АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ 

Ленина д.74, 

<

...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А70-15776/2025

город Тюмень

10 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.10.2025. Решение в полном объеме изготовлено 10.11.2025. 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Горячкиной Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой Т.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1  

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 985 381 руб.,  

при участии: 

от истца: ФИО3, представитель (доверенность от 28.08.2025, диплом), от ответчика: ФИО4, представитель (доверенность от 23.07.2025, диплом),  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании 985 381 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения от 28.07.2022 (далее - договор).  

Определением от 31.07.2025 Арбитражного суда Тюменской области исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.  

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что в пункте 7.5 договора предусмотрено право на односторонний отказ от него; ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от договора, 30.06.2024 по акту приема-передачи нежилое помещение возвращено без возражений; договор не содержит условия о праве арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, в пункте 2.14 договора неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя; перечень подготовительных работ с ответчиком истец не согласовывал; представленные истцом документы не позволяют определить результаты выполненных работ, не учтена амортизация имущества вследствие последующего его использования истцом; акт наличия неотделимых улучшений не составлялся  

В письменных возражениях истец с доводами отзыва не согласен, указывает, что истец не рассчитывал, что 1 год 10 месяцев ответчик воспользуется правом на односторонний отказ от договора; нежилое помещение на момент приемки требовало проведения ремонтных работ для ведения предпринимательской деятельности, арендодатель не обращался к арендатору с требованием о предоставлении отчетности о проведенных работах.  

Определением от 08.10.2025 суд завершил подготовку по делу и назначил судебное заседание на иную дату.  

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали заявленные требования и возражения.  

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.  

Судом установлено, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого ответчик передает истцу во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое помещение площадью 243,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, а ответчик обязался оплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором.  

Договор становится обязательным для сторон с момента его подписания и действует в течение 5 лет, а в части исполнения денежных обязательств – до полного их исполнения (пункт 2.1 договора).  

Стороны признают, что на дату передачи помещение не готово под коммерческую деятельность арендатора, требуются подготовительные работы; арендодатель, путем подписания договора, дает согласие на проведение подготовительных работ; в течение 10 дней с момента подписания договора арендатор обязался изготовить и направить арендодателю для согласования проектную документацию на подготовительные работы, которую последний обязуется рассмотреть (пункты 2.5, 2.8, 2.9, 2.10 договора).  

Обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает с момента получения объекта по акту приема-передачи, стороны пришли к соглашению о нижеследующем порядке внесения арендной платы: в период с 01.08.2022 по 31.10.2022 включительно арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат по улучшению помещения – в объеме неотделимых улучшений при проведении подготовительных работ; с 01.08.2022 по 31.10.2022 включительно арендная плата не оплачивается арендатором; с 01.11.2022 размер арендной платы является фиксированным и составляет 130 000 руб. (пункт 3.2 договора).  

Арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке в любое время и без обоснования причин предварительно письменно уведомив арендатора за 30 календарных дней (пункт 7.5 договора).  

Ответчик 30.05.2024 направил истцу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в котором предложил не позднее 30.06.2024 возвратить помещение по акту приема-передачи.  

По акту приема-передачи от 30.06.2024 истец возвратил ответчику помещение без возражений (л.д. 55).  

Полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере стоимости произведенных в нежилом помещении ремонтных работ и являющихся его неотделимыми улучшениями на сумму 1 375 381 руб., истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о компенсации ему 985 381 руб. за вычетом размера арендной платы за период с 01.08.2022 по 31.10.2022 (1 375 381-390 000), после чего обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

В обоснование заявленных требований истец представил копии договоров подряда, заключенных истцом с подрядными организациями, актов выполненных работ и чеков на оплату работ и приобретенных материалов.  

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (статья 1102 ГК РФ).  

Согласно пункту 2 статьи 1102 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.  

Следовательно, неосновательное обогащение может возникнуть в результате действий самого потерпевшего (перечисление денежных средств в размере большем, чем предусмотрено договором, или по несуществующему обязательству), действий приобретателя (безосновательное списание денежных средств в безакцептном порядке, пользование чужим имуществом без законных оснований), действий третьих лиц (оплата должником, не уведомленным о состоявшейся уступке требований, прежнему кредитору), обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в результате стихийного бедствия имущество потерпевшего оказалось на земельном участке приобретателя).  

Наличие вины на стороне приобретателя в получении неосновательного обогащения при рассмотрении данной категории дел правового значения не имеет и, соответственно, в предмет доказывания не входит, поскольку обязанность возвратить неосновательное обогащение связана с самим фактом неосновательного приобретения или сбережения.  

