ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13673/2024

г. Челябинск

28 октября 2024 года

Дело № А07-21767/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2024 по делу № А07-21767/2023.

 

  Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - истец, МЗИО, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды № 06-22зем от 19.01.2022 в размере 862 016 руб., пени в размере 207 867, 72 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО2, ФИО3 (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2024 исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ИП ФИО1 (далее также - податель жалобы, апеллянт) подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы ИП ФИО1 указывает, что факт нахождения земельного участка в спорный период в собственности истца не установлен, дата постановки земельного участка на кадастровый учет согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости - 19.09.2019. Ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.06.2010 №241/10, согласно которой если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата исчисляется исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием / сооружением («пятно застройки»), если не доказано фактическое использование участка в иных границах.

При возникновении спора по вопросу о площади земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, суд должен назначить судебную экспертизу. Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось соответствующее ходатайство, в удовлетворении которого судом было отказано, в связи с чем ответчик самостоятельно произвел  определение застроенной площади.  Поскольку земельный участок образован в сентябре 2019 года, из общей суммы долга вычитается арендная плата, установленная  договором (835 729,34-166 404,24 = 669 325,1 руб.). Исходя из застроенной площади 187 кв.м, что составляет 37% от общей площади земельного участка 02:65:011202:5796 равного 504 кв.м, сумма долга по арендной плате по расчету ответчика составляет  669 325,1*37%/100%=247 650,28 руб. 

Также апеллянт указывает, что истец не мог распоряжаться земельным участком в существующих границах начиная с 2003 года,  исходя из даты постановки земельного участка на кадастровый учет - 19.09.2019. Апеллянт полагает, что в рассматриваемом случае, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.01.2022 между Министерством (арендодатель) и ФИО1 (арендатор)  подписан договор № 06-22зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:65:011202:5796, по адресу: 

<

...> Октября, з/у 96/1, общей площадью 504 кв. м, с разрешенным использованием: магазины, с правом строительства на нем зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества - магазин с кадастровым номером 02:65:011202:3424.

Срок аренды участка установлен с 19.01.2022 по 27.08.2033.

В п. 3.2 договора стороны установили, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 27.10.2003.

В соответствии с п. 5.4.6 договора арендатор обязан  вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 настоящего договора.

Согласно п. 4.5 договора арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно п.7.1 договора при нарушении срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств начиная одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности (исх.№489-Г от 20.04.2023), которая оставлена последним без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору за период с 27.10.2003 по 31.03.2024 в размере 862 016 руб., пени за период с 16.02.2022 по 22.05.2024 в размере 207 867, 72 руб., с учетом исключения периода моратория. 

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции установил наличие задолженности ИП ФИО1 по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № 06-22зем от 19.01.2022 в заявленном Министерством размере.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор № 06-22зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:65:011202:5796, по адресу: 

<

...> Октября, з/у 96/1, общей площадью 504 кв. м, с разрешенным использованием: магазины.

Оценивая возражения подателя апелляционной жалобы о постановке земельного участка с кадастровым номером 02:65:011202:5796 на учет 19.09.2019, невозможности определения используемой  ИП ФИО1 площади до момента формирования земельного участка заявленные в контексте отсутствия обязательств по внесению  платы за использование земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425  Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 той же статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласование сторонами договора аренды условия о его распространении на ранее возникшие отношения означает оформление фактически возникших отношений сторон.

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке расположен принадлежащий ИП ФИО1 на основании договора дарения от 31.10.2014 объект недвижимого имущества - магазин с кадастровым номером 02:65:011202:3424. Государственная регистрация права собственности произведена 18.11.2014.

При заключении договора аренды стороны согласовали, что его  условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 27.10.2003.

Согласно п. 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Противоречивое поведение стороны, которое в рассматриваемом случае заключается в согласовании предпринимателем условий договора аренды о применении их к отношениям с 27.10.2003 и заявлении возражений относительно периода использования земельного участка, указанного в предмете договора,  подпадает под действие положений пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающих возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

При названных обстоятельствах, суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила недопустимости попустительства в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, отклоняющегося от стандарта поведения среднего, нормального, разумного субъекта экономических отношений, не отвечающего интересам других участников гражданского оборота. 

