Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-10160/2022

г. Рязань

01 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Кураксиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 26.09.2018, о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме189321 руб. 13 коп., пени в сумме 897 руб. 14 коп.,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань)

о взыскании штрафа по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме 1100000 руб.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску): ФИО4 - 23.06.2022 (срок действия 1 год), предъявлен диплом о наличии высшего образования,

от ответчика (по первоначальному иску): не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 с требованием о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 26.09.2018, о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме189321 руб. 13 коп., пени в сумме 897 руб. 14 коп. 

Определением суда от 09.12.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов. 

Определением от 13.02.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Определением суда от 11.05.2023 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании штрафа по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме 1100000 руб. принято к производству совместно с рассмотрением первоначального иска

Истец (по встречному иску) заявил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать стоимость неотделимых улучшений в сумме 3500000 руб. 

Судом уточнение исковых требований не принимается, поскольку является самостоятельным требованием, которое первоначально заявлено не было. Кроме того, принятие данного требования приведет к увеличению сроков рассмотрения дела. 

Представитель ответчика (по первоначальному иску) заявил ходатайство об объединении дел в одно производство и просит объединить следующие дела: №А54-8707/2023, №А54- 10160/2022. 

Определением суда от 16.11.2023 в удовлетворении ходатайства об объединении дел №А54- 8707/2023, №А54-10160/2022 в одно производство отказано. 

Ответчик (по первоначальному иску) в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие указанного лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.09.2018 между ответчиком - индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и истцом - индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества сроком по 31 декабря 2033 года включительно (том 1 л.д. 10-16, п.2.2. Договора). 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 12.11.2018, номер регистрации 62:29:0070027:2203- 62/048/2018-7. 

Во исполнение условий Договора ИП ФИО2 передала сроком на 15 лет, а ИП ФИО3 приняла часть нежилого помещения Н10 площадью 213,31 кв.м, расположенную в многоквартирном доме, общая площадь помещения 304,6 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: 62:29:0070027:2203, адрес: 

<

...>, что подтверждается актом приема-передачи по Договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 (том 1 л.д.17-18). 

В соответствии с условиями Договора, целью аренды недвижимого имущества является организация фитнес-студии, услуг салона красоты, а также иная не запрещенная законом деятельность (п. 1.4 Договора). 

В соответствии с п.3.2 недвижимое имущество передается Арендатору готовое к эксплуатации, без внутренней отделки, имеющейся проектной документацией, соответствующий требованиям ГСЭН, СНиП, пожарной безопасности (другим действующим стандартам и правилам), с подключением по постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло и водоснабжения, водоотведения) и электрообеспечению. 

Пунктом 5.1.2 Договора предусмотрена обязанность ответчика по обеспечению Арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами, в том числе электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением.

Без согласования с Арендатором не отключать коммуникационные и инженерные сети, в том числе отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию (п. 5.1.7). 

Пункт 5.1.7 возлагает на ответчика обязанность по обеспечению арендуемого помещения электроэнергией мощностью не менее 30 кВт, на весь срок действия договора, водоснабжением - с давлением воды в подводящем трубопроводе не менее 4,5 бар.

Пунктом 4.2 Договора аренды установлено, что арендная плата за пользование Недвижимым имуществом складывается из постоянной и переменной частей, выплачиваемых в течение срока действия Договора аренды.

В соответствии с п.4.3 Договора аренды в первые 3 года аренды величина постоянной части арендной платы составляет 74 658,50 рублей в месяц и подлежит уплате не позднее 20-го числа текущего месяца.

С 01.01.2022 (с 37-го месяца аренды) размер постоянной арендной платы увеличен на 5% и составляет 78 391,43 рублей в месяц.

Величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме понесенных Арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием Недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения, фактически потребленных Арендатором. Переменная част арендной платы уплачивается Арендатором в течение 5 рабочих дней после получения Акта по оказанным услугам за прошедший месяц, на основании выставленного счета (п.4.5 и п.4.6 Договора аренды).

Согласно расчету  ИП ФИО5 за ИП ФИО3 числится задолженность за период июль - сентябрь 2022 года в сумме  189321 руб. 13 коп. (в материалы дела представлены счета на оплату, счет-фактуры - том 1 л.д. 27-35 , 57-91))

Пунктом 7.1 Договора аренды закреплено, что в случае просрочки внесения арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени, из расчета учетной ставки, устанавливаемой ЦБ РФ на день платежа. 

Учитывая изложенное, ИП ФИО2 просит взыскать с ИП ФИО3 пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 897 руб. 14 коп.

