АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

26.12.2017Дело № А62-5275/2017

Резолютивная часть решения оглашена  21 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2017 года

        Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой М.В., рассмотрев в судебном заседании с использование системы видеоконференцсвязи дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Дубровка» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «АПК Возрождение» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.02.2016, пени,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 20.12.2017)

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 01.08.2017),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дубровка» (далее по тексту – Арендодатель, истец) к Обществу с ограниченной ответственностью «АПК Возрождение» (далее по тексту – Арендатор, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.02.2016 за второй год аренды в размере 300000 рублей, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.04.2017 по 14.06.2017 в размере 222000 рублей.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения б/н от 17.02.2016  ООО «АПК Возрождение» (Арендатор) приняло на себя обязательства по использованию земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора (площадью 3528000кв.м., кадастровый № 67:21:0000000:0156, площадью 1960000 кв.м., кадастровый № 67:21:0030102:142), для сельскохозяйственного производства.

10.03.2016 Ответчик внес оплату за первый год аренды в размере 100000 рублей (платежное поручение № 39 от 10.03.2016).

В соответствии с пунктом 2.2. Договора ООО «АПК Возрождение» в срок до 01.04.2017 года должно было внести плату за аренду земельного участка за второй год действия договора.

23.03.2017  в адрес Ответчика был направлен счет за аренду земельного участка за второй год аренды на сумму 300000 рублей, однако, арендная плата ответчиком не внесена. 

В соответствии с пунктом 6.3. за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере 1% за каждый день просрочки оплаты арендных платежей. В соответствии с расчетом истца размер неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.04.2017 по 14.06.2017 составляет 222000 рублей.

Досудебная претензия с требованием об уплате суммы задолженности и неустойки направлена ответчику, однако задолженность в досудебном порядке не погашена,  в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на следующие обстоятельства.

23.06.2016 арендатор начал агротехнические работы для подготовки сельскохозяйственных земель под озимые культуры на шести  пробных участках, указанные работы (дискование 2 следа,  вспашка на глубину 27см)

привели к  затратам в размере 4080 рублей на 1га, в связи с низкой рентабельностью использования данных земель, арендатор считает экономически не целесообразным продолжение арендных отношений, в связи с чем предложил арендодателю расторгнуть договор аренды возвратить денежные средства, уплаченные в виде арендной платы.

Таким образом, по мнению ответчика, земельные участки переданы в аренду с существенными недостатками, что исключает удовлетворение требований о взыскании неустойки в виде штрафа, кроме того, договор аренды в установленном порядке государственную регистрацию не прошел, что также препятствует взысканию задолженности. В обоснование доводов о невозможности использования земельных участков по назначению ответчиком представлено заключение кадастрового инженера ФИО3  от 04.11.2017, в соответствии с которым в связи с неустановлением границ земельных участков на местности происходит их частичное наложение на земли физических лиц, предоставленные для индивидуального жилищного строительства; по части земельных участков проходят охранные зоны линий электропередач; земельные участки не пригодны к сельскохозяйственной обработке, так как поросли кустарниками и низкорослыми деревьями.

Также ответчиком заявлено ходатайство в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ о снижении размера договорной неустойки.

Исследовав и оценив по правилам статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса  РФ все имеющиеся в материалах дела  доказательства, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должныисполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательстваи   требованиями   закона,   иныхправовых   актов,   а   при   отсутствии   таких условий   и   требований   –   в   соответствии   с   обычаями   делового   оборота   или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, в период арендных отношений ответчиком надлежащим образом не исполнены принятые на себя договорные обязательства по внесению арендной платы.

Ссылка Общества на невозможность использования земельных участков по целевому назначению (в связи с частичным  наложением границ земельных участков на земли физических лиц, предоставленные для индивидуального жилищного строительства,  прохождением охранных зон линий электропередач, наличием зарослей кустарников и низкорослых деревьев) не освобождает арендатора от внесения платы за время нахождения земельного участка в аренде.

Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендатор вправе, в частности, требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, Общество за период аренды к арендодателю с заявлением об уменьшении арендной платы не обращался, вопрос о наличии препятствий  в пользовании земельным участком не поднимал, иные действия, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, арендатор не совершал, вопрос о досрочном расторжении договора аренды не ставил, в связи с чем обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не являются основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Кроме того, в соответствии с положениями части 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, при подписании акта приема-передачи земельных участков при заключении договора аренды арендатором о каких-либо недостатках предмета аренды не заявлено, доказательств того, что недостатки, на которые ссылается Общество являются скрытыми, не представлено. Кроме того, в судебном заседании даны пояснения кадастровым инженером ФИО3, из которых следует, что установленные недостатки ( наложение границ, прохождение охранных зон) занимает не более 5% площади земельных участков переданных в аренду, что не подтверждает довод арендатора о полной невозможности использования земельных участков по назначению.

Ссылка ответчика на отсутствие государственной регистрации договора аренды как на основание освобождения от уплаты задолженности и неустойки является необоснованной.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не препятствует удовлетворению требований о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.

Учитывая изложенное, суд считает законными и обоснованными требования о взыскании арендной платы и удовлетворяет их.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная  законом или  договором денежная  сумма, которую

должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.3. договора установлено, что в случае просрочки внесения арендной платы должник обязан уплатить неустойку в размере 1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа по день фактической оплаты.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Общество заявило, что сумма неустойки является несоразмерной последствиям нарушения договорных обязательств,

При разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В данном случае договорная ставка неустойки в размере 1% составляет 365% годовых, что значительно превышает (в десятки раз) и размер ключевой ставки Центрального Банка РФ и ставки банков по коммерческим кредитам, размещенные в общем доступе в сети Интернет.

В части оценки соответствия размера неустойки последствиям нарушения обязательства суд также учитывает то обстоятельство, что арендная плата за первой год аренды Обществом внесена, кроме того, решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2017 по делу №А62-7197/2016 с Общества уже взыскана неустойка в виде штрафа за нарушение сроков обработки переданных в аренду земель в размере 500000 рублей.

На основании изложенного суд признает заявление ответчика о явной несоразмерности предложенной ко взысканию неустойки обоснованным и считает возможным в данном случае применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления ПленумаВАС РФ от 22.12.2001 № 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойкипоследствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяявеличину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могутисходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России,существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснованияинойвеличинынеустойки,соразмернойпоследствиямнарушения

обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, чтосредний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотныхсредств,выдаваемымкредитнымиорганизациямисубъектам

предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Таким образом, двукратная ставка рефинансирования ЦБ РФ не является единственно возможной при удовлетворении ходатайства о снижении неустойки.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При этом в указанной части суд учитывает то обстоятельство, что при определении соразмерности неустойки судом принимается во внимание не только чрезмерно высокий процент неустойки, но и иные обстоятельства, в частности, длительность нарушения обязательства, отсутствие объективных причин, затрудняющих своевременное исполнение обязательства.

Указанные выше обстоятельства дают основания суду, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, определив ее размер, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, учитывая, что указанный размер является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.04.2012 № ВАС-3875/12 по делу № А40-26319/11-11-227).

Примененный истцом размер неустойки (1% в день) в десять раз превышает признанный судом обоснованным размер неустойки (0,1% в день), в связи с чем взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 22200 рублей (222000 : 10).

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, целью применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации   является   установление   баланса   интересов   сторон,   при   котором взыскиваемая неустойка, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

По мнению суда, указанный размер неустойки 22200 рублей в данном случае будет являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком договорных обязательств.

Всоответствиисположениямистатьи110Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в соответствующем размере от удовлетворенных судом требований подлежит взысканию с ответчика.

При этом в указанной части суд учитывает разъяснения пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым, если размер неустойки снижен судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АПК Возрождение" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дубровка" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 300000 рублей, неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.04.2017 по 14.06.2017 в размере 22200 рублей, судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 13440 рублей.

В удовлетворении требований истца о взыскании неустойки в остальной части отказать.

Исполнительный лист  выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        В.А. Печорина