АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12883/2019

г. Уфа

09 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.12.2019

Полный текст решения изготовлен 09.12.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Проскуряковой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СЕЛЕНА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании суммы в размере 24 300 000 руб. 00 коп.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ООО «Кремль»  ( ИНН 

<

***>), УЗИО г. Уфы (ИНН 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 директор по выписке из ЕГРЮЛ, паспорт; ФИО3  по доверенности  №1 от 29.05.2019, паспорт;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 22.10.2019, паспорт, диплом ВСГ 5958642 от 28.06.11 (рег.номер 17-Ф от 30.06.11).

от третьего лица Администрации ГО г. Уфы – ФИО5 по доверенности №Д-125 от 09.09.2019, диплом ИВС 0654041 от 23.11.04 (рег.номер 02695-Ю от 05.01.05), паспорт.

от остальных – не явились, уведомлены.

Общество с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан  с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СЕЛЕНА" о взыскании суммы ущерба  в размере 23 300 000 руб. 00 коп.

Определением от 29.05.2019, от 11.07.2019 г., т 07.10.2019 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, УЗИО Администрации г. Уфы РБ (ИНН 

<

***>), Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ООО «Кремль»  ( ИНН 

<

***>).

Истец исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по доводам отзыва и дополнений к нему, просил в удовлетворении отказать.

Третье лицо Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа представило отзыв на иск, оставил рассмотрение спора на усмотрение суда.

Третьи лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ООО «Кремль»  в судбеное заседание не явились, уведомлены в порядке статьи 121, 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 08.07.2014 г.  между ООО «КонсалтингГрупКомпани», (далее  - истец)  и ООО «Селена», (далее  - ответчик) заключен Договор № КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве нежилого помещения в жилом доме Литер 3 в квартале №531 Кировского района г. Уфы (далее - договор). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, запись регистрации № 02-04-01/250/2014-473 от 06.08.2014г.

В соответствии с указанным договором, застройщик (ответчик) обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке но строительному адресу: Жилой дом одиннадцати-тринадцати-пятнадцатиэтажный (Литер 3), пятиподъездный, у пересечения улиц Цюрупы и Коммунистической, квартана № 531 в Кировском районе ГО г. Уфы (далее - Объект), с внешними инженерными коммуникациями и элементами благоустройства на прилегающей территории и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства (истец)  объект долевого строительства (нежилое помещение), определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с п. 1.4 договора Объектом долевого строительства являются следующие нежилые помещения (Далее по тексту - Объект долевого строительства):

- Нежилые помещения общей площадью 527,44 кв.м., расположенные на втором этаже (отметка +3,300) секции «В».

- Нежилые помещения общей площадью 10,38 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В»,

- Нежилые помещения «Магазин «Канцтовары» общей площадью 100,80 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В»;

- Нежилые помещения «Спортбар» общей площадью 139,64 кв.м., расположенные на нервом этаже (отметка +0,000) секции «В»;

- Нежилые помещения «Пельменная», общей площадью 149,19 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В»;

- Нежилые помещения «Магазин «Хозтовары» общей площадью 93,63 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В», всего  общей площадью всех нежилых помещений 1 021,08 кв.м., без чистовой отделки (пол-стяжка, стены - штукатурка, пластиковый стеклопакет; без сантехники, металлическая входная дверь) со всеми необходимыми инженерными коммуникациями, а также общее имущество в Объекте, поступающее в собственность Участника долевого строительства Объекта в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

В соответствии с 1.5 договора Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере и в порядке, установленном разделом 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи для последующего оформления в свою собственность.

Пунктом 1.6 договора установлено, что  Застройщик обязуется построить Объект в соответствии с утвержденной проектной документацией, получить в установленном порядке разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию и Объект долевого строительства Участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

По условиям пункта 1.7. Договора срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 г.

По условиям пункта 3.1.4. Договора, после получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию, Ответчик обязан передать Истцу Объект долевого строительства по акту приёма-передачи в течение 3 месяцев после получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию, то есть не позднее «01» апреля 2017 года.

Как указал истец, согласно проектной декларации Ответчика, размещенной последним в сети интернет по следующему адресу: http://ukreml.ru/etc/docs/d3/pd20_d3_010816.pdf и условий договора, в частности п.1.2 , строительство объектов осуществляется на основании:

- договора № 166-07 от 28.02.2007г. аренды земельного участка, расположенного в границах кадастрового плана № 255/07-6673 от 18.04.2007г. (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) и предоставленного для строительства Объекта постановлением главы администрации г. Уфы № 6999 от 29.12.2006.

- градостроительного плана земельного участка RU03308000-07-29/Ю от 22.10.2007г;

- разрешения на строительство № RU 03308000-339-Ж от 30.12.2010г., выданного Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфы РБ;

- проектной документации на Объект, прошедшей государственную экспертизу (положительное заключение № 02-1-4-0310-09 от 07.08.2009г. ГУ Управления государственной экспертизы по РБ);

- проектной декларации размещенной ЕИСН «Азимут» по поручению ООО «Селена» в сети «Интернет» на сайте www.asimut.ru.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 01 40:0211, общей площадью 44 554 кв.м. предоставлен ООО «Селена» с 29.12.2006г. по 29.12.2019г. (проектная декларация в ред. от 01.08.2016г.).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно проектной декларации, проектной документации, кадастрового плана № 255/07-6673 от 18.04.2007г., земельный участок (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) имел общую площадь 44 554 кв.м., и с момента государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве должен быть в залоге (ипотеке) у участников долевого строительства.

