Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73402/2021

21 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  09 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  21 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ответчик: Открытое акционерное общество «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы» 

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Актив»; Общество с ограниченной ответственностью «Актив-СПб»

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №07/ЗД-02232 от 30.05.2001, пени, расторжении договора,

при участии после перерыва

- от истца: ФИО2, по доверенности от 24.01.2022

- от ответчика: ФИО3, по доверенности от 27.08.2021

- от третьего лица: ФИО4, по доверенности от 01.11.2021

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №07/ЗД-02232 от 30.05.2001, пени, расторжении договора.

В ходе рассмотрения дела суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований общество с ограниченной ответственностью «Актив», общество с ограниченной ответственностью «Актив-СПб».

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание явились.

В судебном заседании представитель истца представил расчет суммы иск, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, в части взыскания пеней просил применить статью 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 30.05.2001 №07/ЗД-02232 аренды земельных участков общей площадью 161 813 кв.м, в том числе земельный участок с кадастровым номером 78:6117:16, площадью 128549 кв.м по адресу: Санкт- Петербург, Ириновский пр., д.1 (участок 1), и земельный участок с кадастровым номером 78:6117:17, площадью 33264 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., д.1 (участок 2) (далее - Участок), сроком по 14.06.2049, для использования под производство (в соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУИОН, от 30.05.2001 №742) (код -1.5,3.1,3.2,3.11,3.12, 6.2, 7.2).

Участок снят с государственного кадастрового учета 26.12.2003 в связи с разделом на земельные участки с кадастровыми номерами: 78:11:0006117:23, 78:11:0006117:25, 78:11:0006117:27,78:11:0006117:28.

Вновь сформированные участки были разделены на участки: 78:11:0006117:3455, 78:11:0006117:50, 78:11:0006117:3463, 78:11:0006117:3456, 78:11:0006117:3457,

78:11:0006117:3464, 78:11:0006117:3466, 78:11:0006117:346, 78:11:0006117:52, 78:11:0006117:49, 78:11:0006117:3459, 78:11:0006117:3460, 78:11:0006117:59.

Согласно пункту 4.3.6 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктами 3.4, 3.7 договора предусмотрено, что оплата арендной платы производится арендатором ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 5.2 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы установлена ответственность в виде пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Письмом от 12.11.2013 КУГИ известил Общество о том, что размер арендной платы на 2013 год составляет 1254156руб. 01 коп.

07.04.2014 Санкт-Петербургским государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) проведена инвентаризация участков по функциональному использованию, составлены ведомости инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории №№37393Б-14/1 и 37393Б-14/2, согласно которым на участках выявлены различные виды функционального использования (производственная, складская деятельность, общественное питание, торговля, авторемонтные боксы, автостоянки).

В связи с тем, что Общество в спорный период иных ведомостей ГУП ГУИОН в Комитет не представляло, размер подлежащей уплате арендной платы по Договору определен исходя из ведомостей №37393Б-14/1 и №37393Б-14/2.

По состоянию на 10.12.2020 задолженность Ответчика по арендной плате за период 01.01.2015-30.06.2021 составила 59 706 548.86 рублей.

По состоянию на 10.12.2020 сумма пени составляет 129 450 209.84 рублей.

Всего Ответчик по договору обязан уплатить 189 156 758.70 рублей.

В соответствии с п.6.3.3 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного расторжения договора.

В адрес ответчика была направлена претензия № 04-25-8869/21-0-0 от 26.05.2021 с предложением о погашении задолженности, пени и расторжении Договора.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды, которыми установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, и ее размер. 

Согласно расчетам истца по состоянию на 10.12.2020 задолженность Ответчика по арендной плате за период 01.01.2015-30.06.2021 составила 59 706 548.86 рублей.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указало на следующее.

Согласно п. 1.2. Договора участок предоставляется под производство, с применением кодов функционального использования - 1.5, 3.1, 3.2, 3.11, 3.12, 6.2 и 7.2.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора первоначальная величина квартальной арендной платы за участок определялась в У.Е. и составляла 20097.739 У.Е.

Впоследствии, на основании дополнительного соглашения № 3 от 22.12.2010 года к договору аренды, величина квартальной арендной платы в У.Е., за период с 2004 по 2009 года, была изменена, а с 01.01.2010 года была также согласована квартальная арендная плата в рублях, с разбивкой на кварталы в соответствии с графиком.

Согласно условиям указанного выше дополнительного соглашения №3 к договору аренды «...С 01.01.2013 г. размер подлежащей ежеквартальному внесению арендной платы определяется Арендатором самостоятельно...».

В соответствии с данным условием доп.соглашения, завод самостоятельно определял размер квартальной арендной платы, соблюдая положения договора аренды, в том числе согласовывая её между сторонами договора аренды. Так, в частности, на основании писем завода Комитетом были согласованы размеры арендной платы на 2013 и 2014 гг.

В подтверждение данного условия Ответчиком представлены ведомости расчёта арендной платы, платежей и платёжные поручения за период с 2015 по 2021 гг. 

Из объяснений ответчика следует, что на находящейся в аренде у Ответчика части участка помимо зданий завода под литерами К, Л, Н, X, Ц, Ч, Э, расположены здания и сооружения под литерами АА, В, Е, Ж, 3, И, У, Ф, принадлежащие третьим лицам, части земельного участка (вновь образованные земельные участки) были проданы третьим лицам, в связи с чем расчет арендной платы производился с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка, задолженности не имеется.

Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, так как иск заявлен только 12 августа 2021 года, период для расчета задолженности определен с 01.01.2015 по 30.06.2021 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Исходя из разъяснений пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Таким образом необходимо учитывать, что ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, так как иск заявлен только 12.08.2021 года (дата регистрации), требования по платежам, срок исполнения которых приходится на период до 12.07.2018 года (с учетом месячного срока на досудебное урегулирование), заявлены за пределами сроков исковой давности.

