Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

16.11.2022                                               Дело № А40-106914/2022-11-706

Резолютивная часть решения объявлена 09.11.2022  

Полный текст решения изготовлен 16.11.2022  

Арбитражный суд в составе судьи Дружининой В. Г. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев по делу по иску  

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛОРИС" (105203, МОСКВА ГОРОД, НИЖНЯЯ ПЕРВОМАЙСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 47, Э 5 П XI, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2011, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 41 704 874,24 руб.

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 29.12.2021, паспорт  

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.07.2022, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОК-3" о взыскании штрафных санкций в размере 41 704 874,24 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 27.09.2017 № И-06-001516. 

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства, суд установил, что исковые требования подлежат отклонению на основании следующего.

Как следует из материала дела, Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, истец) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АЛОРИС» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 27.09.2017 № И-06-001516 земельного участка площадью 7200 кв.м с кадастровым номером 77:06:0004006:1446 с адресным ориентиром: 

<

...> для целей завершения строительства объекта. Договор заключен сроком на 3 года.

Договор зарегистрирован 22.11.2017 номер государственной регистрации: 77:06:0004006:1446-77/012/2017-2.

В соответствии с условиями договора аренды:

-арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию в течение 3 (трех) лет с даты присвоения учетного номера настоящему договору арендодателем. После завершения строительства арендатор обязуется представить арендодателю подтверждение зарегистрированных имущественных прав на объект (п. 4.2)

-арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора (п. 5.4)

-арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе в части уплаты арендной платы и начисленных пеней, а также осуществления проектирования и строительства на участке в установленные договором сроки (п. 6.5)

-в случае истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию (п. 8.3).

Сведения о завершении строительства на земельном участке с адресным ориентиром: 

<

...> отсутствуют. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени не представлено.

В ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 8.1 Договора указано, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и его пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Содержание условий договора свидетельствует о том, что стороны согласовали обязанности арендатора осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в течение 3 (трех) лет с даты присвоения учетного номера настоящему договору арендодателем, то есть до 27.09.2020.

Вместе с тем ответчик не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в силу ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяет выполнение строительства в полном объеме, в срок, установленный договором.

Учитывая изложенное, арендатором нарушены условия договора в части п. 4.2 и 5.4.

Таким образом, за период с 28.09.2020 по 28.09.2021 сумма штрафных санкций составляет 41 704 874.24 руб.

Период с 28.09.2020-28.03.2021 Размер годовой арендной платы - 10 424 518.56 руб. 

Сумма санкций - 20 852 437.12 руб.

Период с 28.03.2021-28.09.2021 Размер годовой арендной платы - 10 424 518.56 руб.

Сумма санкций - 20 852 437.12 руб.

Итого - 41 704 874.24 руб.

В порядке досудебного урегулирования в адрес Ответчика была направлена претензия от 10.11.2021 № 33-6-530350/21-(0)-1 с требованием в 10-дневный срок оплатить штрафные санкции в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока строительства в сумме 41 704 874.24 руб. 

До настоящего времени штрафные санкции не оплачены.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, на основании следующего.

По мнению ответчика, произведенный истцом в исковом заявлении расчет штрафа за нарушение ответчиком срока сдачи объекта в эксплуатацию не подтверждается условиями п. 8.3. Договора аренды, а именно:

Истец произвел расчет суммы штрафа исходя из размера двойной годовой арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию, что противоречит условиям п. 8.3. Договора аренды.

Ответчик считает, что условие о размере штрафных санкций за нарушение срока завершения строительства объекта не было согласовано истцом и ответчиком, так как из условий Договора аренды явно не следует, от какой именно суммы арендной платы (за месяц, за квартал, за полгода, за год) подлежит уплате штраф в двойном размере в соответствии с пунктом 8.3. Договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Следовательно, существенными условиями соглашения о неустойке являются основание для взыскания неустойки и порядок ее исчисления, размер.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что условие Договора аренды о размере штрафа за несоблюдение срока сдачи объекта в эксплуатацию не было согласовано истцом и ответчиком.

Отсутствие согласованного условия о неустойке за неисполнение неденежного обязательства в настоящем случае, по мнению ответчика, исключает возможность истца требовать уплаты штрафа за нарушение срока введения объекта в эксплуатацию, установленного пунктом 4.2 Договора аренды.

Доводы истца подлежат отклонению на основании следующего.

Согласно п. 8.3 договора за неисполнение указанного обязательства договором предусмотрена ответственность в виде уплаты ответчиком штрафа в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию.

Стороны не указали, от какого размера, периода арендной платы следует начислять неустойку. Установив соответствующую обязанность ответчика уплатить неустойку, в то же время арендодатель и арендатор не согласовали точный порядок ее начисления.

Поскольку условия договора и дополнительного соглашения о применении неустойки не позволяют сделать вывод о том, что стороны определили порядок начисления договорной пени (штрафа за нарушение), она не может быть начислена истцом в том порядке, который сторонами не согласован.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное  значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вопреки доводам истца, истолковав условия договора о начислении неустойки, суд пришел к выводу о том, что стороны не согласовали условие о начислении неустойки за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании ст.ст. 307-309, 310, 330, 431, 4432 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В. Г. Дружинина