АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                   

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-10706/2020

26 апреля 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 26 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Нарусова М.М.

судей

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

Смирнова В.И.

ФИО1

 

ФИО2

при участии в судебном заседании

 

от истца: 

индивидуального предпринимателя ФИО3

 

от ответчика: 

общества с ограниченной ответственностью «Мувиком»

 

от третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности»

 

общества с ограниченной ответственностью «Витмет»

 

общества с ограниченной

ответственностью «Мастер консалтинг рент» 

 

индивидуального предпринимателя

ФИО4

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Симферопольского районного суда Республики Крым, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.08.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А83-10706/2020,

 

                                             УСТАНОВИЛ:

 

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мувиком» (далее - ответчик, ООО «Мувиком») о взыскании 1714626,00 рублей задолженности по договорам субаренды от 01.09.2017 и от 01.07.2017 (согласно приложенному к иску расчету задолженности - по договору субаренды от 01.08.2017 по состоянию на 15.05.2020). Спорная сумма складывается из 1074648,00 рублей основного долга за период с февраля 2018 года по март 2019 года и 666978,00 рублей пеней за период с 31.01.2018 по 15.05.2020.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом неоднократно, в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковые требования были уточнены, в части указания договор субаренды (вместо договора субаренды от 01.08.2017 были указаны договоры субаренды от 01.07.2017 и 01.09.2017), а также в части размера исковых требований, который был увеличен в части пени с учетом увеличения срока просрочки, в результате чего истец просил суд взыскать с ответчика 1866384,912 рублей задолженности по договору субаренды от 01.08.2017, состоящей из 1074648,00 рублей основного долга за период с февраля 2018 года по март 2019 года и 818736,912 рублей пени за период с 31.01.2018 по 08.10.2020 (том 3 л.д. 82-83).

ООО «Мувиком» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым со встречным исковым заявлением к ИП ФИО3 о признании недействительным дополнительного соглашения от 25.12.2017 N 2 к договору субаренды от 01.08.2017, заключенного между сторонами.

Впоследствии заявлением от 24.12.2020 ООО «Мувиком» изменило (дополнило) обоснование своего встречного иска.

Заявляя встречные исковые требования, общество указывало на то, что в спорный период осуществляло пользование соответствующим имуществом по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2018, заключенному с новым собственником ООО «АКБ». Кроме того, во встречном иске общество ссылалось на недействительность договоров субаренды от 01.12.2016 и от 01.08.2017, а также дополнительного соглашения от 25.12.2017 N 2 к последнему, заключенных с истцом, мотивируя свои доводы тем, что ИП ФИО3 с 02.03.2017 не была наделена правом передавать соответствующее имущество в субаренду в силу прекращения арендных отношений с ООО «Витмет» в связи с заключением договора купли-продажи от 02.03.2017 N 2, отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.03.2017 N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2017, признанием недействительным договора купли-продажи от 02.03.2017 N 2 постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу N А83-19699/2017 и недобросовестностью истца. При этом ответчик полагает, что внесенная им истцу арендная плата по таким договорам составляет неосновательное обогащение последнего, в связи с чем, просит взыскать ее, начиная с арендной платы за март 2017 года. Также ответчиком со ссылкой на недобросоветсность истца по первоначальному иску поданы заявления в порядке статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки исходя из 1/2 учетной ставки Банка России и в порядке статьи 404 ГК РФ об уменьшении суммы основного долга до 74 832,00 рублей, а суммы пеней - до 6505,26 рублей.

Определением от 22.03.2021 по настоящему делу, суд первой инстанции в порядке статьи 130 АПК РФ, объединил в одно производство для совместного рассмотрения дела N А83-1224/2021, А83-1611/2021 и дело N А83-10706/2020, присвоив им общий номер N А83-10706/2020.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.08.2021, оставленным без изменения постановлением  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано, распределены судебные расходы.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ИП ФИО3 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы указывает на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 01.03.2017 был расторгнут в одностороннем порядке на основании уведомлений ООО «Витмет». Считает, что положения пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не применимы к субарендным отношениям.