Уведомлениями ИП ФИО5 сообщила ИП ФИО3 о расторжении договора  и заявила требование о погашении задолженности (том 1 л.д. 20-26).

Претензия оставлена ИП ФИО3 без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает исковое заявление ИП ФИО2 подлежащим удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего:

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. 

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из Договора аренды недвижимого имущества от 26.09.2018, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 7.1 Договора аренды закреплено, что в случае просрочки внесения арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени, из расчета учетной ставки, устанавливаемой ЦБ РФ на день платежа. 

В свою очередь, ИП ФИО3 в ходе рассмотрения дела заявила встречные исковые требования о взыскании штрафа в сумме 1100000 руб., в обоснование встречных исковых требований указан, что договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя по обеспечению Арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами, в том числе электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением.

Пунктом 7.2 Договора аренды предусмотрено, что при отключении энергоснабжения, водоотведения, электроснабжения) Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере 10000 рублей за каждый случай такого нарушения (при его длительности от 2 часов и 4 часов). При более длительном отключении, штраф уплачивается по 10000 рублей за каждые сутки (при длительности от 4 часов до 24 часов), а выплаты по указанным основаниям производятся в течение 3 (трех) суток со дня предъявления Арендодателю соответствующего требования, либо Арендатор вправе засчитать штрафные санкции в счет арендной платы.

В случае невозможности использования Арендатором по вине Арендодателя арендуемого Помещения, Арендодатель выплачивает Арендатору штраф за каждые сутки нарушения, из расчета 10000 рублей.

При этом, договором предусмотрено, что без согласования с Арендатором Арендодатель не вправе не отключать коммуникационные и инженерные сети, в том числе отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию (п. 5.1.7).

В связи с тем, что Арендодатель ИП ФИО6 беспричинно отключала один из котлов, горячая вода не соответствовала нормативам, ИП ФИО3 не имела возможности использовать арендуемое помещение по назначению в период с 8 июля 2022 года по 10 июля 2022 года (3 дн.); с 11 июля 2022 года по 17 июля 2022 года (7 дн.); с 18 июля 2022 года по 24 июля 2022 года (7 дн.); с 25 июля 2022 года по 31 июля 2022 года (7 дн.); 01 августа 2022 года по 07 августа 2022 года (7 дн.), с 08 августа 2022 года по 14 августа 2022 года (7 дн.); с 15 августа 2022 года по 21 августа 2022 года (7 дн.); с 22 августа 2022 года по 28 августа 2022 года (7 дн.); с 15 августа 2022 года по 21 августа 2022 года (7 дн.); с 22 августа 2022 года по 28 августа 2022 года (7 дн.); с 29 августа 2022 года по 04 сентября 2022 года (7 дн.); с 05 сентября 2022 года по 11 сентября 2022 года (7 дн.); с 12 сентября 2022 года по 18 сентября 2022 года (7 дн.); с 19 сентября 2022 года по 25 сентября 2022 года (7 дн.); с 26 сентября 2022 года по 02 октября 2022 года (7 дн.); с 03 октября 2022 года по 09 октября 2022 г. (7 дн.); с 10 октября 2022 года по 16 октября 2022 года (6 дн.); с 17 октября 2022 года по 19 октября 2022 года (3 дн.); 20 октября 2022 г. (1дн.); с 21 октября 2022 года по 23 октября 2022 года (3 дн,); с 24 октября 2022 года по 30 октября 2022 года (7 дн.); с 31 октября 2022 года по 02 ноября 2022 года (3 дн.) - Акты о результатах проверки температуры горячей воды  (том 2 л.д. 4-23)

На основании вышеизложенного ИП ФИО3 просит взыскать штраф в сумме 1100000 руб. за 110 дней (с 08 июля 2022 года по 02 ноября 2022 года).

Согласно Договору аренды ИП ФИО2 передала во временное владение и пользование ИП ФИО3 за плату часть нежилого помещения площадью 213,31 кв.м в многоквартирном доме, назначение: нежилое, общая площадь 304,6 кв.м, этаж 1 кадастровый (условный) номер 62:29:0070027:2203, адрес (местонахождение) объекта 

<

...>. 

В соответствии с п.3.2 Договора аренды недвижимое имущество передается Арендатору готовое к эксплуатации, без внутренней отделки, имеющейся проектной документацией, соответствующей требованиям ГСЭН, СНиП, пожарной безопасности, с подключением по постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло и водоснабжения, водоотведения) и электрообеспечению. 

Таким образом, при заключении договора аренды ИП ФИО3 было известно о том, что в арендуемом помещении отсутствует централизованное горячее водоснабжение, а установлена система индивидуального отопления и горячего водоснабжения с установкой настенных двухконтурных газовых котлов Rinai RB. 

