СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-10644/2017(6)-АК

Дело № А60-16679/2015

23 мая 2022 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  Нилоговой Т.С.,

судей    Даниловой И.П., Зарифуллиной Л.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

от кредитора пользу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк»: ФИО2 (доверенность от 23.01.2020, паспорт),

от кредитора ФИО3: ФИО4 (доверенность от 16.06.2021, паспорт),

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора публичного акционерного общества «Промсвязьбанк»

на определение Арбитражного суда Свердловской области 

от 31 января 2022 года

об удовлетворении заявления кредитора ФИО3 о  внесении изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога по требованиям кредитора публичного акционерного общества «Промсвязьбанк»,

вынесенное в рамках дела  № А60-16679/2015

о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Синие камни-2000» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2015 принято к производству заявление Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) о признании общества с ограниченной ответственностью «Синие камни-2000» (далее – общество «Синие камни-2000», должник) несостоятельным (банкротом), производство по делу возбуждено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.08.2015 заявление Администрации признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5, член Ассоциации «Национальная организация арбитражных управляющих».

Соответствующие сведения о введении в отношении должника наблюдения опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 05.09.2015 №162.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2016 общество «Синие камни-2000» признано банкротом, в отношении открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 (далее – ФИО6), член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемой организации «Центральное Агентство Арбитражных Управляющих».

Публикация о введении в отношении должника конкурсного производства размещена в газете «КоммерсантЪ» от 05.03.2016 №38.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2016 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (далее – общество «Промсвязьбанк», Банк) в размере 50 730 632 руб. 95 коп., как обеспеченные залогом имущества должника по договорам об ипотеке от 18.11.2013 №ДИ0005-13-0058/01, от 30.12.2013 №ДИ0005-13-0058/02, от 27.11.2013 №ДИ0005-13-0059/01, от 20.10.2014 №ДИ0005-13-0056/01.

В рамках настоящего дела о банкротстве неоднократно рассматривались разногласия по вопросу о порядке продаже заложенного в пользу Банка имущества.

С учетом последних изменений имущество должника, составляющее предмет залога, подлежало реализации единым лотом (в связи с объединением лотов №№1-4) с установлением начальной цены продажи единого лота в размере 149 990 000 руб. 

После внесения изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Синие камни-2000», являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора общества «Промсвязьбанк» (далее – Положение) арбитражным управляющим проведены торги в форме публичного предложения по продаже лота №1, которые признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах. 

17.06.2021 конкурсный кредитор ФИО3 (далее – ФИО3) обратился в суд с заявлением о внесении изменений в Положение, согласно которым просил внести изменения в пункт 2.2 Положения, а именно единый лот №1 разделить на три лота, предложив порядок формирования каждого из лотов. 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2022 (резолютивная часть от 24.01.2022) заявление кредитора ФИО3 удовлетворено, судом внесены изменения в пункт 2.2 Положения, согласно которым единый лот разделен на три лота с определением стоимости каждого лота (с учетом проведенной судебной экспертизы):

лот №1 – нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв.м, номер на поэтажном плане: подвал - помещения №№2-3, 1 этаж - помещения №№5-22, кадастровый номер 66:41:0602011:1303 (цена 35 960 000 руб.), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года, для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м, номер на поэтажном плане: подвал - помещения №№2-3, 1 этаж - помещения №№5-22, кадастровый номер 66:41:0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/16842,7 от 11 035 кв.м (цена 455 408 руб.). Общая стоимость лота №1 – 36 415 408 руб. 00 коп.; 

лот №2 – нежилое помещение в строении литера А, площадью 3 263 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№466, 468-472; 2 этаж - помещения №№459-461, 463-465, 467, часть помещения №458, условный номер 66-66-01/157/2013-635 (цена 52 982 000 руб.), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года, для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 3 263 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№466, 468-472, 2 этаж - помещения №№459-461, 463-465, 467, часть помещения №458, условный номер 66-66-01/157/2013-635, исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 11 035 кв.м (цена 1 733 142 руб.). Общая стоимость лота №2 – 54 715 142 руб. 00 коп.; 