ООО «МУВИКОМ» в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства,  своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Из содержания кассационной жалобы усматривается, что судебные акты обжалуются в отношении отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, в связи с чем, с учетом положений статьи 286 АПК РФ, законность и обоснованность судебных актов проверяется судом в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП ФИО3 (арендатор) и ООО «Мувиком» (субарендатор) 01.12.2016 был заключен договор субаренды (далее - Договор субаренды от 01.12.2016), согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся по адресу: 

<

...>, а именно: часть нежилого помещения N 64 в литере А общей площадью 33,0 кв. м; часть нежилого помещения N 63 в литере А общей площадью 279,5 кв. м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской из реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 N 7832240).

В соответствии с пунктом 1.5 Договора субаренды от 01.12.2016 помещения передавались в аренду для ведения субарендатором хозяйственной деятельности, для размещения склада и офиса.

Правила внесения арендной платы и ее размер предусмотрены  пунктом 3 договора.

01.12.2016 между сторонами оформлен Акт сдачи-приемки субарендуемого имущества ( Приложением N 1 к договору субаренды от 01.12.2016).

Договор субаренды от 01.12.2016 заключен на период с 01.12.2016 до 01.07.2017 включительно, а в части обязательства субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств (пункт 9.1).

Дополнительным соглашением от 02.06.2017 действие договора субаренды от 01.12.2016 продлено до 31.07.2017.

В подтверждение предоставления имущества по договору субаренды в пользование ИП ФИО3 представлены акты за период с декабря 2016 года по июль 2017 года, согласно которым плата за пользование помещениями составляла 75000 рублей ежемесячно из расчета 240,00 руб. /кв. м и общей площади арендуемых помещений - 312,5 кв. м и в которых в качестве основания указан договор субаренды от 01.12.2016, а именно: акты от 31.12.2016 N 47, от 31.01.2017 N 12, от 28.02.2017 N 29, от 31.03.2017 N 42, от 30.04.2017 N 57, от 31.05.2017, от 30.06.2017 N 82, от 31.07.2017 N 96.

Внесение арендной платы ООО «Мувиком» в размере 75000 рублей в месяц подтверждается платежными поручениями от 06.12.2016 N 160 (декабрь 2016 года), от 19.01.2017 N 11, от 23.01.2017 N 12 (январь 2017 года), от 02.02.2017N 16 (февраль 2017 года), от 03.03.2017 N 25 (март 2017 года), от 06.04.2017 N 35 (апрель 2017 года), от 04.05.2017 N 47 (май 2017 года), от 07.06.2017 N 58 (июнь 2017 года), от 06.07.2017 N 68 (июль 2017 года).

01.08.2017 между ИП ФИО3 и ООО «Мувиком» заключен аналогичный договор субаренды (далее - договор субаренды от 01.08.2017) на период с 01.08.2017 до 01.02.2018 (пункт 9.1).

Дополнительным соглашением от 25.12.2017 N 2 пункт 9.1 договора субаренды от 01.08.2017 изложен в следующей редакции: Договор заключен на период с 01.08.2017 по 01.02.2018 включительно, а в части обязательств субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. В случае отсутствия возражений одной из сторон договора за 1 месяц до окончания срока его действия, договор считается возобновленным (пролонгированным) на 11 месяцев.

На дополнительном соглашении имеется отметка о заключении его с ведома ООО «Витмет», заверенная печатью ООО «Витмет» и подписью представителя ФИО5, действующего по доверенности от 15.09.2016 N 82 АА 0601657.

Факт оказания ИП ФИО3 услуг по договору субаренды от 01.08.2017, подтверждается представленными в материалы дела актами за период с августа по декабрь 2017 года. Иные акты по договору субаренды от 01.08.2017, в том числе за спорный период с февраля 2018 года по март 2019 года, суду предоставлены не были.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, арендная плата по договору субаренды от 01.08.2017 за период с августа 2017 года по январь 2018 года вносилась ООО «Мувиком» в размере 75000 рублей в месяц, что подтверждается платежными поручениями от 04.08.2017 N 79, от 05.09.2017 N 88, от 10.10.2017 N 99, от 03.11.2017 N 115, от 07.12.2017 N 129, от 29.12.2017 N 140.