Истцом представлен справочный расчет задолженности с учетом срока исковой давности, вместе с тем заслуживает внимания довод ответчика об уменьшении площади арендуемого участка в связи с заключением договоров купли-продажи земельных участков, выделенных из состава арендованных ответчиком земельных участков  третьим лицам.

Расчет истца составлен с учетом уменьшения площади арендованного земельного участка после раздела земельных участков в связи с продажей объектов недвижимости до 78863 кв м  (в соответствии с ведомостью инвентаризации от 29.04.2014 года рег № 37393Б-14/1 по состоянию на 07.04.2014 года).

Вместе с тем необходимо учитывать, что на основании договора купли-продажи № 8537-ЗУ от 03.10.2019 года с 29.10.2019 года земельный участок площадью 9406 кв м с кадастровым номером 78:11:0006117:3466 перешел в собственность ФИО5, на основании договора купли-продажи № 8457-ЗУ от 27.11.2019 с 13.12.2019 года земельный участок площадью 2572 кв м с кадастровым номером 78:11:0006117:3464 перешел в собственность ФИО6,  следовательно, площадь земельного участка, находящегося в аренде у ответчика , подлежит уменьшению за счет площади участков, перешедших в собственность иных лиц.

С учетом изложенного расчет арендной платы следует исчислять следующим образом:

С 12.07.2018 по 29.10.2019 года – из расчета площади участка 78863 кв м:

За 3 квартал 2018 года (81 день) 5138953,82 руб (в квартал с учетом коэффициента 1,24)

Начислено 4524513.69 руб, поступило арендной платы 2920983,86 руб, задолженность 1603529,83 руб, пени 2520748,89 руб;

За 4 квартал 2018 года (92 дня) - начислено 5138953,82 руб, поступило арендной платы 2920983,86 руб, задолженность 2217969,96 руб, пени 3183895,88 руб;

За 1 квартал 2019 года (90 дней) - начислено 5138953,82 руб, поступило арендной платы 3622019,98 руб, задолженность 1516933,84 руб, пени 1920438,24 руб.

За 2 квартал 2019 года (91 день) - начислено 5138953,82 руб, поступило арендной платы 3622019,98 руб, задолженность 1516933,84 руб, пени 1790600,74 руб.

За 3 квартал 2019 года (92 дня) - начислено 5138953,82 руб, поступило арендной платы 3622019,98 руб, задолженность 1516933,84 руб, пени 1554098,72 руб.

За 4 квартал 2019 года: 29 дней – начислено 1619887,62 руб.

С 29.10.2019 по 12.12.2019 (44 дня) – из расчета площади 69457 кв м:

5138953,82:78863х69457=4526030,15 в квартал

4526030,15:92х44=2164623,11 руб

С 13.12.2019 по 31.12.2019 (19 дней) – из расчета площади 66885 кв м:

5138953,82:78863х66885=4358430,78 в квартал

4358430,78:92х19=900109,97 руб

Всего следовало начислить 1619887,62 + 2164623,11 +900109,97=4684620,70 руб

поступило арендной платы 3622019,98 руб, задолженность 1062600,72 руб, пени 544864,64 руб(по состоянию на 10.12.2020 )

за 1 -4 кварталы 2020 года: следовало начислить 47374,20 (в день)х92=4358427,26(в квартал) х4=17433709,10

поступило 4011167,74х4=16044671 руб

задолженность 1389038 руб 08 коп, пени 173977,26+127097,16+79696,17+ 31774,29 =412544,88 руб

за 1 квартал 2021 года – следовало начислить 4358427,26 руб, поступило арендной платы 5973847 руб, переплата 1615419,74 руб.

за 2 квартал 2021 года – следовало начислить 4358430,78 руб, поступило арендной платы 3973847 руб, задолженность 384583 руб.

Итого задолженность за период с 3 квартала 2018 по 2 квартал 2021 года составила (с учетом переплаты) 9593800,63 руб, которую и следует взыскать с ответчика.

Доводы о необходимости уменьшения размера оплачиваемой площади земельного участка в связи с нахождением объектов недвижимости в собственности  либо хозяйственном ведении иных лиц не могут служить основанием для отказа в иске, так как внесения изменений в договор аренды в установленном порядке не было произведено, истец воспользовался правом передачи частей земельного участка в субаренду до приведения договора аренды в соответствие с фактическим использованием. 

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору в размере 129 450 209.84 рублей.

Ответной стороной заявлено об уменьшении неустойки в связи с явной несоразмерностью.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Пунктом 5.2 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы установлена ответственность в виде пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 71 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

 С учетом явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, применении судом пропуска срока исковой давности, суд полагает возможным уменьшить неустойку до 3318390 руб 70 коп.

Судом установлено, что согласно условиям договора аренды, заключенного между сторонами, Общество приняло на себя обязанность в установленные договором порядок и сроки вносить плату за пользование нежилым помещением.

Также судом установлено, что указанная обязанность арендатором надлежащим образом не исполнена, что привело к возникновению задолженности.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.6.3.3 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом представлена в материалы дела претензия и доказательство направления этой претензии ответчику. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и содержащей толкование положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).

Требование о расторжении договора аренды в соответствии с п. 6.3.3 Договора подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по настоящему делу в связи с рассмотрением дела судом первой инстанции в размере 87560 руб 95 коп подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ (абзац 2 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Расторгнуть договор аренды № 07/ЗД-02232 от 30.05.2001 года. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 9593800 руб 63 коп – задолженность, 3318390 руб 70 коп – пени, в остальной части отказать. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Санкт-Петербургский завод «Полимерстройматериалы» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 87560 руб 95 коп. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.