лот №3 – нежилое помещение в строении литера А, площадью 4 195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№473-475, 3 этаж - помещения №№477-479, кровля помещения №480, башня - помещения №№482-483, условный номер 66-66-01/157/2013-610 (цена 66 977 000 руб.), эксплуатируемая кровля площадью 4 249,10 кв.м (цена 16 880 000 руб.), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года, для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4 195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№473-475, 3 этаж - помещения №№477-479, кровли помещения №480, башни - помещения №№482-483, условный номер 66-66-01/157/2013-610, эксплуатируемой кровли площадью 4 249,10 кв.м, исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11 035 кв.м (цена 4 485 402 руб.). Общая стоимость лота №3 – 88 342 402 руб. 00 коп.

На согласившись с принятым судебным актом, кредитор общество «Промсвязьбанк» обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит отменить определение суда, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, противоречивость выводов суда ранее принятым судебным актам по настоящему дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что вывод суда относительно того, что укрупнение лота повлияло на результаты проведенных торгов и длительность экспозиции лота, носит предположительный характер и не подтвержден материалами дела; считает, что причиной длительности экспозиции лота явилась только завышенная цена залогового имущества. Отмечает, что ранее определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2017  и постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по настоящему делу №А60-16679/2015 были разрешены разногласия кредиторов, установлена начальная продажная цена залогового имущества должника в размере 75 761 000 руб. 91 коп; затем определением Арбитражного суда Свердловской от 14.08.2019  назначена экспертиза рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости; в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» ФИО7 от 11.10.2019 №09-Э/10-2019, согласно которому рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости составляет 161 580 000 руб.; в целях дальнейшей реализации залогового имущества 06.09.2021 обществом «Промсвязьбанк» подготовлено и направлено конкурсному управляющему дополнение №1 к Положению с предложением об изменении пункта 11.3 и установлением начальной цены имущества/лота на публичных торгах в размере 72 711 000 руб. Таким образом, считает, что суд не исследовал обстоятельство назначения начальной продажной цены залогового имущества в размере 75 761 000 руб. 91 коп., не исследовал вопрос соотношения разных продажных цен залогового имущества, их увеличения и влияния на длительность экспозиции лота. При этом заявление кредитора не содержит доводов и доказательств, которые бы могли достоверно говорить о том, что разделение лотов и более высокая цена приведут к реализации имущества по максимальной цене и еще больше не затянут процедуру конкурсного производства. Настаивает на том, что позиция Банка, возражающего против очередного изменения порядка продажи предмета залога, не свидетельствует о каком-либо злоупотреблении правом и стремлении нарушить права иных кредиторов, поскольку залоговый кредитор не имел и не имеет намерения оставлять имущество за собой, что подтверждается материалами дела, Банк намерен реализовать данное имущество в соответствии с законодательством о банкротстве и получить удовлетворение своих требований. Кроме того, заявитель жалобы считает, что суд при вынесении определения не дал оценки доводам Банка о нарушении принципа правовой определенности.

До начала судебного заседания от кредиторов ФИО3 и ФИО8 (далее – ФИО8) поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, согласно которым доводы жалобы Банка считают необоснованными, просят определение суда без изменения, при этом кредитор ФИО8 просит жалобу оставить без рассмотрения в связи с пропуском срока на ее подачу.

От иных лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом рассмотрено ходатайство Банка о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы и удовлетворено, поскольку причины пропуска срока признаны уважительными (судом первой инстанции неверно разъяснен срок обжалования судебного акта), при этом пропуск срока составил только 8 дней, что в данном случае признается несущественным.

Участвующий в судебном заседании представитель Банка на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал, просил ее удовлетворить, определение суда – отметить.

Представитель кредитора ФИО3 против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам своего отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в заседание суда не явились, в силу части 3 статьи 156, статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением суда от 23.07.2016 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования общества «Промсвязьбанк» в общем размере 50 730 632 руб. 95 коп., как обеспеченные залогом имущества должника по договорам об ипотеке от 18.11.2013 №ДИ0005-13-0058/01, от 30.12.2013 №ДИ0005-13-0058/02, от 27.11.2013 №ДИ0005-13-0059/01, от 20.10.2014 №ДИ0005-13-0056/01.

