссылается на акты проверок, проведенных, в том числе самим истцом в одностороннем порядке.

Между тем, судом усыновлено, что  согласно акту плановой выездной проверки № 96 от 26.11.2021, проводимой Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г. Тюмень, ГУ МЧС России по Тюменской области, в том числе и в арендуемом помещении по адресу: 

<

...>, в ходе проверки нарушений не обнаружено.

Между ООО «АГРОТОРГ»  и ООО «Сириус» заключены договоры на техническое обслуживание и текущий ремонт систем противопожарной безопасности, в том числе на объекте 

<

...>, от 01.01.2023 № 89838251, от 01.01.2024   № 127934285.

В материалы дела представлена лицензия от 20.06.2013 №4-Б/00994, выданная Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, в отношении ООО «Сириус».

Согласно представленным актам проведения технического обслуживания и комплексной проверки работоспособности систем противопожарной защиты, составленным  ООО «Сириус» от 15.02.2023, 14.04.2023, 30.08.2023, 28.09.2023, 16.11.2023, 16.02.2024, 07.06.2024 состояние систем признано исправным, замечаний не установлено.

Кроме того, в материалы дела представлены приказы ООО «АГРОТОРГ» о назначении ответственных лиц за противопожарную безопасность в магазинах «Пятерочка» от 20.04.2023, 22.03.2024.

Согласно ответу Главного управления МЧС России по Тюменской области, подразделениями пожарной охраны 06.03.2024, 09.03.2024 (2 раза) и 14.02.2024 были совершены выезды на объект защиты - Торговый центр «Дарина», расположенный по адресу: 

<

...>, по причине срабатывания систем автоматической пожарной сигнализации при приготовлении пищи. 09.03.2024 сообщение о задымлении не подтвердилось. Финансовые документы о принадлежности системы автоматической пожарной сигнализации в материалах контрольно - наблюдательного дела отсутствуют. 

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к выводу, что истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о существенном либо неоднократном нарушении ответчиком условий договора, являющихся основанием для его расторжения.

Следует отметить, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Законодатель, определяя основания расторжения договора в судебном порядке, указал на то, что под существенным нарушением понимается именно такое, которое влечет для пострадавшей стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении сделки.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком допущены нарушения условий договора, в результате которых ответчиком истцу причинен такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что праве был рассчитывать.

Между тем, суд полагает, что нарушения, на которых основаны требования истца, не являются существенными, не носят не устранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств вынесения в отношении ответчика предписаний, постановлений о несоблюдении им требований пожарной безопасности  уполномоченными должностными лицами пожарной охраны.

Акты проверок компетентных органов, подтверждающих, что арендатор в нарушение пункта 2.2.4 договора содержит имущество в ненадлежащем санитарном состоянии и нарушает требования пожарной безопасности, истцом не представлено.

Акты истца и иные представленные им в обоснование заявленных требований доказательства, не могут служить безусловным основанием для вменения ответчику  наличий нарушений условий договора в части несоблюдения требований противопожарной безопасности в силу пункта  2.2.4. договора.

Напротив, в материалы дела ответчиком представлен достаточный объем доказательств опровергающих доводы истца: акт плановой выездной проверки № 96 от 26.11.2021, проводимой Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г. Тюмень, ГУ МЧС России по Тюменской области, акты проведения технического обслуживания и комплексной проверки работоспособности систем противопожарной защиты, составленным  ООО «Сириус» от 15.02.2023, 14.04.2023, 30.08.2023, 28.09.2023, 16.11.2023, 16.02.2024, 07.06.2024, приказы ООО «АГРОТОРГ» о назначении ответственных лиц за противопожарную безопасность в магазинах «Пятерочка» от 20.04.2023, 22.03.2024.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истцом не доказано существенного и неоднократного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора - ООО «АГРОТОРГ»  в смысле статьи 450 ГК РФ, а потому отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке, исковые требования ООО «КОНЦЕПТ» не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

 Судья

 

Власова В.Ф.