Таким образом, по мнению истца, в соответствии со статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  с момента заключения договора долевого участия на строительство нежилых помещений в жилом доме Литер 3 в квартале № 531 Кировского района г. Уфы, всего общей площадью всех нежилых помещений 1 021,08 кв.м., истец является залогодержателем права аренды земельного участка (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) общую площадь 44 554 кв.м.

Ознакомившись в феврале 2018 года с публичной кадастровой картой г. Уфы, опубликованной в сети интернет (https://egrp365.ru/map/?kadnum=02:55:010140:211&ref=gz) истец установил, что земельный участок (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) имеет меньшую общую площадь, а именно 40 520 кв.м.

Размер участка уменьшился на 4034 кв.м., который передан ответчиком в аренду ООО «Кремль», и на котором в настоящее время осуществляется строительство торгово-развлекательного комплекса (Объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:010140:2141).

Земельный участок площадью  4034 кв.м., с кадастровым номером 02:55:010140:2151 сформирован кадастровым инженером ФИО6, получил статус: учтенный, дата постановки на учет: 12.12.2016. 

По мнению истца, межевание (разделение) участка площадью 44554 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010140:0211) произведено с нарушением закона, в силу обременения земельного участка правом залога (ипотекой) истца.

Земельный участок площадью 44 554 кв.м. с кадастровым номером 02:55:01 01 40:0211 разделен Ответчиком на два земельных участка, земельный участок (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) общую площадь 40 520 кв.м. и земельный участок (кадастровый номер 02:55:010140:2151 общей площадью 4034 кв.м.

Выделение земельного участка (кадастровый номер: 02:55:010140:2151) стало возможно,  по мнению истца,  путем незаконного расторжения договора № 166-07 от 28.02.2007г. аренды земельного участка, расположенного в границах кадастрового плана № 255/07-6673 от 18.04.2007г., с последующим изменением границ земельного участка (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211), либо иным незаконным способом.

Согласно проектной документации, предоставленной ответчиком истцу в 2014 году и иным третьим лицам, на земельном участке (кадастровый номер 02:55:010140:2151) общей площадью 4 034 кв.м., должна была располагаться авто парковка на 40 машиномест, а также парковая зона с многоуровневым озеленением. Именно наличие парковой зоны позиционировалось ответчиком преимуществом по отношению к иным объектам недвижимости, а по отношению к коммерческой недвижимости утверждалось о нахождении таких объектов на «красной линии» с хорошей обзорностью.

Вместо проектных решений на земельном участке с 2016 года осуществляется строительство многоэтажного торгового комплекса, который не был предусмотрен разрешением на строительство № К1103308000-339-Ж от 30.12.2010г.

Таким образом, по мнению общества «КонсалтингГрупКомпани» действиями ответчика истцу причинен ущерб в виде незаконного прекращения в 2016 году вещного права залога на земельный участок (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211), права требования залогодержателями передачи от ООО «Селена» авто парковок, предусмотренных проектом застройки этого земельного участка общей площадью 44 554 кв.м, а также реального убытка в виде снижения стоимости объектов коммерческой недвижимости, которые имеют разную стоимость в денежном выражении при рыночной оценке стоимости коммерческой недвижимости - «внутриквартальные», вместо - «на красной линии».

Также истец указал, что в настоящее время право аренды на земельный участок (кадастровый номер: 02:55:010140:2151) переоформлено с ООО «Селена» на ООО «Кремль» с целью легализации незаконного выделения земельного участка и строительства не предусмотренного проектом, прошедшего государственную экспертизу (положительное заключение № 02-1-4-0310-09 от 07.08.2009г. ГУ Управления государственной экспертизы по РБ), многоэтажного торгового комплекса.

Общество «КонсалтингГрупКомпани» ссылается на  Отчет № 54-19 от 02 апреля 2019 года «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, определенных Договором № КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве....», согласно которому  разница стоимости нежилых помещений, определенных Договором № КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве нежилого помещения в жилом доме Литер 3 в квартале № 531 Кировского района г. Уфы от 08 июля 2014г. по состоянию на 28.03.2019г. при расположении на «красной линии» (в соответствии с планом застройки на момент заключения Договора долевого участия), и при расположении вне «красной линии» (в соответствии с фактическим планом застройки на дату передачи объектов), составляет 24 300 000 рублей. (т. 1, л.д.59-209).

Истец указывает  на недобросовестность действий со стороны истца по строительству самовольной постройки - объекта капитального строительства торгового центра «Литер 1» без утвержденный в установленном законом порядке проект планировки территории в целях строительства Объекта — торговый центр (кад.номер 02:55:010140:2141) (предусмотрено ст.45 ГрК РФ, ст.46.1-46.2 ГСК РФ, глЛУСНиП 11-04-2003, (п.п.11.7, 12.2, 12.3). Несоблюдение требований Гражданского кодекса Российский Федерации и градостроительного Кодекса РФ, Правил застройки и землепользования ГО г. Уфы явилось причиной самовольного расположения ответчиком ОКС ТЦ «Литер 1» в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:0211.

