АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-21821/2017

06 июля 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2017 года 

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А.Мезриной при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи А.С.Николайчук рассмотрел в судебном заседании дело №А60-21821/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью   "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "РОДНОЙ ГОРОД" (ИНН 6632027946, ОГРН 1086632000553)

к ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "НОВЫЙ ДОМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изменении инвестиционного договора,

при участии в судебном заседании:

от истца Семеновых С.М., представитель по доверенности №5 от 25.01.2017г.,

от ответчика ФИО1, председатель ЖСК (протокол от 30.04.2017г.).

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

   Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "НОВЫЙ ДОМ" о внесении изменений в инвестиционный договор от 25.07.2014г., а именно:

- изложить пункты 3.1.1., З.1.2., в следующей редакции:

Пункт 3.1.1. изложить в следующей редакции: «3.1.1. общий размер инвестиционных платежей на строительство объекта капитальных вложений рассчитывается из расчета площади объекта 1646,3 кв.м. и стоимости одного квадратного метра в размере 40100 (сорок тысяч сто) рублей (согласно Постановления Администрации Серовского городского округа № 2126 от 21.12.2016г. «Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения на территории Серовского городского

округа на первый квартал 2017 года», согласно которого при приобретении помещений на первичном рынке у застройщика, строительстве жилого помещения утверждена средняя рыночная стоимость одного квадратного метра помещения на территории населенных пунктов Серовского городского округа на первый квартал 2017 года - 40100 рублей), и составляет 66 016 630 (шестьдесят шесть миллионов шестнадцать тысяч шестьсот тридцать) рублей».

- пункт 3.1.2. изложить в следующей редакции: «3.1.2. По итогам ввода Объекта в эксплуатацию и получения Технического и кадастрового паспорта на Объект площадь Объекта может измениться от проектных величин, что влечет, при увеличении площади Объекта увеличение общего размера инвестиционных платежей на строительство Объекта капитальных вложений, а при уменьшении площади Объекта уменьшение общего размера инвестиционных платежей на строительство Объекта капитальных вложений, при этом при изменении размера инвестиционных платежей стоимость одного квадратного метра не изменяется и составляет 40100 (Сорок тысяч сто) рублей.

Инвестор вносит инвестиционные платежи на строительство Объекта капитальных вложений на общую сумму 66 016 630 (Шестьдесят шесть миллионов шестнадцать тысяч шестьсот тридцать) рублей, уменьшенную на сумму внесенных инвестиционных платежей на дату изменения инвестиционного договора от 25.07.2014г. согласно решения Арбитражного суда Свердловской области, равными частями ежеквартально в течение 5 кварталов до последнего дня каждого квартала.

Оплата производится на основании выставленных счетов на расчетный счет застройщика».

Определением от 11 мая 2017 года арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании истец требования поддержал, ответчик исковые требования не признает по изложенным в отзыве (от 02.06.2017) основаниям.

Определением от 06.06.2017 дело назначено к судебному разбирательству.

28.06.2017 от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании – 29.06.2017 истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, ответчик представил письменные пояснения, иск не признал.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью   "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "РОДНОЙ ГОРОД" (застройщик) и ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫМ КООПЕРАТИВОМ "НОВЫЙ ДОМ" (инвестор) заключен инвестиционный договор от 25.07.2014 (далее – договор), согласно п. 1.2 которого в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2015 объектом капитальных вложений в соответствии с договором являются жилые помещения - 33 квартир, без внутренней отделки, общей площадью 1646,3 кв.м. из них: 

- 5 однокомнатных квартир площадью 41,8 кв.м. каждая, 3 однокомнатных квартир площадью 43,1 кв.м. каждая, 

- 5 однокомнатных квартир площадью 43,1 кв.м. каждая, 

- 5 однокомнатных квартир площадью 41,8 кв.м. каждая, 5 однокомнатных квартир площадью 37,6 кв.м. каждая, 5 двухкомнатных квартир площадью 58,9 кв.м. каждая, 

- 5 трехкомнатных квартир площадью 80,2 кв.м. каждая, расположенных на 4, 5, 6, 7, 8 этажах в жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по адресу: 

<

...>, ФИО2

План Объекта капитальных вложений отражен в Проектной документации, прилагаемой к данному Договору».

В соответствии с п. 3.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2015) общий размер инвестиционных платежей на строительство Объекта капитальных вложений, рассчитывается из расчета площади Объекта 1646,3 кв.м. и стоимости одного квадратного метра в размере 32500  рублей, и составляет 53 504 750  рублей».

В соответствии с п. 3.1.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2015) по итогам ввода объекта в эксплуатацию и получения Технического и кадастрового паспорта на объект площадь объекта может измениться от проектных величин, что влечет, при увеличении площади объекта увеличение общего размера инвестиционных платежей на строительство Объекта капитальных вложений, а при уменьшении площади объекта уменьшение общего размера инвестиционных платежей на строительство Объекта капитальных вложений, при этом при изменении размера инвестиционных платежей стоимость одного квадратного метра не изменяется и составляет 32500 рублей.

Инвестор вносит инвестиционные платежи на строительство Объекта капитальных вложений на общую сумму 53 504 750 (Пятьдесят три миллиона пятьсот четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей ежеквартально в течение 5 кварталов по следующему графику:

- до 30.09.2014г. - 11261125 рублей; 

- до 31.12.2014г. - 11261125 рублей; 

- до 31.03.2015г. – 11261125 рублей; 

- до 30.06.2015г. - 11261125 рублей; 

- до 30.09.2015г. - 8460250 рублей. Оплата производится на основании выставленных счетов на расчетный счет застройщика.

