АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А75-13021/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  09 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рентамолл» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.01.2022 (судья Бухарова С.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 (судьи Тетерина Н.В., Рожков Д.Г., Сафронов М.М.) по делу № А75-13021/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Рентамолл» (628309, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Сфера жилья» (628310, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн приняли участие представители: акционерного общества «Сфера жилья» - ФИО2 по доверенности от 11.01.2022; общества с ограниченной ответственностью «Рентамолл» - ФИО3 по доверенности от 11.01.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рентамолл» (далее – ООО «Рентамолл», общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к акционерному обществу «Сфера жилья» (далее – АО «Сфера жилья») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2021 № 12-28-114.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.01.2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Рентамолл» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанции нарушены нормы материального права, поскольку, сославшись на решения собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД), оформленные протоколом от 11.01.2019 № 2, суды не исследовали законность применения таковых в отношении ООО «Рентамолл», не проанализировали законность протокола в целом, тогда как из него следует, что не учитывалась площадь встроенно-пристроенного нежилого помещения, а только площадь жилых помещений, в связи с этим следовало исходить из того, что обязанности, возникшие из таких решений распространяются исключительно на собственников жилых помещений.

Кроме того, по мнению заявителя, судами нарушены положения статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку не принято во внимание рассмотрение спора о признании недействительным протокола от 11.01.2019 № 2 в рамках дела № А75-16517/2021, что является основанием для приостановления производства по настоящему делу.

АО «Сфера жилья» в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО «Рентамолл» и АО «Сфера жилья» поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Рентамолл» является собственником нежилого помещения № 114 общей площадью 2 531,9 кв. м, расположенного на 1-ом этаже МКД по адресу: 

<

...> дом 28 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.09.2014 № 86-86-04/035/2014-352).

На внеочередном общем собрании собственников помещений указанного МКД, результаты которого оформлены протоколом от 11.01.2019, принято решение об утверждении с 01.01.2019 условий договора управления МКД с АО «Сфера жилья».

Договор на аналогичных условиях со стороны АО «Сфера жилья» направлен сопроводительным письмом от 22.12.2020 на подписание в адрес ООО «Рентамолл».

Согласно протоколам разногласий от 20.04.2020, от 07.06.2020, от 17.06.2020 разногласия сторон возникли при заключении договора управления МКД от 01.01.2021 № 12-28-114, по следующим пунктам договора.

Пункты 2.1.10, 2.4.3 - о предоставлении управляющей организации информацию, необходимую для расчета платы за коммунальные услуги и в сроки, установленные договором и правилами предоставления коммунальных услуг и о заключении с соответствующей организацией договор на организацию начисления платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги собственнику помещений МКД.

Не согласие ООО «Рентамолл» с изложенными пунктами строится на том, что собственник нежилого помещения предоставляет информацию, необходимую для расчета платы за коммунальные услуги, непосредственно в адрес ресурсоснабжающей организации и организация начисления платежей возлагается на такие ресурсоснабжающие организации, следовательно, в необходимости в сообщении сведений о показаниях приборов учета и привлечение сторонней организации не требуется.

Пункт 2.4.6 - о привлечении подрядных организаций, в качестве субагентов по настоящему договору, к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ по настоящему договору, контролировать их деятельность по качеству, объему, своевременности и стоимости оказания услуг и выполнения работ.

Общество считает, что именно собственник нежилого помещения самостоятельно несет бремя ответственности за выполнение комплекса работ или отдельных видов работ, в том числе контролирует деятельность подрядных организаций по качеству, объему, своевременности и стоимости оказания услуг и выполнения работ, относящихся к нежилому помещению.

Пункт 2.4.9 - о подписании актов разграничения эксплуатационной ответственности сторон за содержание и текущий ремонт инженерных систем и оборудования между общим имуществом собственников в многоквартирном доме и имуществом других организаций, всех необходимых документов по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации.

Общество полагает, что только собственник нежилого помещения самостоятельно несет бремя ответственности за содержание и текущий ремонт инженерных систем и оборудования имущества, относящегося к нежилому помещению.

Пункт 2.4.11 – по определению ежемесячного вознаграждения управляющей организации за услуги по заключению договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), начислению и сбору платежей, полученных от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, доставке счетов-фактур и актов выполненных работ и взысканию задолженности по договорам об использовании общего имущества Собственников помещений и иных сопутствующих услуг, в размере 10 % от суммы, фактически полученной от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Относительно данного пункта общество указывает, что требование управляющей организации вознаграждения за ведение договорной работы фактически дублирует уже оплачиваемую собственниками договорную работу в рамках услуги по управлению.

Пункт 3.7 – размер платы за содержание жилого помещения, без учета коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. При отсутствии в текущем году решения общего собрания собственников о размере платы на следующий год, с 1 января года, следующего за текущим, размер платы за содержание жилого помещение увеличивается на 3% к действующему до изменения размеру платы.