Согласно пунктам 1.3 вышеуказанных договоров субаренды, ИП ФИО3 как арендатор заключила их на основании пунктов 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017 (заключенного между ООО «Витмет» - арендодатель и ИП ФИО3 - арендатор), согласно которым арендодатель разрешает арендатору передавать помещения, являющиеся предметом договора аренды, полностью или частями в субаренду третьим лицам, без извещения, согласия арендодателя.

Как следует из договора аренды от 01.03.2017, заключенного между ООО «Витмет» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) (далее - договор аренды от 01.03.2017), ООО «Витмет» передало, а ИП ФИО3 приняла во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся по адресу 

<

...>, согласно перечня (пункт 1.1.).

Соответствующее имущество передано во временное платное пользование арендатора по акту сдачи-приемки арендуемого имущества (Приложение N 2 к договору аренды от 01.03.2017).

Согласно пункту 1.5 договора аренды от 01.03.2017 помещения передаются в аренду для ведения арендатором хозяйственной деятельности, или последующей передачи помещений арендатором в субаренду третьим лицам.

Пунктами 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017, к которым отсылают договоры субаренды от 01.12.2016 и от 01.08.2017, закреплено право арендатора на свое усмотрение передавать помещения полностью или частями в субаренду третьим лицам, без предварительного согласования арендодателя, а также закреплено, что арендодатель разрешает арендатору передавать помещения, являющиеся предметом настоящего договора, полностью и частями в субаренду третьим лицам, без извещения, согласия арендодателя.

Арендная плата определяется сторонами на договорных условиях, в размере, согласованном сторонами и зафиксированном в Приложении N 3 (пункт 3.1 договора аренды от 01.03.2017).

В соответствии с Приложением N 3 к договору аренды от 01.03.2017 «О зачете стоимости ремонта арендуемого имущества в счет причитающейся арендодателю арендной платы» на арендатора возложена обязанность за счет собственных средств произвести ремонт (иные улучшения) арендуемого имущества, находящегося по адресу: 

<

...>.

Согласно пунктам 2.1 - 2.3 Приложения N 3 к договору аренды от 01.03.2017 к зачету в счет арендной платы подлежат затраты арендатора на обследование объекта, изготовление проектно-сметной документации, эскизов, рабочей документации, проведение ремонта, устранение неисправностей объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

К Приложению N 3 прилагается Расчет стоимости объема работ по ремонту и других улучшений объектов недвижимости, всего на сумму 6430375,7 рублей.

В соответствии с пунктом 9.1 договор заключен на период с 01.03.2017 по 25.02.2018 включительно, а в части обязательств арендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств.

Стороны вправе досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив другую сторону за один месяц до даты расторжения договора (пункт 9.4 договора аренды от 01.03.2017).

Судами установлено, что 02.03.2017 между ООО «Витмет» (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 (далее - договор купли-продажи от 02.03.2017 N 2), согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество, в том числе, находящееся по адресу: 

<

...>, согласно перечня (п.1.1. договора).

Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи от 02.03.2017 N 2, продавец обязался не позднее 3 рабочих дней после заключения подписания договора обеспечить личное участие либо участие своего представителя в регистрирующем органе для подачи в Госкомрегистр необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект за покупателем.

02.03.2017 вышеуказанное имущество, согласно передаточному акту от 02.03.2017 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 N 2, было передано покупателю.

Дополнительным соглашением от 22.12.2017 к договору купли-продажи от 02.03.2017 N 2 стороны уточнили сведения по объектам, в частности, кадастровый номер нежилых помещений в литере А NN 97, 98, 99, 100 общей площадью 1 430,8 кв. м - 90:22:010304:222 вместо 90:22:010304:22 (пункт 1), исключили повторное указание нежилых помещений в литере А N 64 общей площадью 33,0 кв. м и N 63 общей площадью 590,6 кв. м, указали кадастровый номер нежилых помещений в литере А NN 83, 84, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, часть помещения N 132 общей площадью 897,2 кв. м - 90:22:010304:2580.