Недобросовестное поведение ответчика, по мнению истца, также выражено размещением в проектной декларации и в сети Интернет графической информации о расположении строящихся объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010140:0211. Информация о проекте строительства ОКС ТЦ «Литер 1» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010140:0211 опубликована не была. При этом ответчик распространял информацию, что часть территории на пересечении улиц Коммунистической и Цюрупы отведена проектом под парковую зону и кратковременное размещение автотранспорта.

Согласно проектной документации фасад встроено-пристроенных помещений, принадлежащих истцу, находился непосредственно на «лицевой границе участка» (предусмотрен п.52 статьи 1 Правил землепользования г.Уфы) с кадастровым номером 02:55:010140:0211, на пересечении улиц Коммунистическая и Цюрупы.

Истец считает, что в результате строительства самовольной постройки — ОКС ТЦ «Литер 1» и изменения планировки застраиваемой территории, характеристики объектов недвижимости, принадлежащих истцу, ухудшились. Так фасад встроено-пристроенных помещений, принадлежащих истцу, перестал быть ориентированным на лицевую границу участка на пересечении улиц Коммунистическая и Цюрупы. Фасад встроено-пристроенных помещений, принадлежащих истцу, в результате строительства самовольной постройки, ориентирован на техническую (заднюю) часть ОКС ТЦ «Литер 1», и как следствие стал иметь значение «внутри квартала». Помещения истца, предназначенные для коммерческого использования с целью извлечения прибыли, стали относиться к внутриквартальным объектам, что привело к уменьшению стоимостью помещений истца.

По мнению истца, вина ответчика выражена недобросовестным поведением и строительством самовольной постройки ОКС ТЦ «Литер» без утвержденного в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания территории, превышении максимального коэффициента застройки (60%), земельного участка с кадастровым номером № 02:55:010140:0211. В   результате   фактической  застройки  земельного  участка  с   кадастровым номером ответчиком 02:55:010140:2151 (который выделен из земельного участка с кадастровым   номером   02:55:010140:0211)   объектом   капитального   строительства «Литер 1», существенно изменились планировочные характеристики и стоимость недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

Таким образом, по мнению истца, действиями ответчика, выразившимися в незаконном разделе земельного участка, существовавшего на момент заключения Договора долевого участия (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211), в   строительстве   многоэтажного   торгово-развлекательного   комплекса,    не предусмотренного градостроительным планом земельного участка RU03308000- 07-29/Ю от 22.10.2007г. и разрешением на строительство № RU 03308000-339-Ж от 30.12.2010г.,    выданного    Отделом    градостроительного    контроля    и    выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфы РБ, проектной документацией на Объект, прошедшей государственную экспертизу (положительное заключение № 02-1-4-0310-09 от 07.08.2009г. ГУ Управления государственной экспертизы по РБ), была  существенно снижена стоимость Объектов недвижимости, принадлежащей истцу, что  является реальным ущербом в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем, в связи с чем, действиями ответчика истцу причинены убытки в размере 24 300 000 руб. 00 коп.

Указанные обстоятельства стали основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Ответчик исковые требования не признал по доводам отзыва, указал, что объект строительства Литер 1 (объект обслуживания населения) изначально предусматривался к строительству как отдельный объект недвижимости и присутствовал в постановлении о предоставлении земельного участка в аренду для строительства № 6999 от 29.12.2006 г.

Кроме того, после завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №02-RU3308000-339Ж-2010 от 31.08.2015 объект строительства жилой дом Литер 3 был введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес: 

<

...>. Далее с 22.09.2015 началась передача квартир участниками долевого строительства, о чем свидетельствует первый Акт приема-передачи от 22.09.2015 к договору участия в долевом строительстве №182/ЛЗ от 24.05.2011.

После фактического завершения строительства жилого дома Литер 3, начал строится Объект Литер 1 (объект обслуживания населения) на основании разрешения на строительство от 12.02.2016 №02-RU3308000-1284П-2016, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010140:211.

02.11.2016 на объект незавершенного строительства Литер 1 (объект обслуживания населения) с кадастровым номером 02:55:010140:2141, зарегистрировано право собственности за ООО «Селена», о чем в ЕГРП внесена запись №02-04/101-04/301/007/2016-6821/1.

В последующем, в целях формирования земельного участка под многоквартирным домом Литер 3 (в т.ч. помещения Истца) и продолжения строительства объекта Литер 1 (объект обслуживания населения), принадлежащего ООО «Селена» на праве собственности, из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:211 были образованы самостоятельные земельные участки под объектом Литер 1 (объект обслуживания населения) с кадастровым номером 02:55:010140:2151 площадью 4034 кв.м и под завершенным строительством жилым домом Литер 3 (в т.ч. помещение Истца) с кадастровым номером 02:55:010140:2149 площадью 19 119 кв.м.

