﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

20 мая 2020 года

Дело №

А21-13636/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Васильевой Н.В.,         Константинова П.Ю.,

рассмотрев 19.05.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по делу № А21-13636/2018, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района», адрес: 236011, Калининград, ул. У. Громовой, дом 2-18, лит. IV из лит. А, ОГРН 1113926025322, ИНН 3906242124 (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карнавал», адрес: 236011, Калининград, Интернациональная ул., д. 57-57А, ОГРН 1023901645987, ИНН 3903010830 (далее – Общество), о взыскании 978 239 руб. 17 коп. задолженности по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, 163 924 руб. 24 коп. неустойки. 

Решением суда первой инстанции от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от  20.12.2019, в иске отказано.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новый – об удовлетворении иска. 

По мнению подателя кассационной жалобы, вывод судов о том, что принадлежащее ответчику нежилое помещение не является частью многоквартирного жилого дома № 53-57а по Интернациональной ул. в Калининграде (далее – МКД) ошибочен; Компания не должна доказывать размер фактических расходов, понесенных в связи с содержанием общего имущества МКД.

В отзыве Общество просит оставить судебные акты без изменения по мотиву законности судебных актов.

Заявление Общества о повторном отложении рассмотрения жалобы, судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено с учетом положений пунктов 3 и 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации РФ 21.04.2020. 

Стороны надлежаще уведомлены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверены в кассационном порядке.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, Общество является собственником нежилого помещения площадью 1510,1 кв.м, расположенного в МКД, управление которым осуществляет Компания.

В претензии Компания, указав на обязанность Общества оплатить оказанные с 01.01.2015 по 30.04.2018 услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, потребовала погасить задолженность.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав требования Компании необоснованным, отказал в иске.

Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены.

По общему правилу, установленному статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Возражая против иска, Общество указало, что спорное помещение, не имеющее с МКД мест общего пользования, является конструктивно изолированным - пристройкой, предназначенной для самостоятельного использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала, при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Приняв во внимание наличие между сторонами разногласий по поводу конструктивного единства нежилого помещения ответчика и МКД, суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Декорум» Самойловой Ольге Михайловне.

Согласно экспертному заключению от 09.07.2019 № 072/19 МКД и нежилое помещение площадью 1494,9 кв.м., расположенное по адресу: Калининград, Интернациональная ул., д. 57А, не являются единым объектом недвижимости.

Указав на непредставление Компанией в нарушение положений статьи 65 АПК РФ бесспорных и допустимых доказательств того, что спорное помещение является частью МКД имеет с ним общие вход, инженерные коммуникации и т.п., суды отказали ей в иске.

Однако суды не учли следующего.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71  АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

 При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – Реестр). Согласно пункту 4 названных Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

 Частью 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 той же статьи).

Довод Компании о том, что заключение эксперта содержит выводы, касающиеся несуществующего помещения, поскольку в заключении дана оценка помещению площадью 1494,9 кв.м, в то время как Обществу принадлежит помещение площадью 1510,1 кв.м, суды отклонили с учетом следующего. 

Как пояснил ответчик, принадлежащие ему на праве собственности помещения площадью 1510,1 кв.м и 89,6 кв.м, были приватизированы в феврале 1995 года. 

Впоследствии встроенному помещению площадью 89,6 кв.м присвоена отельная литера - II; помещения площадью 1494,9 кв.м осталось под литерой I. 

Поскольку собственник не планировал отчуждения выделенного помещения, а использовал его в своих целях, при получении в Бюро технической инвентаризации техпаспорта на выделенное помещение он, не приняв всех мер должной осмотрительности, не сверил выделенные площади и номера помещений, которым присвоена новая литера. 

Помещения № 36 и 37 площадью 5,8 кв.м и 9,4 кв.м соответственно всегда эксплуатировались в составе помещения под литерой II общей площадью 89,6 кв.м; о том, что эти помещения остались в техническом паспорте на помещение с литерой I площадью 1510,1 кв.м, Обществу стало известно в процессе экспертного обследования, проведенного в рамках настоящего дела.

Приняв во внимание экспертное заключение от 09.07.2019 № 072/19, суды первой и апелляционной инстанций, как указывалось выше, пришли к выводу о том, что нежилые помещения Общества не являются частью МКД, не имеют с ним общих несущих конструкций, инженерных коммуникаций, в связи с чем могут существовать отдельно от МКД. 

 Между тем в рамках настоящего дела для установления обоснованности требований Компании достаточно оформленных в надлежащем порядке документов технического учета (инвентаризации) и данных Реестра в отношении МКД, в котором находятся нежилые помещения Общества. При наличии документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) в отношении нежилого здания проверять обстоятельства и делать относительно них соответствующие выводы, оценивая таким образом правомерность постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, судам не следовало.

Если ответчик считает, что объекты ошибочно не поставлены на кадастровый учет как самостоятельные, он может защитить свои права иным способом, предусмотренным законом.  

 При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует принять во внимание изложенное, устранить отмеченные недостатки, достоверно установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства. Кроме того, суду необходимо с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение, по результатам рассмотрения спора распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по делу № А21-13636/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

 

Председательствующий

В.В. Дмитриев

Судьи

 

Н.В. Васильева

 П.Ю. Константинов