02.03.2017 в связи с заключением договора купли-продажи от 02.03.2017 N 2 в договор аренды от 01.03.2017 были внесены изменения, оформленные дополнительным соглашением от 02.03.2017 N 1, согласно которым пункты 7.1 и раздел 9 договора были изложены в новой редакции.

Так, пункт 9.2 в новой редакции предусматривает, что в случае неосуществления регистрации в Госкомрегистре или ином уполномоченном на такие действия органе до 25.02.2018 перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 N 2, за арендатором, договор считается продленным на 1 год.

Пункт 9.4 договора в новой редакции не предусматривает право сторон на односторонний отказ.

Кроме того, дополнительным соглашением от 01.11.2017 N 2 к договору аренды от 01.03.2017 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции в связи с тем, что всем арендуемым объектам недвижимости присвоены кадастровые номера, с учетом чего перечень нежилых помещений и кадастровые номера указаны как в договоре купли-продажи от 02.03.2017 N 2 (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2017), предусматривающей, в том числе помещения N 63 и 64, являвшиеся предметом договоров субаренды от 01.12.2016 и от 01.08.2017.

Также в новой редакции изложен пункт 9.2 договора, согласно которого в случае неосуществления регистрации в Госкомрегистре или ином уполномоченном на такие действия органе до 25.02.2018 перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 N 2, за арендатором, договор считается пролонгированным на 11 месяцев.

В дальнейшем, если данная процедура регистрации так и не будет выполнена, последующая пролонгация договора на 11 месяцев будет происходить до момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты, являющиеся предметом вышеуказанного договора купли-продажи.

В связи с этим, поскольку при пролонгации договора права и обязанности сторон будут регулироваться новым договором, в силу части 2 статьи 651 ГК РФ, договор не нуждается в государственной регистрации.

Право собственности ИП ФИО3 на основании договора купли-продажи от 02.03.2017 N 2 не зарегистрировано.

Судом первой инстанции установлено, что ИП ФИО3 обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «Витмет» о государственной регистрации перехода к ней права собственности, в том числе, на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>.

В рамках дела N А83-19699/2017 ООО «Витмет» был предъявлен к ИП ФИО3 встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи от 02.03.2017 N 2.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 12.08.2020 по делу N А83-19699/2017 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу N А83-19699/2017 решение Арбитражного суда Республики Крым от 12.08.2020 по делу N А83-19699/2017 отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО3 отказано, встречные исковые требования ООО «Витмет» удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 N 2, заключенный между ООО «Витмет» и ИП ФИО3

При этом удовлетворяя встречные исковые требования, суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что согласно постановления Хозяйственного суда Киевской области от 14.12.2017 по делу N 911/3554/17 в отношении ООО «Витмет» возбуждено дело о банкротстве, поводом к чему явилось наличие неисполненного обязательства ООО «Витмет» перед акционерным обществом «ВТБ банк» (далее – АО «ВТБ банк» в размере 38805025,05 украинских гривен. Постановлением Хозяйственного суда Киевской области от 17.05.2019 по делу N 911/3554/17 ООО «Витмет» признано банкротом.

Как отмечено судом первой инстанции, в основу требований АО «ВТБ банк» положено неисполнение со стороны ООО «Витмет» ипотечного договора от 11.03.2008, подтвержденное решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 18.05.2010 по делу N 2-5/1666-2010 о взыскании долга, и по которому ООО «Витмет» как ипотекодатель вправе производить отчуждение имущества только с согласия АО «ВТБ банк» (пункт 3.2 ипотечного договора). При этом в обеспечение исполнения решения суда постановлением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 25.03.2010 по делу N 2-5/1666-2010 на объекты недвижимости был наложен арест. Соответствующие сведения были учтены в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Украины. На основании этого суд заключил, что договор купли-продажи от 02.03.2017 N 2, то есть сделка по отчуждению активов неплатежеспособного должника осуществлена в период, непосредственно предшествующий банкротству; основания банкротства ООО «Витмет» были известны; отчуждение имущества произведено с нарушением прав ипотекодержателя (АО «ВТБ банк») и с нарушением указанного выше судебного ареста. При этом все лица, юридически и фактически участвующие в заключении данной сделки, составляли группу взаимосвязанных лиц.