Указанные действия произведены ответчиком уже после ввода в эксплуатацию объекта строительства Литер 3 (помещение Истца) (Акт ввода объекта в эксплуатацию №02-RU3308000-339Ж-2010 от 31.08.2015 (Жилая часть) и Акт ввода объекта в эксплуатацию №02-RU3308000-339Ж-2010 от 05.06.2017 (встроенно-пристроенные помещения, подземная автостоянка, благоустройство).

Таким образом, по мнению ответчика, каких-либо нарушений прав истца со стороны ответчика допущено не было, земельный участок под объект Литер 1 был выделен и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

Также ответчик ссылается на отсутствие с его стороны виновных действий, приведших к причинению каких-либо убытков истцу, поскольку условиями договора №КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве нежилого помещения в жилом доме Литер 3 в квартале №531 Кировского района г. Уфы от  08.07.2014 в обязанности ответчика не входила обязанность согласовывать с участником долевого строительства проектные решения по созданию объекта и внесение уточнений и/или дополнений в документацию, являющуюся основанием для строительства, о чем свидетельствует пункт 1.2. договора долевого участия.

Ответчик ссылается на надлежащее исполнение ответчиком договора долевого участия полностью и в полном объеме.

Кроме того, ответчик считает, что истец по настоящему делу не вправе заявлять требование о взыскании суммы реального ущерба выраженного в уменьшение стоимости имущества, поскольку спорные помещения не приняты истцом по акту приема-передачи и право собственности на них у него не возникло. Не являясь собственником имущества, стоимость которого, по мнению истца, уменьшилась в ущерб его интересам, ООО «КонсалтингГрупКомпани» не вправе заявлять требование о возмещении суммы реального ущерба.

Помимо прочего, ответчик ссылается на злоупотребление правом со стороны истца, поскольку истец до сих пор не принимает в собственность нежилые помещения общей площадью 1 021,08 кв.м, мотивируя свое поведение несогласием с качеством выполненных работ, при этом истец также не реализовывает своего права на расторжение договора долевого участия №КН-05-06/ЛЗ от 08.07.2014 и возврат уплаченных денежных средств. Следовательно, истец злоупотребляет своими правами, заявляя требования о взыскании суммы реального ущерба выраженного в уменьшение стоимости имущества, на которое им не зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке. Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании ущерба в размере 24 300 000 руб., в то время как цена договора №КН-05-06/ЛЗ от 08.07.2014 составляет 25 527 000 руб., тем самым истец намерен причинить вред ответчику, получив нежилые помещения общей площадью 1021,08 кв.м фактически за 1 227 000 руб.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск неподлежащим удовлетворению на основании следующего.  

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также не предусмотренных законом, но и не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как установлено судом, 08.07.2014 г.  между ООО «КонсалтингГрупКомпани», (далее  - истец)  и ООО «Селена», (далее  - ответчик) заключен Договор № КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве нежилого помещения в жилом доме Литер 3 в квартале №531 Кировского района г. Уфы (далее - договор). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, запись регистрации № 02-04-01/250/2014-473 от 06.08.2014 г.

В соответствии с указанным договором, застройщик (ответчик) обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке но строительному адресу: Жилой дом одиннадцати-тринадцати-пятнадцатиэтажный (Литер 3), пятиподъездный, у пересечения улиц Цюрупы и Коммунистической, квартана № 531 в Кировском районе ГО г. Уфы (далее - Объект), с внешними инженерными коммуникациями и элементами благоустройства на прилегающей территории и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства (истец)  объект долевого строительства (нежилое помещение), определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

При квалификации спорных отношений суд приходит к выводу, что между сторонами возникли обязательственные отношения, которые подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), а также нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1.4 договора Объектом долевого строительства являются следующие нежилые помещения (Далее по тексту - Объект долевого строительства):

- Нежилые помещения общей площадью 527,44 кв.м., расположенные на втором этаже (отметка +3,300) секции «В».

- Нежилые помещения общей площадью 10,38 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В»,

- Нежилые помещения «Магазин «Канцтовары» общей площадью 100,80 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В»;

- Нежилые помещения «Спортбар» общей площадью 139,64 кв.м., расположенные на нервом этаже (отметка +0,000) секции «В»;

- Нежилые помещения «Пельменная», общей площадью 149,19 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В»;

- Нежилые помещения «Магазин «Хозтовары» общей площадью 93,63 кв.м., расположенные на первом этаже (отметка +0,000) секции «В», всего  общей площадью всех нежилых помещений 1 021,08 кв.м., без чистовой отделки (пол-стяжка, стены - штукатурка, пластиковый стеклопакет; без сантехники, металлическая входная дверь) со всеми необходимыми инженерными коммуникациями, а также общее имущество в Объекте, поступающее в собственность Участника долевого строительства Объекта в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Согласно п. 2.1 договора, стоимость объекта долевого строительства на момент подписания настоящего  договора составляет 25 527 000 руб. 00 коп., исходя из фиксированной цены 1 кв.м. общей площади – 25 000 руб. 00 коп. и должна быть оплачена путем перечисления на расчетный счет застройщика или иным способом, не противоречащим действующему законодательству, в течение пяти дней со дня государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с 1.5 договора Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере и в порядке, установленном разделом 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи для последующего оформления в свою собственность.

