АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А28-1734/2020

18 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2021.

Полный текст постановления изготовлен 18.06.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя от ответчика:

ФИО1 (доверенность от 01.01.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

открытого акционерного общества «ФИРМА ГРАЖДАНСТРОЙ»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 16.12.2020  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021

по делу № А28-1734/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «РЕМСТРОЙКОМПЛЕКТ» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к открытому акционерному обществу «ФИРМА ГРАЖДАНСТРОЙ» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании договора расторгнутым и о взыскании денежных средств

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «РЕМСТРОЙКОМПЛЕКТ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «ФИРМА ГРАЖДАНСТРОЙ» (далее – Фирма) о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве от 29.02.2016                        № 35/72К и о взыскании 2 162 102 рублей 21 копейки, в том числе 1 800 000 рублей основного долга и 362 102 рублей 87 копеек процентов за пользование денежными средствами, начисленных с 12.04.2016 по 08.12.2020 в связи с просрочкой возврата указанной суммы, а также о взыскании процентов, подлежащих начислению в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по день фактической уплаты суммы задолженности. 

Арбитражный суд Кировской области решением от 16.12.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021, частично удовлетворил заявленные требования, признав договор долевого участия в строительстве расторгнутым (прекратившимся), и взыскав с Фирмы в пользу Общества                1 800 000 рублей задолженности и 302 662 рубля 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 12.04.2016 по 02.04.2020; отказал в удовлетворении остальной части иска. Фирме предоставлена отсрочка исполнения настоящего решения суда в части взыскания процентов в сумме 302 662 рубля 96 копеек на срок до 01.01.2021. Фирме передано жилое помещение – квартира с кадастровым номером 43:40:000335:794, расположенная по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с названными судебными актами, Фирма обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы настаивает на отсутствие правовых оснований для признания договора долевого участия в строительстве расторгнутым, поскольку истец не обращался к ответчику с требованиями, предусмотренными в части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); оснований для отказа от сделки по части 3 статьи 7 Закона                 № 214-ФЗ также не имелось ввиду отсутствия существенных нарушений требований к качеству квартиры, истец не устанавливал разумный срок, в который бы ответчику необходимо было устранить выявленные недостатки; замечания истца от 18.06.2019 указанных требований не содержат и не относятся к существенным; к моменту предъявления истцом претензий по поводу качества объекта договор был исполнен сторонами, то есть прекращен надлежащим исполнением, а потому его повторное прекращение является невозможным по любым основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованные решение и постановление.

Представитель истца в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы. 

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителя Фирмы, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Фирма (застройщик) и Общество (долевщик) подписали договор от 29.02.2016 № 35/72К, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) в соответствии с проектной документацией многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Дерендяева, д. 75/3, в городе Кирове, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и полной оплаты долевщиком цены договора передать долевщику соответствующий объект долевого строительства, определенный в пункте 2.1 договора, а долевщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (пункт 1.1 договора). 

Объектом долевого строительства является квартира строительным (проектным) номером 72, состоящая из одной комнаты, находится на шестнадцатом этаже, общая площадь квартиры в соответствии с проектом 33,25 квадратного метра; срок окончания строительства дома – до 30.12.2018 (пункт 2.1 договора). 

Цена договора на момент подписания составляет 1 800 000 рублей (пункт 3.1 договора). 

В период с 12.04.2016 по 02.06.2017 Общество исполнило обязанность по уплате цены договора в сумме 1 800 000 рублей, в том числе посредством уплаты Фирме денежных средств в сумме 1 248 000 рублей, а также зачета встречных требований на основании следующих договоров. 

Общество (первоначальный кредитор) и Фирмой (новый кредитор) подписали договор уступки права требования от 05.05.2017 № 4, по условиям которого первоначальный кредитор уступает новому кредитору свои требования, вытекающие из договора займа от 03.05.2017 № 11 на сумму 93 869 рублей и договору займа от 05.05.2017 № 12 на сумму 105 000 рублей и того на общую сумму 198 869 рублей. Новый кредитор производит расчет с первоначальным кредитором путем частичного погашения задолженности первоначального кредитора перед новым кредитором по договору долевого участия в размере 198 869 рублей (пункт 1 договора цессии). 