Кроме того, судом первой инстанции также было установлено, что ООО «Витмет», входя в состав участников ООО «АКБ», внесло в качестве взноса в уставный капитал в том числе спорные нежилые помещения с кадастровым номером 90:22:010304:153, что оформлено актом приема-передачи имущественного вклада в уставной капитал от 14.11.2017, подписанным между ООО «Витмет» в лице директора ФИО6 и ООО «АКБ».

ИП ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Витмет» и ООО «АКБ» о признании недействительной данной сделки по внесению в уставной капитал ООО «АКБ» недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровые номера: 90:22:010304:128, 90:22:010304:130, 90:22:010304:131, 90:22:010304:153, 90:22:010304:222, 90:22:010304:226, 90:22:010304:227, 90:22:010304:228, 90:22:010304:229, 90:22:010304:2580, признании отсутствующим права собственности ООО «АКБ» на вышеуказанные нежилые строения, расположенные по ул. Данилова, 43 в г. Симферополе.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 по делу N А83-801/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Также судами установлено, что объекты субаренды одновременно выступали объектами аренды по иным договорам.

Так, согласно договору аренды от 25.08.2017 N 25/08, заключенному между ООО «Витмет» в лице директора ФИО6 (арендодатель) и ООО «АКБ» (арендатор), арендодатель обязался передать, а арендатор принять в срочное платное пользование нежилые помещения и нежилые здания, расположенные по адресу 

<

...>. Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Судами первой  и апелляционной инстанции отмечено, что согласно сведениям, содержащимся в Картотеке арбитражных дел, ИП ФИО3 обращалась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к ООО «Витмет» и ООО «АКБ» о признании недействительным данного договора аренды недвижимого имущества от 25.08.2017 и признании отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «АКБ» на недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора аренды от 25.08.2017 N 25/08.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.10.2018 по делу N А83-15357/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Суды исходили из того, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной. Кроме того, ИП ФИО3 не представлены доказательства, подтверждающие обстоятельства того, что вышеуказанный договор аренды от 25.08.2017 N 25/08 нарушает ее права или охраняемые законом интересы, в том числе повлек неблагоприятные для нее последствия, поскольку имущество было передано и находится во владении ИП ФИО3, а права на объекты, переданные в аренду по оспариваемому договору, принадлежат ООО «АКБ», при этом в ЕГРН сведения об обременениях в виде аренды имущества отсутствуют.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2018 (далее - договор аренды от 01.02.2018), заключенному между ООО «АКБ» (арендодатель) и ООО «Мувиком», который вступил в силу 01.02.2018 и действовал до 31.12.2018 (пункт 2.1), ООО «АКБ» передает, а ООО «Мувиком» принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, описанные в пункте 1.2 договора и Приложении N 1 «Поэтажный план с отмеченными помещениями» и обязуется выплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 1.1.).

Так, пунктом 1.2 договора предусмотрено, что в аренду передаются нежилые помещения с кадастровым номером 90:22:010304:153, а именно часть помещения N 64 площадью 33,0 кв. м и часть помещения N 63 площадью 278,8 кв. м, всего 311,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Указанные в пункте 1.2. помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 23.12.2017, документы-основания: Акт приема-передачи имущественного вклада в уставной капитал от 14.11.2017, заявление лица о принятии его в ООО и внесении вклада ООО «Витмет» от 26.10.2017, протокол от 14.11.2017 N 4. В пункте 1.2 договора аренды от 01.02.2018 имеются также сведения об ограничении (обременении) в виде запрета на отчуждение и запрета УФРС на проведение любых регистрационных действий (пункт 1 - 3 договора).

В силу пункта 5.1 договора аренды от 01.02.2018 стороны договорились об улучшении помещений силами арендатора в целях приведения его состояния до пригодного для осуществления деятельности арендатора. Оплата за данное улучшение составляет 224496,00 рублей и учитывается в счет оплаты аренды за последние три месяца действия договора. Обязанности арендатора по улучшению помещений считаются исполненными с момента подписания данного договора.