Пунктом 1.6 договора установлено, что  Застройщик обязуется построить Объект в соответствии с утвержденной проектной документацией, получить в установленном порядке разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию и Объект долевого строительства Участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

По условиям пункта 1.7. Договора срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 г.

По условиям пункта 3.1.4. Договора, после получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию, Ответчик обязан передать Истцу Объект долевого строительства по акту приёма-передачи в течение 3 месяцев после получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию, то есть не позднее «01» апреля 2017 года.

Факт исполнения обязательств со стороны истца по внесению им денежных средств в счет оплаты по договору ответчиком не оспаривался.

Со своей стороны ответчик надлежащим образом исполнил принятые на себя по договору долевого участия обязательства по строительству объекта договора, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №02-RU03308000-339Ж-2010 от 05.06.2017 г.  и №02-RU03308000-339Ж-2010 от 31.08.2015 г.  (т. 2, л.д.37-44).

По завершению строительства дома и встроенно-пристроенных помещений, уполномоченными государственными органами 27.08.2015 подписан акт приемки объекта капитального строительства, в п.14. которого отражено решение приемочной комиссии: предъявленный к приемке дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам и вводится в действие жилой дом литер 3 по адресу, ул. Коммунистическая, 78 (т.2, л.д.45-47).

По завершению второго этапа строительства 15.02.2017 Госкомитетом РБ по жилищному и строительному надзору комиссионно подписано заключение №6/У, которым подтверждено что объект капитального строительства соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам проектной документации. Впоследствии, 20.02.2017 названным Госкомитетом издан приказ №28 об утверждении заключения о соответствии построенного объект (т. 2, л.д.49,152-153).

В дальнейшем, ответчик составил односторонний акт приема-передачи от 06.03.2018 г. к договору долевого участия, которым передал истцу объект долевого участия (т. 2, л.д.30-35). Однако истец от принятия исполненного по договору уклонился ввиду  наличия, по мнению истца, недостатков в передаваемых объектах, отказ от получения ключей от нежилых помещений зафиксирован в акте от 19.04.2018 г. (т. 2 л.д.36).

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика установленные договором обязательства были надлежащим образом исполнены, при этом вопрос качества строительства (наличие или отсутствие строительных недостатков) в передаваемых объектах судом в рамках настоящего спора не рассматривается, поскольку является самостоятельным предметом спора в рамках дела А07-6643/2018. 

Истец, заявляя требования о возмещении ему убытков, ссылается на совершение ответчиком виновных действий по строительству незапланированного проектной документацией к договору долевого участия объекта – торгового центра Литер 1, в результате чего приобретенные истцом по договору долевого участия нежилые помещения, изначально по проекту расположенные на «красной линии», после строительства объекта Литер 1 оказались расположены внутри квартала, в связи с чем, рыночная стоимость указанных объектов уменьшилась, и истец, в будущем продав указанные объекты недвижимости, не получит ту прибыль, на которую вправе был бы рассчитывать, если указанные объекты остались бы на «красной линии».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел, связанных с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению как понесенные к моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.

Для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  требование о взыскании убытков может быть удовлетворено судом только при доказанности следующих условий: факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размера убытков.

Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

В соответствии с п. 1.2 договора застройщик осуществляет строительство объекта на основании:

- договора № 166-07 от 28.02.2007г. аренды земельного участка, расположенного в границах кадастрового плана № 255/07-6673 от 18.04.2007г. (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) и предоставленного для строительства Объекта постановлением главы администрации г. Уфы № 6999 от 29.12.2006.

- градостроительного плана земельного участка RU03308000-07-29/Ю от 22.10.2007г;

- разрешения на строительство № RU 03308000-339-Ж от 30.12.2010г., выданного Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфы РБ;

- проектной документации на Объект, прошедшей государственную экспертизу (положительное заключение № 02-1-4-0310-09 от 07.08.2009г. ГУ Управления государственной экспертизы по РБ);

- проектной декларации размещенной ЕИСН «Азимут» по поручению ООО «Селена» в сети «Интернет» на сайте www.asimut.ru.

Одновременно с этим, указанным пунктом 1.2 договора установлено, что при необходимости, вышеуказанная документация может уточняться, дополняться и/или продлеваться в ходе строительства Объекта, что не требует внесения соответствующих изменения в настоящий договор при условии отсутствия влияния этих уточнений и дополнений на объем прав и обязанностей сторон договора.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Истец, подписав договор, принял согласованные в нем условия, в том числе установленные пунктом 1.2 договора.

Как установлено судом, договором № КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве нежилого помещения в жилом доме Литер 3 в квартале №531 Кировского района г. Уфы от 08.07.2014 г. предусмотрен следующий объем прав и обязанностей сторон: застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке но строительному адресу: Жилой дом одиннадцати-тринадцати-пятнадцатиэтажный (Литер 3), пятиподъездный, у пересечения улиц Цюрупы и Коммунистической, квартана № 531 в Кировском районе ГО г. Уфы (далее - Объект), с внешними инженерными коммуникациями и элементами благоустройства на прилегающей территории и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства  объект долевого строительства (нежилое помещение), определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Судом установлено, что указанные обязанности сторонами исполнены.

