Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-5729/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  05 марта 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 марта 2020 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1 - 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Надымский район на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019 (судья ФИО2) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 (судьи Грязникова А.С., Кливер Е.П., Краецкая Е.Б.) по делу № А81-5729/2019 по иску администрации муниципального образования Надымский район (629730, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317890100019929) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

администрация муниципального образования Надымского района (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Кобзаренко Николаю Андреевичу (далее – ИП Кобзаренко Н.А., предприниматель, ответчик) о взыскании 680 804,76 руб., из которых: 503 783,20 руб. задолженность по договору аренды земельного участка за период с 20.02.2017 по 31.03.2019, 177 021,56 руб. неустойка за нарушение срока внесения арендных платежей за период с 28.03.2017 по 31.03.2019.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что с даты заключения договора купли-продажи магазина (20.02.2017) и передачи магазина во владение ответчика к нему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем именно с этой даты, а не с даты регистрации перехода права собственности на здание магазина у предпринимателя возникла обязанность по внесению арендной платы за земельный участок; имевшая место задержка государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, в связи с наличием арестов на имущество в рамках уголовного дела, не исключала обязанность ИП ФИО3 по государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.

ИП ФИО3 в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представил отзыв на кассационную жалобу.

Суд округа удовлетворил заявленное администрацией ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия ее представителя.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Белым В.Н. (арендатор, далее – ИП ФИО4) был заключен договор аренды земельного участка от 08.02.2008 № Н 2008/14 (далее – договор аренды), на основании которого ИП ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 89:10:010205:0011, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> предоставленный под размещение и эксплуатацию магазина «Арктур-7», общей площадью – 1 367 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы составлял 109 815,68 руб. 

С 01.01.2013 размер годовой арендной платы изменен арендодателем в одностороннем порядке и составил 238 806,32 руб. 

Регистрирующим органом проведена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается уведомлением от 18.04.2008 № 31/021/2008-005. 

В соответствии с уведомлением регистрирующего органа  от 01.08.2012 № 02/030/2012-105 по заявлению ИП ФИО4 на основании договора купли-продажи торгового павильона «Арктур-7» от 02.07.2012 в Единый государственный реестр прав 01.08.2012 были внесены изменения в запись об аренде по спорному договору аренды земельного участка в части указания арендатора, которым стал ФИО5 

По истечении срока аренды ни одна из сторон договора о его прекращении не заявила, в связи с чем он был возобновлен на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.04.2016 по делу № А70-1107/2016 индивидуальный предприниматель ФИО5 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев.

В ходе торгов по продаже имущества ФИО5 с ФИО3 заключен договор купли-продажи от 20.02.2017 № 1 (далее – договор купли-продажи) в отношении объекта – торговый павильон «Арктур-7», назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 276,8 кв.м, № 00010858, лит. А, А2, А3, адрес (местонахождение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> на земельном участке, общей площадью – 1 367 кв.м, кадастровый номер 89:10:010205:0011, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): размещение и эксплуатация магазина «Арктур-7».

В связи с заключением договора купли-продажи магазина истец полагает, что к ИП ФИО3 с 20.02.2017 перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды.

Поскольку арендная плата ответчиком не вносилась, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за земельный участок.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 10, 271, 330, 552, 606, 614, 622 ГК РФ, статьями 7, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходили из того, что обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком возникла только с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке. 

Поскольку в указанный период право собственности на объект недвижимости за ответчиком не было зарегистрировано, оснований для взыскания арендной платы с предпринимателя не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления № 11).

Как разъяснено в пункте 25 постановления № 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления № 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что право собственности на торговый павильон «Арктур-7» зарегистрировано за ответчиком 19.08.2019, вследствие чего с указанной даты к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка на условиях договора аренды от 08.02.2008 № Н 2008/14, суды правомерно отказали в удовлетворении требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.03.2017 по 31.03.2019 и пеней за период с 28.03.2017 по 31.03.2019.

Кроме того, суды обосновано указали, что задержка государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не была вызвана недобросовестным поведением ответчика, поскольку предпринимателю перешло недвижимое имущество с обременениями, препятствующими государственной регистрации перехода права собственности на него. При этом из материалов дела усматривается, что ответчик осуществлял активные действия по снятию арестов со спорного имущества и регистрации перехода права собственности на него.

Доводы подателя кассационной жалобы о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании заявителем положений действующего законодательства и правоприменительной практики по вопросу об изменении прав и обязанностей покупателя объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект.

Ссылка заявителя на иную судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку при рассмотрении спора суды учитывают конкретные обстоятельства каждого дела и доказательства, представленные сторонами, на основании исследования и оценки которых и принимается судебный акт.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу № А81-5729/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. Демидова

А.В. Щанкина