Между Обществом (первоначальный кредитор) и Фирмой (новый кредитор) подписан договор уступки права требования  от 02.06.2017 № 5, по условиям которого первоначальный кредитор уступает новому кредитору свои требования, вытекающие из договоров займа  от 17.03.2017 № 9на сумму 34 899 рублей, от 05.05.2017 № 13 на сумму 30 000 рублей, от 23.05.2017 № 14 на сумму 210 075 рублей 20 копеек и от 02.06.2017 № 15 на сумму 78 156 рублей 80 копеек и того на общую сумму 353 131 рубль. Новый кредитор производит расчет с первоначальным кредитором путем частичного погашения задолженности первоначального кредитора перед новым кредитором по договору долевого участия в размере 353 131 рубля (пункт 1 договора цессии). 

Администрация муниципального образования «Город Киров» 07.06.2019 выдала Фирме разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 43-RU43306000-065-2019 (многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Дерендяева, д. 75/3, в городе Кирове). 

Фирма и Общество подписали договор от 18.06.2019, согласно которому на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.06.2019                                             № 43-RU43306000-065-2019 и договора от 29.02.2016 № 35/72К Фирма передает Обществу, а Общество принимает в собственность однокомнатную квартиру № 72 в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Дерендяева, д. 75/3, в городе Кирове (пункт 1 договора 19). 

Квартира № 72 передается в собственность Обществу по цене 1 800 000 рублей, расчет произведен полностью до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (пункт 3 договора). 

Обществом 18.06.2019 составлены и вручены представителю Фирмы замечания по приемке квартиры № 72, в том числе следующие: стояк канализации имеет отклонение от вертикали около 50 милиметров; щель в кладке ограждения лоджии; трубы отопления в месте прохождения через верхнее перекрытие не заполнены; не по всей квартире выполнена черновая цементно-песчаная стяжка (лоджия, пороги). 

Право собственности Общества на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 27.06.2019. 

Комиссия в составе представителей Общества, ООО УК «Промус» (организация, осуществляющая управление домом) и совета многоквартирного дома 07.11.2019 составили акт осмотра квартиры № 72, в котором зафиксированы протечки в комнате по капитальной стене у окна, на кухне, на балконе. 

Общество 21.11.2019 направило Фирме уведомление о расторжении договора долевого строительства, в котором указало на выявленные замечания по приемке квартиры, на протечки воды сквозь перекрытия, о невозможности использования квартиры по назначению, а также заявило об отказе от договора и предлагало добровольно возвратить денежные средства, уплаченные Обществом в счет цены договора, и уплатить проценты на эту сумму. 

14.12.2019 Фирма направила Обществу письмо от 13.12.2019 № 01-05/440, в котором указала на отсутствие оснований для расторжения договора и сообщила, что указанные в акте осмотра от 07.11.2019 замечания по протечке по плитам перекрытия лоджии и их примыканию к стенам, устранены застройщиком. 

Комиссией в составе представителей Фирмы, ИП ФИО2 и                                ООО УК «Промус» составила акт по устройству мягкой кровли от 16.12.2019, согласно которому в рамках гарантийных обязательств произведены работы по устройству кровли из направляемых материалов над лоджией квартиры № 72. 

Посчитав, что Фирма необоснованно уклоняется от расторжения договора и возврата денежной суммы, уплаченной в счет цены договора участия в долевом строительстве, а также уплаты процентов, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают лиц, выступающих в качестве контрагентов по сделкам, исполнять принятые на себя обязательства надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

К правоотношениям сторон подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ, в силу части 1 статьи 4 которого по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;                                 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона (часть 3 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Суды установили, что при приемке квартиры 18.06.2019 истец указал представителю ответчика на наличие ряда недостатков объекта долевого строительства, которые отразил письменно и передал представителю ответчика, в частности, о наличии щели в кладке ограждения лоджии. В тот же день стороны подписали договор передачи квартиры в собственность, поскольку представитель ответчика сообщил о готовности исправить указанные истцом недостатки.