При этом условиями договора не предусмотрена обязанность ответчика по строительству спорного объекта Литер 3 на «красной линии», договором не установлено местоположение объекта на «красной линии» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 01 40:0211,  в связи с чем, в соответствии с п. 1.2 договора ответчик вправе был внести изменение, дополнение в установленную п.1.2 договора проектную документацию без внесения соответствующих дополнений и изменений в договор с истцом.

В соответствии пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  (далее – Закон №214-ФЗ) договор о долевом участии в строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

При этом в пункте 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ определено, что при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, существенными условиями договора о долевом участии в строительстве является  определение конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства и одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

При этом законом в качестве существенного условия договора долевого участия не предусмотрено условие о расположении объекта долевого строительства относительно иных объектов, расположенных на одном земельном участке, такое условие может быть установлено сторонами только условиями соответствующего договора долевого участия.

Однако,  как установлено судом, стороны такого условия в договоре № КН-05-06/ЛЗ  от 08.07.2014 г. не согласовали, условия об обязательности расположения объекта долевого строительства на «красной линии» сторонами ни в договоре, ни в проектной документации к нему не согласованы, из условий договора  не усматривается,  что для участника долевого строительства (истца) расположение спорных нежилых помещений в определенном месте земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 01 40:0211 при заключении договора являлось существенным и при его изменении истец утрачивает интерес к объекту.

Договор №КН-05-06/ЛЗ от 08.07.2014 г.   участия в долевом строительстве определяет конкретное местонахождение объекта строительства, его адрес, а также схематическое расположение объектов внутри здания относительно объективных ориентиров. 

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. N 742/пр Утвержден «Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов», согласно положениям п. 1.1., п. 1.2 которого красные линии, обозначающие границы территорий, занятых линейными объектами, устанавливаются по границам земельных участков, на которых (в том числе над и под поверхностью которых) расположены линейные объекты (к которым относятся автомобильные дороги). 

При этом ответчиком указано, что предметом договора №КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве являлись нежилые помещения, которые изначально не выходили на автомобильную дорогу, зарегистрированную как линейный объект, следовательно, строительство перед жилым зданием Литер 3 торгового центра Литер 1 фактически не изменило местоположение объекта долевого строительства.

Ссылка истца на проектную документацию, визуализацию проекта жилого комплекса «Уфимский кремль», распложенные на сайте http://ukreml.ru (т. 1, л.д.51-57), в подтверждение согласованности сторонами проекта расположения жилого дома Литер 3 и первоначального отсутствия перед ним торгового здания Литер 1, судом отклоняется, поскольку как указано на сайте и видно на представленных истцом скриншотах данного сайта, любая информация, предоставленная на этом сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой. Иного согласованного и подписанного сторонами проекта расположения спорных Литера 3 и Литера 1 относительно друг друга и земельного участка  в материалы дела не представлено.

Истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с требованием по внесению каких-либо изменений в договор долевого участия в связи со строительством нового объекта Литер 1 перед объектом Литер 3 (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Истец с начала строительства объекта Литер 1 не заявлял об отказе от договора в связи с существенно изменившимися для него условиями в части расположения объекта и не заявляет в настоящее время, сохраняя интерес к получению объекта.

Доводы истца об изначально не планируемом  размещении объекта Литер 1 и о незаконным межеванием участка площадью 44 554 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010140:0211), обремененного правом залога (ипотекой) истца,  и разделения его на  два земельных участка, земельный участок (кадастровый номер 02:55:01 01 40:0211) общей площадью 40 520 кв.м. и земельный участок (кадастровый номер 02:55:010140:2151 общей площадью 4034 кв.м. судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно Генерального плана проекта застройки жилого квартала 531, ограниченного улицами Октябрьской Революции, Цюрупы, Коммунистической и ФИО7 в Кировском районе г. Уфы от 2006 года, разработанном ЗАО ПИ «Башкиргражданпроект», в схеме социального и культурного-бытового обслуживания, на территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:211 площадью 44 554 кв.м, запланировано строительство многоквартирных домов, в том числе - Литер 3 (в т.ч. помещение Истца), а также общественного-торгового центра, где, как указал ответчик,  в настоящее время завершается строительство объекта Литер 1 (объект обслуживания населения).

Таким образом, объект строительства Литер 1 (объект обслуживания населения) изначально предусматривался к строительству как отдельный объект недвижимости и присутствовал в постановлении о предоставлении земельного участка в аренду для строительства № 6999 от 29.12.2006.

Постановлением главы Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан № 6999 от 29.12.2006 обществу «Селена» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:211 площадью 44 554 кв. м, находящийся на пересечении улиц Коммунистической, Цюрупы, Октябрьской революции в Кировском районе ГО г. Уфа, для проектирования и строительства жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (литер 3, 5), объектов обслуживания населения (литер 1, 3, 4, 5, 8, 51, 52, 53) и подземных автостоянок (литер 6, 7, 31, 61а), был заключен договор аренды земельного участка № 166-07 от 28.02.2007 сроком действия до 29.12.2009 г.