Дополнительно к названному, судом первой инстанции обоснованно учтено, что земельный участок необходимый для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта, формировался и поставлен на кадастровый учет по инициативе ответчика, при этом ответчиком не оспаривался ни сам факт постановки земельного участка на кадастровый учет, ни площадь земельного участка, определенная в качестве необходимой для эксплуатации магазина. Сведений о проведении его реконструкции, изменения функциональных данных здания, в материалах дела не имеется.

Ссылка апеллянта  постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.06.2010 №241/10 является ошибочной.

Напротив, из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, следует, что плату за землепользование необходимо вносить исходя из площади, необходимой для использования здания, что не тождественно площади застройки, которую непосредственно занимает объект.

Действующее земельное законодательство связывает определение площади земельного участка с объективной необходимостью для целей его эксплуатации, а не с площадью «пятна застройки».

Объективных доказательств отсутствия необходимости для эксплуатации магазина площади земельного участка, превышающей застроенную (включая площадь, необходимую для размещения парковок, разгрузочных площадок) в материалах дела не имеется.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно п. 4.5 договора арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

В обоснование заявленного иска Министерство сослалось на наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 06-22зем от 19.01.2022 за период с 27.10.2003 по 31.03.2024 в размере 862 016 руб.

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы, который определен в приложении к договору и являющийся его неотъемлемой частью.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011     № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Указанные выше расчеты арендной платы, произведенные на основании нормативных актов (л.д. 33-54) подписаны сторонами и являются приложением к договору. 

Названное, с учетом положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует об определении сторонами объема обязательств по арендной плате за период фактических отношений по пользованию земельным участком до заключения договора и в период его действия.

Судом первой инстанции проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 27.10.2003 по 31.03.2024; суд признал его арифметически верным (приложение к ходатайству об уточнении исковых требований, л.д. 102-104).

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности. 

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением, норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Как верно указано судом первой инстанции, подписывая договор аренды № 06-22 от 19.01.2022 с приложениями к нему, ответчик подтвердил наличие долга, то есть совершил действия, свидетельствующие о признании долга, в связи с чем течение срока исковой давности было прервано и началось заново. 

В силу вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в спорный период ответчик сохранил обязательства по оплате арендных платежей начиная с 2003 года, исходя из условий договора аренды № 06-22 от 19.01.2022.

Поскольку доказательства добровольной оплаты указанной суммы задолженности ИП ФИО1 в материалы дела представлены не были, суд первой инстанции обоснованно и правомерно нашел требование Министерства о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка  № 06-22 от 19.01.2022 за период с 27.10.2003 по 31.03.2024 подлежащими удовлетворению в заявленном размере 862 016 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 207 867, 72 руб. за период с 16.02.2022 по 22.05.2024.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Сторонами в п.7.1 договора предусмотрено, что при нарушении срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств начиная одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку внесение арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Комитета о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Согласно уточненному расчету истца (с исключением периодов моратория) размер неустойки за период с 16.02.2022 по 22.05.2024 составил 207 867 руб. 72 коп. 

Представленный истцом расчет неустойки был проверен судом первой инстанции, признан обоснованным и арифметически верным. Начисления неустойки ранее заключения договора не установлено.

Ответчик ходатайство о снижении размера пеней не заявил, доказательства несоразмерности заявленной суммы пеней последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представил.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований Министерства о взыскании с ИП ФИО1 пеней по договору аренды земельного участка за период с 16.02.2022 по 22.05.2024 в размере 207 867 руб. 72 коп.

Апелляционный суд полагает, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и правомерно им отклонены по вышеизложенным мотивам.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2024 по делу № А07-21767/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                          И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                         А.С. Жернаков

 

 

                  Ю.С. Колясникова