Величина ежемесячной арендной платы за пользование помещениями установлена в пункте 10.1 договора аренды от 01.02.2018 в размере 74832,00 рублей. Арендная плата НДС не облагается (пункт 10.2), перечисляется в полном объеме арендатором на расчетный счет арендодателя (пункт 10.3) и оплачивается за первый месяц аренды в течение 3 рабочих дней с момента вступления в силу договора (пункт 10.5), за второй и последующий месяцы аренды, кроме трех - авансами до 10 числа каждого текущего месяца (пункт 10.7.).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суды первой и апелляционной инстанций верно пришли к выводу о том, что объектом аренды выступает то же имущество, что и по вышеуказанным договорам субаренды, заключенным между сторонами по делу, что сторонами не оспаривается, однако площадь части помещений N 63 на 0,7 кв. м меньше (278,8 кв. м против 279,5 кв. м).

При этом, обращаясь в суд истец произвел расчет спорной задолженности исходя из 74832 рублей в месяц, что соответствует общей площади 311,8 кв. м (278,8 + 33) по 240 рублей за один кв. м, в связи с чем суды верно указали, что речь в данном случае идет об одних тех же помещениях (частях), относя разницу на уточнение фактической площади арендуемых ответчиком помещений (пункт 3 статьи 654 ГК РФ).

Дополнительным соглашением от 02.02.2018 N 1 к договору аренды от 01.02.2018 стороны установили, что арендная плата включает в себя НДС по ставке 18% в сумме 11415,05 рублей, с учетом чего пункт 10.2 договора аренды от 01.02.2018 изложен в новой редакции.

Дополнительным соглашением от 01.07.2018 N 2 в новой редакции изложен пункт 10.6 договора аренды от 01.02.2018, согласно которой арендатор по согласованию с арендодателем не оплачивает арендную плату по договору аренды от 01.02.2018 за июль, август и сентябрь 2018 г. в полном объеме, так как стороны договорились по условиям договора об улучшении помещения, которое является предметом договора, силами арендатора в целях приведения его состоянии пригодное для осуществления деятельности. Обязанности арендатора по улучшению помещений считаются исполненными с момента подписания данного дополнительного соглашения.

Далее дополнительным соглашением от 31.12.2018 срок действия договора аренды от 01.02.218 был продлен с 01.01.2019 до 30.11.2019 и установлено, что действие данного договора по истечении срока действия автоматически продлевается на такой же срок при отсутствии уведомления сторон настоящего договора о расторжении. Одновременно уточнено, что в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения арендная плата НДС не облагается.

В дальнейшем ООО «АКБ» и ООО «Мувиком» 28.02.2019 пришли к согласию расторгнуть договор аренды от 01.02.2018 с 01.03.2019, что оформлено соглашением о расторжении к договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2018 б/н, в пункте 2 которого арендатор обязался до 10.03.2019 передать арендодателю помещения общей площадью 311,8 кв. м в здании, расположенном по адресу: 

<

...> литер А по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Судами установлено, что такой акт приема-передачи помещений к договору аренды от 01.02.2018 датирован 10.09.2020, однако фиксирует, что арендодатель ООО «АКБ» принял от ООО «Мувиком» соответствующие помещения 28.02.2019 (пункт 1.1), то есть в срок, установленный договором (пункт 1.3).

В подтверждение факта оказания ООО «АКБ» услуг ООО «Мувиком» по договору аренды от 01.02.2018, в материалы дела представлены акты за февраль - июнь 2018 года, октябрь - декабрь 2018 года и январь - февраль 2019 года, согласно которым стоимость услуг составляла 74832,00 рублей в месяц.

Оплата ответчиком оказанных ООО «АКБ» услуг подтверждается представленными ответчиком счетами ООО «АКБ», платежными поручениями, а также актом сверки взаимных расчетов между ООО «Мувиком» и ООО «АКБ» за период с 01.01.2018 по 28.02.2019. Таким образом, задолженность ООО «Мувиком» на 28.02.2019 отсутствовала, что в том числе подтверждается ООО «АКБ», обороты за период составили 748320,00 рублей.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик в период с 31.01.2018 по 31.03.2019 пользовался арендуемыми ИП ФИО3 у ООО «Витмет» помещениями, без внесения соответствующей платы, предприниматель письмом от 23.01.2020 направила в адрес ООО «Мувиком» претензию от 22.01.2019 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в сумме 1125000,00 рублей, а с учетом пеней всего 1888195,67 рублей. Претензия была получена ООО «Мувиком» 18.02.2020, но оставлена без ответа, что послужило основанием  для обращения ИП ФИО3 в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3, суды  первой  и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (часть 2 статьи 615 ГК РФ).

Как верно указано судами двух инстанций, в настоящем споре в пунктах 1.5, 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017 прямо выражено согласие арендодателя ООО «Витмет» на передачу имущества в субаренду (на дату заключения договоров субаренды, на которых основаны требования истца).

При этом, как установлено судом первой инстанции, в период действия договора субаренды между ООО «Витмет» и ИП ФИО3 был заключен договор купли-продажи соответствующего имущества от 02.03.2017 N 2. Этой же датой ООО «Витмет» и ИП ФИО3 были подписаны дополнительные соглашения от 02.03.2017 N 1 и от 01.11.2017 N 2, которыми стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды от 01.03.2017. Тем самым стороны фактически сохранили его действие, в связи с чем ссылка ответчика на то, что заключение договора купли-продажи повлекло прекращение договора аренды от 01.03.2017, правомерно была отклонена судами двух инстанций.

Помимо прочего судами верно отмечено, что момент прекращения договора аренды от 01.03.2021 связывался с моментом государственной регистрации перехода права собственности к ИП ФИО3 по договору купли-продажи, однако такую регистрацию договор купли-продажи от 02.03.2017 N 2 не прошел, и впоследствии был признан недействительным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу N А83-19699/2017.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что арендные отношения между ООО «Витмет» и ИП ФИО3 считаются не прекращавшимися, а сам договор купли-продажи от 02.03.2017 не повлиял на взаимоотношения сторон.

С учетом правовой природы возникших между сторонами правоотношений, вытекающих из договора субаренды, суд первой инстанции верно указал, что при разрешении спора подлежат применению как специальные нормы (глава 34 ГК РФ), так и общие положения об обязательствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и постороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статье 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Судами принято во внимание, что в спорный период с февраля 2018 года по март 2019 года субарендные отношения сторон по делу были осложнены: заключением договора аренды от 25.08.2017 N 25/08 между ООО «Витмет» и ООО «АКБ»; переходом права собственности на спорные объекты к ООО «АКБ» в связи с внесением их в уставной капитал последнего по акту приема-передачи имущественного вклада от 14.11.2017, на основании чего 23.12.2017 за ООО «АКБ» было зарегистрировано право собственности; признанием недействительной последней сделки решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 по делу N А83-801/2018, вступившим в законную силу 16.12.2019.

При этом имущество, плата за пользование которым является предметом спора, в спорный период находилось в пользовании ответчика, что не опровергается сторонами.

Между тем, как верно отмечено судами, правовым основанием пользования имуществом с 01.02.2018 ответчик указывает договор аренды от 01.02.2018, арендодателем по которому выступало ООО «АКБ». Арендная плата за период с февраля 2018 года по март 2019 года оплачивалась как и по договору субаренды от 01.08.2017 из расчета 240,0 руб./кв. м. При этом арендная плата вносилась ответчиком помесячно, за исключением арендной платы за период июль - сентябрь 2018 года, в счет которой были зачтены произведенные ответчиком улучшения.

Как правильно отмечено судами первой и апелляционной инстанции, внося арендную плату за пользование помещениями в спорный период на счета ООО «АКБ», ответчик руководствовался объективными причинами, не получая необоснованной экономической выгоды. 

На основании изложенного,  суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, поскольку они заявлены не собственником, а арендатором в условиях утраты им вещных прав на соответствующее имущество.