После заключения договора аренды №166-07 от 28.02.2007, в целях подготовки разрешительной документации на строительство обществу «Селена» выдан градостроительный план земельного участка RU03308000-07-29/Ю от 22.10.2007, а впоследствии - градостроительный план земельного участка № RU 3308000-14-1296 от 13.11.2014. 

В соответствии с постановлением главы Администрации № 190 от 25.01.2010 заключено дополнительное соглашение № 3 от 04.02.2010 к договору № 166-07 от 28.02.2007 о продлении срока аренды до 29.12.2019.

Объект литер 3 начал строится на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010140:211 на основании разрешения на строительство №03308000-339-Ж от 30.12.2010, которое впоследствии продлевалось.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №02-RU3308000-339Ж-2010 от 31.08.2015 объект строительства жилой дом Литер 3 введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес: 

<

...>. 

С 22.09.2015 началась передача квартир участниками долевого строительства, о чем свидетельствует первый Акт приема-передачи от 22.09.2015 к договору участия в долевом строительстве №182/ЛЗ от 24.05.2011.

После фактического завершения строительства жилого дома Литер 3, начал строится Объект Литер 1 (объект обслуживания населения) на основании разрешения на строительство от 12.02.2016 №02-RU3308000-1284П-2016, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010140:211.

02.11.2016 на объект незавершенного строительства Литер 1 (объект обслуживания населения) с кадастровым номером 02:55:010140:2141, зарегистрировано право собственности за ООО «Селена», о чем в ЕГРП внесена запись №02-04/101-04/301/007/2016-6821/1.

В целях формирования земельного участка под многоквартирным домом Литер 3 и продолжения строительства объекта Литер 1 (объект обслуживания населения), принадлежащего ООО «Селена» на праве собственности, из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:211 были образованы самостоятельные земельные участки под объектом Литер 1 (объект обслуживания населения) с кадастровым номером 02:55:010140:2151 площадью 4 034 кв.м и под завершенным строительством жилым домом Литер 3 (в т. ч. помещение Истца) с кадастровым номером 02:55:010140:2149 площадью 19 119 кв. м.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

В связи с этим, на образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:2151 б заключен отдельный договор аренды №931-17 от 01.12.2017 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Селена».

Как указал ответчик,  указанные действия произведены ответчиком уже после ввода в эксплуатацию объекта строительства Литер 3 (помещение Истца) (Акт ввода объекта в эксплуатацию №02-КШ3308000-339Ж-2010 от 31.08.2015 (Жилая часть) и Акт ввода объекта в эксплуатацию №02-КШ3308000-339Ж-2010 от 05.06.2017 (встроенно-пристроенные помещения, подземная автостоянка, благоустройство).

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010140:2151 ведутся работы по завершению строительства объекта Литер 1 (объект обслуживания населения). Права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:2151 площадью 4034 кв.м и объект строительства Литер 1 (объект обслуживания населения) с кадастровым номером 02:55:010140:2141 перешли от ООО «Селена» к ООО «Кремль» в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №931-17 от 01.12.2017.

ООО «Селена» в процессе строительства жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (литер 3, 5), объектов обслуживания населения (литер 1, 3, 4, 5, 8, 51, 52, 53) и подземных автостоянок (литер 6, 7, 31, 61 а) все документы, в том числе планировочная и разрешительная документация, а также права на земельные участки были получены в рамках Градостроительного и Земельного законодательства, ни кем не отменялись и не оспаривались.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Жилой (многоквартирный) дом Литер 3 расположенный по адресу: 

<

...> на основании Акта ввода в эксплуатацию №02-RUЗ308000-339Ж-2010 от 31.08.2015 введен в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес: 

<

...> соответствии с решением о резервировании почтового адреса от 30.01.2014 г. №7-783/АР выданным Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

После введения в эксплуатацию Жилого (многоквартирного) дома Литер 3, для его эксплуатации, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме 12.12.2016 был сформирован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:2149 площадью 19 119кв.м.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2). В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3). Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (часть 4). С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Таким образом, названные нормы права предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом и возникновение права собственности на земельный участок.

Согласно части «г» статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

В силу части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пунктах 67, 68 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственныйкадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанном случае собственники помещений в жилом многоквартирном доме (строительный Литер 3), который расположен по адресу: 

<

...> как законные владельцы земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:2149 площадью 19 119 кв.м., на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, права участников долевого строительства многоквартирного жилого дома Литер 3 (в т.ч. помещение Истца), при образовании новых земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:211 площадью 44 554 кв.м, нарушены не были.

Как указал ответчик и следует из материалов дела, изначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:211 площадью 44 554 кв.м предоставлялся для строительства трех и более объектов недвижимости, а не только для строительства жилого дома в котором истцом приобретались нежилые помещения. 