Залоговым кредитором 13.03.2017 было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества «Синие камни-2000», являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора общества «Промсвязьбанк».

Залоговый кредитор, исполняя возложенные на него обязанности, при утверждении Положения установил начальную продажную стоимость предмета залога в размере 75 761 000 руб. 91 коп., исходя из стоимости предмета залога на основании  отчета об оценке от 20.02.2017 №20/02/17-01.

20.03.2017 на сайте ЕФРСБ опубликовано Положение, утвержденное Банком, конкурсным управляющим  опубликовано  сообщение №1669803 о проведении открытых торгов по продаже имущества общества «Синие камни-2000».

28.04.2017 в арбитражный суд поступило заявление кредитора ФИО3 об урегулировании разногласий по вопросам о порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества, в части установления начальной цены продажи предмета залога, с указанием на то, что начальная цена лотов, установленная Положением, утвержденным обществом «Промсвязьбанк», отличается более чем в два раза в меньшую сторону от фактической стоимости объектов в соответствии с заключением об оценке от 18.03.2016 №9/320э-15, подготовленным  обществом с ограниченной ответственностью Многопрофильная негосударственная экспертная организация «Независимая экспертиза», и что продажа имущества по заниженной стоимости приведет к нарушению прав заявителя и конкурсных кредиторов.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2017 производство по заявлению ФИО3 о разрешении разногласий прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 определение суда первой инстанции от 23.06.2017 отменено, разрешены разногласия между кредитором ФИО3 и залоговым кредитором обществом «Промсвязьбанк» в отношении цены заложенного имущества, выставленного на торги. Апелляционный суд установил начальную продажную цену залогового имущества должника  в размере 75 761 000 руб. 91 коп., в том числе:

- по лоту №1 (помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 857,4 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№2-3; 1 этаж-помещения №№5-22, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 66:41:0602011:1303) – 17 194 000 руб. 91 коп.;

- по лоту №2 (помещение в строении литера А), назначение: нежилое, площадь: общая 3263 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж-помещения №№466, 468-472; 2 этаж помещения №№459-461, 463-465, 467, часть помещения №458, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 66-66-01/157/2013-635) – 23 062 000 руб. 00 коп.;

- по лоту №3 (помещение, в строении литера А, назначение: нежилое, площадь: общая 4 195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж-помещения №№473-475; 3 этаж - помещения №№477-479; кровля - помещения №480; башня-помещения №№482-483, находящиеся по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 66-66-01/157/2013-610) – 28 910 000 руб. 00 коп.;

- по лоту №4 (право аренды земельного участка, общей площадью 11 035 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 66:41:0000000:999, срок аренды до 2025 года) – 6 595 000 руб. 00 коп.

Объявление о проведении торгов в форме аукциона имущества должника, обремененного залогом в пользу общества «Промсвязьбанк» опубликовано в газете «Коммерсантъ» 30.09.2017, на сайте ЕФРСБ размещено 29.09.2017.

16.11.2017 на сайте ЕФРСБ опубликованы сведения о признании торгов несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие.

Сообщение о проведении повторных торгов опубликовано на ЕФРСБ 19.07.2018, сообщение об изменении объявления о проведении торгов опубликовано на ЕФРСБ 24.07.2018.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2018 были приняты обеспечительные меры в виде запрета проводить повторные торги по продаже имущества должника, обремененного залогом в пользу общества «Промсвязьбанк».

Обеспечительные меры отменены определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.12.2018.

Сообщение о проведении повторных торгов размещено на сайте ЕФРСБ 16.01.2019 (сообщение №3372358) и опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 19.01.2019 (сообщение №66030313800).

19.02.2019 другой конкурсный кредитор должника ФИО8 обратился в арбитражный суд с заявлением о внесении изменений в пункт 2.2 Положения, касающегося формирования лотов. ФИО8 просил объединить лоты №№ 1, 2, 3, 4 в единый лот (комплекс объектов недвижимости) и установить начальную продажную цену единого лота в размере 149 990 000 руб.

Одновременно с подачей данного заявления кредитором заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему должника ФИО6 проводить повторные торги по продаже обремененного залогом в пользу общества «Промсвязьбанк» имущества должника.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2019 заявление кредитора ФИО8 о принятии обеспечительных мер удовлетворено, Судом приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ФИО6 проводить назначенные на 27.02.2019 открытые торги в форме аукциона по реализации обремененного залогом в пользу Банка имущества должника, включенного в состав лотов № №1, 2, 3, 4, сообщение о которых опубликовано в ЕФРСБ 16.01.2019 (сообщение №3372358) и размещено в газете «КоммерсантЪ» от 19.01.2019 (сообщение №66030313800).

В ходе судебного разбирательства по результатам назначенной судом оценочной экспертизы ФИО8 уточнил свои требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил установить начальную продажную цену единого лота в размере 161 580 000 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2020, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020, разногласия о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога разрешены: 

– лоты №№ 1, 2, 3, 4 объединены в единый лот «Комплекс объектов недвижимости», включая эксплуатируемую кровлю площадью 4 249,10 кв.м  и право аренды земельного участка (земли населенных пунктов), общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года; 

– установлена начальная цена предмета залога в размере 161 580 000 руб.

После внесения изменений в Положение конкурсным управляющим проведены торги. 

Первые торги единым лотом были назначены на 26.11.2020 (сообщение №5529356, дата публикации 30.09.2020); торги проводились в форме аукциона по начальной цене продажи 161 580 000 руб., шаг аукциона 5%, задаток в размере 10%. 

Торги в форме аукциона по продаже лота №1 признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах (сообщение о результатах проведения торгов №5826761 опубликовано 01.12.2020). 

Повторные торги единым лотом назначены на 03.02.2021 (сообщение №5970974 от 28.12.2020); торги проводились в форме аукциона по начальной цене продажи 145 422 000 руб., шаг аукциона 5%, задаток в размере 10%.

Повторные торги по продаже лота №1 признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах (сообщение о результатах проведения торгов №6121144 опубликовано 03.02.2021). 

10.03.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение №6308253 о проведении торгов посредством публичного предложения. Торги проводились по начальной цене продажи 145 422 000 руб. со снижением цены на 10% каждый 15 календарный день, по достижении цены отсечения 50% от начальной цены продажи имущества/лота 72 711 000 руб.

Торги в форме публичного предложения по продаже лота №1 признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах (сообщение о результатах проведения торгов №6762410 опубликовано 03.06.2021).

Обращаясь 17.06.2021 в арбитражный суд с заявлением о внесении изменений в порядок продажи в части формирования лотов и определения новой цены продажи, кредитор ФИО3 указал, что все процедуры торгов имущества должника единым лотом (2 процедуры в форме открытых торгов и процедура торгов в форме публичного предложения) признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах; совокупный анализ условий Положения, рынка схожих объектов недвижимого имущества, результатов проведенных торгов в настоящем деле о банкротстве, позволяют предположить о том, что причина длительности экспозиции лота обусловлена его укрупнением. По мнению кредитора ФИО3, экономически эффективнее продавать раздельные лоты и в последующем оформлять право аренды эксплуатируемой под лотом части земельного участка.

Такое разделение единого лота приведет не только к оформлению лотов в соответствии с законом (право аренды не будет продаваться отдельно от здания/сооружения), но и позволит достичь наиболее выгодных условий сделки, с целью продажи конкурсной массы по наиболее высокой цене в соответствии с требованиями пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58). 

Разделение лота приведет к увеличению количества потенциальных предложений покупателей без угрозы уменьшения стоимости всего реализуемого имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд руководствовался тем, что при разрешении подобных разногласий суд должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора, чье право определять начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов и утверждать соответствующее положение  не является безусловным, и не связывает как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд. При этом суд исходил из того, что в рассматриваемой ситуации реализация залогового имущества при формировании трех лотов приведет к достижению большего экономического эффекта (получению выручки) от реализации имущества должника.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы залогового кредитора, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, заслушав участников процесса, проанализировав нормы процессуального права, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражными судами по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно абзацу 6 части 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 указанного Закона.

