ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11536/2020

г. Саратов

26 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен «26» марта 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей жилищно - строительного кооператива «Стройком - 2011» - ФИО2, действующей на основании доверенности от 15.06.2020; Комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО3, действующей, на основании доверенности от 28.05.2020.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова на решение  Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2020 года по делу № А57-11536/2020

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Жилищно - строительному кооперативу «Стройком - 2011» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: Администрация муниципального образования «Город Саратов», о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. в сумме 255069 рублей 19 коп., неустойки в размере 39489,75 руб.

Решением  Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.12.2010 г. № 3169 КСД "Сакоза" предоставлен в аренду сроком до 15 мая 2028 года земельный участок площадью 1036 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020308:368, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: 

<

...>. 

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и КСД "Сакоза", именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № А-11 -534Ю-2 от 21.12.2011 г. 

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г. стал ЖСК "Стройком-2011". 

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 г., определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

Данная обязанность ответчиком не исполнялась, что и явилось основанием для обращения с настоящим иском о взыскании задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 и пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований судом не учтено следующее.

Из системного анализа положений статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующие условия определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - постановление от 16.07.2009 № 582). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Нашедшие свое отражение в постановлении от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 1 036 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенный по адресу: 

<

...> относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 30-35).

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Саратовской области.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, содержащемуся в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152, спорный земельный участок до введения объекта в эксплуатацию не может быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1 как «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешённого использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

При функциональном использовании земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 036 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020308:368, расположенного по адресу: 

<

...> является размещение домов многоэтажной жилой застройки, следовательно, до момента введения объекта «многоэтажный жилой дом» в эксплуатацию, применение коэффициента 0,2% «для размещения многоэтажных жилых домов» не может быть признано правомерным, так как применение коэффициента 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка фактически приведет к изменению назначения предоставленного земельного участка.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и вступил в силу с 24.12.2014.

Пунктом 2.6 Классификатора предусмотрен вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предусматривающая размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий.

Поскольку после 01.03.2015 вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать виду разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.

Однако, из приведенных норм права, а также из Классификатора не следует запрет, препятствующий уполномоченному органу власти субъекта Российской Федерации дифференцировать арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, в зависимости от объектов, расположенных на территории земельного участка, передаваемого в аренду.

Коэффициент, установленный абзацем 6 пункта 1 (0,2%) постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», является специальной нормой, подлежащей применению в сравнении с общей нормой, установленной абзацем 16 этого же пункта (2%), только при условии возведения и размещения многоэтажных жилых домов.  Иных положений Постановление № 412-П не содержит.

Между тем, судом установлено и не опровергается ответчиком, что земельный участок 64:48:020308:368, расположенный по адресу: 

<

...>, свободен от строений и сооружений.

Доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку начала строительства жилых домов, а также то, что строительство таких домов начато либо получено разрешение на строительство,  на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020308:368 отсутствуют.

Указанное также подтверждено представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

С 1 января 2017 года в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 Решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов» значение коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки установлено  3% (три процента).

Указанное решение не содержит иных положений устанавливающих иной размер процентной ставки, применимой к данному случаю.

Учитывая вышеизложенное, при расчете размера арендной платы за спорный период необходимо применять коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов в размере 3%.

Согласно расчету истца размер арендной платы, не оплаченной ответчиком по договору аренды, составляет 255 069, 19 рублей.

Представленный истцом расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в сумме 255 069, 19 руб.,   проверен судом апелляционной инстанции и признан соответствующим условиям заключенного договора и требованиям закона.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что оплата за спорный период не осуществлялась. По его мнению, расчет должен производиться по ставке 0,2%, а так как им оплата в период с 2014 года по 2016 год производилась по ставке 2%, ответчик считает, что имеется переплата.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика являются необоснованными по вышеуказанным основаниям.

Поэтому, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата по договору аренды земли № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 255 069, 19 руб.

Ответчиком о применении срока исковой давности не заявлено.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесение платежа, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечении срока, указанного в пункте 3.2 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате истцом начислена пеня за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в сумме 39 489, 75 руб. 

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Согласно уточненному расчету истца сумма пени составляет 34 236,37 руб. Расчет проверен и признан верным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о несоразмерности предъявленной истцом ко взысканию неустойки и применении статьи 333 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В данном случае, ответчик доказательств несоответствия неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, в связи с чем, оснований для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшения неустойки судом не установлено.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Выводы арбитражного суда первой инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению согласно положениям статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2020 года по делу № А57-11536/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Стройком-2011» в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 255 069, 19 руб., неустойку в размере 34 236, 37 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Стройком-2011» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8 786 руб., по апелляционной жалобе  в размере 2 946 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух  месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Никольский

СудьиТ.С. Борисова

М.Г. Цуцкова