Пунктом 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), определено, что финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Пунктом 1 статьи 8 указанного Федерального закона предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направления капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения.

В силу ст. 9 Закона об инвестиционной деятельности финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Оценив условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд квалифицирует их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не противоречит п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на существенное изменение обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), указывает, что на дату предъявления иска в арбитражный суд ответчиком обязательство по внесению инвестиционных платежей исполнено частично на сумму 22 215 168,00 руб., график, установленный п. 3.1.2 договора нарушен. Истец полагает, что просроченная  задолженность  ответчика по договору осложняет строительство и может поставить под угрозу установленные в разрешении на строительство, до 1 августа 2018 года, сроки ввода в эксплуатацию второго пускового комплекса (восьмиэтажного) жилого дома со встроено-пристроенными помещениями квартирами и нежилыми помещениями) по адресу: 

<

...>, Блок А площадью 4959 кв.м., в которую, в том числе, входят площади Объекта в 1646,3 кв.м. определенные Инвестиционным договором от 25.07.2014г.

На сумму просроченной задолженности от истца в адрес ответчика была выставлена претензия № 1 от 19.07.2016г., которая получена инвестором лично 19.07.2016г. В приложении к Претензии № 1 от 19.07.2016г. от истца в адрес ответчика на сумму просроченной на тот период задолженности в размере 31 289 585 рублей, были приложены Счет № 61 от 19.07.2016г., Счет-фактура № 2 от 19.07.2016г., в 2 экз. Акт № 14 от 19.07.2016г. 

Ответа на претензию № 1 от 19.07.2016г. от инвестора  не последовало.

Впоследствии застройщик обратился к инвестору с претензией № 3 от 15.03.2017 по изменению инвестиционного договора от 25.07.2014г. и заключению дополнительного соглашения № 2 от 15.03.2017г. к инвестиционному договору от 25.07.2014г. и Предложение № 3 от 15.03.2017г. об изменении Инвестиционного договора от 25.07.2014г. и Проект Дополнительного соглашения № 2 от 15.03.2017г. к Инвестиционному договору от 25.07.2014г. об изменений пунктов Инвестиционного договора от 25.07.2014г. 

Ответа на претензию № 3 от 15.03.2017г. и предложение № 3 от 15.03.2017г. об изменении Инвестиционного договора от 25.07.2014г. от инвестора не последовало, в связи с чем, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, изменение первоначально указанной в Инвестиционном договоре от 25.07.2014г. цены возможно лишь в том случае, когда в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены.

Исходя из содержания Инвестиционного договора, следует, что в пункте 3.1.2. сторонами предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от увеличения площади объекта, а при уменьшении площади объекта уменьшение общего размера инвестиционных платежей на строительство объекта капитальных вложений, при этом при изменении размера инвестиционных платежей стоимость одного квадратного метра не изменяется и составляет 32500 рублей.

Таким образом, исходя из буквального значения условий договора, сторонами достигнуто соглашение о не допустимости изменения цены договора, за исключением того случае, если площадь объекта инвестиционного договора будет увеличена / уменьшена.

Оснований для вывода о том, что после заключения инвестиционного договора обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении, существенно изменились, не имеется.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что стороны при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, не могли при заключении договора предвидеть обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований; рассматриваемый случай является исключительным.

Существенное изменение обстоятельств после нарушения инвестором срока внесения инвестиционных платежей не подтверждено материалами дела.

Доводы истца о привлечении заемных денежных средств других юридических лиц, о вынужденном приобретении строительных материалов по ценам, ввиду инфляции и роста цен, намного выше, чем их можно было бы приобрести ранее документально не подтверждены, судом во внимание не принимаются. Ответчик пояснил, что в настоящее время строительство указанного объекта не ведется. Истцом как застройщиком не представлены доказательства выполнения работы по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: 

<

...>, Блок А, об освоении всех денежных средств

Имеющееся в материалах дела разрешение на ввод объекта (жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. 1 пусковой комплекс (блок Б),  расположенного по адресу: 

<

...>) к поименованному инвестиционному договору, заключенному между истцом и ответчиком, отношения не имеет. 

Нарушение графика внесения инвестиционных платежей инвестором не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств по смыслу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец вправе реализовать свои права на защиту путем подачи исков имущественного характера о взыскании задолженности, о взыскании убытков, о взыскании штрафных санкций.

Таким образом, истец не доказал наличие совокупности обстоятельств, в силу п. 1 ст. 451 ГК РФ являющихся основанием для внесения изменений в инвестиционный договор в части увеличения размера инвестиционных платежей, следовательно, в удовлетворении исковых требований следует отказать. Указанные истцом обстоятельства входят в сферу предпринимательского риска (ст. 2 ГК РФ).

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, что пункты договора 3.1.1, 3.1.2 не подлежат изменению в заявленной истцом редакции, а остаются неизменными в редакции заключенного договора.

При отказе в удовлетворении иска судебные расходы в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Пункты инвестиционного договора от 25.07.2014г. за номером 3.1.1, 3.1.2 оставить в существующей редакции.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья                                                         Е.А. Мезрина