Пункт 3.8 - уменьшение стоимости платы на содержание жилого помещения, в связи с экономией управляющей организацией по итогам деятельности за год, не производится.

Возражения относительно данного пункта строится на указании на то, что управляющая организация не осуществляет содержание нежилого помещения.

Пункт 4.2.1 – неисполнение собственником (пользователем) обязанностей по проведению ремонта помещения и коммуникаций, повлекшее возникновение аварийной ситуации в доме, собственник несет перед управляющей организацией и третьими лицами (другими собственниками и нанимателями, членами их семей, имуществу которых причинен вред) имущественную ответственность за ущерб, наступивший вследствие подобных действий.

Общество полагает, что в ситуации, изложенной в пункте 4.2.1 договора, собственник несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Пункт 3.2 - за содержание жилого помещения размер платы устанавливается в соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и составляет 36,90 руб. за кв. м площади помещения, принадлежащего собственнику. Ориентировочная стоимость настоящего договора по ценам, действующим на дату заключения устанавливается в размере: 1 179 308 руб. 40 коп., в том числе НДС - 52 790 руб. 12 коп., от облагаемой суммы, в соответствии с согласованным сторонами расчетом стоимости услуг, содержащемся в Приложении № 4 к настоящему договору, являющимся его неотъемлемой частью.

По мнению заявителя, пункт 3.2 договора содержит неправомерный размер платы за содержание жилого помещения – 36 руб. 90 коп. исходя из стоимости 1 кв. м. общей площади помещения. Расчет стоимости услуг по пункту 3.2 содержится в Приложении № 4 к договору. Кроме того, общество указывает на то, что в Приложении № 1 к договору не содержится достоверных сведений о площади нежилого помещения, ни в договоре управления МКД не представлен расчет и обоснование размера платы (тариф) за содержание помещения.

Договор управления МКД со стороны ООО «Рентамолл» подписан с протоколом разногласий и направлен в адрес АО «Сфера жилья» сопроводительным письмом от 20.04.2020.

Со стороны АО «Сфера жилья» протокол разногласий не подписан.

Ссылаясь на то, что стороны не пришли к взаимному согласию по спорным условиям договора управления МКД, ООО «Рентамолл» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 421, 445, 446, 452 ГК РФ, статьей 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, и исходили из специфики заключения договора управления МКД, условия которого устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД, отметив, что не подписание ООО «Рентамолл» спорного договора                         не влияет на наличие последнего как такового.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Проанализировав заявленные требования и материалы дела, суды обеих инстанций обоснованно не усмотрели оснований для урегулирования разногласий по договору управления МКД по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления МКД, к компетенции общего собрания собственников помещений МКД относятся, в том числе выбор способа управления МКД (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое                                 в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В части 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 426 ГК РФ договор на управление МКД носит характер публичного, поэтому за управляющей организацией сохраняется обязанность по его заключению.

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, положения жилищного законодательства не предполагают возможности заключения договоров управления с собственниками жилых и нежилых помещений на разных условиях, за исключением случаев, когда такие различия утверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Основываясь на положениях части 8 статьи 162 ЖК РФ, суды правомерно указали, что изменение условий заключенного единого договора управления МКД возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений жилого дома при наличии необходимого кворума; ООО «Рентамолл» не наделено правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым и обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Суд апелляционной инстанции отметил, что такой способ судебной защиты, как разрешение разногласий направлен на внесение правовой определенности в правоотношениях сторон, которая в настоящем случае, не будет достигнута с учетом правосубъективности общества, поскольку урегулирование разногласий в таких правоотношениях сторон может быть достигнуто согласованием условий договора управления со всеми собственниками помещений в МКД.

Общество безосновательно не учитывает специфику договора управления МКД,                 в котором на стороне заказчика услуг управляющей компании выступает множество лиц, заключающих договор с единой организацией, и то, что такой договор не предполагает изменения отдельных его условий в различных вариантах в пользу конкретных собственников помещений.

Довод заявителя о неправомерном отказе судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, отклоняется судом округа по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Согласно указанной норме обязанность приостановить производство по делу связана с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу.

В рассматриваемом случае суды не установили объективной невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения дела № А75-16517/2021 по иску                        ООО «Рентомолл» к АО «Сфера жилья» о признании недействительным протокола от 11.01.2019 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, идентичны доводам апелляционной жалобы, направлены на переоценку предоставленных сторонами доказательств, что в соответствии со статьей 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обжалуемые судебные акты содержат мотивированное обоснование отклонения заявленных истцом доводов.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами не допущено. Решение и постановление отмене не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине по кассационной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.01.2022 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 по делу № А75-13021/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1