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Закона, и с учетом положений статьи 138 Закона.

Исходя из положений статьи 138 Закона о банкротстве, с учетом разъяснений, данных в пунктах 9, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Таким образом, пункт 1 статьи 138 Закона о банкротстве в совокупности с положениями постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 определяет заинтересованность в продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога, могут быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.

В данном случае между конкурсными кредиторами, один из которых является залоговым, возникли разногласия относительно порядка продажи имущества должника: относительно количества лотов, выставляемых к продаже, начальной цены продажи имущества.

Судом первой инстанции верно отмечено, что при разрешении подобных разногласий суд должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора, чье право определять начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов и утверждать соответствующее положение (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве) не является безусловным, и не связывает как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд.

Таким образом, из приведенных разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 следует, что, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Как видно из обстоятельств дела, проведенные торги по реализации заложенного имущества должника в порядке, как он был определен на основании определения суда от 18.02.2020 и 29.07.2020, не дали какого-либо результата, поскольку все торговые процедуры проведены (с учетом цены отсечения), но покупательский спрос на имущество должника, являющееся предметом залога, не выявлен.

Таким образом, способ продажи имущества должника путем проведения торгов в виде единого комплекса объектов недвижимого имущества и столь длительная процедура его продажи (отсутствие заявок участников), с достаточной степенью очевидности показывают, что порядок и условия проведения торгов не являются наиболее оптимальными и экономически выгодными для потенциальных покупателей, что негативно влияет на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества и противоречит самой сути торгов как процедуры, направленной на привлечение независимых потенциальных покупателей.

Данные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 139 Закона о банкротстве являются основаниями для внесения изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника.

В целях повышения покупательского спроса кредитором ФИО3 предложено расформировать единый лот на три отдельных лота, произвести оценку имущества, согласно сформированным лотам. 

Кредитором предложен порядок формирования лотов, который, по его мнению, является наиболее оптимальным  для формирования покупательского спроса (автомойка и право аренды соответствующей долей земельного участка; паркинг, частично офисные помещения и право аренды соответствующей долей земельного участка; эксплуатируемая кровля и право аренды соответствующей долей земельного участка).

Предметных возражений относительного предложенного порядка формирования лотов в суде первой инстанции заявлено не было. С предложенным порядком формирования лотом согласился суд первой инстанции.

В суде первой инстанции возражения Банка сводились к общему несогласию с внесением изменений в Положение относительно формирования лота/лотов, залоговый кредитор полагал, что причиной длительности экспозиции лота явилась только завышенная цена залогового имущества. Кроме того, Банк ссылался на нарушение принципа правовой определенности.

Данные доводы суд апелляционной инстанции считает подлежащими отклонению.

Во-первых, позиция спорящих сторон относительно необходимости объединения всего заложенного имущества в единый лот (в целях реализации имущества единым комплексом) формировалась период до распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции и установления соответствующих ограничений, запретов. 

Во-вторых, при разделении имущества на 4 лота право аренды земельного участка было выделено в отдельный лот, что могло привести к нарушению принципа единства земли и расположенного на ней объекта недвижимости. Следовательно, проведение торгов путем реализации 4 отельных лотов могло привести к нарушению прав как участников дела о банкротстве, так и участников торгов. Кроме того, в перечень реализуемого заложенного имущества не была включена эксплуатируемая кровля с двумя заездами площадью 4 249,10 кв.м (на кровле расположено 140 машиномест).

Таким образом, по состоянию на февраль 2019 года (19.02.2019 – дата подачи заявления кредитора ФИО8) имелась необходимость в формировании единого лота.

