647/2018-39386(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-1343/2018

г. Краснодар

02 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2018 года Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2018 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Фефеловой И.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном  заседании от истца по первоначальному иску – индивидуального предпринимателя  Астахова Анатолия Александровича (ИНН 615401262301, ОГРНИП 304616507700050) –  Чакрян А.А. (доверенность от 14.09.2018), от ответчика по первоначальному иску –  индивидуального предпринимателя Гаркуши Владимира Алексеевича  (ИНН 615417275802, ОГРНИП 305615426600089) – Лукашова А.Б. (доверенность  от 30.07.2018), в отсутствие третьего лица – Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,  извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе  путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети  Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Гаркуши  Владимира Алексеевича и индивидуального предпринимателя Астахова Анатолия  Александровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018  (судья Димитриев М.А) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 09.07.2018 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Попов А.А.) по делу   № А53-1343/2018, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель Астахов А.А. обратился в Арбитражный суд  Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гаркуше В.А.  о расторжении договора купли-продажи и возложении обязанности освободить  недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а именно:  земельный участок площадью 2640 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001171:99,  двухэтажное здание кафе, площадью 1232,3 кв. м, с кадастровым  номером 61:58:0001171:191, бассейн площадью 37,7 кв. м, с кадастровым  

номером 61:58:0001171:192 (уточненные требования на основании статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

Ответчик обратился в суд со встречными требованиями о взыскании  7 060 тыс. рублей неосновательного обогащения в виде авансовых платежей, полученных  по договору купли-продажи от 15.09.2015.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области  (далее – управление).  

Решением суда первой инстанции от 25.04.2018, оставленным без изменения  постановлением суда апелляционной инстанции от 09.07.2018, удовлетворены  первоначальный и встречный иски.  

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Гаркуша В.А. просит  решение от 25.04.2018 и постановление от 09.07.2018 отменить в части удовлетворения  первоначального иска и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  заявленного требования. Податель жалобы указывает, что ответчик представил  доказательства, что в результате реконструкции первоначальная вещь фактически  не существует.  

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Астахов А.А. просит  решение от 25.04.2018 и постановление от 09.07.2018 отменить в части удовлетворения  встречного иска и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  данного требования. Податель жалобы указывает, что суд неправильно применил  нормы статей 453 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс). Договор расторгнут на основании решения суда, имущество  не возвращено, при таких обстоятельствах факт неосновательного обогащения  отсутствует.  

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационных  жалоб.  

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в  деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что 15.09.2015 индивидуальный  предприниматель Астахов А.А. и индивидуальный предприниматель Гаркуша В.А.  заключили договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку с залогом  недвижимости.  

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец – Астахов А.А. продал,  а покупатель – Гаркуша В.А. купил объекты недвижимости: 2-х этажное здание кафе,  площадью 1232,3 кв. м; бассейн, общей площадью 37,7 кв. м; земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов – в целях строительства кафе, площадью  2640 кв. м. Цена (стоимость) недвижимого имущества составляет 39 660 тыс. рублей  (пункт 2.1 договора).  

В соответствии с пунктом 2.3 договора покупатель обязуется произвести оплату  стоимости недвижимого имущества в следующие сроки: сумму в размере 660 тыс. рублей  в срок до 16.09.2015; 5 млн рублей в срок до 15.12.2015; 10 млн рублей в срок до  01.09.2016; 10 млн рублей в срок до 01.09.2017; 10 млн рублей в срок до 01.09.2018.  

Суды установили, что продавец передал покупателю объект недвижимости,  расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса,  2 – 5, состоящий из 2-х этажного здания кафе, площадью 1232,3 кв. м, бассейна общей  площадью 37,7 кв. м, земельного участка площадью 2640 кв. м. Передача покупателю  объекта недвижимости произведена в момент подписания договора на основании  акта приема-передачи от 15.09.2015. Переход права собственности на спорное имущество  зарегистрирован 28.09.2015 в управлении.  

Покупатель Гаркуша В.А. свои обязательства не исполнил. Фактически по  договору оплачено только 7 060 тыс. рублей с нарушением установленных договором  сроков, что сторонами по делу не оспаривается.  