Доказательства эффективной защиты истцом своих вещных прав на спорное имущество, нарушенных вследствие состоявшегося перехода права пользования (аренды), а затем права собственности от ООО «Витмет» к ООО «АКБ» и тем более заключения последним договоров аренды с ответчиком истцом не представлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления N 73, при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеуказанное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что право требования арендной платы в условиях отмены перехода права собственности по причинам незаконности такого перехода, принадлежит собственнику имущества, основания же для взыскания арендной платы с ответчика, вносившего такую плату иному арендодателю по иным договорам аренды, отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанции приходя к указанному выводу,  правомерно исходил из того, что добросовестность ответчика, полагавшегося на данные ЕГРН о собственнике используемого им в спорный период имущества (ООО «АКБ»), с которым им с февраля 2018 года устанавливались прямые арендные отношения, презюмируется по закону (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), кроме того, право собственности ООО «АКБ» было признано отсутствующим только решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 N А83-801/2018, вступившим в законную силу 16.12.2019, тогда как на дату заключения и в период действия договора аренды от 01.02.2018 право собственности ООО «АКБ» было зарегистрировано в установленном порядке и доказательства того, что ООО «Мувиком» знало о незаконности такого права, суду не предоставлены и из материалов дела не усматриваются.

В связи с чем, как верно указано судами двух инстанций, возложение на ответчика обязанности внести арендную плату (повторно) означало бы переложение на него всех негативных последствий незаконных действий лиц, захвативши корпоративный контроль над ООО «Витмет» и/или вещные права на арендуемое ответчиком имущество, за действия которых он не отвечает. 

При этом оценивая требования истца, помимо того, что правом требования платы за пользование спорным имуществом обладает собственник, суды верно отметили, что действующим законодательством предусмотрен в случаях двойной аренды специальный способ защиты арендатора.

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего (пункт 13 Постановления N 73).

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В связи с тем, что спорное имущество вне в зависимости от перехода прав на него, продолжало оставаться в фактическом пользовании ответчика, при этом был заключен целый ряд иных договоров аренды (сначала между ООО «Витмет» и ООО «АКБ», затем между ООО «АКБ» и ООО «Мувиком» и т.п.), которые не признаны недействительными в установленном порядке, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению вышеуказанные правила.

На основании изложенного, судами верно указано, что  правового значения ссылки истца на пункт 1 статьи 617 ГК РФ применительно к тому, что, прежде всего, в этой норме речь идет о последствиях законного переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, когда договор аренды не изменяется и не расторгается не имеют.

В силу признания недействительной (с момента ее совершения) сделки, опосредовавшей переход права собственности к ООО «АКБ», которая таким образом не влечет иных юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ) и заключения новых договоров аренды в отношении спорного имущества, пункт 1 статьи 617 ГК РФ не может определить правоотношения сторон, поскольку в данных конкретных обстоятельствах имел место не только переход права собственности, но и заключение нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества.

На основании вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанции к обоснованному  выводу о том, что основания полагать, что права истца нарушило именно ООО «Мувиком», отсутствуют в силу вышеприведенных руководящих разъяснений требования, связанные с утратой истцом арендной платы, могут быть предъявлены только к арендодателю или иному лицу, по вине которого это произошло.

При этом судами верно отмечено, что требования ответчика как арендатора о возврате арендных платежей от ООО «АКБ» как требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежат. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 12 Постановления N 73. При таких обстоятельствах, взыскание арендной платы с ответчика привело бы к нарушению его прав и одновременно лишило бы его возможности их защиты.

На основании вышеизложенного, судами сделан верный вывод об избрании ИП ФИО3 ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Суд кассационной инстанции, в свою очередь, не находит оснований для иного вывода, с учетом того, что вопреки доводам истца, судами были установлены все значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, а также надлежаще исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, учитывая, что вышепоименованные обстоятельства и выводы подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых с соблюдением норм материального и процессуального права судебных актов судов первой и апелляционной инстанций.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.08.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А83-10706/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:                                                 М.М. Нарусов

 

        Судьи:                                                                                В.И. Смирнов

 

                                                                                                   ФИО1