В настоящих рыночных условиях за последние 2 года совершенно изменился рынок и происходящие события на нем, изменились цены на объекты недвижимого имущества, возросли ставки по кредитам, увеличились цены на строительство новых объектов, в том числе коммерческой недвижимости, в отношении Российской Федерации введены экономические санкции, которые оказывают экономическое влияние на курсы национальной валюты и иностранных валют, на внутренний рынок коммерческой недвижимости, на деловую активность бизнеса.

При этом, итоги торгов заложенного имущества единым дорогостоящим лотом показали отсутствие покупательского спроса на крупный объект недвижимости (комплекс имущества).

Исходя из вышеизложенных обстоятельств становится очевидным, что реализация имущества должника в деле о банкротстве различными самостоятельными лотами может привести к увеличению покупательского спроса, что, свою очередь, повлечет увеличение предложений по цене и как, следствие, к получению максимальной прибыли с продажи недвижимого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предложенные кредитором ФИО3 изменения в Положение позволят привлечь к участию в торгах участников хозяйственного оборота – потенциальных покупателей в связи с формированием лота, исходя из функционального назначения имущества (автостоянка, автомойка) и необходимости передачи права аренды на земельный участок), установления пониженной цены входа на участие в торгах по сравнению с первоначально установленной ценой единого лота. Все это будет способствовать достижению целей конкурсного производства – максимального удовлетворения требований кредиторов и соблюдения баланса интереса сторон.

В рамках настоящего обособленного спора судом проведена судебная оценочная экспертиза по оценке имущества, сформированного в определенные лоты. 

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Росоценка» от 16.12.2021 №11-05, общая стоимость имущества должника (всех четырех лотов) составила 179 472 952 руб. Судом приняты экспертное оценочное заключение по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего спора, при определении стоимости имущества в каждом лоте.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не исследовал обстоятельство назначения начальной продажной цены залогового имущества в размере 75 761 000 руб. 91 коп., не исследовал вопрос соотношения разных продажных цен залогового имущества, их увеличения и влияния на длительность экспозиции лота, подлежат отклонению.

Как указано выше, общая начальная продажная цена залогового имущества в размере 75 761 000 руб. 91 коп. была определена постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 при разрешении разногласий и установлении 4-х лотов при продаже заложенного имущества должника (с выделением права аренды земельного участка в отдельный лот и невключением в перечень имущества эксплуатируемой кровли).

В дальнейшем, начальная согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» ФИО7 от 11.10.2019 №09-Э/10-2019 цена имущества была определена в размере 161 580 000 руб. (по отношению к единому лоту).

Проведенная в декабре 2021 года оценка имущества должника (179 472 952 руб.) является приближенной к предыдущей оценке, но вместе с тем актуализированной с учетом разделения имущества на самостоятельный лоты, исходя из функционального назначения имущества.

При этом в любом случае итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета. Действительная рыночная стоимость имущества может быть определения только по итогам самих торгов.

Доводы Банка о том, что причина длительной экспозиции заключается только в завышенной цене имущества должника, не могут быть признаны обоснованными, т.к. с учетом падающего рынка и снижения деловой активности сам по себе комплекс недвижимости (укрупненный лот) может негативно влиять на покупательский спрос, т.к. любая собственность требует от собственника рачительного отношения к ней, что предполагает необходимость несения расходов на содержание имущества, даже если оно и не приносит доход.

Поэтому размер и состав лота имеет не меньшее значение при проведении торгов, чем начальная цена продажи.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, также подлежат отклонению, поскольку фактически направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, являющихся, по мнению суда апелляционной инстанции, законными и обоснованными.

При этом, заявитель апелляционной жалобы приводит доводы, не опровергающие выводы арбитражного суда первой инстанции, а выражающие несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законного и обоснованного определения.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства и не приводят доводы, которые бы не были оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции правильно, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

При отмеченных обстоятельствах определение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу, с учетом приведенных в ней доводов, следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При обжаловании определений, не предусмотренных в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины не предусмотрена, государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы заявителем не уплачивалась.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 31 января 2022 года по делу №А60-16679/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.С. Нилогова

 

Судьи

 

И.П. Данилова

 

Л.М. Зарифуллина