В предмет доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства:  

1) факт приобретения или сбережения имущества на стороне приобретателя за счет потерпевшего, т.е. истец должен доказать, что у ответчика (приобретателя) за счет истца возникло приобретение или сбережение имущества. При этом истец должен доказать не только наличие самого факта неосновательного обогащения (т.е. приобретения или сбережения имущества), но и то обстоятельство, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.  

Приобретение имущества означает увеличение объема имущества у приобретателя и одновременное уменьшение его объема у потерпевшего. Получение недолжного может быть следствием исполнения несуществующей обязанности, исполнения обязательства с превышением подлежащей оплате суммы либо количества подлежащего передаче имущества, исполнения прекратившегося обязательства и проч.  

Сбережение имущества происходит в том случае, когда приобретатель при нормальном гражданско-правовом обороте должен был понести расходы, но их не понес. Чаще всего сбережение имущества образуется вследствие использования приобретателем чужого имущества без законных оснований, а также исполнения обязательства за приобретателя третьим лицом при отсутствии у него обязанности исполнить его.  

2) отсутствие оснований для приобретения или сбережения имущества. Приобретение или сбережение имущества становится неосновательным только в том случае, если оно не основано на законе, иных правовых актах, сделке. Неосновательное обогащение имеет место также и тогда, когда основание, по которому приобретено имущество, отпало впоследствии.  

3) размер неосновательного обогащения. Обосновав наличие у ответчика неосновательного приобретения или сбережения имущества за счет истца, последний должен представить доказательства, подтверждающие размер неосновательного обогащения. Ответчик, в свою очередь, может представить возражения по заявленному размеру.  

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).  

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).  

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).  

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.  

Таким образом, истец по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.  

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).  

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора  

подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.  

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.  

В пункте 2.14 договора сторонами согласовано, что по окончании действия договора, а равно при досрочном прекращении, объект аренды возвращается арендодателю в течение 3 календарных дней по акту сдачи-приемки в исправном состоянии вместе со всеми неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором в помещении с учетом нормального износа. Неотделимые улучшения помещения по окончании срока действия договора, а равно при досрочном прекращении договора, становятся собственностью арендодателя, компенсация затрат арендодателя за произведенные последним улучшения (как отделимые, так и неотделимые) в помещении арендодателем не производятся.  

С учетом изложенного, суд, толкуя по правилам статьи 431 ГК РФ условия пункта 2.14 договора в совокупности с иными его условиями, приходит к выводу о том, что фактически сторонами согласовано условие о том, что компенсация стоимости неотделимых улучшений, в том числе в случае расторжения договора, не производится.  

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса).  

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).  

Уведомительный порядок расторжения договора установлен в пункте 7.5 договора. 

В рассматриваемом случае договор расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, каких-либо возражений на момент возвращения помещения истцом не заявлено, соглашение об обязанности возмещения ответчиком затрат на ремонт помещения сторонами не достигнуто.  

В числе оплаченных работ в кассовых чеках указаны: укладка ламината, шпаклевка стен, монтаж плинтусов и перегородок из гипсокартона, выравнивание полов, подготовка потолка к покраске, монтаж дверей, демонтаж плитки, укладка плитки, подготовка стен к покраске, демонтаж подвесных потолков, монтаж сантехники, монтаж труб под сантехнику, покраска стен и потолков.  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Представленные истцом в обоснование произведенных в нежилом помещении работ договоры и акты выполненных работ со стороны истца не подписаны, представленные чеки не позволяют установить место выполнения указанных в них работ и приобретение материалов именно для ремонта спорного нежилого помещения.  

Кроме того, заявляя о наличии на стороне арендодателя обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений, истец не представил доказательств того, что произведенные ремонтные работы представляют собой неотделимые улучшения по смыслу статьи 623 ГК РФ, т.е. арендованное помещение существенно улучшено за счет произведенных неотделимых улучшений и в результате дальнейшей его эксплуатации будет иметь большую ценность для собственника.  

Суд также учитывает, что сторонами в договоре согласовано, что в период с 01.08.2022 по 31.10.2022 включительно арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат по улучшению помещения – в объеме неотделимых улучшений при проведении подготовительных работ, что составляет 390 000 руб.  

Проведение ремонтных работ на сумму, превышающую согласованный размер, является правом арендатора, при этом не должно ложиться дополнительным бременем на арендодателя в отсутствие согласования сторонами соответствующего условия.  

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 71 АПК РФ, истолковав условия договора, проанализировав действия сторон по прекращению арендных отношений и условия договора о возможной компенсации арендатору каких-либо затрат, в том числе, связанных с произведенными работами в нежилом помещении, приняв во внимание также недоказанность обстоятельств отнесения спорных работ к неотделимым улучшениям, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.  

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.  

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тюменской области  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.  

Судья Горячкина Д.А