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:211 на начало

строительства находился в муниципальной собственности и изначально предназначалсядля строительства на нем многоквартирных жилых домов и объектов обслуживания населения, а не только для строительства дома, в котором у истца расположены объекты недвижимости. Поскольку в момент строительства и передачи первой квартиры в доме земельный участок для эксплуатации многоквартирного дом Литер 3 не был сформирован, соответственно право собственности участников долевого строительства, а впоследствии собственников нежилых помещений, возникло на земельный участок при формировании индивидуального земельного участка, который как раз и будет предназначен для размещения и эксплуатации такого многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства также подтверждены Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа, который в представленных суду пояснениях (т. 4, л.д.114-117) указал, что  земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:211 был предоставлен ООО «СЕЛЕНА» по договору аренды земельного участка №166-07 от 28.02.2007 года с видом разрешенного использования «проектирование и строительство жилых домов со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (лит.3,5) объектов обслуживания населения (лит. 1, 3,4,5,8,51,52,53) и подземных автостоянок (лит. 6, 7, 31, 61 а)». Срок аренды в соответствии с дополнительным соглашением №3 от 04.02.2010г. установлен до 29.12.2019г. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:2151 образован из ранее предоставленного участка 02:55:010140:211.

В границах участка 02:55:010140:2151 находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010140:2141, принадлежащий ранее на праве собственности ООО «Селена». Согласно положительного заключения негосударственной экспертизы назначение объекта - торгово-сервисный комплекс.

Решением Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа № 1782рз от 08 ноября 2017года изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:2151 на «Объекты торговли».

01.12.2017г. между ООО «Селена» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа заключен договор аренды № 931-17 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010140:2151, площадью 4 034 кв.м., расположенный по адресу: Кировский район ГО г. Уфа, на пересечении улиц Коммунистической, Цюрупы, Октябрьской революции под объекты торговли (для завершения строительства объектов торговли-объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010140:2141). 29.12.2017г. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору № 931-17 аренды земельного участка между ООО «Селена» и ООО «Кремль».

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит  к выводу, что истцом не доказано нарушение со стороны ответчика обязательств, установленных договором участия в долевом строительстве  №КН-05-06/ЛЗ от 08.07.2014 г., приведших к причинению истцу убытков.

Истцом не представлено доказательств согласования в договоре долевого участия в качестве существенного условия  о местонахождении спорного объекта долевого строительства Литер 3 на «красной линии»,  в материалы дела так же не представлено доказательств, что истец, заключая договор долевого участия, признавал для себя существенным обстоятельством расположение жилого дома Литер 3 на определенном месте земельного участка и отсутствие перед указанным зданием иных объектов, и что в случае несоблюдения такого условия истец утрачивает интерес к спорным помещениям, истец не обращался к ответчику с требованием о внесении изменений в договор, в том числе в части изменения цены договора, истцом в связи с изменением важных, по его мнению, обстоятельств, не заявлялось и о расторжении договора. 

Кроме того, истцом не представлено достаточных доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика по ненадлежащему исполнению условий договора, и причинением убытков истцу, выразившихся в уменьшении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Истцом не представлено доказательств неправомерных действий (бездействия) ответчика, соответственно, отсутствует вина и причинная связь, как необходимый элемент обязательства по возмещению вреда. 

Так истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ответчика, которые могли привести к убыткам истца (статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В подтверждение размера понесенных убытков истцом представлен отчет №54-19 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, определенных договором №КН-05-06/ЛЗ участия в долевом строительстве нежилого помещения в жилом доме Литер 3 в квартале №531 Кировского района г. Уфы от 08.07.2014 г., согласно которому в результате проведенных расчетов, оценщик пришел к выводу о том, что разница стоимости нежилых помещений, определенных договором  долевого участия, по состоянию на 28.03.2019 г. при расположении на «красной линии» (в соответствии с планом застройки на момент заключения договора долевого участия) и при расположении вне «красной линии» (в соответствии с фактическим планом застройки на дату  передачи объектов) составляет 24 300 000 руб. (т. 1, л.д. 59-209).

Для подтверждения размера понесенных убытков истец просил назначить судебную оценочную экспертизу.

Судом ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы рассмотрено, в удовлетворении отказано, о чем вынесено отдельное определение суда.

 В силу ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Назначение экспертизы (ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что, в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, и при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.

Исходя из изложенного, с учетом наличия в материалах дела отчета №54-19 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений,  а так же с учетом предмета спора и обстоятельств, подлежащих доказыванию, имеющейся в деле совокупности доказательств,  суд не находит оснований полагать, что имеются достаточные основания для назначения оценочной экспертизы по делу.

Наличие недобросовестности в действиях как истца так и ответчика в порядке статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено, в связи с чем доводы сторон в указанной части судом отклоняются.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом не доказана  противоправность действий ответчика и причинно-следственная связь между его действиями и убытками, следовательно, правовых оснований для удовлетворения  исковых требований  общества с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ"  о взыскании убытков в размере 24 300 000 руб. 00 коп. не имеется, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Поскольку в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы судом отказано, внесенные обществом с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ" платежным поручением №4 от 30.09.2019 г. на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан денежные средства в размере 25 000 руб. 00 коп. подлежат возврату истцу с депозитного счета суда.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ" в доход федерального бюджета государственную пошлину 144 500 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТИНГГРУПКОМПАНИ" с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан сумму 25 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.В. Проскурякова