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность  решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной  инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и  исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно  жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.  

При рассмотрении спора суды правомерно руководствовались следующим. 

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить  товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное  не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором  купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.  

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определены правовые последствия  несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.  Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором  

купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов  в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.  

По условиям договора, расторжение договора в одностороннем порядке  производится только по письменному требованию сторон в течение срока рассмотрения  требования о расторжении договора – 30 календарных дней со дня получения стороной  такого требования. Продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке  в случаях: если покупатель отказывается от составления и подписания акта  приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также в случаях просрочки оплаты  по договору более двух раз подряд (пункты 6.2, 6.3 и 6.3.1 договора).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной  из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях  существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях,  предусмотренных Гражданским кодексом.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности  и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю  на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения  договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.  В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе  требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений  статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса.  

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны расторгнутого  договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими  по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом  или соглашением сторон.  

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что  при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского  кодекса подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные  предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения  осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры  произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны  (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной  

в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары  сохраняют интерес для получателя сами по себе и т. п.), а потому интересы сторон  договора не нарушены.  

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса лицо, которое  без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело  или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано  возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество  (неосновательное обогащение).  

Согласно абзацу 3 статьи 1103 Гражданского кодекса, поскольку иное  не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами  и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные  главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны  в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.  

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся  доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи,  доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что покупатель не исполнил  в полном объеме обязательство по договору по оплате покупной цены объекта  недвижимости, суды пришли к верному выводу о том, что нарушение условий договора  купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате  имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения  договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского  кодекса, и возврата продавцу переданного по договору имущества и правомерно  удовлетворили заявленные требования Астахова А.А.  

Доводы Гаркуши В.А. о невозможности исполнения судебного акта ввиду  проведенной реконструкции являлись предметом исследования суда апелляционной  инстанции и им дана надлежащая оценка. Утрату тождества с единым переданным  по договору комплексом Гаркуша В.А. не доказал. Строительство пристройки,  обустройство двух помещений в антресоли и демонтаж бассейна с обустройством  танцевальной площадки не лишают предпринимателя возможности исполнить судебный  акт. Реконструкция проведена в отсутствие согласия залогодержателя.  

Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи обеспечение исполнения  покупателем своих обязательств по договору обеспечивается залогом объекта  недвижимости, являющегося предметом договора, покупатель является залогодателем,  продавец – залогодержателем.  

Пунктом 4.3 предусмотрено, что покупатель не имеет права отчуждать объект  недвижимости без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем  полной оплаты по договору продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении  залога.  

Осуществление перепланировки и изменение характеристик объекта недвижимого  имущества относятся к действиям по распоряжению имуществом, на что письменное  согласие залогодержателя не получено. Таким образом, действия залогодателя по  перепланировке, переустройству и реконструкции заложенного имущества не  соответствуют положениям заключенного сторонами договора.  

Гаркуша В.А. во встречном иске заявил о взыскании неосновательного обогащения  с Астахова А.А. на сумму уплаченных по договору авансовых платежей.  

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса предусмотрено, что стороны  не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству  до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом  или соглашением сторон.  

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив  от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила  свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение,  к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие  неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом  или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453  Гражданского кодекса).  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49  «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм  о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса  не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения  полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение  получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.  При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.  

Установив факт произведенных платежей по договору купли-продажи  от 15.09.2015, в сумме 7 060 тыс. рублей, требование индивидуального предпринимателя  Гаркуши В.А. о взыскании с индивидуального предпринимателя Астахова А.А.  7 060 тыс. рублей правомерно удовлетворено судами.  

Доводы кассационных жалоб признаются судом кассационной инстанции  несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены  и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели  бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли  на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы  судов.  

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали  и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела  фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются  положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд  не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных  по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным  в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм,  влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 по делу № А53-1343/2018  оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий И.И. Фефелова  Судьи В.В. Аваряскин   О.Л. Рассказов