Договор аренды не устанавливает обязанность арендодателя по установке дополнительного оборудования горячего водоснабжения.

Суд считает необходимым отметить, что ИП ФИО3 в ходе рассмотрения дела не доказан факт поставки горячей воды ненадлежащего качества (в части температуры), поскольку замер температуры воды произведен на выходе (кран, душ шарко), тогда как после  газового котла ИП ФИО3 смонтирован Бойлер, в который поступает горячая вода и содержится там до необходимости востребования, тогда как  вода приготовлена путем нагрева и температурное измерение следует производить на выходе из газовых котлов.

Довод ИП ФИО3 об отключении оппонентом одного из котлов - судом не принимается, поскольку  документально не подтвержден.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

На основании вышеизложенного, ИА ФИО3 не представлено доказательств, подтверждающих факт нарушения ИП ФИО2 условий договора аренды, являющихся основанием для взыскания штрафа, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.7.3 Договора аренды Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор, посменно уведомив об этом Арендатора за 90 дней, в случаях: систематического (три и более раза подряд) нарушения сроков внесения арендной платы (постоянной и переменной части), либо грубого однократного неисполнения платежа, то есть когда задержка месячной арендной платы за Недвижимое имущество составляет 45 и более дней.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы в спорный период подтверждается материалами дела и ответчиком документально не оспорен.

28.09.2022 Арендодатель в адрес Арендатора направил уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения и потребовал погасить задолженность.

31.08.2022 от Арендатора был получен ответ на уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, в котором ИП ФИО3 указала, что требования ФИО6 не подлежат удовлетворению.

Поскольку материалы дела свидетельствуют о невнесении ИП ФИО3  арендной платы более двух раз подряд, документов, подтверждающих достижение сторонами соглашения о расторжении договора, в деле не имеется, требование истца о расторжении договора обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при  расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Пунктом 4.2 Договора аренды установлено, что арендная плата за пользование Недвижимым имуществом складывается из постоянной и переменной частей, выплачиваемых в течение срока действия Договора аренды. 

В соответствии с п.4.3 Договора аренды в первые 3 года аренды величина постоянной части арендной платы составляет 74 658,50 рублей в месяц и подлежит уплате не позднее 20-го числа текущего месяца. С 01.01.2022 (с 37-го месяца аренды) размер постоянной арендной платы увеличен на 5% и составляет 78 391,43 рублей в месяц. 

Величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме понесенных Арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием Недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения, фактически потребленных Арендатором. Переменная част арендной платы уплачивается Арендатором в течение 5 рабочих дней после получения Акта по оказанным услугам за прошедший месяц, на основании выставленного счета (п.4.5 и п.4.6 Договора аренды). Постоянная часть арендной платы включает себя плату за владение и пользование Недвижимым имуществом и Оборудованием, плату за землю, а также все эксплуатационные расходы. 

С 01.01.2022 (с 37-го месяца аренды) размер постоянной арендной платы увеличен на 5% и составляет 78 391,43 рублей в месяц.

 Согласно протокола №3 от 25.05.2017 - утвержден тариф на «Содержание (эксплуатационные расходы)» в многоквартирном доме по адресу 

<

...> размере 17,50 руб/м2.

Согласно расчету  ИП ФИО5 за ИП ФИО3 числится задолженность за период июль - сентябрь 2022 года в сумме  189321 руб. 13 коп. (в материалы дела представлены счета на оплату, счет-фактуры - том 1 л.д. 27-35 , 57-91))

Пунктом 7.1 Договора аренды закреплено, что в случае просрочки внесения арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени, из расчета учетной ставки, устанавливаемой ЦБ РФ на день платежа.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно Обзору судебной практики №3 (2016) Верховного Суда Российской Федерации (Вопрос № 3) при расчете неустойки подлежит применению ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату вынесения резолютивной части решения.

С 18.12.2023 ключевая ставка составляет 16% годовых.

В свою очередь истцом произведен расчет исходя их ставок  8% и 7,5%, тогда как  суд не может выходить за пределы заявленных требований.

На основании изложенного, требования ТП ФИО2 о взыскании задолженности в сумме  189321 руб. 13 коп. и пени в сумме 897 руб. 14 коп. подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на ИП ФИО3 по первоначальному и встречному искам.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 26.09.2018, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань).

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань) задолженность в сумме 189321 руб. 13 коп., пени в сумме 897 руб. 14 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме  12707 руб.

3. В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***>; г. Рязань) - отказать.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья                                                                                                О.В. Кураксина