Впоследствии истец в составе комиссии выявил протечки с крыши дома в комнате и на кухне квартиры, а также на балконе (лоджии) по плитам перекрытия и капитальным стенам, о чем составлен акт осмотра от 07.11.2019.

В пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, определено, что при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

В связи с наличием указанных недостатков, которые не были устранены ответчиком как застройщиком, истец 21.11.2019 направил ответчику письмо (уведомление), в котором указал на выявленные недостатки и заявил об отказе от договора долевого участия в строительстве, а также потребовал возврата уплаченных за объект долевого строительства денежных средств и уплаты процентов. Указанное письмо получено ответчиком 22.11.2019.

Указание Фирмы в письме от 13.12.2019 об устранении застройщиком указанных в акте осмотра от 07.11.2019 замечаний по протечке, опровергается актом осмотра, составленным после обращения истца в суд с рассматриваемым иском в 2020 году (13.03.2020).

Кроме того, из заключения эксперта № 47-СЭ, подготовленного по результатам назначенной судом первой инстанции экспертизы, следует, что на момент осмотров объекта исследований (квартиры № 72), проведенных экспертом 28.05.2020 и 17.07.2020, ответчиком не устранены недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, выявленные и заявленные истцом ответчику в замечаниях от 18.06.2019

Оценив представленную в дело доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что о необходимости устранения выявленных истцом недостатков ответчик узнал 18.06.2019 и на момент рассмотрения настоящего спора не имеется доказательств их устранения, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о неустранении ответчиком выявленных истцом недостатков в разумный срок, то есть неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона №214-ФЗ, в связи с чем сочли заявленный Обществом односторонний отказа от договора долевого участия в строительстве правомерным.

Довод подателя жалобы на отсутствие правовых оснований для признания договора долевого участия в строительстве расторгнутым, поскольку истец не обращался к ответчику с требованиями, предусмотренными в части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, и не устанавливал разумный срок, в который бы ответчику необходимо было устранить выявленные недостатки, опровергается материалами дела и пояснениями сторон, а также основан на неправильном толковании положений частей 1 и 2 статьи 7 и пункта 2 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. 

С учетом изложенного судебные инстанции обоснованно признали договор участия в долевом строительстве расторгнутым (прекращенным).

Указание кассатора на исполнение договора к моменту предъявления истцом претензий по поводу качества объекта, то есть его прекращении надлежащим исполнением, а потому его повторное прекращение является невозможным по любым основаниям, основано на неверном понимании норм действующего законодательства. Правовые нормы Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства и предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, в том числе путем одностороннего отказа от сделки.

При таких обстоятельствах суд округа не установил оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам, поскольку они не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права, и сводятся к несогласию подателя жалобы с результатом приведенной судами оценки собранных доказательств и установленных обстоятельств, что не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права и по существу направлено на их переоценку.

Суду кассационной инстанции не представлены полномочия непосредственно исследовать и оценивать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводов, указывающих на нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Законность обжалованных судебных актов в части взыскания с застройщика задолженности в виде полученной оплаты объекта долевого строительства и процентов, а также предоставления отсрочки и передачи Фирме объекта строительства не рассматривалась окружным судов ввиду отсутствия в кассационной жалобе соответствующих доводов (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В связи с окончанием кассационного производства определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2021 № 000714 решения Арбитражного суда Кировской области от 16.12.2020 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 по настоящему делу подлежит отмене в соответствии с частью 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 16.12.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 по делу № А28-1734/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «ФИРМА ГРАЖДАНСТРОЙ» – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Кировской области от 16.12.2020 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 по делу № А28-1734/2020, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2021 № 000714.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын